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• Entscheidungsdatenbank Berlin

  § 136 Abs 2 Satz 2 BauGB, § 154 Abs 1 BauGB, § 154 Abs 2 BauGB, § 155 Abs 1 Nr 2 BauGB, § 162 Abs 1 S 1 BauGB
  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung, Anfangswert, Endwert; Kausalität, nicht sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen, "wendebedingte Effekte"; Wertermittlungsmethoden, Bodenrichtwertverfahren, Vergleichswertverfahren, ...

• Entscheidungsdatenbank Brandenburg

  § 136 Abs 2 Satz 2 BauGB, § ... 154 Abs 1 BauGB, § 154 Abs 2 BauGB, § 155 Abs 1 Nr 2 BauGB, § 162 Abs 1 S 1 BauGB, § 192 BauGB, § 196 BauGB, § 3 Abs 1 ImmoWertV 2010, § 6 Abs 4 ImmoWertV, § 10 ImmoWertV, § 15 ImmoWertV, § 16 Abs 1 ImmoWertV, § 16 Abs 5 ImmoWertV, § 24 Satz 2 ImmoWertV
  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung, Anfangswert, Endwert; Kausalität, nicht sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen, "wendebedingte Effekte"; Wertermittlungsmethoden, Bodenrichtwertverfahren, Vergleichswertverfahren, ...

Kurzfassungen/Presse

• berlin.de (Pressemitteilung)

  Ermittlung der Ausgleichsbeträge in den Sanierungsgebieten Prenzlauer Berg-Kollwitzplatz und Pankow-Wollankstraße rechtmäßig

Wird zitiert von ... (13)Neu Zitiert selbst (43)

• OVG Berlin-Brandenburg, 11.10.2018 - 2 B 2.16

  OVG hält an Rechtsprechung zur fehlerhaften Berechnung der Ausgleichsbeträge im …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 27.01.2022 - 10 B 6.19

  Das Gericht sei dabei entgegen der Ansicht des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg (Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - juris Rn. 67) der Meinung, dass die Ableitung dieses LV max hinreichend plausibel und nachvollziehbar begründet sei.

  Während das Oberverwaltungsgericht erstens "die Ableitung der durch den LV max abgebildeten Korrelation zwischen Lagewertveränderung und Bodenwerterhöhung aus den für die sieben Gebietspaare vorliegenden Daten" bemängele (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - juris Rn. 67), gehe das Verwaltungsgericht zum einen davon aus, dass der unveränderliche Lagewertanteil nicht nur aus sieben West- / Ostpaaren abgeleitet worden sei, sondern auch aus realen Anfangs- und Endwerten aus sechs Sanierungsgebieten in Wedding und Tiergarten, bei denen sich ebenfalls ein Mittelwert von 0, 25(3) ergeben habe (…S ... _, Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 11).

  Die entsprechenden Überlegungen und Ausführungen des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg in den drei Urteilen vom 10. Juli 2017 (- OVG 2 B 1.16 -, - OVG 2 B 7.16 - und - OVG 2 B 11.16 -, alle juris) und im Urteil vom 11. Oktober 2018 (- OVG 2 B 2.16 -, juris) seien vollumfänglich auf den hiesigen Fall übertragbar.

  Bei einem herkömmlichen Sanierungsgebiet, d.h. bei einem städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 Satz 2 BauGB aufweisenden Gebiet, das bereits seit längerer Zeit nicht zu einer Entwicklung aus eigener Kraft der Eigentümer oder investitionsbereiter Erwerber gefunden hat und für das deshalb nach allgemeinem Erfahrungswissen eine qualitative Fortentwicklung unter unverändert fortbestehenden Rahmenbedingungen nicht zu erwarten ist, besteht eine tatsächliche Vermutung der Kausalität von Sanierung und Bodenwerterhöhung im Sanierungsgebiet (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 43;… Beschluss des erkennenden Senats vom 22. April 2021 - OVG 10 S 36.19 - juris Rn. 8).

  Als "vor allem historisch begründeter sowie durch die besondere Lage und Qualität des Sanierungsgebiets geprägter Sonderfall" (OVG Berlin-Brandenburg…, Urteil vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 - juris Rn. 51, und Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - juris Rn. 34) zeichne sich die Spandauer Vorstadt durch die "herausragende stadträumliche Lage im Zentrum Berlins die für Berlin einmalige städtebauliche Struktur" (OVG Berlin-Brandenburg…, Urteil vom 10. Juli 2017, a.a.O., Rn. 55, und Urteil vom 11. Oktober 2018, a.a.O., Rn. 38) aus.

  Dem steht nicht entgegen, dass während der Beratungen im Sachverständigenausschuss einzelne Stimmen aus dem "Kreis der Beteiligten" (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - juris Rn. 67) aus ihrer jeweiligen Sicht fachliche Bedenken angemeldet und die Berücksichtigung weiterer Gesichtspunkte gefordert hatten, etwa weitere "objektive, nachweisbare und anerkannte Parameter zur Beschreibung der zu vergleichenden Gebiete zu entwickeln" (ebd.).

  Ob sie eine andere Lösung für vorzugswürdig gehalten hätten, oder ob der Sachverständigenausschuss, um diesen Stimmen Rechnung zu tragen, neben dem von ihm aus dem ersten stochastischen Modell abgeleiteten Ergebnis, das er im Übrigen durch ein zweites, zeitlich später ansetzendes und auf anderen Daten beruhendes stochastisches Modell "bestätigt" und dessen abgeleiteten Wert als "verifiziert" sah (…S ..., in: VG Berlin, Protokoll, a.a.O., S. 3), zusätzlich eine Empfehlung ausgesprochen hat, weitere Daten anhand einer mit entsprechenden Bewertungsparametern erarbeiteten Matrix auszuwerten und eine weitere Überprüfung der Vergleichbarkeit der paarweise in dem ersten stochastischen Modell einander gegenübergestellten Stadtquartiere angeregt hat (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018, a.a.O., Rn. 67), ist ohne Bedeutung.

  Es ist solchen, aus etwa einem Dutzend "Persönlichkeiten" (…S ..., in: VG Berlin, Protokoll, a.a.O., S. 2) gebildeten Ausschüssen eigen, dass nicht alle Mitglieder während der Beratungen stets der gleichen Meinung sind, sondern "aus dem Kreis der Beteiligten" (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018, a.a.O., Rn. 67) unterschiedliche Auffassungen und Bedenken, auch mit dem solchen Persönlichkeiten eigenen Nachdruck in der Formulierung, geäußert werden.

  Warum es darauf ankommen soll, dass die Bodenrichtwerte der jeweils paarweise verglichenen Gebiete des ersten stochastischen Modells "sich nicht auf unterschiedliche Qualitätszustände jeweils desselben Gebiets zu verschiedenen Zeitpunkten ... bezogen" und die Gebiete "nicht Gegenstand derselben Sanierungsmaßnahme waren" (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018, a.a.O., Rn. 67), und welche konkrete Grenze seines sachverständigen Beurteilungsspielraums der Sachverständigenausschuss verletzt haben soll, als er diese Gebiete "als vergleichsgeeignet" (…S ..., Gutachterliche Stellungnahmen, a.a.O., S. 9) angesehen hat, erschließt sich danach nicht.

  Die Vorstellung, der Sachverständigenausschuss könnte verkannt haben, dass der Bodenwert nach dem ihm angenommenen Bodenwertmodell neben dem durch die Sanierung veränderbaren Bodenwertanteil "durch andere Wertkomponenten mitbestimmt" wird (OVG Berlin, Urteil vom 11. Oktober 2018, a.a.O., Rn. 67), liegt deswegen auch eher fern.

  Ebenso wenig kommt es darauf an, ob hier auch ein anderer LV max vertretbar wäre oder eine Stimme in der Fachliteratur zur Bodenwertermittlung, mag sie (…offenbar schon das Bodenwertmodell des Sachverständigenausschusses für das Berliner Zielbaumschema ablehnend: Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 9. Auflage 2020, Teil VI Rn. 660) auch noch so bedeutend erscheinen, oder einzelne Stimmen aus dem "Kreis der Beteiligten" (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018, a.a.O., Rn. 67) im Sachverständigenausschuss aus ihrer jeweiligen Sicht andere Vorgehensweisen für vorzugswürdig halten.

• BVerwG, 27.11.2014 - 4 C 31.13

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; Hagedorn-Verfahren; …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 27.01.2022 - 10 B 6.19

  Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31.13 - juris Rn. 12 m.w.N.).

  Sie bindet weder andere Sachverständige noch Gerichte unmittelbar (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31.13 - juris Rn. 7, für die nach § 24 Satz 2 ImmoWertV a.F. abgelöste WertV; ebenso OVG Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 25. Januar 2018 - OVG 2 B 18.16 - juris Rn. 25 für die ImmoWertV a.F.).

  Wie oben einleitend zu II. bereits ausgeführt, erkennt die Rechtsprechung dementsprechend den Gemeinden bei der Bewertung von Grundstücksflächen zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung einen Wertermittlungsspielraum zu, weil die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als etwa die Mitglieder der nach § 192 BauGB gebildeten Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31.13 - juris Rn. 12 m.w.N.).

  Indessen steht das Einräumen eines solchen Wertungsspielraums, wie jedes Eröffnen von Gestaltungs-, Ermessens- und Beurteilungsspielräumen für die Exekutive, in einem Spannungsverhältnis zum Gebot effektiven Rechtsschutzes nach Art. 19 Abs. 4 GG (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014, a.a.O., Rn. 11), das - wie hier - bei Abgaben die gerichtliche Kontrolle umfasst, ob die Abgabengerechtigkeit aus Art. 3 Abs. 1 GG (vgl. BVerfG…, Beschluss vom 10. März 1998 - 1 BvR 178/97 - juris Rn. 66 f.; BVerwG…, Urteil vom 23. Februar 2011 - BVerwG 6 C 22.10 - juris Rn. 66) gewahrt ist.

  Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet demgegenüber nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31.13 - juris Rn. 12 m.w.N.).

  Eine weitergehende - und im Übrigen hier mangels substantiierten Vortrags zum ersten Modell ungefragte - Fehlersuche auf dem Fachgebiet der Bodenwertermittlung, das "Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse" (BVerwG, 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31.13 - juris Rn. 12), wie etwa der Vorsitzende und weitere Mitglieder des Sachverständigenausschusses, ist aus Sicht des Senats auch nach Art. 19 Abs. 4 GG nicht angezeigt.

  Für den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag, dessen Bemessung nach der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts des jeweiligen Grundstücks ebenfalls "immer nur eine Schätzung darstellen kann" (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31.13 - juris Rn. 12), gilt nichts anderes.

  Wie das Bundesverwaltungsgericht bereits für die Wahl der Wertermittlungsmethode entschieden hat, handelt es sich bei der Frage, ob eine nicht in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelte Methode geeignet ist, den gesetzlichen Auftrag der Wertermittlung zu erfüllen, um eine Tatfrage und nicht um eine Rechtsfrage (BVerwG…, Beschluss vom 18. Februar 2014 - BVerwG 4 B 46.13 - juris Rn. 6, und Urteil vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31.13 - juris Rn. 7).

• VG Berlin, 17.05.2018 - 13 K 271.14

  Bemessung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages; Zielbaummethode; …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 27.01.2022 - 10 B 6.19

  S ... vom Dezember 2013 (Gutachterliche Stellungnahme VG 19 K 242.10, 243.10, 273.09 und 21.12 - Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt in Berlin-Mitte - über die gerichtliche Auflage: Überprüfung der Anwendbarkeit des veränderlichen Lagewertanteils LV max von 25 % auf die betroffenen Grundstücke, Stand: 9. Dezember 2013) und die Erläuterungen des Gutachtenverfassers im Protokoll einer mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht im Mai 2018 (VG 13 K 271.14, Protokoll vom 17. Mai 2018, S. 2 - 5).

