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   OVG Berlin-Brandenburg, 05.11.2009 - 2 B 7.07   

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OVG Berlin-Brandenburg, 05.11.2009 - 2 B 7.07 (https://dejure.org/2009,21386)
OVG Berlin-Brandenburg, Entscheidung vom 05.11.2009 - 2 B 7.07 (https://dejure.org/2009,21386)
OVG Berlin-Brandenburg, Entscheidung vom 05. November 2009 - 2 B 7.07 (https://dejure.org/2009,21386)
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Volltextveröffentlichungen (5)

  • openjur.de
  • Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

    Erforderlichkeit der Entrichtung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages in Geld durch den Eigentümer bei einem im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstück; Vorliegen einer durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes aus einem ...

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Bebauungsabschlag; sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung; Anfangswert; Endwert; Wertermittlungsspielraum; Vergleichswertverfahren; Bodenrichtwertverfahren; Multifaktorenanalyse; Zielbaummethode; Reduktionsklausel; Anrechnung; ...

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    Erforderlichkeit der Entrichtung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages in Geld durch den Eigentümer bei einem im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstück; Vorliegen einer durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes aus einem ...

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

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Wird zitiert von ... (41)Neu Zitiert selbst (11)

  • BVerwG, 17.05.2002 - 4 C 6.01

    Vorauszahlungsbescheid; Ausgleichsbetrag; Sanierungsgebiet; Entwicklungssatzung; …

    Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 05.11.2009 - 2 B 7.07
    15 Nach allgemeiner Auffassung ist bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen, da die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann sowie Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als etwa die Mitglieder der Gutachterausschüsse (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 - 4 C 6.01 -, DVBl. 2002, S. 1479).

    So müssen bei jeder Wertermittlung die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung beachtet werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002, aaO.).

    Der Anfangs- und Endwert sind danach in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14 WertV) zu bestimmen (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002, aaO.;… Beschluss vom 16. November 2004 - 4 B 71.04 -, NVwZ 2005, S. 449;… Kleiber in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand 15. Juni 2009, § 28 WertV, Rn. 9).

    Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial, ist eine andere geeignete Methode anzuwenden, denn die Wertermittlungsverordnung ist hinsichtlich ihrer Methoden nicht abschließend (vgl. BVerwG…, Beschluss vom 16. Januar 1996, aaO.; Urteil vom 17. Mai 2002, aaO.).

  • OVG Sachsen, 17.06.2004 - 1 B 854/02

    Ausgleichsabgabe, Wertermittlung, Bodenwertsteigerung, Zielbaummethode, …

    Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 05.11.2009 - 2 B 7.07
    Dieser Spielraum besteht grundsätzlich auch bei der Wahl anderer Bewertungsverfahren (vgl. Sächs. OVG, Urteil vom 17. Juni 2004 - 1 B 854/02 -, SächsVB 2005, S. 89; OVG Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 24. August 2006 - 10 S 7.06 -, Juris Rn. 6).

    Der Senat ist aufgrund der schlüssigen und nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen vielmehr davon überzeugt, dass es sich dabei um eine grundsätzlich geeignete Methode zur objektiven Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung handelt (vgl. ebenso Sächs. OVG, Urteil vom 17. Juni 2004, aaO.; dazu BVerwG…, Beschluss vom 16. November 2004, aaO.; OVG Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 24. August 2006, aaO., Juris Rn. 6; VG Berlin…, Beschluss vom 11. November 1998 - 19 A 86.98 - GE 1999, S. 51).

    Ein wesentliches Prinzip besteht darin, diese Bewertung zu objektivieren, indem sie anhand eines vorgegebenen Bewertungsrahmens in möglichst viele Einzelwertungen aufgespalten wird (vgl. Sächs. OVG, Urteil vom 17. Juni 2004, aaO.).

  • BVerwG, 16.11.2004 - 4 B 71.04

    Methodik der Ermittlung der Bodenwerterhöhung nach Durchführung städtebaulicher …

    Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 05.11.2009 - 2 B 7.07
    Der Anfangs- und Endwert sind danach in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14 WertV) zu bestimmen (vgl. BVerwG…, Urteil vom 17. Mai 2002, aaO.; Beschluss vom 16. November 2004 - 4 B 71.04 -, NVwZ 2005, S. 449;… Kleiber in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand 15. Juni 2009, § 28 WertV, Rn. 9).

    Zulässig ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann (bestätigend für das Zielbaumverfahren jedenfalls bzgl. der Ableitung des Anfangswertes aus dem Endwert: BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004, aaO.).

