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   OVG Rheinland-Pfalz, 16.02.2017 - 6 A 10137/14.OVG   

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OVG Rheinland-Pfalz, 16.02.2017 - 6 A 10137/14.OVG (https://dejure.org/2017,11414)
OVG Rheinland-Pfalz, Entscheidung vom 16.02.2017 - 6 A 10137/14.OVG (https://dejure.org/2017,11414)
OVG Rheinland-Pfalz, Entscheidung vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG (https://dejure.org/2017,11414)
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Volltextveröffentlichungen (5)

  • Justiz Rheinland-Pfalz

    § 169 AO, § 169 Abs 2 AO, § 169 Abs 2 Nr 2 AO, § 170 AO, § 170 Abs 1 AO
    Abgabenrecht

  • esovgrp.de

    AO § 169,AO § ... 169 Abs 2,AO § 169 Abs 2 Nr 2,AO § 170,AO § 170 Abs 1,BauGB § 142,BauGB § 142 Abs 3,BauGB § 142 Abs 3 S 4,BauGB § 149,BauGB § 154,BauGB § 154 Abs 1,BauGB § 154 Abs 1 S 1,BauGB § 154 Abs 2,BauGB § 154 Abs 3,BauGB § 154 Abs 3 S 1,BauGB § 155,BauGB § 155 Abs 5,BauGB § 162,BauGB § 162 Abs 1,BauGB § 162 Abs 1 Nr 1,BauGB § 163,BauGB § 214,BauGB § 214 Abs 4,GG Art 20,GG Art 20 Abs 3,GG Art 80,GG Art 80 Abs 1,GG Art 80 Abs 1 S 2,ImmoWertV § 8,ImmoWertV § 8 Abs 1,ImmoWertV § 8 Abs 1 S 3,KAG § 3,KAG § 3 Abs 1,KAG § 3 Abs 1 Nr 4,LV Art 77,LV Art 77 Abs 1,LV Art 110,LV Art 110 Abs 1,LV Art 110 Abs 1 S 3,VwGO § 113,VwGO § 113 Abs 1,VwGO § 113 Abs 1 S 1
    Abgabenrecht, Abschluss der Sanierung, Abschöpfung, allgemeiner Grundsatz der Wertermittlung, allgemeiner Wertermittlungsgrundsatz, Amtsermittlung, Anfangswert, Anfangswertermittlung, Aufhebungssatzung, Aufklärungspflicht, Ausfertigung, Ausfertigungsfehler, ...

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    Abgabenrecht; Abschluss der Sanierung; Abschöpfung; allgemeine Grundsätze der Wertermittlung; allgemeine Wertermittlungsgrundsätze; allgemeiner Grundsatz der Wertermittlung; allgemeiner Wertermittlungsgrundsatz; Amtsermittlung; Anfangswert; Anfangswertermittlung; ...

  • rechtsportal.de

    Erhebung von Sanierungsausgleichsbeträgen bei langer Sanierungsdauer (hier: über 35 Jahre); Wertermittlungsspielraum der Gemeinde bei der Bewertung von Grundstücksflächen; Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung mithilfe tatsächlicher Kaufpreise (sog. ...

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

  • Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei) (Leitsatz)

    Erhebung von Sanierungsausgleichsbeträgen bei langer Sanierungsdauer (hier: über 35 Jahre); Wertermittlungsspielraum der Gemeinde bei der Bewertung von Grundstücksflächen; Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung mithilfe tatsächlicher Kaufpreise (sog. ...

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NVwZ-RR 2017, 712
 
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Wird zitiert von ... (10)

  • OVG Rheinland-Pfalz, 12.09.2017 - 6 A 10802/16

    Abgabenrecht, Anfangswert, Ausgleichsbetrag, Ausnutzbarkeit, Bebauung,

    Sie verteidigt das angefochtene Urteil und bezieht sich hierzu vor allem auf das Urteil des erkennenden Senats vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -.

    Der Senat hat bereits in seinem den Beteiligten bekannten Urteil vom 16. Februar 2017 ausgeführt, dass die Satzung der Beklagten über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes "E... Altstadt, Teil A" vom 3. Juli 1972 und die (mit Rückwirkung zum 23. November 2007 geheilte) Teilaufhebungssatzung keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken begegnen und auch die lange Sanierungsdauer von über 35 Jahren in dem hier in Rede stehenden Sanierungsgebiet der Erhebung des Ausgleichsbetrags dem Grunde nach nicht entgegen steht (vgl. OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, juris Rn. 29 ff.).