  Erst zur 12. Sanierungsverordnung seien die bis dahin für West- und Ostbezirke gleichen Ziele der Sanierung verändert worden (vgl. S ... _ in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Berlin, VG 13 K 271.14, Protokoll vom 17. Mai 2018).

  Soweit das Oberverwaltungsgericht zweitens "die Annahme eines auf alle Berliner Sanierungsgebiete, d.h. gleichsam ?stadtweit' anwendbaren konstanten LVmax" moniere (…Rn. 68), gehe das Verwaltungsgericht davon aus, dass der LV max gerade nicht auf das gesamte Berliner Stadtgebiet, sondern nur in den städtebaulichen Sanierungsgebieten angewendet werde (…S ..., Gutachterliche Stellungnahme a.a.O., S. 12 f.) und alle Sanierungsgebiete durch eine "spezielle, quasi innerstädtische Struktur" relativ ähnlich seien (Auskunft S ... _, VG Berlin, Protokoll vom 17. Mai 2018, a.a.O.).

  S ... vom 9. Dezember 2013 und das auch schon dort eingeführte Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 17. Mai 2018 vor dem Verwaltungsgericht Berlin im Verfahren VG 13 K 271.14 mit der Vernehmung desselben Sachverständigen.

  Dessen Vorgehensweise ergibt sich plausibel in groben Zügen und in den letzten Ableitungsschritten aus dem im erstinstanzlichen Verfahren eingeführten Gutachten des Vorsitzenden dieses Sachverständigenausschusses (S ..., Gutachterliche Stellungnahme VG 19 K 242.10, 243.10, 273.09 und 21.12 - Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt in Berlin-Mitte - über die gerichtliche Auflage: Überprüfung des veränderlichen Lagewertanteils LVmax von 25 % auf die betroffenen Grundstücke, Stand: 9. Dezember 2013), sowie aus dessen ebenfalls im erstinstanzlichen Verfahren eingeführten Erläuterungen in der mündlichen Verhandlung eines anderen Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht (VG Berlin, Protokoll der öffentlichen Sitzung am 17. Mai 2018 - VG 13 K 271.14 -, S. 2 - 5).

  Dazu gehörten sowohl freiberufliche Sachverständige des gesetzlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin als auch Vertreter der Senatsverwaltung und der Bezirksverwaltungen und Vertreter von Sanierungsträgern (…S ..., Gutachterliche Stellungnahme, 9. Dezember 2013, a.a.O., S. 5; ders., in: VG Berlin, Protokoll vom 17. Mai 2018, a.a.O., S. 2).

  Das Bodenwertmodell dieses Sachverständigenausschusses unterschied einen örtlich unveränderlichen Bodenwertanteil, gegliedert in einen unveränderlichen grundstücksbezogenen Anteil und einen unveränderlichen lagebezogenen Anteil, von einem örtlich - durch Sanierung - veränderlichen lagebezogenen Bodenwertanteil (LV), der sich auf die strukturelle Qualität der jeweiligen Umgebung (des Quartiers) eines zu bewertenden Grundstücks bezog (…S ... _, Gutachterliche Stellungnahme, 9. Dezember 2013, a.a.O., S. 6; ders., in: VG Berlin, Protokoll vom 17. Mai 2018, a.a.O., S. 2).

 
• OVG Berlin-Brandenburg, 10.07.2017 - 2 B 1.16

  Erforderlichkeit und Kausalität von Sanierungsmaßnahmen in der Spandauer Vorstadt …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 27.01.2022 - 10 B 6.19

  Die entsprechenden Überlegungen und Ausführungen des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg in den drei Urteilen vom 10. Juli 2017 (- OVG 2 B 1.16 -, - OVG 2 B 7.16 - und - OVG 2 B 11.16 -, alle juris) und im Urteil vom 11. Oktober 2018 (- OVG 2 B 2.16 -, juris) seien vollumfänglich auf den hiesigen Fall übertragbar.

  Der Ursachenzusammenhang zwischen Sanierungsmaßnahmen und Bodenwerterhöhung ist hier nicht durch besondere Umstände beeinträchtigt, wie sie nach der Rechtsprechung des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg im von ihm ausdrücklich als "historisch einmaligen Sonderfall" (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 - juris Rn. 33) bezeichneten Sanierungsgebiet "Spandauer Vorstadt" vorgelegen haben (nachfolgend zu I.).

  Im Fall des Sanierungsgebiets "Spandauer Vorstadt" in Berlin-Mitte hat der 2. Senat angenommen, dass es sich gerade nicht um ein solches herkömmliches Sanierungsgebiet handele, sondern um einen gegenüber herkömmlichen Sanierungsgebieten "historisch einmaligen Sonderfall" (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 -, juris Rn. 33).

  Als "vor allem historisch begründeter sowie durch die besondere Lage und Qualität des Sanierungsgebiets geprägter Sonderfall" (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 - juris Rn. 51, …und Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - juris Rn. 34) zeichne sich die Spandauer Vorstadt durch die "herausragende stadträumliche Lage im Zentrum Berlins die für Berlin einmalige städtebauliche Struktur" (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017, a.a.O., Rn. 55, …und Urteil vom 11. Oktober 2018, a.a.O., Rn. 38) aus.

  Wegen der besonderen Qualität des in Rede stehenden Stadtquartiers habe der mit der Wiedervereinigung verbundene grundlegende Wandel der rechtlichen, wirtschaftlichen und städtebaupolitischen Rahmenbedingungen nicht allein zum Wegfall der maßgeblichen Ursachen für die in der DDR-Zeit eingetretenen städtebaulichen Missstände geführt, sondern - in jenem Sanierungsgebiet - eine Investitionsbereitschaft und -fähigkeit freigesetzt, die vor dem Hintergrund der besonderen Qualitäten des in Rede stehenden Stadtquartiers als zentrales, durch eine historische Bausubstanz geprägtes Gebiet habe erwarten lassen, dass es auch ohne die förmliche Sanierung in demselben Zeitrahmen zu einer Eigenentwicklung und einer hierdurch bedingten Bodenwerterhöhung gekommen wäre (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017, a.a.O., Rn. 52).

  Denn die ihnen zugrunde gelegten Umstände, die sich schon nach den Ausführungen des 2. Senats ohnehin ausdrücklich nur auf "einen historisch einmaligen Sonderfall" (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 -, juris Rn. 33) beziehen, sind im hier in Rede stehenden Sanierungsgebiet "Pankow - Wollankstraße" nicht einmal ansatzweise gegeben.

• BVerwG, 16.11.2004 - 4 B 71.04

  Methodik der Ermittlung der Bodenwerterhöhung nach Durchführung städtebaulicher …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 27.01.2022 - 10 B 6.19

  Da die Methode zur Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung gesetzlich nicht festgelegt sei, wie das Bundesverwaltungsgericht festgestellt habe (BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 - BVerwG 4 B 71.04 -), sei auch nicht zwingend eine Differenz aus Bodenrichtwerten zu bilden, zumal hier nur ein geeigneter Bodenrichtwert für die Ableitung des Anfangsbodenwertes vorliege.

  Insbesondere verhält sich die Vorschrift nicht zu der Frage, wie die Differenz und insbesondere die für sie maßgeblichen Anfangs- und Endwerte zu ermitteln sind (BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 - 4 B 71.04 - juris Rn. 5).

  Dies kann ohne Zweifel auch ein Verfahren sein, in dem Anfangs- und Endwert nicht getrennt festgestellt werden, sondern der Endwert aus dem festgestellten Anfangswert und dem modellhaft berechneten Betrag der sanierungsbedingten Wertsteigerung abgeleitet wird (BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 - 4 B 71.04 - juris Rn. 6).

  Diese Vorgehensweise zur Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen ist in der Rechtsprechung ausdrücklich als "ohne Zweifel" geeignet anerkannt (BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 - 4 B 71.04 - juris Rn. 6).

  Die grundsätzliche Eignung des Zielbaumverfahrens als Methode zur Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen ist in der Rechtsprechung allgemein anerkannt (BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 - 4 B 71/04 - juris Rn. 6; Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 24. August 2006 - OVG 10 S 7.06 - juris Rn. 6;… Urteil vom 5. November 2009 - OVG 2 B 7.07 -, juris Rn. 22 und 25 - 27;… Beschluss vom 3. Februar 2012 - OVG 10 S 50.10 -, juris Rn. 6;… Beschluss vom 17. Dezember 2012 - OVG 2 S 12.12 -, juris Rn. 17 und 19;… Beschluss vom 9. September 2013 - OVG 10 S 12.12 -, juris Rn. 15 f.;… Beschluss vom 11. März 2014 - OVG 10 S 1.14 -, juris Rn. 6; Sächsisches Oberverwaltungsgericht…, Urteil vom 17. Juni 2004 - 1 B 854/02 - juris Rn. 42, …und Beschluss vom 25. Juli 2018 - 1 B 210/18 -, juris Rn. 6; Hamburgisches Oberverwaltungsgericht…, Urteil vom 21. Juni 2016 - 3 Bf 54/15 - juris Rn. 56 - 58 m.w.N., …und Urteil vom 26. Januar 2017 - 3 Bf 52/15 - juris Rn. 50).

• OVG Berlin-Brandenburg, 05.11.2009 - 2 B 7.07

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung; …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 27.01.2022 - 10 B 6.19

  Aus dem Qualitätsverhältnis zwischen Ausgangs- und Endzustand lässt sich ein Multiplikator errechnen, mit dessen Hilfe aus einem vorgegebenen Anfangs- oder Endwert im Dreisatzverfahren der auf denselben Tag bezogene jeweils andere Wert - hier: aus dem Anfangs- der Endwert - bestimmt werden kann (vgl. zum Ganzen OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 5. November 2009 - 2 B 7.07 - juris Rn. 26 für das Verfahren nach den AV Ausgleichsbeträge 2002).

  Die grundsätzliche Eignung des Zielbaumverfahrens als Methode zur Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen ist in der Rechtsprechung allgemein anerkannt (BVerwG…, Beschluss vom 16. November 2004 - 4 B 71/04 - juris Rn. 6; Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 24. August 2006 - OVG 10 S 7.06 - juris Rn. 6; Urteil vom 5. November 2009 - OVG 2 B 7.07 -, juris Rn. 22 und 25 - 27;… Beschluss vom 3. Februar 2012 - OVG 10 S 50.10 -, juris Rn. 6;… Beschluss vom 17. Dezember 2012 - OVG 2 S 12.12 -, juris Rn. 17 und 19;… Beschluss vom 9. September 2013 - OVG 10 S 12.12 -, juris Rn. 15 f.;… Beschluss vom 11. März 2014 - OVG 10 S 1.14 -, juris Rn. 6; Sächsisches Oberverwaltungsgericht…, Urteil vom 17. Juni 2004 - 1 B 854/02 - juris Rn. 42, …und Beschluss vom 25. Juli 2018 - 1 B 210/18 -, juris Rn. 6; Hamburgisches Oberverwaltungsgericht…, Urteil vom 21. Juni 2016 - 3 Bf 54/15 - juris Rn. 56 - 58 m.w.N., …und Urteil vom 26. Januar 2017 - 3 Bf 52/15 - juris Rn. 50).

