Volltextveröffentlichungen (6)

• openjur.de
• Entscheidungsdatenbank Berlin

  § 154 Abs 2 BauGB, § 154 Abs 1 BauGB
  Festsetzung eines Ausgleichsbeitrags für sanierungsbedingte Erhöhungen des Bodenwerts; Anwendung der Zielbaummethode; Berechnung des Ausgleichsbetrags für das Sanierungsgebiet "Mitte-Spandauer Vorstadt"; Anforderungen an die Begründung für den Wert des maximal ...

• Entscheidungsdatenbank Brandenburg

  § 154 BauGB, § 86 Abs 1 VwGO, § 113 Abs 1 S 1 VwGO
  Sanierungsgebiet "Mitte-Spandauer Vorstadt"; sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung; Kausalität der Sanierung; Zielbaumvervahren; maximal veränderlicher Lagewertanteil; Verpflichtung zur Spruchreifmachung; Neuberechnung; Wertermittlungsspielraum

 
• wertermittlerportal
• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Bodenwerterhöhende private Investitionen sind auf Sanierungsausgleichsabgabe anrechenbar!

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• berlin.de (Pressemitteilung)

  OVG hält an Rechtsprechung zur fehlerhaften Berechnung der Ausgleichsbeträge im Sanierungsgebiet "Spandauer Vorstadt" fest

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Bodenwerterhöhende private Investitionen sind auf Sanierungsausgleichsabgabe anrechenbar! (IBR 2019, 1132)

Verfahrensgang

• VG Berlin, 08.12.2015 - 19 K 273.09
• OVG Berlin-Brandenburg, 11.10.2018 - 2 B 2.16
• BVerwG, 24.07.2020 - 4 B 11.19

Wird zitiert von ... (19)Neu Zitiert selbst (9)

• OVG Berlin-Brandenburg, 10.07.2017 - 2 B 1.16

  Erforderlichkeit und Kausalität von Sanierungsmaßnahmen in der Spandauer Vorstadt …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 11.10.2018 - 2 B 2.16

  Soweit der Senat in den Urteilen vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 u.a. - angenommen habe, das Sanierungsgebiet hätte sich wegen wendebedingter Effekte, seiner zentralen Lage und seiner besonderen städtebaulichen Qualitäten auch ohne die förmliche Sanierung mit Hilfe privater Investoren qualitativ fortentwickelt, fehle es dafür an tragfähigen Anhaltspunkten.

  Dazu kann auf die den Beteiligten bekannten Urteile des Senats vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16, OVG 2 B 7.16 und OVG 2 B 11.16 - (jeweils bei juris) verwiesen werden, an denen der Senat insoweit festhält.

  Der Beklagte hätte den darauf entfallenden nicht sanierungsbedingten Anteil der Bodenwerterhöhung bestimmen müssen und nicht in den Ausgleichsbetrag einberechnen dürfen (vgl. Urteile des Senats vom 10. Juli 2017, etwa im Verfahren OVG 2 B 1.16, juris Rn. 45 ff.).

  Von dem als tatsächlicher Wert des Grundstücks nach der Sanierung bestimmten Endwert ist somit der gesetzlich als hypothetischer Bodenwert definierte Anfangswert zu subtrahieren, den das Grundstück ohne die Sanierung gehabt hätte (vgl. Urteile des Senats vom 10. Juli 2017, etwa OVG 2 B 1.16, juris Rn. 47).

  Der Senat hat dazu in seinen Urteilen vom 10. Juli 2017 (a.a.O., vgl. etwa OVG 2 B 1.16, juris Rn. 51 ff.) ausgeführt:.

  Ein typischer Geschehensablauf, der geeignet sein könnte, eine tatsächliche Vermutung für die Sanierungsbedingtheit der im Lauf der Sanierung eingetreten Bodenwerterhöhung zu begründen, mag in dem in den Urteilen des Senats vom 10. Juli 2017 (vgl. im Verfahren OVG 2 B 1.16, juris Rn. 51, s.o.) angesprochenen Fall eines gleichsam "steckengebliebenen" Sanierungsgebiet zu sehen sein, d.h. eines städtebauliche Missstände aufweisenden Gebiets, das bereits seit längerer Zeit nicht zu einer Entwicklung aus eigener Kraft der Eigentümer oder investitionsbereiter Erwerber gefunden hat und für das deshalb nach allgemeinem Erfahrungswissen eine qualitative Fortentwicklung unter unverändert fortbestehenden Rahmenbedingungen nicht zu erwarten ist.