    Der Senat ist aufgrund der schlüssigen und nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen vielmehr davon überzeugt, dass es sich dabei um eine grundsätzlich geeignete Methode zur objektiven Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung handelt (vgl. ebenso Sächs. OVG…, Urteil vom 17. Juni 2004, aaO.; dazu BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004, aaO.; OVG Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 24. August 2006, aaO., Juris Rn. 6; VG Berlin…, Beschluss vom 11. November 1998 - 19 A 86.98 - GE 1999, S. 51).

     
  • OVG Berlin-Brandenburg, 24.08.2006 - 10 S 7.06

    Zulässigkeit der Methode zur Ermittlung einer Bodenwerterhöhung und des …

    Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 05.11.2009 - 2 B 7.07
    Dieser Spielraum besteht grundsätzlich auch bei der Wahl anderer Bewertungsverfahren (vgl. Sächs. OVG…, Urteil vom 17. Juni 2004 - 1 B 854/02 -, SächsVB 2005, S. 89; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24. August 2006 - 10 S 7.06 -, Juris Rn. 6).

    Der Senat ist aufgrund der schlüssigen und nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen vielmehr davon überzeugt, dass es sich dabei um eine grundsätzlich geeignete Methode zur objektiven Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung handelt (vgl. ebenso Sächs. OVG…, Urteil vom 17. Juni 2004, aaO.; dazu BVerwG…, Beschluss vom 16. November 2004, aaO.; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24. August 2006, aaO., Juris Rn. 6; VG Berlin…, Beschluss vom 11. November 1998 - 19 A 86.98 - GE 1999, S. 51).

  • OVG Rheinland-Pfalz, 14.09.2004 - 6 A 10530/04

    Eine Wertermittlung nach § 154 Abs 2 BauGB orientiert sich an dem …

    Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 05.11.2009 - 2 B 7.07
    Dabei hat die Wertermittlung durch unmittelbare Ableitung aus Kaufpreisen für vergleichbare Grundstücke (direktes Vergleichswertverfahren) grundsätzlich Vorrang vor der Wertermittlung auf der Grundlage der als Durchschnittswerte definierten Bodenrichtwerte (vgl. OVG Rh.-Pf., Urteil vom 14. September 2004 - 6 A 10530/04 -, Juris Rn. 42; BGH…, Urteil vom 17. Mai 1991 - V ZR 104/90 -, NJW 1991, S. 2698;… Kleiber, aaO., § 13 WertV Rn. 40).
  • OVG Niedersachsen, 10.03.2003 - 1 LA 38/03

    Baudenkmal; Berechnung; Bodenwert; Denkmal; Grundstücksbodenendwert; …

    Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 05.11.2009 - 2 B 7.07
    So verhält es sich, wenn ein im Zuge der rechtlichen Neuordnung des Sanierungsgebiets erlassener Bebauungsplan Maß und/oder Art der baulichen Nutzung erheblich erweitert, der Eigentümer die erweiterten Nutzungsmöglichkeiten jedoch wegen der bestehen bleibenden Bebauung nicht ausnutzen kann, oder wenn andere Sanierungsvorteile aufgrund der spezifischen Art, Ausgestaltung oder Ausstattung einer vorhandenen baulichen Anlage nicht realisiert werden können (…vgl. Kleiber, aaO., § 28 WertV Rn. 91 ff., u.a. unter Bezugnahme auf die Begründung zur Novellierung der Wertermittlungsverordnung im Jahre 1972; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 18. November 2005 - 8 S 496/05 -, BRS 69 Nr. 206; Nieders. OVG, Beschluss vom 10. März 2003 - 1 LA 38/03 -, NVwZ-RR 2003, S. 828).
  • VGH Baden-Württemberg, 18.11.2005 - 8 S 496/05

    Erhebung eines Ausgleichsbetrags für sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung; …

    Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 05.11.2009 - 2 B 7.07
    So verhält es sich, wenn ein im Zuge der rechtlichen Neuordnung des Sanierungsgebiets erlassener Bebauungsplan Maß und/oder Art der baulichen Nutzung erheblich erweitert, der Eigentümer die erweiterten Nutzungsmöglichkeiten jedoch wegen der bestehen bleibenden Bebauung nicht ausnutzen kann, oder wenn andere Sanierungsvorteile aufgrund der spezifischen Art, Ausgestaltung oder Ausstattung einer vorhandenen baulichen Anlage nicht realisiert werden können (…vgl. Kleiber, aaO., § 28 WertV Rn. 91 ff., u.a. unter Bezugnahme auf die Begründung zur Novellierung der Wertermittlungsverordnung im Jahre 1972; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 18. November 2005 - 8 S 496/05 -, BRS 69 Nr. 206; Nieders. OVG…, Beschluss vom 10. März 2003 - 1 LA 38/03 -, NVwZ-RR 2003, S. 828).
  • VG Berlin, 11.11.1998 - 19 A 86.98