  Aufwendungen zur Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes kommen daher in der Regel unmittelbar nur dem nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB nicht maßgeblichen Gebäudewert zugute (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 5. November 2009 - OVG 2 B 7.07 - juris Rn. 40;… Beschlüsse des erkennenden Senats vom 16. März 2016 - OVG 10 S 9.16 - juris Rn. 10, …und vom 29. Januar 2019 - OVG 10 S 44.18 - juris Rn. 17 m.w.N.; OVG Mecklenburg-Vorpommern…, Urteil vom 18. Juli 2017 - 1 L 206/14 - juris Rn. 28).

  Insbesondere ist auch nicht ersichtlich, dass die (bloße) Erneuerung der Fassade ihrem Umfang nach eine derart umgebungsgestaltende (Außen-)Wirkung hätte, dass sie die Lagewertqualität des Sanierungsgebietes zu verbessern vermochte (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 5. November 2009, a.a.O., Rn. 40;… Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Auflage 2022, § 155 Rn. 5).

• OVG Sachsen, 17.06.2004 - 1 B 854/02

  Ausgleichsabgabe, Wertermittlung, Bodenwertsteigerung, Zielbaummethode, …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 27.01.2022 - 10 B 6.19

  Die grundsätzliche Eignung des Zielbaumverfahrens als Methode zur Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen ist in der Rechtsprechung allgemein anerkannt (BVerwG…, Beschluss vom 16. November 2004 - 4 B 71/04 - juris Rn. 6; Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 24. August 2006 - OVG 10 S 7.06 - juris Rn. 6;… Urteil vom 5. November 2009 - OVG 2 B 7.07 -, juris Rn. 22 und 25 - 27;… Beschluss vom 3. Februar 2012 - OVG 10 S 50.10 -, juris Rn. 6;… Beschluss vom 17. Dezember 2012 - OVG 2 S 12.12 -, juris Rn. 17 und 19;… Beschluss vom 9. September 2013 - OVG 10 S 12.12 -, juris Rn. 15 f.;… Beschluss vom 11. März 2014 - OVG 10 S 1.14 -, juris Rn. 6; Sächsisches Oberverwaltungsgericht, Urteil vom 17. Juni 2004 - 1 B 854/02 - juris Rn. 42, …und Beschluss vom 25. Juli 2018 - 1 B 210/18 -, juris Rn. 6; Hamburgisches Oberverwaltungsgericht…, Urteil vom 21. Juni 2016 - 3 Bf 54/15 - juris Rn. 56 - 58 m.w.N., …und Urteil vom 26. Januar 2017 - 3 Bf 52/15 - juris Rn. 50).

  Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass diese 12 Lagekriterien nicht sachgerecht sind, etwa weil sie keinen Einfluss auf den Grundstückswert haben können (vgl. entsprechend SächsOVG, Urteil vom 17. Juni 2004 - 1 B 854/02 - juris Rn. 43 zu einer Zielbaummethode, die auf dem damaligen Berliner Modell beruhte, vgl. Rn. 42, 44 und 47).

  Bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertermittlung nach § 154 Abs. 2 BauGB ist die Gemeinde nicht gehalten, die nach dem jeweiligen Stand der fachlichen Diskussion allgemein oder überwiegend für die am "besten" gehaltene Wertermittlungsmethode anzuwenden (SächsOVG, Urteil vom 17. Juni 2004 - 1 B 854/02 - juris Rn. 48).

• OVG Berlin-Brandenburg, 03.02.2012 - 10 S 50.10

  Sanierungsgebiet; Ausgleichsbetrag des Eigentümers; Bodenwerterhöhungen; …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 27.01.2022 - 10 B 6.19

  Die grundsätzliche Eignung des Zielbaumverfahrens als Methode zur Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen ist in der Rechtsprechung allgemein anerkannt (BVerwG…, Beschluss vom 16. November 2004 - 4 B 71/04 - juris Rn. 6; Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 24. August 2006 - OVG 10 S 7.06 - juris Rn. 6;… Urteil vom 5. November 2009 - OVG 2 B 7.07 -, juris Rn. 22 und 25 - 27; Beschluss vom 3. Februar 2012 - OVG 10 S 50.10 -, juris Rn. 6;… Beschluss vom 17. Dezember 2012 - OVG 2 S 12.12 -, juris Rn. 17 und 19;… Beschluss vom 9. September 2013 - OVG 10 S 12.12 -, juris Rn. 15 f.;… Beschluss vom 11. März 2014 - OVG 10 S 1.14 -, juris Rn. 6; Sächsisches Oberverwaltungsgericht…, Urteil vom 17. Juni 2004 - 1 B 854/02 - juris Rn. 42, …und Beschluss vom 25. Juli 2018 - 1 B 210/18 -, juris Rn. 6; Hamburgisches Oberverwaltungsgericht…, Urteil vom 21. Juni 2016 - 3 Bf 54/15 - juris Rn. 56 - 58 m.w.N., …und Urteil vom 26. Januar 2017 - 3 Bf 52/15 - juris Rn. 50).

  Eine Vielzahl von Bau- oder Instandsetzungsmaßnahmen an mehreren Gebäuden des Sanierungsgebiets, die zu einer Lagewertverbesserung beitragen könnte, die sich mittelbar über das allgemeine Bodenwertgefüge erhöhend auf den Bodenwert des einzelnen Grundstücks selbst auswirkt (OVG Berlin Brandenburg, Beschluss vom 3. Februar 2012 - OVG 10 S 50.10 - juris Rn. 5), macht der Kläger nicht geltend; insoweit geht das Zitat der genannten Entscheidung in der Berufungsbegründung (…Berufungsbegründung, a.a.O., S. 14) ins Leere.

• OVG Berlin-Brandenburg, 25.01.2018 - 2 B 18.16

  Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung; Umfang des …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 27.01.2022 - 10 B 6.19

  Sie bindet weder andere Sachverständige noch Gerichte unmittelbar (vgl. BVerwG…, Urteil vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31.13 - juris Rn. 7, für die nach § 24 Satz 2 ImmoWertV a.F. abgelöste WertV; ebenso OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Januar 2018 - OVG 2 B 18.16 - juris Rn. 25 für die ImmoWertV a.F.).

  Indessen können ihr allgemein anerkannte Grundsätze der Wertermittlung entnommen werden, die bei jeder Wertermittlung zu beachten sind (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Januar 2018, a.a.O., Rn. 25).

• BVerwG, 23.02.2011 - 6 C 22.10

  Filmförderung; Filmförderungsanstalt; Filmabgabe; Filmbeiträge; Kinowirtschaft; …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 27.01.2022 - 10 B 6.19

  Indessen steht das Einräumen eines solchen Wertungsspielraums, wie jedes Eröffnen von Gestaltungs-, Ermessens- und Beurteilungsspielräumen für die Exekutive, in einem Spannungsverhältnis zum Gebot effektiven Rechtsschutzes nach Art. 19 Abs. 4 GG (vgl. BVerwG…, Urteil vom 27. November 2014, a.a.O., Rn. 11), das - wie hier - bei Abgaben die gerichtliche Kontrolle umfasst, ob die Abgabengerechtigkeit aus Art. 3 Abs. 1 GG (vgl. BVerfG…, Beschluss vom 10. März 1998 - 1 BvR 178/97 - juris Rn. 66 f.; BVerwG, Urteil vom 23. Februar 2011 - BVerwG 6 C 22.10 - juris Rn. 66) gewahrt ist.

  Der gewählte Maßstab muss aber, gemessen an dem Zweck der Abgabenerhebung, sachgerecht sein (BVerwG, Urteil vom 23. Februar 2011 - BVerwG 6 C 22.10 -, juris Rn. 66).

• BVerwG, 15.03.2002 - 9 B 16.02

  Straßenreinigungsgebühren; Gebührenmaßstab; fiktiver Frontmetermaßstab; …
• OVG Berlin-Brandenburg, 17.12.2012 - 2 S 12.12

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; Beschwerde; sofortige Vollziehung; …
• BVerwG, 24.07.2020 - 4 B 11.19

  Heranziehung eines Eigentümers eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet …
• VG Berlin, 08.12.2015 - 19 K 242.10

  Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeitrags
• OVG Berlin-Brandenburg, 22.04.2021 - 10 S 36.19

  Heranziehung zu sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträgen
• BVerfG, 18.07.2018 - 1 BvR 1675/16

  Vorschriften zur Erhebung des Rundfunkbeitrages für die Erstwohnung und im nicht …
• OVG Mecklenburg-Vorpommern, 18.07.2017 - 1 L 206/14

  Anwendung des Bewertungs- und Berechnungsverfahren nach Hagedorn
• OVG Sachsen, 05.03.2009 - 1 A 374/08

  Ausgleichsbetrag; End- und Anfangswert; Berechnungsmodelle; Chemnitzer Modell
• BVerfG, 10.03.1998 - 1 BvR 178/97

  Kindergartenbeiträge
• BVerwG, 25.03.1985 - 8 B 11.84

  Entwässerungsgebühr bei Mischkanalisation - Gebührenbemessung nach …
• OVG Hamburg, 26.01.2017 - 3 Bf 52/15

  Bewertung von Grundstücken zur Bemessung des sanierungsrechtlichen …
• OVG Rheinland-Pfalz, 12.09.2017 - 6 A 10802/16

  Berücksichtigung der Bestandsbebauung bei der Ermittlung des Bodenwerts nach …
• BVerwG, 19.12.2007 - 7 BN 6.07

  Gleichbehandlungsgebot bei der Bemessung der Behältervolumina für Abfälle nach …
• OVG Berlin-Brandenburg, 11.03.2014 - 10 S 1.14

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; Maßstab für die Anordnung der …
• OVG Berlin-Brandenburg, 10.10.2007 - 9 A 72.05

  Normenkontrolle; Straßenreinigungssatzung; Erschlossensein; Außenbereich; …
• OVG Berlin-Brandenburg, 24.08.2006 - 10 S 7.06

  Zulässigkeit der Methode zur Ermittlung einer Bodenwerterhöhung und des …
• OVG Hamburg, 21.06.2016 - 3 Bf 54/15

  Heranziehung zur Zahlung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags
• BVerfG, 19.11.2019 - 2 BvL 22/14

  Regelungen zur steuerlichen Behandlung von Erstausbildungskosten verfassungsgemäß
• OVG Sachsen, 25.07.2018 - 1 B 210/18

  Ausgleichsbeitrag; öffentliche Abgabe; Sanierungsgebiet; Eilverfahren; …
• OVG Berlin-Brandenburg, 09.09.2013 - 10 S 12.12

  Erforderlichkeit und Ziele einer Sanierungssatzung
• OVG Berlin-Brandenburg, 28.01.2009 - 9 A 1.07

  Normenkontrollantrag gegen Potsdamer Straßenreinigungsgebührensatzung erfolgreich
• BVerwG, 26.10.1977 - 7 C 4.76

  Entwässerungsgebühren bei Mischkanalisation - Frischwassermaßstab - Kostenanteil …
• BVerwG, 18.02.2014 - 4 B 46.13

  Vergleichswertverfahren zur Bestimmung des sanierungsrechtlichen …
• BVerwG, 14.04.1967 - VII C 15.65
• BVerfG, 08.07.2021 - 1 BvR 2237/14

  6 % Jahreszins auf Steuernachforderungen und Steuererstattungen verfassungswidrig
• OVG Berlin-Brandenburg, 29.01.2019 - 10 S 44.18

  Festsetzung eines Ausgleichsbeitrags für sanierungsbedingte Erhöhungen des …
• BVerwG, 18.04.1975 - VII C 41.73

  Vereinbarkeit der öffentlichen Bekanntmachung von Ortsrecht durch Offenlegung mit …
• OVG Thüringen, 29.11.2004 - 4 EO 645/02

  Kommunale Steuern; Vergnügungssteuer in Thüringen; Vergnügungssteuer; …
• OVG Nordrhein-Westfalen, 28.10.2016 - 9 A 763/15
• OVG Berlin-Brandenburg, 14.03.2016 - 10 S 9.16

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; Prüfungsmaßstab im vorläufigen …
• BVerwG, 16.01.1996 - 4 B 69.95

  Städtebauförderungsrecht: Einbeziehung eines nicht zu sanierenden Grundstücks in …
• OVG Berlin-Brandenburg, 10.07.2017 - 2 B 11.16

  Erforderlichkeit und Kausalität von Sanierungsmaßnahmen in der Spandauer Vorstadt …
• OVG Berlin-Brandenburg, 10.07.2017 - 2 B 7.16

  Erforderlichkeit und Kausalität von Sanierungsmaßnahmen in der Spandauer Vorstadt …

• OVG Berlin-Brandenburg, 28.11.2023 - 10 B 26.23
  Die Begrenzung des sanierungsbeeinflussten Lagewertanteils auf maximal 25 % durch den LV max sei gerichtlich von der 13. Kammer (Urteil vom 17.05.2018 - VG 13 K 271.14 -) und in der Entscheidung des OVG Berlin-Brandenburg vom 27. Januar 2022 (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27.01.2022, OVG 10 B 6.19, juris Rn. 62) als unbedenklich bestätigt worden.