  Die Ursächlichkeit der Sanierung ist gemäß § 154 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB in Bezug auf die Bodenwerterhöhung zu prüfen (vgl. bereits Urteile des Senats vom 10. Juli 2017, etwa im Verfahren OVG 2 B 1.16, juris Rn. 62).

  Soweit der Beklagte auf die Schwierigkeiten hinweist, den Umfang der ohne die Sanierung hypothetisch zu erwartenden Bodenwerterhöhung wertermittlungstechnisch valide zu quantifizieren, hat der Senat bereits in den Urteilen vom 10. Juli 2017 (vgl. im Verfahren OVG 2 B 1.16 juris Rn. 64 ff.) dargelegt, dass der Beklagte auf Schätzungen oder Vergleiche mit der Entwicklung nicht sanierungsbefangener Gebiete zurückgreifen kann, aber letztlich das Risiko trägt, wenn eine den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Begrenzung der Ausgleichsbetragserhebung auf die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung nicht möglich sein sollte.

  Wie der Senat in den Urteilen vom 10. Juli 2017 (vgl. OVG 2 B 1.16, juris Rn. 34) ausgeführt hat, ist der Verordnungsgeber bei Erlass der Sanierungsverordnung selbst von einem einsetzenden hohen Entwicklungsdruck ausgegangen, der zu einer Umstrukturierung des Gebiets führen würde.

  Die ihm grundsätzlich obliegende Verpflichtung, die Sache spruchreif zu machen und dabei zu prüfen, ob und inwieweit der Festsetzungsbescheid zumindest hinsichtlich eines Teilbetrags aufrecht erhalten bleiben kann (vgl. § 86 Abs. 1 und § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO "soweit"), findet hier aufgrund des der Gemeinde bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zustehenden Wertermittlungsspielraums eine Grenze (vgl. m.w.N. bereits Urteile des Senats vom 10. Juli 2017, etwa im Verfahren OVG 2 B 1.16, juris Rn. 68;… Beschluss des Senats vom 25. Januar 2018 - OVG 2 B 18.16 -, juris Rn. 50).

  Er bezieht sich damit auf die Rechtsprechung, der zufolge eine teilweise Aufrechterhaltung der Festlegung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags den Wertermittlungsspielraum der Gemeinde ausnahmsweise nicht berührt, wenn diese bereits vorab festgelegt hat, nach welchen Maßgaben sie eine Bewertung vornähme, sollte das Gericht die bislang vorgenommene Wertermittlung für unplausibel halten (vgl. OVG Hamburg…, Urteil vom 26. Januar 2017 - 3 Bf 52/15 -, juris Rn. 95, …und Beschluss vom 14. November 2016 - 3 Bf 207/15 -, juris Rn. 70; Urteil des Senats vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 -, juris Rn. 69).

• OVG Berlin-Brandenburg, 25.01.2018 - 2 B 18.16

  Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung; Umfang des …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 11.10.2018 - 2 B 2.16

  Daraus ergibt sich, dass das Berechnungsergebnis für die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung unmittelbar von dem angesetzten Wert des LV max abhängt (vgl. bereits Beschluss des Senats vom 25. Januar 2018 - OVG 2 B 18.16 -, juris Rn. 44).

  Insoweit bedürfe es eines auf das jeweilige Sanierungsgebiet bezogenen Nachweises (…vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 8. Aufl. 2017, Teil VI Rn. 660; dazu bereits Beschluss des Senats vom 25. Januar 2018 - OVG 2 B 18.16 -, juris Rn. 47).

  Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (vgl. m.w.N. etwa Beschluss des Senats vom 25. Januar 2018 - OVG 2 B 18.16 -, juris Rn. 24).

