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   OVG Berlin-Brandenburg, 26.03.2021 - 2 A 13.19   

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OVG Berlin-Brandenburg, 26.03.2021 - 2 A 13.19 (https://dejure.org/2021,10552)
OVG Berlin-Brandenburg, Entscheidung vom 26.03.2021 - 2 A 13.19 (https://dejure.org/2021,10552)
OVG Berlin-Brandenburg, Entscheidung vom 26. März 2021 - 2 A 13.19 (https://dejure.org/2021,10552)
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Wird zitiert von ... (5)

  • OVG Berlin-Brandenburg, 17.06.2021 - 10 A 6.18
    Die Erhaltungsverordnung genügt den formellen Anforderungen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (zu den Anforderungen vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. März 2021 - OVG 2 A 13.19 -, Rn. 34 ff.).

    Im Rahmen der vorzunehmenden Abwägung geht es danach - außer um das Vorliegen der Voraussetzungen des § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB - vor allem um die Prüfung der Erforderlichkeit und der Verhältnismäßigkeit der Festlegung (zum Ganzen OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. März 2021, a.a.O., Rn. 38 m.w.N.).

    Danach muss der Verordnungsgeber einer Erhaltungsverordnung im Sinne von § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zum Erfüllen der gesetzlichen Vorgaben hinreichend die zu schützende Zusammensetzung der Wohnbevölkerung feststellen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. März 2021, a.a.O., Rn. 44 ff.), den räumlichen Umgriff fehlerfrei festlegen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O., Rn. 51 ff.), eine Gefahrenprognose treffen, nach der eine abstrakte Gefahr besteht, dass im Erhaltungsgebiet infolge baulicher Maßnahmen bzw. der Umwandlung in Wohneigentum im Sinne von § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB eine unerwünschte Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung eintritt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O., Rn. 54 ff.) und durch besondere städtebauliche Gründe das Festlegen des Erhaltungsgebiets rechtfertigen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O., Rn. 68 ff.).

    Das widerspricht der „inter omnes“-Wirkung einer solchen Rüge, nach der sie allgemein und absolut für jedermann wirkt und nicht nur zugunsten desjenigen, der den Mangel ordnungsgemäß geltend gemacht hat (vgl. näher OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. März 2021, a.a.O., Rn. 41).

    Schutzwürdig im Sinne von § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist deshalb ein Gebiet mit grundsätzlich jeder Art von Wohnbevölkerung, soweit deren Zusammensetzung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll (BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 - BVerwG 4 C 2.97 -, juris Rn. 15; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. März 2021 - OVG 2 A 13.19 -, juris Rn. 45).

    Danach entspricht es der Lebenserfahrung, dass bauliche Maßnahmen, die zu Mieterhöhungen führen können, die über der für das Erhaltungsgebiet ermittelten Durchschnittsmiethöhe oder auch durchschnittlichen Mietbelastungsgrenze liegen, tendenziell zur Gefahr der Verdrängung der ansässigen Wohnbevölkerung führen (BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 - BVerwG 4 C 2.97-, juris Rn. 21; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. März 2021, a.a.O., Rn. 56).

    Zum anderen verkennen diese Ausführungen, dass die Erhebung der einen Aufwertungsdruck begründenden Umstände des Einkommens und der Miethöhe der Zuwanderer im Wege der Haushaltsbefragung nach der Rechtsprechung nicht zu beanstanden ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. März 2021 - OVG 2 A 13.19 -, juris Rn. 60; Hamburgisches OVG, Urteil vom 9. Juli 2014 - 2 E 3/13.N - juris Rn. 26).

    Dafür reicht es aus, wenn - wie hier festgestellt - aufgrund eines hohen Zuzugs von Haushalten mit einem deutlich über dem Gebietsdurchschnitt und dem Berliner Durchschnitt liegenden Einkommensniveau ein hoher Druck auf dem Mietmarkt besteht und ein hierdurch ausgelöster Verdrängungsmechanismus in Bezug auf ärmere Bevölkerungsschichten durch Modernisierungsmaßnahmen verschärft werden kann (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. März 2021 - OVG 2 A 13.19 -, juris Rn. 64).