  Die Bedenken der Klägerin seien nach der Rechtsprechung der 13. Kammer des VG Berlin und der Entscheidung des OVG Berlin-Brandenburg vom 27. Januar 2022 (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27.01.2022, OVG 10 B 6.19, juris, Rn. 75) zurückzuweisen.

  Die Leitsätze von 1993 hingegen hat der Senat von Berlin bei den drei Sanierungsgebietsverordnungen des ersten Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramms jeweils dem Beschluss der Rechtsverordnung zur Festlegung des Sanierungsgebiets zugrunde gelegt (…vgl. AH-Drs. 15/5556, S. 22; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 2 und 94) und sie damit zum Teil des Sanierungskonzepts gemacht.

  - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 46 m.w.N.).

  Wie der erkennende Senat bereits für die Sanierungsgebiete "Kollwitzplatz" und "Wollankstraße" ausgeführt hat, handelt es sich bei den Sanierungsgebieten des Bezirks Pankow schon nach ihrer räumlichen Lage nicht um Gebiete "in der Mitte von Berlin" bzw. "im Zentrum Berlins" (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 53 und 55).

  Auch sonst liegen hier die besonderen Umstände, die den 2. Senat bei der "Spandauer Vorstadt" einen "Sonderfall" annehmen ließen, aus den gleichen Gründen wie beim Sanierungsgebiet "Wollankstraße" nicht vor (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 47 - 49).

  Der Beklagte hat in anderen Verfahren geltend gemacht, in den Sanierungsgebieten im Bezirk Pankow habe das Verhältnis dagegen umgekehrt bei 3 (öffentlicher Mitteleinsatz) zu 1 (privater Mitteleinsatz) gelegen und überhaupt könne in keinem anderen Sanierungsgebiet in Deutschland sowohl anteilig als auch absolut ein solch hoher Einsatz öffentlicher Mittel nachgewiesen werden wie bei den ehemaligen Sanierungsgebieten im Bezirk Pankow von Berlin (vgl. OVG Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 22. April 2021 - OVG 10 S 36.19 - juris Rn. 13; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 50).

  Vielmehr greift die tatsächliche Vermutung der Kausalität von Sanierung und Bodenwerterhöhung für den Regelfall herkömmlicher Sanierungsgebiete - ebenso wie bei den Sanierungsgebieten "Kollwitzplatz" (OVG Berlin-Brandenburg…, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 3.19 - juris Rn. 30) und "Wollankstraße" (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 51) - auch im Sanierungsgebiet "Winsstraße" ein.

  Wie der erkennende Senat bereits entschieden hat, ist davon auszugehen, dass der gesetzliche Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin für die Bestimmung des Bodenrichtwerts in Anfangswertqualität zum Stichtag 1. Januar 2011 von einem zutreffenden Begriff des Anfangswertes im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB ausgegangen ist (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 52) und dass er demzufolge bei der Ermittlung besonderer Bodenrichtwerte in Anfangswertqualität, wie sie etwa die Bodenrichtwertrichtlinie in der Fassung vom 11. Januar 2011 (BAnz. Nr. 24 S. 597) in Anlage 1 unter Nr. 2.5 und in Anlage 2 jeweils mit dem Zusatz "SU" bezeichnet, alle nicht sanierungsbedingten bodenwerterhöhenden Umstände, die bis zum Stichtag eingetreten gewesen sind, auch berücksichtigt hat, einschließlich etwaiger sanierungsunabhängiger sog. wendebedingter Effekte.

  Eine Verpflichtung, den Gutachterausschuss mit der Ermittlung besonderer Bodenrichtwerte in Endwertqualität zu beauftragen, hat der Beklagte nicht (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 69; vgl. auch Hamburgisches OVG…, Urteil vom 21. Juni 2016 - 3 Bf 54/15 - juris Rn. 89 m.w.N.).

  Das entspricht der übereinstimmenden Rechtsprechung der beiden für das Städtebaurecht zuständigen Senate des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg zur Ermittlung von Anfangs- und Endwerten im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB (vgl. OVG Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 17. Dezember 2012 - OVG 2 S 12.12 - juris Rn. 17; Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 66).

  Wie in der Rechtsprechung bereits geklärt ist, entspricht es der normativen Vorgabe für den Endwert als "Bodenwert" (§ 154 Abs. 2 BauGB), d.h. als Wert, der gerade das unbebaute Grundstück betrifft, dass Kaufpreise für bebaute Grundstücke schon grundsätzlich nicht als Vergleichswerte zur Ermittlung des Anfangs- oder Endwertes einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung geeignet sind (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 66 m.w.N.).

  Ein "Rückgriff auf den ersten regulären Bodenrichtwert" (…Berufungsbegründung, a.a.O., S. 44) ist schon deshalb nicht zu verlangen, weil dieser hier vom gesetzlichen Gutachterausschuss für den Stichtag 1. Januar 2012 veröffentlichte Wert keine Endwertqualität hat (vgl. näher OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 69).

  Rechtliche Bedenken gegen den von der Klägerin gerügten "Methodenwechsel" (…Berufungsbegründung, a.a.O., S. 44;… Schriftsatz vom 6. Oktober 2023, S. 13, 14, 17 und 23) zwischen der Ableitung des Anfangswertes und der des Endwertes bestehen deshalb nach der Rechtsprechung nicht (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 68 f. m.w.N.).

  Es beruht im Kern auf einer Bewertung des städtebaulichen Qualitätszustands vor und nach der Sanierung und des sich daraus ergebenden Umfangs der sanierungsbedingten Verbesserung der städtebaulichen Qualität als Indiz für eine ihr entsprechende sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung (vgl. im einzelnen OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 71 f.).

  Die grundsätzliche Eignung des Zielbaumverfahrens als Methode zur Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen ist in der Rechtsprechung allgemein anerkannt (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022, a.a.O., Rn. 73 m.w.N.).

  Sie beurteilt zunächst (…a.a.O., S. 6 - 31) die städtebauliche Qualität des Sanierungsgebiets nach 12 Lagekriterien, von denen drei jeweils in zwei Unterkriterien aufgefächert sind, und bewertet jedes Kriterium mit Qualitätsnoten von 1 ("sehr gute Situation") bis 5 ("sehr schlechte Situation") im jeweils tatsächlichen Anfangs- und Endzustand (vgl. dazu OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 72).

  Bei der Schätzung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung sind nach der Rechtsprechung mehrere Methoden gleichermaßen zulässig, auch wenn sie zu unterschiedlichen Ergebnissen führen können (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 106 m.w.N.).

  Mit Blick auf die dem Wertungsspielraum der Gemeinde eigene Bandbreite möglicher Ergebnisse sind sie alle ihrerseits rechtlich zulässig (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 77; OVG Rheinland-Pfalz…, Urteil vom 16. Februar 2017, a.a.O., Rn. 82).

  Die Gemeinde ist nicht verpflichtet, die für den Eigentümer günstigste und damit zugleich die für die Finanzierungsfunktion des Ausgleichsbetrags (§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB) und entsprechend für die Allgemeinheit ungünstigste Wertermittlungsmethode zu wählen (zur Rechtsprechung betreffend die Wahl zwischen mehreren zulässigen Wahrscheinlichkeitsmaßstäben bei der Heranziehung zu Vorzugslasten vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 106).

  In Fällen, in denen - wie bei der in Rede stehenden Schätzung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung - mehrere Methoden fachlich und damit auch rechtlich zulässig sind und der Behörde deshalb eine fachliche Einschätzungsprärogative - wie hier der Wertermittlungsspielraum (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 -, jurisRn. 54 m.w.N.) - zusteht, sind sachverständige Stellungnahmen darauf zu überprüfen, ob die von der Behörde verwendeten fachlichen Maßstäbe und Methoden vertretbar sind und die Behörde insofern im Ergebnis zu einer plausiblen Einschätzung der fachlichen Tatbestandsmerkmale einer Norm gelangt ist.

  Nach diesen Maßstäben und der allgemeinen Anerkennung der Zielbaummethode als fachlich vertretbare Methode zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung nach § 154 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BauGB (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 71 - 74 m.w.N.) verbleibt auch hier nur die den zuletzt genannten allgemeinen Grundsätzen folgende Plausibilitätskontrolle.

  Vielmehr würde er die Grenzen richterlicher Kontrolldichte in Bezug auf den der Gemeinde zustehenden Wertermittlungsspielraum verletzen, die das Bundesverwaltungsgericht aufgezeigt hat, indem es die gerichtliche Überprüfung der Schätzung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung als insoweit auf eine Plausibilitätsprüfung beschränkt angesehen hat (BVerwG…, Urteil vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31.13 - juris Rn. 12 m.w.N.), wie sie auch in anderen abgabenrechtlichen Fällen der Rechtsprechung zu Wahrscheinlichkeitsmaßstäben für das Bemessen von Vorzugslasten entspricht (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 106 m.w.N.).

  Bei den im ersten stochastischen Modell verwendeten vier gemeinsamen Merkmalen "Nutzungsmaße", "Siedlungscharakteristik", "stadträumliche Lagequalität" und "überörtliche Imageeinschätzung", welche die beiden jeweils einander gegenübergestellten Stadtgebiete als Merkmalsträger gemeinsam aufzuweisen hatten, um sie als aus sachverständiger Sicht vergleichsgeeignet anzusehen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 87 und 94 f.), fehlt etwa jeder konkrete Anhaltspunkt dafür, dass der Sachverständigenausschuss diese Merkmale nicht hinreichend allgemein formuliert hätte, um alle nicht durch Sanierungsmaßnahmen beeinflussbaren Bodenwertmerkmale zu erfassen und damit einen ins Gewicht fallenden Einfluss auf den Bodenwertunterschied zwischen dem als unsaniert und dem als saniert gegenübergestellten Stadtgebiet des jeweiligen Gebietspaares hinreichend wahrscheinlich auszuschließen.