  Die ihm grundsätzlich obliegende Verpflichtung, die Sache spruchreif zu machen und dabei zu prüfen, ob und inwieweit der Festsetzungsbescheid zumindest hinsichtlich eines Teilbetrags aufrecht erhalten bleiben kann (vgl. § 86 Abs. 1 und § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO "soweit"), findet hier aufgrund des der Gemeinde bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zustehenden Wertermittlungsspielraums eine Grenze (…vgl. m.w.N. bereits Urteile des Senats vom 10. Juli 2017, etwa im Verfahren OVG 2 B 1.16, juris Rn. 68; Beschluss des Senats vom 25. Januar 2018 - OVG 2 B 18.16 -, juris Rn. 50).

• OVG Hamburg, 14.11.2016 - 3 Bf 207/15

  Heranziehung zum sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag; Bewertungsspielraum bei …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 11.10.2018 - 2 B 2.16

  Er bezieht sich damit auf die Rechtsprechung, der zufolge eine teilweise Aufrechterhaltung der Festlegung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags den Wertermittlungsspielraum der Gemeinde ausnahmsweise nicht berührt, wenn diese bereits vorab festgelegt hat, nach welchen Maßgaben sie eine Bewertung vornähme, sollte das Gericht die bislang vorgenommene Wertermittlung für unplausibel halten (vgl. OVG Hamburg…, Urteil vom 26. Januar 2017 - 3 Bf 52/15 -, juris Rn. 95, und Beschluss vom 14. November 2016 - 3 Bf 207/15 -, juris Rn. 70;… Urteil des Senats vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 -, juris Rn. 69).

 
• OVG Hamburg, 26.01.2017 - 3 Bf 52/15

  Bewertung von Grundstücken zur Bemessung des sanierungsrechtlichen …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 11.10.2018 - 2 B 2.16

  Er bezieht sich damit auf die Rechtsprechung, der zufolge eine teilweise Aufrechterhaltung der Festlegung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags den Wertermittlungsspielraum der Gemeinde ausnahmsweise nicht berührt, wenn diese bereits vorab festgelegt hat, nach welchen Maßgaben sie eine Bewertung vornähme, sollte das Gericht die bislang vorgenommene Wertermittlung für unplausibel halten (vgl. OVG Hamburg, Urteil vom 26. Januar 2017 - 3 Bf 52/15 -, juris Rn. 95, …und Beschluss vom 14. November 2016 - 3 Bf 207/15 -, juris Rn. 70;… Urteil des Senats vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 -, juris Rn. 69).
• BVerwG, 26.09.1996 - 7 C 14.95

  Offene Vermögensfragen - Erschütterung des Anscheinsbeweises für unlautere …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 11.10.2018 - 2 B 2.16

  Die Vermutung ist vielmehr, ebenso wie ein Anscheinsbeweis, bereits dann entkräftet, wenn der zu entscheidende Fall nicht dem typischen Geschehensablauf entspricht, sondern besondere, nicht vom zugrunde gelegten Erfahrungssatz erfasste atypische Merkmale aufweist, oder wenn aufgrund feststehender Tatsachen die ernstliche und nahe liegende Möglichkeit eines vom typischen Geschehensablauf abweichenden Geschehens- oder Ursachenverlaufs besteht (…vgl. zum Anscheinsbeweis Rixen, a.a.O. Rn. 166; BVerwG, Urteil vom 26. September 1996 - 7 C 14.95 -, juris Rn. 13).
• BVerwG, 11.07.2007 - 9 C 5.06

  Erschließungsbeitrag; Beitrittsgebiet; Verfahrensmangel; Aufklärungspflicht; …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 11.10.2018 - 2 B 2.16

  Ist dem jeweils anzuwenden materiellen Rechtssatz dazu nichts zu entnehmen, gilt in der Regel der Grundsatz, dass jeder Beteiligte die Beweislast für das Vorhandensein aller Voraussetzungen der ihm günstigen Rechtsnormen trägt (vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Juli 2007 - 9 C 5.06 -, juris Rn. 53).
• VG Berlin, 08.12.2015 - 19 K 273.09

  Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeitrags

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 11.10.2018 - 2 B 2.16

  unter Abänderung des ihm am 24. Dezember 2015 zugestellten Urteils des Verwaltungsgerichts Berlin zum Az. VG 19 K 273.09 den Bescheid des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 24. März 2009 in der Fassung des Widerspruchsbescheids der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 6. Oktober 2011 auch insoweit aufzuheben, als die gegen diese Bescheide gerichtete Klage abgewiesen wurde,.
• OVG Berlin-Brandenburg, 10.07.2017 - 2 B 11.16

  Erforderlichkeit und Kausalität von Sanierungsmaßnahmen in der Spandauer Vorstadt …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 11.10.2018 - 2 B 2.16

  Dazu kann auf die den Beteiligten bekannten Urteile des Senats vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16, OVG 2 B 7.16 und OVG 2 B 11.16 - (jeweils bei juris) verwiesen werden, an denen der Senat insoweit festhält.
• OVG Berlin-Brandenburg, 10.07.2017 - 2 B 7.16

  Erforderlichkeit und Kausalität von Sanierungsmaßnahmen in der Spandauer Vorstadt …

  Auszug aus OVG Berlin-Brandenburg, 11.10.2018 - 2 B 2.16

  Dazu kann auf die den Beteiligten bekannten Urteile des Senats vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16, OVG 2 B 7.16 und OVG 2 B 11.16 - (jeweils bei juris) verwiesen werden, an denen der Senat insoweit festhält.

• VG Berlin, 24.09.2020 - 19 K 69.16

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag: Ermittlung der sanierungsbedingten …

  Der hiergegen gerichteten Kritik hat sich das hiesige Oberverwaltungsgericht bereits eingehend in seinen Urteilen vom 11. Oktober 2018 gestellt (s. OVG 2 B 2.16, OVG 10 B 10.16, juris).

  Dass die Investitionsbereitschaft oder -fähigkeit für das hier betroffene Gebiet nachhaltig und schwerwiegend bis zum Abschluss der Sanierung beeinträchtigt worden wäre, lässt sich daraus nicht ableiten (s. bereits OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 47).

  Auch das hat das Oberverwaltungsgericht bereits bemängelt (Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 48).

  Soweit der hohe Anteil restitutionsbefangener Grundstücke zugleich ein Investitionshemmnis begründete, vermag das Gericht nicht zu erkennen, dass sich dies, zumal angesichts der durch das Investitionsvorranggesetz erleichterten Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, so langfristig ausgewirkt hätte, dass hierdurch bis zum Wertermittlungsstichtag Investitionen privater Eigentümer nachhaltig erschwert worden wären (s. dazu gleichfalls bereits OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 49).

  Schließlich bleibt offen, in welchem Umfang die Inanspruchnahme der Förderung sich lediglich als Mitnahmeeffekt darstellt (s. ebenfalls schon OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 50).

  Soweit sich der Beklagte auf den in mehreren Stadterneuerungsberichten mitgeteilten Fortschritt von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen und den danach hohen Anteil öffentlich geförderter Maßnahmen bezieht (Erneuerung von 2.661 Wohnungen bis Ende 2001, davon 2.273, d.h. 85 % öffentlich gefördert), ist die Aussagekraft dieser Angaben, abgesehen von der darin enthaltenen unbestimmbaren Anzahl von Mitnahmeeffekten (s.o.), dadurch eingeschränkt, dass sie lediglich den Zeitraum bis Ende 2001 abdecken (so ausdrücklich auch schon das OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 51).

  Dies bestätigt ebenfalls das vom Oberverwaltungsgericht festgestellte besondere Potenzial der Spandauer Vorstadt für eine eigenständige Entwicklung (s. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 51), von welchem auch die Kammer überzeugt ist.

  Unergiebig ist ferner die gesonderte Berechnung des Anteils öffentlich geförderter Maßnahmen (fast 75 %) ohne die Berücksichtigung von Neubaumaßnahmen, denn wie sich aus den obigen Ausführungen ergibt, ist der hohe Anteil ohne öffentliche Förderung verwirklichter Neubaumaßnahmen nicht unerheblich für die Beurteilung, ob auch ohne die Sanierung mit privaten Investitionen zu rechnen war (zum Ganzen bereits OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 52).