    Maßgeblich ist allein, ob sich die Gründe für den Erlass der Erhaltungsverordnung aus der jeweiligen besonderen städtebaulichen Situation ergeben (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. März 2021 - OVG 2 A 13.19 -, juris Rn. 68).

    Der Erhalt preisgünstigen Wohnraums in einem bestimmten Gebiet ist als besonderer städtebaulicher Grund für den Erlass einer Erhaltungssatzung bzw. -verordnung anerkannt (BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 - BVerwG 4 C 2.97 -, juris Rn. 15; BVerwG, Urteil vom 24. Mai 2006 - BVerwG 4 C 9.04 -, juris Rn. 24; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. März 2021 - OVG 2 A 13.19 -, juris Rn. 70; Hamburgisches OVG, Urteil vom 9. Juli 2014 - 2 E 3/13.N - juris Rn. 40; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Oktober 2020, § 172 Rn. 48).

    (2) Die Prüfung, ob es sich bei der Festlegung des Erhaltungsgebiets wegen der Folgen, die sich aus § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 4 BauGB ergeben, um eine hier unverhältnismäßige Inhaltsbestimmung des Eigentums der Antragstellerin zu 1. handelt (vgl. Art. 14 Abs. 1, Abs. 2 GG), beschränkt sich auf die Frage, ob Erhaltungstatbestände vorliegen, die ein hinreichendes Gewicht haben, um die auf bauliche Veränderung oder Eigentumsumwandlung gerichteten Eigentümerinteressen zurückzudrängen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. März 2021 - OVG 2 A 13.19 -, juris Rn. 76).

  • OVG Berlin-Brandenburg, 24.06.2021 - 2 A 36.18

    Normenkontrolle; Erhaltungsverordnung; Wohnbevölkerung; Zusammensetzung;

    Nach der Rechtsprechung des Senats ergibt sich die Antragsbefugnis für den Eigentümer eines (bebauten) Grundstücks im Geltungsbereich einer Erhaltungsverordnung daraus, dass er bei etwaigen Änderungen seines Gebäudes damit rechnen muss, dass die nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB erforderliche Genehmigung versagt wird (vgl. Urteil des Senats vom 26. März 2021 - OVG 2 A 13.19 - juris Rn. 30; Beschluss vom 24. Juli 2020 - OVG 2 A 6.18 - juris Rn. 35; vgl. ferner OVG Hamburg, Urteil vom 9. Juli 2014 - 2 E 3/13.N - juris Rn. 14).

    Allerdings leidet die Erhaltungsverordnung unter keinem formellen Mangel (vgl. grundlegend zu Form und Verfahren bei Erlass einer Erhaltungsverordnung: Beschluss des Senats vom 24. Juli 2020 - OVG 2 A 6.18 - juris Rn. 41, und nachfolgend: BVerwG, Beschluss vom 26. Oktober 2020 - 4 BN 54.20 - juris; Urteil des Senats vom 26. März 2021 - OVG 2 A 13.19 - juris Rn. 35).

    Im Rahmen der vorzunehmenden Abwägung geht es - außer um das Vorliegen der Voraussetzungen des § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB - vor allem um die Prüfung der Erforderlichkeit und der Verhältnismäßigkeit der Festlegung (vgl. zu Vorstehendem: Beschluss des Senats vom 24. Juli 2020, a.a.O., Rn. 59 f.; Urteil des Senats vom 26. März 2021, a.a.O., Rn. 38).

    § 214 Abs. 1 und Abs. 3 BauGB gelten allgemein für „Satzungen nach diesem Gesetzbuch“ und damit auch für Erhaltungssatzungen bzw. -verordnungen nach § 172 Abs. 1 BauGB (vgl. Urteil des Senats vom 26. März 2021, a.a.O., Rn. 40 m.w.N.).

    Fehlt es an einem ordnungsgemäßen Hinweis, werden Fehler nicht unbeachtlich (vgl. Urteil des Senats vom 26. März 2021, a.a.O., m.w.N.).

    So verhält es sich hier, weil die verwendete Formulierung „wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss eine … Verletzung … schriftlich geltend machen“, Interpretationsmöglichkeiten eröffnet, die Personen, die mit den getroffenen Regelungen nicht einverstanden sind, von der Erhebung von Rügen abhalten können (vgl. dazu im Einzelnen: Urteil des Senats vom 26. März 2021, a.a.O., Rn. 41).