  Warum dennoch die Gerichte einen vom Sachverständigenausschuss verkannten Mangel der Nachvollziehbarkeit seines Modells feststellen könnten, erschließt sich nicht, zumal die Schlussfolgerungen des Ausschusses aus dem ersten Modell außerdem durch seine Schlussfolgerungen aus dem zweiten Modell bestätigt werden (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 88 f. und 96), gegen die weder die Klägerin selbst noch die von ihr angeführten wörtlichen Entscheidungszitate substantiierte Einwände erheben.

  Auch hinsichtlich der solchen stochastischen Modellen eigenen Spannbreite der Werte vermag die Klägerin mit den von ihr angeführten Zitaten (…Berufungsbegründung, a.a.O., S. 55 und 60) die zutreffenden Ausführungen des angegriffenen Urteils zur Streubreite (EA S. 19 f.) ebenso wenig in Frage zu stellen wie die fachliche Einschätzung des Vorsitzenden des Sachverständigenausschusses, dass und warum die Streuung der Zwischenwerte beider Modelle nach den einschlägigen stochastischen Grundsätzen unbedenklich ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 90 und 97).

  Es ist nicht nachvollziehbar, aus welchen rechtlichen Gründen - etwa wegen fachlich nicht zu beanstandender "erheblicher Unterschiede" - die richterliche Kontrolle, "warum es sachgerecht bzw. vertretbar war, den LV max ohne weitere Differenzierung als Durchschnittswert aus den vorhandenen Daten abzuleiten" (…so das Zitat in der Berufungsbegründung, a.a.O., S. 60), eine noch weitergehende "Plausibilisierung" verlangen darf, ohne die vom Bundesverwaltungsgericht (BVerwG…, Urteil vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31.13 - juris Rn. 12 m.w.N.) gezogenen Grenzen des gerichtlichen Rechtsschutzauftrages aus Art. 19 Abs. 4 GG (vgl. dazu auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 79) zu überschreiten und ohne den der Gemeinde zustehenden Wertermittlungsspielraum zu verletzen, der ohne Weiteres auch die einer - wie hier - sachkundigen Empfehlung zugrundeliegende und fachlich vertretbare Streubreite der ausgewerteten statistischen Daten umfasst.

  Nach den in der Rechtsprechung des erkennenden Senats bereits dargelegten Rechtsprechungsgrundsätzen zur Maßstabsbildung und ihrer gerichtlichen Kontrolle in Fällen von Vorzugslasten, die nur nach einem Wahrscheinlichkeitsmaßstab bemessen werden können (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 105 - 117), begegnet es außerdem keinen rechtlichen Bedenken, den Maßstabsfaktor LV max von 0, 25 für die Gebiete der Nutzungsausprägung "W", den der Sachverständigenausschuss als für alle Sanierungsgebiete des ersten Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramms als fachlich geeignet empfohlen hat, auch auf alle solche Sanierungsgebiete anzuwenden.

  Denn erstens weisen sie nicht nur die gleiche Nutzungsausprägung, sondern überhaupt eine ähnliche städtebauliche Struktur auf (EA S. 19; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 83).

  Das hat der erkennende Senat bereits für das am selben Tag und durch dieselbe Verordnung aufgehobene Sanierungsgebiet "Wollankstraße" entschieden (Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 104).

  Auf den Hilfsantrag zu 4. kommt es nicht entscheidungserheblich an, weil der Sachverständigenausschuss den hier in Rede stehenden Maßstabsfaktor LV max gerade für die zum Zeitpunkt seiner Beratungen festgelegten Sanierungsgebiete des ersten Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramms empfohlen hat (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 98) - also auch für das Sanierungsgebiet "Winsstraße" -, sich hier der Zeitraum der Festlegung (vom 4. Dezember 1994 bis zum 28. April 2011) im zeitlichen Rahmen der damals üblichen Dauer von Sanierungsgebieten gehalten hat (…vgl. Leitsatz 5 der Leitsätze zur Stadterneuerung vom 31. August 1993, AH-Drs. 13/41, S. 78: "ca." 15 Jahre;… vgl. auch Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Auflage 2022, § 142 Rn. 11), und er auch die erst später als Soll-Bestimmung eingeführte Frist von 15 Jahren (§ 142 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BauGB;… vgl. dazu Reidt, a.a.O., Rn. 29a) nur um etwa ein Jahr und fünf Monate überschreitet.

  Außerdem hat der erkennende Senat die Frage der Eignung und Aktualität des LV max von 0, 25 für Sanierungsgebiete der Nutzungsausprägung "W" (Anlage 4 der AV Ausgleichsbeträge, ABl. 2009 S. 434, S. 450 f.) für den Wertermittlungsstichtag 28. April 2011 - wie oben ausgeführt - bereits abschließend entschieden und bejaht, ohne dass sich aus dem Vorbringen der Klägerin oder sonst besondere Anhaltspunkte dafür ergäben, warum die das Sanierungsgebiet "Wollankstraße" betreffende Begründung (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 104) für das gleichzeitig durch dieselbe Verordnung aufgehobene Sanierungsgebiet "Winsstraße" nicht gelten sollte.

  Im Sanierungsgebiet "Wollankstraße" lag er mit knapp 11, 2 Millionen Euro (Ausgleichsbeträge) gegenüber 134 Millionen Euro (öffentliche Gesamtkosten) bei etwas mehr als 8 % (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 8).

  - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 119 m.w.N.; OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 18. Juli 2017 - 1 L 206/14 - juris Rn. 28).

• VG Berlin, 24.11.2022 - 13 K 300.19
  Die Kammer hat die in der Entscheidung des 10. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg in dem Verfahren zum Aktenzeichen 10 B 6.19 erwähnte gutachterliche Stellungnahme des Sachverständigen Dr.-Ing.

  Die Fokussierung des Beklagten auf Kaufpreise für unbebaute Grundstücke entspricht der normativen Vorgabe für den Endwert als Bodenwert, der das unbebaute Grundstück betrifft (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 66).

  Insoweit war auch keine weitere Aufklärung durch die Kammer veranlasst (vgl. dazu OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 67).

  Die vom Beklagten getroffene Wahl der Multifaktorenanalyse für die Ermittlung des Endwertes aus dem Anfangswert bewegt sich vielmehr in dem Wertermittlungsspielraum, den § 154 Abs. 2 BauGB der Gemeinde einräumt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg…, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 3.19 - juris Rn. 48), auch wenn diese Wertermittlungsmethode zu anderen Ergebnissen führen kann als die Ableitung des Endwertes aus dem allgemeinen Bodenrichtwert (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 77 m.w.N.).

  Die vom Beklagten angewendeten Multifaktorenanalyse trägt der Einzelfallgerechtigkeit in größerer Weise Rechnung als die Heranziehung von allgemeinen Bodenrichtwerten, da die räumliche Bezugsebene für viele der herangezogenen Lagekriterien kleiner ist: während ein allgemeiner Bodenrichtwert für eine ganze Bodenrichtwertzone ermittelt wird (diese ist identisch mit der Fläche des Sanierungsgebiets), bezieht sich die Bewertung der Lagekriterien zur Ermittlung der sanierungsbedingten Verbesserung der städtebaulichen Qualität der Umgebungsstruktur überwiegend auf die engere Umgebung des jeweiligen Grundstücks (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 116) und ist mithin genauer.

  Bei der Zielbaummethode handelt es sich um eine in der Rechtsprechung bislang einhellig anerkannte Methode zur Berechnung des Endwertes, deren Wahl von dem behördlichen Wertermittlungsspielraum gedeckt ist (vgl. BVerwG…, Beschluss vom 16. November 2004 - 4 B 71/04 - juris Rn. 6; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 71).

  Aus dem Qualitätsverhältnis zwischen Ausgangs- und Endzustand lässt sich ein Multiplikator errechnen, mit dessen Hilfe aus einem vorgegebenen Anfangs- oder Endwert im Dreisatzverfahren der auf denselben Tag bezogene jeweils andere Wert bestimmt werden kann (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 71).

  Die gemäß Art. 19 Abs. 4 GG gebotene gerichtliche Kontrolle beschränkt sich somit auf die Frage, ob der Wert plausibel ist und die Abgabengerechtigkeit aus Art. 3 Abs. 1 GG wahrt (siehe ausführlich OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 77 ff.).

  Zu einer eigenen Fehlersuche ist die Kammer durch den unsubstantiierten Klägervortrag nicht angehalten (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 95).

  Dass möglicherweise auch ein anderer LV max vertretbar wäre und von einigen sachverständigen Stimmen eine andere Vorgehensweise für vorzugswürdig gehalten wird, führt noch nicht zur fachlichen Unvertretbarkeit der durch den Beklagten angewendeten Methode der Wertermittlung (so auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 99).

  Denn wenn ein höherwertiges Grundstück z.B. eine 10 %-ige Wertsteigerung erfährt, steigt sein Verkehrswert nominal auch deutlicher als jener eines geringerwertigen Grundstücks (VG Berlin, Urteil vom 13./15. Oktober 2016 - 19 K 368.14 - UA S. 13).Die pauschalierende Vorgehensweise des Beklagten widerspricht nach Auffassung der Kammer nicht dem aus Art. 3 Abs. 1 GG herzuleitenden Grundsatz der Abgabengerechtigkeit (zu den aus diesem Grundsatz abzuleitenden Grenzen für die Maßstabbildung für Vorzugslasten vgl. ausführlich OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 106).

  Es handelt sich außerdem um eine Massenerscheinung aufgrund der Vielzahl der betroffenen Grundstücke (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 108 f.).

  Auch sonst gibt es keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass der Sachverständigenausschuss mit der Annahme, der von ihm abgeleitete LV max könne "in den" - d.h. in allen zum Zeitpunkt seiner Beratungen bestehenden - "städtebaulichen Sanierungsgebieten Anwendung finden" (…X..., Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 12), die Grenzen seines sachverständigen Beurteilungsspielraums verletzt haben könnte (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 104).

  Vielmehr besteht für den Regelfall herkömmlicher Sanierungsgebiete eine tatsächliche Vermutung der (Mit-)Ursächlichkeit der Sanierung für die Bodenwerterhöhung (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 -, juris Rn. 51).

  Aufwendungen zur Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes kommen daher in der Regel unmittelbar nur dem nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB nicht maßgeblichen Gebäudewert zugute (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 119 m.w.N.; OVG Mecklenburg-Vorpommern…, Urteil vom 18. Juli 2017 - 1 L 206/14 - juris Rn. 28).

  Insbesondere ist auch nicht ersichtlich, dass selbst eine Erneuerung der Fassade ihrem Umfang nach eine derart umgebungsgestaltende (Außen-)Wirkung hätte, dass sie die Lagewertqualität des Sanierungsgebietes zu verbessern vermochte (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 120;… Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Auflage 2022, § 155 Rn. 5).

• VG Berlin, 24.11.2022 - 13 K 493.17
  Die Kammer hat die in der Entscheidung des 10. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg in dem Verfahren zum Aktenzeichen 10 B 6.19 erwähnte gutachterliche Stellungnahme des Sachverständigen Dr.-Ing.

  Die Fokussierung des Beklagten auf Kaufpreise für unbebaute Grundstücke entspricht der normativen Vorgabe für den Endwert als Bodenwert, der das unbebaute Grundstück betrifft (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 66).

  Die genannten Einwände der Klägerseite geben dementsprechend keinen Ansatzpunkt für eine weitere Aufklärung durch die Kammer (vgl. dazu OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 67),.