  Das sah auch das Oberverwaltungsgericht so (Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 53).

  Für nicht durchgreifend hält das Gericht im Anschluss an das Oberverwaltungsgericht (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 54) schließlich das Argument des Beklagten, öffentlich geförderte Maßnahmen hätten in der Anfangsphase der Sanierung dominiert, während im weiteren Fortgang, durch das bereits etwas aufgewertete Umfeld motiviert, private Investitionen zugenommen hätten.

  Auch dem ist das Oberverwaltungsgericht bereits überzeugend entgegengetreten (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 56).

  Auch dies hatte das Oberverwaltungsgericht bemängelt (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 57).

  Allein in diesen Bereichen war deshalb schon nach den Angaben des Beklagten auch ohne die Sanierung mit Investitionen und einer dadurch bedingten Lagewertverbesserung zu rechnen (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 58).

  Es hat dabei aufgezeigt, dass vor allem die für die Entwicklung der Spandauer Vorstadt bedeutsame Förderung aus dem Bund-Länder-Programm "Städtebaulicher Denkmalschutz" nicht ausschließlich als sanierungsbedingt angesehen werden kann (s. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 59).

  Mit dem Erlass der Erhaltungsverordnung wäre, wie bereits ausgeführt, auch ohne die Sanierung zu rechnen gewesen (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 60).

  Das ist hier aus den oben dargelegten Gründen der Fall (vgl. zum gesamten Vorstehenden: OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 43).

  Das hat das Oberverwaltungsgericht ebenfalls geklärt (Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 45).

  Ob mit dem Eintreten des externen Effekts bereits vor Beginn der Sanierung zu rechnen war, ist unerheblich (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 45).

  Daraus ergibt sich zugleich, dass das mit der Zielbaummethode erzielte Berechnungsergebnis für die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung unmittelbar von der Höhe des zugrunde gelegten LV max abhängt (zum gesamten Vorstehenden OVG Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 25. Januar 2018 - OVG 2 B 18.16 -, juris Rn. 44 sowie Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 64 f.).

  Allerdings hat das hiesige Oberverwaltungsgericht inzwischen in mehreren Fällen angenommen, dass der Beklagte eine nachvollziehbare Begründung für die Bestimmung dieses maßgeblichen Faktors bislang schuldig geblieben ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 25. Januar 2018, a.a.O. …sowie Urteile vom 10. Juli 2017, a.a.O., und vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 47 f.).

  Da die insoweit verfügbaren Bodenrichtwerte sich nicht auf unterschiedliche Qualitätszustände jeweils desselben Gebiets zu verschiedenen Zeitpunkten - vor und nach einer tatsächlich durchgeführten Sanierung - bezogen, sondern auf unterschiedliche Gebiete, die nicht Gegenstand derselben Sanierungsmaßnahme waren, liegt es auf der Hand, dass die Wertunterschiede auch durch andere Faktoren bestimmt sein können, als allein den Qualitätsunterschied hinsichtlich des durch die Sanierung veränderbaren Bodenwertanteils (vgl. zum Ganzen OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 67).

  Daher fehlt es für die von dem Sachverständigenausschuss angenommene Vergleichbarkeit der ausgewählten und paarweise einander gegenüber gestellten Gebiete weiterhin an der von dem Ausschuss selbst angeregten nachvollziehbaren Überprüfung anhand objektiver Kriterien (zum Ganzen OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 67).

  Überzeugende Überlegungen fehlen hierzu weiterhin, obwohl das Oberverwaltungsgericht dies bereits kritisiert hatte (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 68).

  Die ihm grundsätzlich obliegende Verpflichtung, die Sache spruchreif zu machen und dabei zu prüfen, ob und inwieweit der Festsetzungsbescheid zumindest hinsichtlich eines Teilbetrags aufrecht erhalten bleiben kann (vgl. § 86 Abs. 1 und § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO "soweit"), findet hier aufgrund des der Gemeinde bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zustehenden Wertermittlungsspielraums eine Grenze (vgl. zuletzt OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 70 ff.).