    Wie schon in jenem Fall war auch bei der Heranziehung des Klägers noch keine Festsetzungsverjährung eingetreten (vgl. § 155 Abs. 5 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 1 Nr. 4 Kommunalabgabengesetz i.V.m. § 169 Abs. 2 Nr. 2 Abgabenordnung - AO -), denn die Festsetzungsfrist begann mit Ablauf des Jahres 2007 und endete erst mit Ablauf des Jahres 2011, d.h. erst kurz nach der Zustellung des angefochtenen Bescheides vom 27. Dezember 2011 am 29. Dezember 2011 (vgl. auch bereits OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, juris Rn. 41 ff.).

    Mangels eines tatsächlichen Abschlusses der Sanierung war deshalb auch noch keine "Vorteilslage" im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (vgl. BVerfG, Beschluss vom 5. März 2013 - 1 BvR 2457/08 -, BVerfGE 133, 143, juris Rn. 2 und Rn. 40 ff.) eingetreten, wie in dem genannten Urteil des Senats vom 16. Februar 2017 bereits im Einzelnen dargelegt ist (vgl. OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, juris Rn. 52 ff.).

    Die Einräumung eines Wertermittlungsspielraums folgt aus diesem Regelungssystem und beruht auf der Erkenntnis, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse (vgl. zu alledem BVerwG, Urteile vom 27. November 2014 - 4 C 31/13 -, juris Rn. 12, und vom 17. Mai 2002 - BVerwG 4 C 6.01 -, juris Rn. 29; OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, juris Rn. 64).

    Darüber hinaus wird der Wertermittlungsspielraum, der nur einer eingeschränkten gerichtlichen Kontrolle unterliegt, durch die Wertermittlungsgrundsätze in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht in einen Rahmen eingefügt, der bei jeder Wertermittlung beachtet werden muss (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 - 4 C 6.01 -, Rn. 29 f.; OVG RP, Urteile vom 14. September 2004 - 6 A 10530/04.OVG -, juris Rn. 37, und vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, juris Rn. 65).

    Markiert wird dieser rechtliche Rahmen durch die Bestimmungen des Baugesetzbuchs und durch die Grundsätze der Immobilienwertermittlungsverordnung, nach denen im Regelfall zu verfahren ist (vgl. OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, juris Rn. 65).

    Sie ist hinsichtlich ihrer Methoden nicht abschließend; wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 - 4 C 6/01 -, juris Rn. 21; OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, juris Rn. 65).

    Die wertermittelnde Stelle hat es mithin nur dann in der Hand, die ihr geeignet erscheinende Bewertungsmethode festzulegen, wenn die vorbezeichneten Voraussetzungen nicht vorliegen (OVG RP, Urteile vom 14. September 2004 - 6 A 10530/04.OVG -, juris Rn. 42, und vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, juris Rn. 67).

    Geeignet ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag der Wertermittlung erfüllt werden kann (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - 4 C 31/13 -, juris Rn. 7, sowie Beschlüsse vom 28. Juli 2010 - 4 B 11.10 -, juris Rn. 6 und vom 16. November 2004 - 4 B 71.04 -, juris Rn. 5 f.; OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, juris Rn. 68).

    Insbesondere durfte der Gutachterausschuss das Bodenrichtwertverfahren heranziehen (vgl. dazu bereits eingehend OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, juris Rn. 96 ff.; s. auch zur Heranziehung des Bodenrichtwertverfahrens im Rahmen der Anfangswertermittlung sogleich unter 3.).

    Der Senat hat sich bereits in seinem Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG - ausführlich im Hinblick auf das hier in Rede stehende Sanierungsgebiet der Beklagten ("E... Altstadt, Teil A") mit der Zulässigkeit des von dem Gutachterausschuss der Beklagten herangezogenen Bodenrichtwertverfahrens - auch und gerade im Hinblick auf die lange Sanierungsdauer, die erheblichen Bodenwertsteigerungen und die geringe Zahl verwertbarer Vergleichskaufpreise in der F...er Altstadt - auseinandergesetzt (vgl. OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, Rn. 67 ff.; Rn. 80).

    In diesem Zusammenhang hat der Senat die Verwendung des Bodenrichtwertverfahrens im Ergebnis als vertretbar erachtet (OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, Rn. 69 ff.) und den Wertermittlungsspielraum der Beklagten auch in Anbetracht des grundsätzlichen Vorrangs des Vergleichskaufpreisverfahrens als gewahrt angesehen (OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, juris Rn. 71 ff.).