  Die vom Beklagten getroffene Wahl der Multifaktorenanalyse für die Ermittlung des Endwertes aus dem Anfangswert bewegt sich vielmehr in dem Wertermittlungsspielraum, den § 154 Abs. 2 BauGB der Gemeinde einräumt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg…, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 3.19 - juris Rn. 48), auch wenn diese Wertermittlungsmethode zu anderen Ergebnissen führen kann als die Ableitung des Endwertes aus dem allgemeinen Bodenrichtwert (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 77 m.w.N.).

  Die vom Beklagten angewendeten Multifaktorenanalyse trägt der Einzelfallgerechtigkeit in größerer Weise Rechnung als die Heranziehung von allgemeinen Bodenrichtwerten, da die räumliche Bezugsebene für viele der herangezogenen Lagekriterien kleiner ist: während ein allgemeiner Bodenrichtwert für eine ganze Bodenrichtwertzone ermittelt wird (diese ist identisch mit der Fläche des Sanierungsgebiets), bezieht sich die Bewertung der Lagekriterien zur Ermittlung der sanierungsbedingten Verbesserung der städtebaulichen Qualität der Umgebungsstruktur überwiegend auf die engere Umgebung des jeweiligen Grundstücks (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 116) und ist mithin genauer.

  Bei der Zielbaummethode handelt es sich um eine in der Rechtsprechung bislang einhellig anerkannte Methode zur Berechnung des Endwertes, deren Wahl von dem behördlichen Wertermittlungsspielraum gedeckt ist (vgl. BVerwG…, Beschluss vom 16. November 2004 - 4 B 71/04 - juris Rn. 6; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 71).

  Aus dem Qualitätsverhältnis zwischen Ausgangs- und Endzustand lässt sich ein Multiplikator errechnen, mit dessen Hilfe aus einem vorgegebenen Anfangs- oder Endwert im Dreisatzverfahren der auf denselben Tag bezogene jeweils andere Wert bestimmt werden kann (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 71).

  Die gemäß Art. 19 Abs. 4 GG gebotene gerichtliche Kontrolle beschränkt sich somit auf die Frage, ob der Wert plausibel ist und die Abgabengerechtigkeit aus Art. 3 Abs. 1 GG wahrt (siehe ausführlich OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 77 ff.).

  Zu einer eigenen Fehlersuche ist die Kammer durch den unsubstantiierten Klägervortrag nicht angehalten (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 95).

  Dass möglicherweise auch ein anderer LV max vertretbar wäre und von einigen sachverständigen Stimmen eine andere Vorgehensweise für vorzugswürdig gehalten wird, führt noch nicht zur fachlichen Unvertretbarkeit der durch den Beklagten angewendeten Methode der Wertermittlung (so auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 99).

  Denn wenn ein höherwertiges Grundstück z.B. eine 10 %-ige Wertsteigerung erfährt, steigt sein Verkehrswert nominal auch deutlicher als jener eines geringerwertigen Grundstücks (VG Berlin, Urteil vom 13./15. Oktober 2016 - 19 K 368.14 - UA S. 13).Die pauschalierende Vorgehensweise des Beklagten widerspricht nach Auffassung der Kammer nicht dem aus Art. 3 Abs. 1 GG herzuleitenden Grundsatz der Abgabengerechtigkeit (zu den aus diesem Grundsatz abzuleitenden Grenzen für die Maßstabbildung für Vorzugslasten vgl. ausführlich OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 106).

  Es handelt sich außerdem um eine Massenerscheinung aufgrund der Vielzahl der betroffenen Grundstücke (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 108 f.).

  Auch sonst gibt es keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass der Sachverständigenausschuss mit der Annahme, der von ihm abgeleitete LV max könne "in den" - d.h. in allen zum Zeitpunkt seiner Beratungen bestehenden - "städtebaulichen Sanierungsgebieten Anwendung finden" (…X ..., Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 12), die Grenzen seines sachverständigen Beurteilungsspielraums verletzt haben könnte (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 104).

  Vielmehr besteht für den Regelfall herkömmlicher Sanierungsgebiete eine tatsächliche Vermutung der (Mit-)Ursächlichkeit der Sanierung für die Bodenwerterhöhung (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 -, juris Rn. 51).

  Aufwendungen zur Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes kommen daher in der Regel unmittelbar nur dem nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB nicht maßgeblichen Gebäudewert zugute (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 119 m.w.N.; OVG Mecklenburg-Vorpommern…, Urteil vom 18. Juli 2017 - 1 L 206/14 - juris Rn. 28).

  Insbesondere ist auch nicht ersichtlich, dass selbst eine Erneuerung der Fassade ihrem Umfang nach eine derart umgebungsgestaltende (Außen-)Wirkung hätte, dass sie die Lagewertqualität des Sanierungsgebietes zu verbessern vermochte (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 120;… Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Auflage 2022, § 155 Rn. 5).

 
• VG Berlin, 05.10.2022 - 13 K 193.18
  Die Kammer hat die in der Entscheidung des 10. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg in dem Verfahren zum Aktenzeichen 10 B 6.19 erwähnte gutachterliche Stellungnahme des Sachverständigen Dr.-Ing.

  Die Fokussierung des Beklagten auf Kaufpreise für unbebaute Grundstücke entspricht der normativen Vorgabe für den Endwert als Bodenwert, der das unbebaute Grundstück betrifft (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 66).

  Insoweit war auch keine weitere Aufklärung durch die Kammer veranlasst (vgl. dazu OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 67).

  Die vom Beklagten getroffene Wahl der Multifaktorenanalyse für die Ermittlung des Endwertes aus dem Anfangswert bewegt sich vielmehr in dem Wertermittlungsspielraum, den § 154 Abs. 2 BauGB der Gemeinde einräumt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg…, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 3.19 - juris Rn. 48), auch wenn diese Wertermittlungsmethode zu anderen Ergebnissen führen kann als die Ableitung des Endwertes aus dem allgemeinen Bodenrichtwert (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 77 m.w.N.).

  Die vom Beklagten angewendeten Multifaktorenanalyse trägt der Einzelfallgerechtigkeit in größerer Weise Rechnung als die Heranziehung von allgemeinen Bodenrichtwerten, da die räumliche Bezugsebene für viele der herangezogenen Lagekriterien kleiner ist: während ein allgemeiner Bodenrichtwert für eine ganze Bodenrichtwertzone ermittelt wird (diese ist identisch mit der Fläche des Sanierungsgebiets), bezieht sich die Bewertung der Lagekriterien zur Ermittlung der sanierungsbedingten Verbesserung der städtebaulichen Qualität der Umgebungsstruktur überwiegend auf die engere Umgebung des jeweiligen Grundstücks (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 116) und ist mithin genauer.

  Bei der Zielbaummethode handelt es sich um eine in der Rechtsprechung bislang einhellig anerkannte Methode zur Berechnung des Endwertes, deren Wahl von dem behördlichen Wertermittlungsspielraum gedeckt ist (vgl. BVerwG…, Beschluss vom 16. November 2004 - 4 B 71/04 - juris Rn. 6; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 71).

  Aus dem Qualitätsverhältnis zwischen Ausgangs- und Endzustand lässt sich ein Multiplikator errechnen, mit dessen Hilfe aus einem vorgegebenen Anfangs- oder Endwert im Dreisatzverfahren der auf denselben Tag bezogene jeweils andere Wert bestimmt werden kann (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 71).

  Die gemäß Art. 19 Abs. 4 GG gebotene gerichtliche Kontrolle beschränkt sich somit auf die Frage, ob der Wert plausibel ist und die Abgabengerechtigkeit aus Art. 3 Abs. 1 GG wahrt (siehe ausführlich OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 77 ff.).

  Zu einer eigenen Fehlersuche ist die Kammer durch den unsubstantiierten Klägervortrag nicht angehalten (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 95).

  Dass möglicherweise auch ein anderer LV max vertretbar wäre und von einigen sachverständigen Stimmen eine andere Vorgehensweise für vorzugswürdig gehalten wird, führt noch nicht zur fachlichen Unvertretbarkeit der durch den Beklagten angewendeten Methode der Wertermittlung (so auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 99).

  Denn wenn ein höherwertiges Grundstück z.B. eine 10 %-ige Wertsteigerung erfährt, steigt sein Verkehrswert nominal auch deutlicher als jener eines geringerwertigen Grundstücks (VG Berlin, Urteil vom 13./15. Oktober 2016 - 19 K 368.14 - amtl. Abschrift Seite 13).Die pauschalierende Vorgehensweise des Beklagten widerspricht nach Auffassung der Kammer nicht dem aus Art. 3 Abs. 1 GG herzuleitenden Grundsatz der Abgabengerechtigkeit (zu den aus diesem Grundsatz abzuleitenden Grenzen für die Maßstabbildung für Vorzugslasten vgl. ausführlich OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 106).

  Es handelt sich außerdem um eine Massenerscheinung aufgrund der Vielzahl der betroffenen Grundstücke (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 108 f.).

  Auch sonst gibt es keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass der Sachverständigenausschuss mit der Annahme, der von ihm abgeleitete LV max könne "in den" - d.h. in allen zum Zeitpunkt seiner Beratungen bestehenden - "städtebaulichen Sanierungsgebieten Anwendung finden" (…X... , Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 12), die Grenzen seines sachverständigen Beurteilungsspielraums verletzt haben könnte (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 104).

  Vielmehr besteht für den Regelfall herkömmlicher Sanierungsgebiete eine tatsächliche Vermutung der (Mit-)Ursächlichkeit der Sanierung für die Bodenwerterhöhung (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 -, juris Rn. 51).

  Aufwendungen zur Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes kommen daher in der Regel unmittelbar nur dem nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB nicht maßgeblichen Gebäudewert zugute (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 119 m.w.N.; OVG Mecklenburg-Vorpommern…, Urteil vom 18. Juli 2017 - 1 L 206/14 - juris Rn. 28).

  Insbesondere ist auch nicht ersichtlich, dass selbst eine Erneuerung der Fassade ihrem Umfang nach eine derart umgebungsgestaltende (Außen-)Wirkung hätte, dass sie die Lagewertqualität des Sanierungsgebietes zu verbessern vermochte (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 120;… Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Auflage 2022, § 155 Rn. 5).

• VG Berlin, 05.10.2022 - 13 K 185.19
  Die Kammer hat die in der Entscheidung des 10. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg in dem Verfahren zum Aktenzeichen 10 B 6.19 erwähnte gutachterliche Stellungnahme des Sachverständigen Dr.-Ing.

  Die Fokussierung des Beklagten auf Kaufpreise für unbebaute Grundstücke entspricht der normativen Vorgabe für den Endwert als Bodenwert, der das unbebaute Grundstück betrifft (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 66).

  Insoweit war auch keine weitere Aufklärung durch die Kammer veranlasst (vgl. dazu OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 67).

  Die vom Beklagten getroffene Wahl der Multifaktorenanalyse für die Ermittlung des Endwertes aus dem Anfangswert bewegt sich vielmehr in dem Wertermittlungsspielraum, den § 154 Abs. 2 BauGB der Gemeinde einräumt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg…, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 3.19 - juris Rn. 48), auch wenn diese Wertermittlungsmethode zu anderen Ergebnissen führen kann als die Ableitung des Endwertes aus dem allgemeinen Bodenrichtwert (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 77 m.w.N.).

  Die vom Beklagten angewendeten Multifaktorenanalyse trägt der Einzelfallgerechtigkeit in größerer Weise Rechnung als die Heranziehung von allgemeinen Bodenrichtwerten, da die räumliche Bezugsebene für viele der herangezogenen Lagekriterien kleiner ist: während ein allgemeiner Bodenrichtwert für eine ganze Bodenrichtwertzone ermittelt wird (diese ist identisch mit der Fläche des Sanierungsgebiets), bezieht sich die Bewertung der Lagekriterien zur Ermittlung der sanierungsbedingten Verbesserung der städtebaulichen Qualität der Umgebungsstruktur überwiegend auf die engere Umgebung des jeweiligen Grundstücks (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 116) und ist mithin genauer.