• OVG Berlin-Brandenburg, 27.01.2022 - 10 B 6.19

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung, …

  Das Gericht sei dabei entgegen der Ansicht des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg (Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - juris Rn. 67) der Meinung, dass die Ableitung dieses LV max hinreichend plausibel und nachvollziehbar begründet sei.

  Während das Oberverwaltungsgericht erstens "die Ableitung der durch den LV max abgebildeten Korrelation zwischen Lagewertveränderung und Bodenwerterhöhung aus den für die sieben Gebietspaare vorliegenden Daten" bemängele (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - juris Rn. 67), gehe das Verwaltungsgericht zum einen davon aus, dass der unveränderliche Lagewertanteil nicht nur aus sieben West- / Ostpaaren abgeleitet worden sei, sondern auch aus realen Anfangs- und Endwerten aus sechs Sanierungsgebieten in Wedding und Tiergarten, bei denen sich ebenfalls ein Mittelwert von 0, 25(3) ergeben habe (…S ... _, Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 11).

  Die entsprechenden Überlegungen und Ausführungen des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg in den drei Urteilen vom 10. Juli 2017 (- OVG 2 B 1.16 -, - OVG 2 B 7.16 - und - OVG 2 B 11.16 -, alle juris) und im Urteil vom 11. Oktober 2018 (- OVG 2 B 2.16 -, juris) seien vollumfänglich auf den hiesigen Fall übertragbar.

  Bei einem herkömmlichen Sanierungsgebiet, d.h. bei einem städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 Satz 2 BauGB aufweisenden Gebiet, das bereits seit längerer Zeit nicht zu einer Entwicklung aus eigener Kraft der Eigentümer oder investitionsbereiter Erwerber gefunden hat und für das deshalb nach allgemeinem Erfahrungswissen eine qualitative Fortentwicklung unter unverändert fortbestehenden Rahmenbedingungen nicht zu erwarten ist, besteht eine tatsächliche Vermutung der Kausalität von Sanierung und Bodenwerterhöhung im Sanierungsgebiet (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 43;… Beschluss des erkennenden Senats vom 22. April 2021 - OVG 10 S 36.19 - juris Rn. 8).

  Als "vor allem historisch begründeter sowie durch die besondere Lage und Qualität des Sanierungsgebiets geprägter Sonderfall" (OVG Berlin-Brandenburg…, Urteil vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 - juris Rn. 51, und Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - juris Rn. 34) zeichne sich die Spandauer Vorstadt durch die "herausragende stadträumliche Lage im Zentrum Berlins die für Berlin einmalige städtebauliche Struktur" (OVG Berlin-Brandenburg…, Urteil vom 10. Juli 2017, a.a.O., Rn. 55, und Urteil vom 11. Oktober 2018, a.a.O., Rn. 38) aus.

  Dem steht nicht entgegen, dass während der Beratungen im Sachverständigenausschuss einzelne Stimmen aus dem "Kreis der Beteiligten" (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - juris Rn. 67) aus ihrer jeweiligen Sicht fachliche Bedenken angemeldet und die Berücksichtigung weiterer Gesichtspunkte gefordert hatten, etwa weitere "objektive, nachweisbare und anerkannte Parameter zur Beschreibung der zu vergleichenden Gebiete zu entwickeln" (ebd.).

  Ob sie eine andere Lösung für vorzugswürdig gehalten hätten, oder ob der Sachverständigenausschuss, um diesen Stimmen Rechnung zu tragen, neben dem von ihm aus dem ersten stochastischen Modell abgeleiteten Ergebnis, das er im Übrigen durch ein zweites, zeitlich später ansetzendes und auf anderen Daten beruhendes stochastisches Modell "bestätigt" und dessen abgeleiteten Wert als "verifiziert" sah (…S ..., in: VG Berlin, Protokoll, a.a.O., S. 3), zusätzlich eine Empfehlung ausgesprochen hat, weitere Daten anhand einer mit entsprechenden Bewertungsparametern erarbeiteten Matrix auszuwerten und eine weitere Überprüfung der Vergleichbarkeit der paarweise in dem ersten stochastischen Modell einander gegenübergestellten Stadtquartiere angeregt hat (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018, a.a.O., Rn. 67), ist ohne Bedeutung.