    Außerdem ergibt sich aus § 172 Abs. 4 BauGB, dass die Erhaltung der Wohnbevölkerung besonderen städtebaulichen Gründen dienen muss, d.h. die unerwünschte Veränderung in der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung muss negative städtebauliche Folgen befürchten lassen (vgl. Urteil des Senats vom 26. März 2021, a.a.O., Rn. 43 m.w.N.).

    Ihr ist aus Rechtsgründen nur entgegenzutreten, wenn die der Prognose zugrunde gelegten Maßstäbe nicht methodisch fachgerecht erstellt wurden, wenn ihr willkürliche Annahmen zugrunde liegen, wenn sie von offensichtlichen Unwahrscheinlichkeiten ausgeht (vgl. Urteil des Senats vom 26. März 2021, a.a.O., Rn. 56; BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 - 4 C 2/97 - juris Rn. 20 f.), wenn das Ergebnis der Prognose nicht einleuchtend begründet ist oder der ihr zugrunde gelegte Sachverhalt nicht zutreffend ermittelt wurde (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. April 2007 - 4 C 12/05 - juris Rn. 55).

  • OVG Berlin-Brandenburg, 24.06.2021 - 2 A 28.17

    Antragsbefugnis; Plannachbar; befürchtete Abwehransprüche gegen eigenes Baurecht;

    Ebenso könnte ein potentieller Rügeführer, der nicht die „Rechtswirksamkeit dieser Verordnung“ als solches zur Überprüfung stellen möchte, der jedoch ein mit der Verordnung nicht vereinbares Bauvorhaben durchführen möchte, von der fristgerechten Rügeerhebung in der Erwartung abgehalten werden, Mängel der Verordnung im Rahmen eines auf ein konkretes Bauvorhaben bezogenen Verfahrens und einer hierbei vorzunehmenden Inzidentkontrolle unabhängig von einer fristgemäßen Rüge noch geltend machen zu können (vgl. Urteil des Senats vom 26. März 2021 - OVG 2 A 13.19 -, juris Rn. 41; Urteil vom 16. April 2021 - OVG 2 A 7.18 -, juris Rn. 52).
  • OVG Berlin-Brandenburg, 10.06.2021 - 2 A 15.19

    Veränderungssperre; Normenkontrolle; Antragsbefugnis; außer Kraft treten;

    Der Senat hat bereits entschieden, dass die vom Antragsgegner für den Hinweis gewählte Formulierung zu beanstanden ist, weil sie unrichtig ist und potentielle Rügeführer davon abhalten kann, Fehler zu rügen (vgl. z.B. Urteil des Senats vom 26. März 2021 - OVG 2 A 13.19 - juris Rn. 40 f.).

    Denn der Hinweis kann durch die Verknüpfung von Rüge und Überprüfung der Rechtswirksamkeit der Verordnung dahin verstanden werden, dass derjenige, der ein gerichtliches Normenkontrollverfahren einleiten will, Mängel zuvor selbst fristgemäß gerügt haben müsse, obgleich eine Rüge „inter omnes“, d.h. allgemein und absolut für jedermann wirkt, also nicht nur zugunsten desjenigen, der den Mangel ordnungsgemäß geltend gemacht hat (vgl. Urteil des Senats vom 26. März 2021, a.a.O.).

  • OVG Berlin-Brandenburg, 16.04.2021 - 2 A 7.18
    Ebenso könnte ein potentieller Rügeführer, der nicht die "Rechtswirksamkeit dieser Verordnung" als solches zur Überprüfung stellen möchte, der jedoch ein mit der Verordnung nicht vereinbares Bauvorhaben durchführen möchte, von der fristgerechten Rügeerhebung in der Erwartung abgehalten werden, Mängel der Verordnung im Rahmen eines auf ein konkretes Bauvorhaben bezogenen Verfahrens und einer hierbei vorzunehmenden Inzidentkontrolle unabhängig von einer fristgemäßen Rüge noch geltend machen zu können (vgl. dazu das Urteil des Senats vom 26. März 2021 - OVG 2 A 13.19 - juris Rn. 41).
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