  Bei der Zielbaummethode handelt es sich um eine in der Rechtsprechung bislang einhellig anerkannte Methode zur Berechnung des Endwertes, deren Wahl von dem behördlichen Wertermittlungsspielraum gedeckt ist (vgl. BVerwG…, Beschluss vom 16. November 2004 - 4 B 71/04 - juris Rn. 6; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 71).

  Aus dem Qualitätsverhältnis zwischen Ausgangs- und Endzustand lässt sich ein Multiplikator errechnen, mit dessen Hilfe aus einem vorgegebenen Anfangs- oder Endwert im Dreisatzverfahren der auf denselben Tag bezogene jeweils andere Wert bestimmt werden kann (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 71).

  Die gemäß Art. 19 Abs. 4 GG gebotene gerichtliche Kontrolle beschränkt sich somit auf die Frage, ob der Wert plausibel ist und die Abgabengerechtigkeit aus Art. 3 Abs. 1 GG wahrt (siehe ausführlich OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 77 ff.).

  Zu einer eigenen Fehlersuche ist die Kammer durch den unsubstantiierten Klägervortrag nicht angehalten (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 95).

  Dass möglicherweise auch ein anderer LV max vertretbar wäre und von einigen sachverständigen Stimmen eine andere Vorgehensweise für vorzugswürdig gehalten wird, führt noch nicht zur fachlichen Unvertretbarkeit der durch den Beklagten angewendeten Methode der Wertermittlung (so auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 99).

  Die pauschalierende Vorgehensweise des Beklagten widerspricht nach Auffassung der Kammer nicht dem aus Art. 3 Abs. 1 GG herzuleitenden Grundsatz der Abgabengerechtigkeit (zu den aus diesem Grundsatz abzuleitenden Grenzen für die Maßstabbildung für Vorzugslasten vgl. ausführlich OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 106).

  Es handelt sich außerdem um eine Massenerscheinung aufgrund der Vielzahl der betroffenen Grundstücke (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 108 f.).

  Auch sonst gibt es keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass der Sachverständigenausschuss mit der Annahme, der von ihm abgeleitete LV max könne "in den" - d.h. in allen zum Zeitpunkt seiner Beratungen bestehenden - "städtebaulichen Sanierungsgebieten Anwendung finden" (…X..., Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 12), die Grenzen seines sachverständigen Beurteilungsspielraums verletzt haben könnte (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 104).

  Vielmehr besteht für den Regelfall herkömmlicher Sanierungsgebiete eine tatsächliche Vermutung der (Mit-)Ursächlichkeit der Sanierung für die Bodenwerterhöhung (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 -, juris Rn. 51).

  Aufwendungen zur Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes kommen daher in der Regel unmittelbar nur dem nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB nicht maßgeblichen Gebäudewert zugute (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 119 m.w.N.; OVG Mecklenburg-Vorpommern…, Urteil vom 18. Juli 2017 - 1 L 206/14 - juris Rn. 28).

  Insbesondere ist auch nicht ersichtlich, dass selbst eine Erneuerung der Fassade ihrem Umfang nach eine derart umgebungsgestaltende (Außen-)Wirkung hätte, dass sie die Lagewertqualität des Sanierungsgebietes zu verbessern vermochte (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 120;… Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Auflage 2022, § 155 Rn. 5).

• VG Berlin, 07.12.2022 - 13 K 150.16
  Das Gericht hat die in der Entscheidung des 10. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg in dem Verfahren zum Aktenzeichen 10 B 6.19 erwähnte gutachterliche Stellungnahme des Sachverständigen Dr.-Ing.

  Dementsprechend ist auch keine weitere Aufklärung durch das Gericht veranlasst (vgl. dazu OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 67).

  Die vom Beklagten getroffene Wahl der Multifaktorenanalyse für die Ermittlung des Endwertes aus dem Anfangswert bewegt sich vielmehr in dem Wertermittlungsspielraum, den § 154 Abs. 2 BauGB der Gemeinde einräumt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg…, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 3.19 - juris Rn. 48), auch wenn diese Wertermittlungsmethode zu anderen Ergebnissen führen kann als die Ableitung des Endwertes aus dem allgemeinen Bodenrichtwert (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 77 m.w.N.).

  Die vom Beklagten angewendeten Multifaktorenanalyse trägt der Einzelfallgerechtigkeit in größerer Weise Rechnung als die Heranziehung von allgemeinen Bodenrichtwerten, da die räumliche Bezugsebene für viele der herangezogenen Lagekriterien kleiner ist: während ein allgemeiner Bodenrichtwert für eine ganze Bodenrichtwertzone ermittelt wird (diese ist identisch mit der Fläche des Sanierungsgebiets), bezieht sich die Bewertung der Lagekriterien zur Ermittlung der sanierungsbedingten Verbesserung der städtebaulichen Qualität der Umgebungsstruktur überwiegend auf die engere Umgebung des jeweiligen Grundstücks (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 116) und ist mithin genauer.

  Bei der Zielbaummethode handelt es sich um eine in der Rechtsprechung bislang einhellig anerkannte Methode zur Berechnung des Endwertes, deren Wahl von dem behördlichen Wertermittlungsspielraum gedeckt ist (vgl. BVerwG…, Beschluss vom 16. November 2004 - 4 B 71/04 - juris Rn. 6; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 71).

  Aus dem Qualitätsverhältnis zwischen Ausgangs- und Endzustand lässt sich ein Multiplikator errechnen, mit dessen Hilfe aus einem vorgegebenen Anfangs- oder Endwert im Dreisatzverfahren der auf denselben Tag bezogene jeweils andere Wert bestimmt werden kann (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 71).

  Die gemäß Art. 19 Abs. 4 GG gebotene gerichtliche Kontrolle beschränkt sich somit auf die Frage, ob der Wert plausibel ist und die Abgabengerechtigkeit aus Art. 3 Abs. 1 GG wahrt (siehe ausführlich OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 77 ff.).

  Zu einer eigenen Fehlersuche ist das Gericht durch den unsubstantiierten Klägervortrag nicht angehalten (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 95).

  Dass möglicherweise auch ein anderer LV max vertretbar wäre und von einigen sachverständigen Stimmen eine andere Vorgehensweise für vorzugswürdig gehalten wird, führt noch nicht zur fachlichen Unvertretbarkeit der durch den Beklagten angewendeten Methode der Wertermittlung (so auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 99).

  Denn wenn ein höherwertiges Grundstück z.B. eine 10 %-ige Wertsteigerung erfährt, steigt sein Verkehrswert nominal auch deutlicher als jener eines geringerwertigen Grundstücks (VG Berlin, Urteil vom 13./15. Oktober 2016 - 19 K 368.14 - UA S. 13).Die pauschalierende Vorgehensweise des Beklagten widerspricht nach Auffassung des Gerichts nicht dem aus Art. 3 Abs. 1 GG herzuleitenden Grundsatz der Abgabengerechtigkeit (zu den aus diesem Grundsatz abzuleitenden Grenzen für die Maßstabbildung für Vorzugslasten vgl. ausführlich OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 106).

  Es handelt sich außerdem um eine Massenerscheinung aufgrund der Vielzahl der betroffenen Grundstücke (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 108 f.).

  Auch sonst gibt es keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass der Sachverständigenausschuss mit der Annahme, der von ihm abgeleitete LV max könne "in den" - d.h. in allen zum Zeitpunkt seiner Beratungen bestehenden - "städtebaulichen Sanierungsgebieten Anwendung finden" (…X..., Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 12), die Grenzen seines sachverständigen Beurteilungsspielraums verletzt haben könnte (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 104).

  Vielmehr besteht für den Regelfall herkömmlicher Sanierungsgebiete eine tatsächliche Vermutung der (Mit-)Ursächlichkeit der Sanierung für die Bodenwerterhöhung (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 -, juris Rn. 51).

  Aufwendungen zur Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes kommen daher in der Regel unmittelbar nur dem nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB nicht maßgeblichen Gebäudewert zugute (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 119 m.w.N.; OVG Mecklenburg-Vorpommern…, Urteil vom 18. Juli 2017 - 1 L 206/14 - juris Rn. 28).

  Insbesondere ist auch nicht ersichtlich, dass selbst eine Erneuerung der Fassade ihrem Umfang nach eine derart umgebungsgestaltende (Außen-)Wirkung hätte, dass sie die Lagewertqualität des Sanierungsgebietes zu verbessern vermochte (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 120;… Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Auflage 2022, § 155 Rn. 5).

• VG Berlin, 24.11.2022 - 13 K 383.18
  Die Kammer hat die in der Entscheidung des 10. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg in dem Verfahren zum Aktenzeichen 10 B 6.19 erwähnte gutachterliche Stellungnahme des Sachverständigen Dr.-Ing.

  Dementsprechend ist auch keine weitere Aufklärung durch die Kammer veranlasst (vgl. dazu OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 67).

  Die vom Beklagten getroffene Wahl der Multifaktorenanalyse für die Ermittlung des Endwertes aus dem Anfangswert bewegt sich vielmehr in dem Wertermittlungsspielraum, den § 154 Abs. 2 BauGB der Gemeinde einräumt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg…, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 3.19 - juris Rn. 48), auch wenn diese Wertermittlungsmethode zu anderen Ergebnissen führen kann als die Ableitung des Endwertes aus dem allgemeinen Bodenrichtwert (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 77 m.w.N.).

  Die vom Beklagten angewendeten Multifaktorenanalyse trägt der Einzelfallgerechtigkeit in größerer Weise Rechnung als die Heranziehung von allgemeinen Bodenrichtwerten, da die räumliche Bezugsebene für viele der herangezogenen Lagekriterien kleiner ist: während ein allgemeiner Bodenrichtwert für eine ganze Bodenrichtwertzone ermittelt wird (diese ist identisch mit der Fläche des Sanierungsgebiets), bezieht sich die Bewertung der Lagekriterien zur Ermittlung der sanierungsbedingten Verbesserung der städtebaulichen Qualität der Umgebungsstruktur überwiegend auf die engere Umgebung des jeweiligen Grundstücks (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 116) und ist mithin genauer.

  Bei der Zielbaummethode handelt es sich um eine in der Rechtsprechung bislang einhellig anerkannte Methode zur Berechnung des Endwertes, deren Wahl von dem behördlichen Wertermittlungsspielraum gedeckt ist (vgl. BVerwG…, Beschluss vom 16. November 2004 - 4 B 71/04 - juris Rn. 6; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 71).

  Aus dem Qualitätsverhältnis zwischen Ausgangs- und Endzustand lässt sich ein Multiplikator errechnen, mit dessen Hilfe aus einem vorgegebenen Anfangs- oder Endwert im Dreisatzverfahren der auf denselben Tag bezogene jeweils andere Wert bestimmt werden kann (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 71).

  Die gemäß Art. 19 Abs. 4 GG gebotene gerichtliche Kontrolle beschränkt sich somit auf die Frage, ob der Wert plausibel ist und die Abgabengerechtigkeit aus Art. 3 Abs. 1 GG wahrt (siehe ausführlich OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 77 ff.).

  Zu einer eigenen Fehlersuche ist die Kammer durch den unsubstantiierten Klägervortrag nicht angehalten (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 95).