    In diesem wurden weitere Wertermittlungsverfahren angewandt, namentlich das Vergleichskaufpreisverfahren, die Komponentenmethode, das Modell Niedersachsen und die Zielbaummethode, wobei die Verfahrensergebnisse zwar unterschiedlich waren, die Ergebnisse des Bodenrichtwertverfahrens aber letztlich als vertretbar - nämlich als fast auf dem arithmetischen Mittel der unterschiedlichen Verfahrensergebnisse liegend - bestätigten (vgl. OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, juris Rn. 82).

    Nachdem der Vorsitzende des Oberen Gutachterausschusses zudem die Ungenauigkeiten sämtlicher Wertermittlungsmethoden für das hier in Rede stehende Sanierungsgebiet dargetan hatte, war der Senat zu der Überzeugung gelangt ist, dass auch die anderen, nicht normierten Wertermittlungsmethoden hier nicht über ein gegenüber dem angewandten Bodenrichtwertverfahren gesteigertes Maß an Aussagefähigkeit verfügen (vgl. eingehend OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, juris Rn. 87 ff.).

    Der Gutachterausschuss der Beklagten musste aber lediglich einen vertretbaren Wert durch Anwendung einer zulässigen Methode ermitteln (vgl. OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, Rn. 92).

    Hiergegen bestehen von Rechts wegen keine Einwände (vgl. auch bereits OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, juris Rn. 85 f.).

  • OVG Rheinland-Pfalz, 06.11.2017 - 6 A 11831/16

    Erschließungsbeitrag

    Aber auch vor Erreichen dieser zeitlichen Höchstgrenze kann die Beitragserhebung nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls treuwidrig und deshalb als Rechtsausübung unzulässig sein (vgl. für sanierungsrechtliche Ausgleichsbeiträge BVerwG, Urteil vom 20. März 2014 - 4 C 11.13 -, BVerwGE 149, 211, OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, juris).

    Der Senat hat sich in seinem Urteil vom 16. Februar 2017 (- 6 A 10137/14.OVG -, juris) dem 4. Senat des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 20. März 2014 - 4 C 11.13 -, BVerwGE 149, 211) in der Auffassung angeschlossen, durch den auch im öffentlichen Recht geltenden Grundsatz von Treu und Glauben werde sichergestellt, dass sanierungsrechtliche Ausgleichsbeträge nicht zeitlich unbegrenzt nach Erlangung des Sanierungsvorteils festgesetzt werden dürfen.

    Darüber hinaus kann zur Ausfüllung des Treuwidrigkeitstatbestandes auf die Wertungen allgemeiner Verjährungsvorschriften wie etwa der Regelung in § 53 Abs. 2 VwVfG zurückgegriffen werden, wonach eine Verjährungsfrist von 30 Jahren zu laufen beginnt, wenn ein Verwaltungsakt zur Feststellung oder Durchsetzung des Anspruchs eines öffentlich-rechtlichen Rechtsträgers unanfechtbar wird (BVerwG, Urteil vom 20. März 2014 - 4 C 11.13 -, BVerwGE 149, 211, Rn. 33 m. w. N.; OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, juris).

    Aber auch vor Erreichen dieser zeitlichen Höchstgrenze kann die Erhebung nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls treuwidrig und deshalb als Rechtsausübung unzulässig sein (wie BVerwG, Urteil vom 20. März 2014 - 4 C 11.13 -, BVerwGE 149, 211, Rn. 34 und OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, juris, für sanierungsrechtliche Ausgleichsbeträge).

  • OVG Rheinland-Pfalz, 26.06.2019 - 6 A 11169/18

    Ausgleichsbetrag; Dauer; Handtuch-Grundstück; Sanierung;

    Das Verwaltungsgericht hat sich für den bei der Prüfung des Grundsatzes von Treu und Glauben heranzuziehenden rechtlichen Maßstab auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des erkennenden Senats des Oberverwaltungsgerichts berufen (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. März 2014 - 4 C 11/13 -, juris; OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, juris).

    Für die Entstehung der Vorteilslage ist hingegen nach ständiger Rechtsprechung - von der das Verwaltungsgericht zutreffend ausgegangen ist - allein maßgeblich, ob die Sanierungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet insgesamt abgeschlossen sind (vgl. OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, juris Rn. 53; OVG RP, Beschluss vom 11. Juni 2019 - 6 B 10540/19.OVG -, Urteilsabdruck S. 6).