    Ermittlung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages; Anfangs- und Endwert …

    Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 05.11.2009 - 2 B 7.07
    Der Senat ist aufgrund der schlüssigen und nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen vielmehr davon überzeugt, dass es sich dabei um eine grundsätzlich geeignete Methode zur objektiven Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung handelt (vgl. ebenso Sächs. OVG…, Urteil vom 17. Juni 2004, aaO.; dazu BVerwG…, Beschluss vom 16. November 2004, aaO.; OVG Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 24. August 2006, aaO., Juris Rn. 6; VG Berlin, Beschluss vom 11. November 1998 - 19 A 86.98 - GE 1999, S. 51).
  • BVerwG, 17.12.1992 - 4 C 30.90

    Kommunalabgaben: Sanierungsausgleichsbetrag als sonstige öffentliche Abgabe

    Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 05.11.2009 - 2 B 7.07
    Die Abschöpfungsfunktion beruht auf der Erwägung, dass bei den Eigentümern keine ungerechtfertigten Vorteile auf Kosten der Allgemeinheit - aufgrund von Leistungen, die die Gemeinde als Sanierungsträger im öffentlichen Interesse erbracht hat - entstehen sollen (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 1992 - 4 C 30.90 -, DVBl. 1993, S. 441).
  • BGH, 17.05.1991 - V ZR 104/90

    Verkehrswertermittlung eines unbebauten Grundstücks; Offenbare Unrichtigkeit …

    Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 05.11.2009 - 2 B 7.07
    Dabei hat die Wertermittlung durch unmittelbare Ableitung aus Kaufpreisen für vergleichbare Grundstücke (direktes Vergleichswertverfahren) grundsätzlich Vorrang vor der Wertermittlung auf der Grundlage der als Durchschnittswerte definierten Bodenrichtwerte (…vgl. OVG Rh.-Pf., Urteil vom 14. September 2004 - 6 A 10530/04 -, Juris Rn. 42; BGH, Urteil vom 17. Mai 1991 - V ZR 104/90 -, NJW 1991, S. 2698;… Kleiber, aaO., § 13 WertV Rn. 40).
  • VGH Baden-Württemberg, 18.11.2005 - 8 S 498/05

    Erhebung eines Ausgleichsbetrags für sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung; …

  • VG Hamburg, 19.02.2015 - 7 K 5146/14

    Wertermittlungsspielraum des Gutachterausschusses für Grundstückswerte; …

    Dass bei der Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung nach § 154 Abs. 1 BauGB ein Wertermittlungsspielraum besteht, ist im Ergebnis allgemein anerkannt (…vgl. BVerwG, Urt. v. 17.5.2002, 4 C 6/01, NVwZ 2003, 211;… OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 75/09, NordÖR 2012, 491; OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris;… VGH Mannheim, Urt. v. 18.11.2005, 8 S 498/05, BRS 69 Nr. 207 (2005);… OVG Koblenz, Urt. v. 14.9.2004, 6 A 10530/04, juris;… OVG Bautzen, Urt. v. 17.6.2004, 1 B 854/02, SächsVBl 2005, 89; OVG Schleswig, Beschl. v. 09.07.2001, 1 M 22/00, NordÖR 2002, 21;… OVG Münster, Urt. v. 9.4.1990, 22 A 1185/89, NWVBl 1990, 412, juris;… Freise, in: Brügelmann, Baugesetzbuch, Stand: Februar 2014, § 154 Rn. 57a;… Köhler, in: Schrödter, Baugesetzbuch, 7. Aufl. 2006, § 154 Rn. 17;… Gaentz, in: Schlichter / Stich / Driehaus / Paetow, Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, Stand: Januar 2014, § 154 Rn. 15).

    Dementsprechend ist in der Rechtsprechung geklärt, dass im verwaltungsgerichtlichen Verfahren jedenfalls in vollem Umfang zu überprüfen ist, ob die Bewertungen eines Gutachterausschusses nach §§ 192 ff. BauGB auf zutreffenden tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen beruhen (…BVerwG, Urt. v. 17.5.2002, a.a.O.;… OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, a.a.O.; OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 5.11.2009, a.a.O.).

    Darüber hinaus besteht in der Rechtsprechung Einigkeit, dass die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung zu beachten sind (OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 5.11.2009, a.a.O.;… OVG Bautzen, Urt. v. 17.6.2004, a.a.O.;… OVG Koblenz, Urt. v. 14.9.2004, a.a.O.).