  Dass möglicherweise auch ein anderer LV max vertretbar wäre und von einigen sachverständigen Stimmen eine andere Vorgehensweise für vorzugswürdig gehalten wird, führt noch nicht zur fachlichen Unvertretbarkeit der durch den Beklagten angewendeten Methode der Wertermittlung (so auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 99).

  Denn wenn ein höherwertiges Grundstück z.B. eine 10 %-ige Wertsteigerung erfährt, steigt sein Verkehrswert nominal auch deutlicher als jener eines geringerwertigen Grundstücks (VG Berlin, Urteil vom 13./15. Oktober 2016 - 19 K 368.14 - UA S. 13).Die pauschalierende Vorgehensweise des Beklagten widerspricht nach Auffassung der Kammer nicht dem aus Art. 3 Abs. 1 GG herzuleitenden Grundsatz der Abgabengerechtigkeit (zu den aus diesem Grundsatz abzuleitenden Grenzen für die Maßstabbildung für Vorzugslasten vgl. ausführlich OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 106).

  Es handelt sich außerdem um eine Massenerscheinung aufgrund der Vielzahl der betroffenen Grundstücke (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 108 f.).

  Auch sonst gibt es keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass der Sachverständigenausschuss mit der Annahme, der von ihm abgeleitete LV max könne "in den" - d.h. in allen zum Zeitpunkt seiner Beratungen bestehenden - "städtebaulichen Sanierungsgebieten Anwendung finden" (…X ... , Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 12), die Grenzen seines sachverständigen Beurteilungsspielraums verletzt haben könnte (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 104).

  Vielmehr besteht für den Regelfall herkömmlicher Sanierungsgebiete eine tatsächliche Vermutung der (Mit-)Ursächlichkeit der Sanierung für die Bodenwerterhöhung (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 -, juris Rn. 51).

  Aufwendungen zur Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes kommen daher in der Regel unmittelbar nur dem nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB nicht maßgeblichen Gebäudewert zugute (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 119 m.w.N.; OVG Mecklenburg-Vorpommern…, Urteil vom 18. Juli 2017 - 1 L 206/14 - juris Rn. 28).

  Insbesondere ist auch nicht ersichtlich, dass selbst eine Erneuerung der Fassade ihrem Umfang nach eine derart umgebungsgestaltende (Außen-)Wirkung hätte, dass sie die Lagewertqualität des Sanierungsgebietes zu verbessern vermochte (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 120;… Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Auflage 2022, § 155 Rn. 5).

• VG Berlin, 24.11.2022 - 13 K 223.17
  Die Kammer hat die in der Entscheidung des 10. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg in dem Verfahren zum Aktenzeichen 10 B 6.19 erwähnte gutachterliche Stellungnahme des Sachverständigen Dr.-Ing.

  Die Fokussierung des Beklagten auf Kaufpreise für unbebaute Grundstücke entspricht der normativen Vorgabe für den Endwert als Bodenwert, der das unbebaute Grundstück betrifft (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 66).

  Insoweit war auch keine weitere Aufklärung durch die Kammer veranlasst (vgl. dazu OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 67).

  Die vom Beklagten getroffene Wahl der Multifaktorenanalyse für die Ermittlung des Endwertes aus dem Anfangswert bewegt sich vielmehr in dem Wertermittlungsspielraum, den § 154 Abs. 2 BauGB der Gemeinde einräumt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg…, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 3.19 - juris Rn. 48), auch wenn diese Wertermittlungsmethode zu anderen Ergebnissen führen kann als die Ableitung des Endwertes aus dem allgemeinen Bodenrichtwert (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 77 m.w.N.).

  Die vom Beklagten angewendeten Multifaktorenanalyse trägt der Einzelfallgerechtigkeit in größerer Weise Rechnung als die Heranziehung von allgemeinen Bodenrichtwerten, da die räumliche Bezugsebene für viele der herangezogenen Lagekriterien kleiner ist: während ein allgemeiner Bodenrichtwert für eine ganze Bodenrichtwertzone ermittelt wird (diese ist identisch mit der Fläche des Sanierungsgebiets), bezieht sich die Bewertung der Lagekriterien zur Ermittlung der sanierungsbedingten Verbesserung der städtebaulichen Qualität der Umgebungsstruktur überwiegend auf die engere Umgebung des jeweiligen Grundstücks (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 116) und ist mithin genauer.

  Bei der Zielbaummethode handelt es sich um eine in der Rechtsprechung bislang einhellig anerkannte Methode zur Berechnung des Endwertes, deren Wahl von dem behördlichen Wertermittlungsspielraum gedeckt ist (vgl. BVerwG…, Beschluss vom 16. November 2004 - 4 B 71/04 - juris Rn. 6; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 71).

  Aus dem Qualitätsverhältnis zwischen Ausgangs- und Endzustand lässt sich ein Multiplikator errechnen, mit dessen Hilfe aus einem vorgegebenen Anfangs- oder Endwert im Dreisatzverfahren der auf denselben Tag bezogene jeweils andere Wert bestimmt werden kann (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 71).

  Die gemäß Art. 19 Abs. 4 GG gebotene gerichtliche Kontrolle beschränkt sich somit auf die Frage, ob der Wert plausibel ist und die Abgabengerechtigkeit aus Art. 3 Abs. 1 GG wahrt (siehe ausführlich OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 77 ff.).

  Zu einer eigenen Fehlersuche ist die Kammer durch den unsubstantiierten Klägervortrag nicht angehalten (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 95).

  Dass möglicherweise auch ein anderer LV max vertretbar wäre und von einigen sachverständigen Stimmen eine andere Vorgehensweise für vorzugswürdig gehalten wird, führt noch nicht zur fachlichen Unvertretbarkeit der durch den Beklagten angewendeten Methode der Wertermittlung (so auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 99).

  Denn wenn ein höherwertiges Grundstück z.B. eine 10 %-ige Wertsteigerung erfährt, steigt sein Verkehrswert nominal auch deutlicher als jener eines geringerwertigen Grundstücks (VG Berlin, Urteil vom 13./15. Oktober 2016 - 19 K 368.14 - UA S. 13).Die pauschalierende Vorgehensweise des Beklagten widerspricht nach Auffassung der Kammer nicht dem aus Art. 3 Abs. 1 GG herzuleitenden Grundsatz der Abgabengerechtigkeit (zu den aus diesem Grundsatz abzuleitenden Grenzen für die Maßstabbildung für Vorzugslasten vgl. ausführlich OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 106).

  Es handelt sich außerdem um eine Massenerscheinung aufgrund der Vielzahl der betroffenen Grundstücke (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 108 f.).

  Auch sonst gibt es keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass der Sachverständigenausschuss mit der Annahme, der von ihm abgeleitete LV max könne "in den" - d.h. in allen zum Zeitpunkt seiner Beratungen bestehenden - "städtebaulichen Sanierungsgebieten Anwendung finden" (…X..., Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 12), die Grenzen seines sachverständigen Beurteilungsspielraums verletzt haben könnte (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 104).

  Vielmehr besteht für den Regelfall herkömmlicher Sanierungsgebiete eine tatsächliche Vermutung der (Mit-)Ursächlichkeit der Sanierung für die Bodenwerterhöhung (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 -, juris Rn. 51).

• OVG Berlin-Brandenburg, 24.10.2023 - 10 N 68.22

  Antrag auf Zulassung der Berufung - sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag - …

  Zweifelhaft und von der Klägerin nicht näher dargelegt ist schon, warum von einer Divergenz gesprochen werden und der Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO seinem Sinn und Zweck nach überhaupt greifen können soll, wenn - wie im vorliegenden Fall (gerichtlicher Hinweis vom 15. November 2022) - die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts hinsichtlich der hier interessierenden Tatsachenfragen mit der des ihm übergeordneten Senats übereinstimmt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteile vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 2.19 - n.v. und - OVG 10 B 3.19 - juris, beide betr. Sanierungsgebiet Kollwitzplatz, sowie - OVG 10 B 6.19 - juris, betr. Sanierungsgebiet Wollankstraße), eine weitere Rechtsvereinheitlichung also weder in einem Berufungsverfahren noch in einem nachfolgenden Revisionsverfahren (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 122) erreicht werden kann.

  Dessen ungeachtet entspricht das angefochtene Urteil zu dem von der Klägerin insoweit nur angesprochenen Gesichtspunkt der Höhe des LV max , soweit es sich mit der Rechtsprechung des 2. Senats zu diesem Thema auseinandersetzt, der neueren Rechtsprechung des erkennenden Senats (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 76 - 117;… Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 3.19 - juris Rn. 49).

  Die Ausführungen des Verwaltungsgerichts wären auch in einem Berufungsverfahren nicht zu beanstanden, weil sie mit der Rechtsprechung des erkennenden Senats (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 76 - 117;… Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 3.19 - juris Rn. 49) übereinstimmen.

  Die Frage, ob und inwieweit der maximal veränderliche Lagewertanteil rechtmäßig begründet worden sei, hat der erkennende Senat - wie oben zu 2. ausgeführt - bereits beantwortet (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 76 - 117), und zwar auch für das hier in Rede stehende Sanierungsgebiet "Kollwitzplatz" (OVG Berlin-Brandenburg…, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 3.19 - juris Rn. 49).

  U.a. deshalb hält auch die Rechtsprechung des erkennenden Senats in anderen Sanierungsgebieten einen - nicht schon im Anfangswert berücksichtigten - Einfluss vermeintlich wendebedingter Effekte auf den Endwert i.S.v. § 154 Abs. 2 BauGB und damit auf sich aus der Differenz zum Anfangswert ergebende sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen für grundsätzlich nicht gegeben (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris Rn. 45 - 52), auch nicht hier für das Sanierungsgebiet "Kollwitzplatz" (OVG Berlin-Brandenburg…, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 3.19 - juris Rn. 30).

• OVG Berlin-Brandenburg, 27.01.2022 - 10 B 3.19

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung, …

  Insoweit war auch keine weitere Aufklärung durch den Senat veranlasst (vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage - OVG 10 B 6.19 -, UA S. 29).

  Diesbezüglich verweist der erkennende Senat auf die - hier gleichsam zutreffenden - grundlegenden Ausführungen im Zusammenhang mit dem Sanierungsgebiet "Pankow - Wollankstraße" im Senatsurteil vom heutigen Tage - OVG 10 B 6.19 - (UA S. 31 ff.).

  Nach dieser Senatsrechtsprechung erscheint es insbesondere hinreichend plausibel, auf die bis 1995 festgelegten und von Wohnnutzung geprägten Sanierungsgebiete - wie hier das Sanierungsgebiet "Prenzlauer Berg - Kollwitzplatz" - für die bei der Anwendung der Zielbaummethode mathematisch notwendige feste Größe eines höchstmöglichen veränderlichen Lagewertanteils (LV max ) grundsätzlich einen Wert von 25 % (bzw. als Faktor 0, 25) als pauschalen Maßstabsfaktor zu verwenden (OVG 10 B 6.19, UA S. 34 ff.).

• OVG Berlin-Brandenburg, 17.10.2023 - 9 B 5.15

  Müggelspreeniederung; Renaturierung; oberseitige Altarmwiederanschlüsse; …
• OVG Berlin-Brandenburg, 15.02.2023 - 10 N 38.20

  Öffentliches Baurecht: Klage gegen Nutzungsänderung von Garage in Fitnessraum
• OVG Berlin-Brandenburg, 27.01.2022 - 10 B 2.19

  Ermittlung der Ausgleichsbeträge in den Sanierungsgebieten Prenzlauer …