    Die geringe Größe eines Grundstücks steht seiner Einbeziehung im Rahmen der Wertermittlung mittels des sogenannten Vergleichskaufpreisverfahrens (Vergleichswertverfahren durch Preisvergleich gemäß § 16 Abs. 1 ImmoWertV, vgl. dazu näher OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, juris Rn. 66 m.w.N.) nicht von vornherein entgegen.

    Die Verwaltungsgerichte können eine Wertermittlung nur beanstanden, wenn die Grenzen des Wertermittlungsspielraums (vgl. zu diesen ausführlich OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, juris Rn. 65 m.w.N.) überschritten sind.

  • OVG Berlin-Brandenburg, 25.01.2018 - 2 B 18.16

    Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung; Umfang des

    Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (vgl. zum Ganzen u.a. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - 4 C 31.13 -, juris Rn. 8 und 12; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14 -, juris Rn. 63 ff.; OVG Hamburg, Urteil vom 21. Juni 2016 - 3 Bf 54/15 -, juris Rn. 48 und 89; Urteil des Senats vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 -, juris Rn. 68).
  • OVG Rheinland-Pfalz, 11.06.2019 - 6 B 10540/19

    Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs; Sofortige

    Nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (vgl. BVerfG, Beschluss vom 5. März 2013 - 1 BvR 2457/08 - sowie Kammerbeschlüsse vom 3. September 2013 - 1 BvR 1282/13 -, juris, und vom 21. Juli 2016 - 1 BvR 3092/15 -, juris), des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. März 2014 - 4 C 11/13 -, BVerwGE 149, 211) und des erkennenden Senats (vgl. OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, juris; s. auch OVG RP, Urteil vom 12. September 2017 - 6 A 10802/17.OVG -, n.v.) ist vielmehr im Hinblick auf das Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit eine Verfassungswidrigkeit der Abgabenerhebung grundsätzlich nur für den Fall in Erwägung gezogen worden, dass 30 Jahre ab der Entstehung der Vorteilslage vergangen sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. März 2014 - 4 C 11/13 -, BVerwGE 149, 211, juris Rn. 34).

    Es wird daher zunächst im Rahmen des Widerspruchsverfahren den Einwänden der Antragstellerin gegen die Bodenwertermittlung (vgl. insoweit u.a. zur GFZ-Anpassung OVG RP, Urteil vom 12. September 2017 - 6 A 10802/6.OVG -, n.v.; BVerwG, Beschluss vom 29. Januar 2019 - 4 B 73.17 -, juris; zur Frage des etwaigen Vorrangs normierter Wertermittlungsmethoden OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14 -, juris Rn. 68) nachzugehen sein.

  • VG Greifswald, 18.10.2019 - 3 A 1056/17

    Heranziehung zu Sanierungsausgleichsbeträgen; Ermittlung von Bodenrichtwerten

    Von einem ergänzenden Verfahren sind nur solche - hier nicht vorliegenden Nachbesserungen ausgenommen, die geeignet sind, das planerische Gesamtkonzept in Frage zu stellen (vgl. Battis in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl., § 214 Rn. 23ff.; OVG Koblenz, Urt.v. 16.02.2017 - 6 A 10137/14 -, juris Rn. 35; BVerwG, Beschl. v. 24.05.1989 - 4 NB 10/89 -, juris) .

    Dies beruht darauf, dass die Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann, die Erfahrung und Sachkunde voraussetzt (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014 - 4 C 31/13 -, juris Rn. 7ff.; Urt. v. 17.05.2002 - 4 C 6/01, NVwZ 2003 S. 211; OVG Greifswald, Beschl. v. 27.06.2018 - 1 L 105/15 -, juris Rn. 10; OVG Koblenz, Urt. v. 16.02.2017, a.a.O., Rn. 63).

    Denn nur dann ist der Betrag aus dem Jahr 1993 mit dem Betrag des Anfangswertes im Jahr 2015 vergleichbar (vgl. auch OVG Koblenz, Urt. v. 16.02.2017, a.a.O., Rn. 69f.).

  • OVG Rheinland-Pfalz, 04.11.2020 - 10 C 11760/19

    Kommunaler Finanzausgleich

    Auch hat der 6. Senat des erkennenden Gerichts eine Teilaufhebungssatzung als formell fehlerhaft und daher als unwirksam angesehen, weil Ausfertigung und Veröffentlichung am gleichen Tag erfolgt waren (vgl. OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, juris Rn. 34).