    Um den Anforderungen an die Nachvollziehbarkeit gerecht zu werden, bedarf es bei der vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg auf Basis von Bodenrichtwerten angewendeten Zielbaummethode einer Darstellung der den einzelnen - der Ermittlung des Ausgleichsbetrags spezifisch zugeordneten - Berechnungs- und Bewertungsschritten zugrundeliegenden tatsächlichen Annahmen (vgl. auch OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris Rn. 29).

    In Rechtsprechung und Literatur ist die Eignung von Methoden, welche Anfangs- bzw. Endwert mit Hilfe von verschiedenen auf die Sanierung bezogenen Kriterien aus dem jeweils vorhandenen Wert ableiten, allgemein anerkannt (…vgl. BVerwG, Beschl. v. 16.11.2004, a.a.O.; OVG Berlin, Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris;… Kleiber, a.a.O., § 154 Rn. 127, jeweils m.w.Nachw.).

  • OVG Berlin-Brandenburg, 27.01.2022 - 10 B 6.19

    Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung, …

    Aus dem Qualitätsverhältnis zwischen Ausgangs- und Endzustand lässt sich ein Multiplikator errechnen, mit dessen Hilfe aus einem vorgegebenen Anfangs- oder Endwert im Dreisatzverfahren der auf denselben Tag bezogene jeweils andere Wert - hier: aus dem Anfangs- der Endwert - bestimmt werden kann (vgl. zum Ganzen OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 5. November 2009 - 2 B 7.07 - juris Rn. 26 für das Verfahren nach den AV Ausgleichsbeträge 2002).

    Die grundsätzliche Eignung des Zielbaumverfahrens als Methode zur Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen ist in der Rechtsprechung allgemein anerkannt (BVerwG…, Beschluss vom 16. November 2004 - 4 B 71/04 - juris Rn. 6; Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 24. August 2006 - OVG 10 S 7.06 - juris Rn. 6; Urteil vom 5. November 2009 - OVG 2 B 7.07 -, juris Rn. 22 und 25 - 27;… Beschluss vom 3. Februar 2012 - OVG 10 S 50.10 -, juris Rn. 6;… Beschluss vom 17. Dezember 2012 - OVG 2 S 12.12 -, juris Rn. 17 und 19;… Beschluss vom 9. September 2013 - OVG 10 S 12.12 -, juris Rn. 15 f.;… Beschluss vom 11. März 2014 - OVG 10 S 1.14 -, juris Rn. 6; Sächsisches Oberverwaltungsgericht…, Urteil vom 17. Juni 2004 - 1 B 854/02 - juris Rn. 42, …und Beschluss vom 25. Juli 2018 - 1 B 210/18 -, juris Rn. 6; Hamburgisches Oberverwaltungsgericht…, Urteil vom 21. Juni 2016 - 3 Bf 54/15 - juris Rn. 56 - 58 m.w.N., …und Urteil vom 26. Januar 2017 - 3 Bf 52/15 - juris Rn. 50).

    Aufwendungen zur Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes kommen daher in der Regel unmittelbar nur dem nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB nicht maßgeblichen Gebäudewert zugute (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 5. November 2009 - OVG 2 B 7.07 - juris Rn. 40;… Beschlüsse des erkennenden Senats vom 16. März 2016 - OVG 10 S 9.16 - juris Rn. 10, …und vom 29. Januar 2019 - OVG 10 S 44.18 - juris Rn. 17 m.w.N.; OVG Mecklenburg-Vorpommern…, Urteil vom 18. Juli 2017 - 1 L 206/14 - juris Rn. 28).

    Insbesondere ist auch nicht ersichtlich, dass die (bloße) Erneuerung der Fassade ihrem Umfang nach eine derart umgebungsgestaltende (Außen-)Wirkung hätte, dass sie die Lagewertqualität des Sanierungsgebietes zu verbessern vermochte (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 5. November 2009, a.a.O., Rn. 40;… Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Auflage 2022, § 155 Rn. 5).

  • VG Berlin, 08.12.2015 - 19 K 243.10

    Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeitrags

    Auch wenn Maßnahmen eines einzelnen Eigentümers auf seinem Grundstück regelmäßig nicht geeignet sind, die Lagequalität des Sanierungsgebietes zu verändern (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 5. November 2009 - OVG 2 B 7/07 -, juris Rn. 40), können entsprechende Baumaßnahmen auf mehreren Grundstücken Lageverbesserungen bewirken und zu Bodenwerterhöhungen führen, die mithin auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen sind (…zum Ganzen: Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 155 Rn. 40;… ders., in: ders., a.a.O., Abschnitt VI Rn. 750).
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