    Allerdings beruht seine Entscheidung hierauf nicht, weil der unterstellte Mangel geheilt war (vgl. OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, a.a.O. Rn. 34f.).

  • OVG Rheinland-Pfalz, 11.11.2019 - 6 C 10268/18

    Beherbergungssteuer

    Das in Art. 80 Abs. 1 Satz 3 GG und Art. 110 Abs. 1 Satz 3 der Verfassung für Rheinland-Pfalz normierte Zitiergebot ist auf Satzungen, die im originären Bereich der gemeindlichen Selbstverwaltung erlassen werden, nicht anzuwenden (vgl. OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14.OVG -, juris, Rn. 36 und Urteil vom 1. Oktober 2008 - 1 A 10362/08.OVG -, juris, Rn. 28).
  • VG Regensburg, 06.12.2018 - RO 7 K 16.1891

    Berechnung des Ausgleichsbetrags für Werterhöhung eines Grundstücks durch

    Das vom Gutachterausschuss gefundene Ergebnis kann daher nur darauf überprüft werden, ob die gesetzlichen Vorgaben und allgemeinen Grundsätze der Wertermittlung beachtet worden sind, ob die Bewertung auf zutreffenden Tatsachen beruht und plausibel bzw. vertretbar ist (vgl. zum Ganzen u.a. BVerwG, U.v. 27.11.2014 - 4 C 31.13 - U.v. 27.11.2014 - 4 C 31/13 - OVG Berlin-Brandenburg, B.v. 25.1.2018 - 2 B 18.16 - OVG Rheinland-Pfalz, U.v. 16.2.2017 - 6 A 10137/14 - OVG Hamburg, U.v. 21.6.2016 - 3 Bf 54/15 - SächsOVG, U.v. 17.6.2004 - 1 B 854/02 - alle juris).

    Kann jedoch eine in der Immobilienwertermittlungsverordnung vorgesehene Methode nicht angewandt werden, so darf nach anderen geeigneten Methoden gesucht werden (vgl. zum Ganzen BVerwG, U.v. 27.11.2014 - 4 C 31.13 - U.v. 16.1.1996 - 4 B 69/95; OVG Berlin-Brandenburg, B.v. 25.1.2018 - 2 B 18.16 - OVG Rheinland-Pfalz, U.v. 16.2.2017 - 6 A 10137/14 - OVG Hamburg, U.v. 21.6.2016 - 3 Bf 54/15 - SächsOVG, U.v. 17.6.2004 - 1 B 854/02 - jeweils juris).

  • VG Regensburg, 06.12.2018 - RO 7 K 16.1883

    Gutachterausschuß, Ausgleichsbetrag, Sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung,

    Das vom Gutachterausschuss gefundene Ergebnis kann daher nur darauf überprüft werden, ob die gesetzlichen Vorgaben und allgemeinen Grundsätze der Wertermittlung beachtet worden sind, ob die Bewertung auf zutreffenden Tatsachen beruht und plausibel bzw. vertretbar ist (vgl. zum Ganzen u. a. BVerwG, U.v. 27.11.2014 - 4 C 31.13 - U.v. 27.11.2014 - 4 C 31/13 - OVG Berlin-Brandenburg, B.v. 25.1.2018 - 2 B 18.16 - OVG Rheinland-Pfalz, U.v. 16.2.2017 - 6 A 10137/14 - OVG Hamburg, U.v. 21.6.2016 - 3 Bf 54/15 - SächsOVG, U.v. 17.6.2004 - 1 B 854/02 - alle juris).

    Kann jedoch eine in der Immobilienwertermittlungsverordnung vorgesehene Methode nicht angewandt werden, so darf nach anderen geeigneten Methoden gesucht werden (vgl. zum Ganzen BVerwG, U.v. 27.11.2014 - 4 C 31.13 - U.v. 16.1.1996 - 4 B 69/95; OVG Berlin-Brandenburg, B.v. 25.1.2018 - 2 B 18.16 - OVG Rheinland-Pfalz, U. v. 16.2.2017 - 6 A 10137/14 - OVG Hamburg, U.v. 21.6.2016 - 3 Bf 54/15 - SächsOVG, U.v. 17.6.2004 - 1 B 854/02 - jeweils juris).

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