  Es ist solchen, aus etwa einem Dutzend "Persönlichkeiten" (…S ..., in: VG Berlin, Protokoll, a.a.O., S. 2) gebildeten Ausschüssen eigen, dass nicht alle Mitglieder während der Beratungen stets der gleichen Meinung sind, sondern "aus dem Kreis der Beteiligten" (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018, a.a.O., Rn. 67) unterschiedliche Auffassungen und Bedenken, auch mit dem solchen Persönlichkeiten eigenen Nachdruck in der Formulierung, geäußert werden.

  Warum es darauf ankommen soll, dass die Bodenrichtwerte der jeweils paarweise verglichenen Gebiete des ersten stochastischen Modells "sich nicht auf unterschiedliche Qualitätszustände jeweils desselben Gebiets zu verschiedenen Zeitpunkten ... bezogen" und die Gebiete "nicht Gegenstand derselben Sanierungsmaßnahme waren" (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018, a.a.O., Rn. 67), und welche konkrete Grenze seines sachverständigen Beurteilungsspielraums der Sachverständigenausschuss verletzt haben soll, als er diese Gebiete "als vergleichsgeeignet" (…S ..., Gutachterliche Stellungnahmen, a.a.O., S. 9) angesehen hat, erschließt sich danach nicht.

  Die Vorstellung, der Sachverständigenausschuss könnte verkannt haben, dass der Bodenwert nach dem ihm angenommenen Bodenwertmodell neben dem durch die Sanierung veränderbaren Bodenwertanteil "durch andere Wertkomponenten mitbestimmt" wird (OVG Berlin, Urteil vom 11. Oktober 2018, a.a.O., Rn. 67), liegt deswegen auch eher fern.

  Ebenso wenig kommt es darauf an, ob hier auch ein anderer LV max vertretbar wäre oder eine Stimme in der Fachliteratur zur Bodenwertermittlung, mag sie (…offenbar schon das Bodenwertmodell des Sachverständigenausschusses für das Berliner Zielbaumschema ablehnend: Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 9. Auflage 2020, Teil VI Rn. 660) auch noch so bedeutend erscheinen, oder einzelne Stimmen aus dem "Kreis der Beteiligten" (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018, a.a.O., Rn. 67) im Sachverständigenausschuss aus ihrer jeweiligen Sicht andere Vorgehensweisen für vorzugswürdig halten.

• OVG Berlin-Brandenburg, 28.11.2023 - 10 B 26.23
  Vielmehr habe es unter dem starken Einfluss des wende- und wiedervereinigungsbedingten Systemwechsels gestanden, wie es der 2. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg für das benachbarte Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt in mehreren Fällen in Urteilen vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16, OVG 2 B 7.16, OVG 2 B 11.16 - und in einem Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - erkannt habe.

  Auch trifft insoweit die Annahme nicht zu, die besonderen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten nach § 7h EStG seien nicht als sanierungsbedingt anzusehen, weil sie nicht von der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebietes abhingen, sondern gleichermaßen Maßnahmen an Gebäuden in städtebaulichen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB beträfen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteile vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - juris Rn. 60 und - OVG 2 B 10.16 - juris Rn. 78).

  Ihre Inanspruchnahme für die "Modernisierung und Instandsetzung" im Sinne von § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB kann daher nicht als bloßer "Mitnahmeeffekt" (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteile vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - juris Rn. 50 f. und - OVG 2 B 2.16 - juris Rn. 68 f.) angesehen werden.

 
• OVG Berlin-Brandenburg, 24.10.2023 - 10 N 68.22

  Antrag auf Zulassung der Berufung - sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag - …

  Stattdessen beschränkt er sich auf das wörtliche Zitieren eines im angefochtenen Urteil angeführten weiteren Urteils des Verwaltungsgerichts (…Zulassungsbegründung, a.a.O., S. 3 - 5) und von zwei älteren Entscheidungen des Oberverwaltungsgerichts (Beschluss vom 25. Januar 2018 - OVG 2 B 18.16 - und Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, Zulassungsbegründung, a.a.O., S. 5 - 7 und 8 - 10) und führt dazu aus, mit der zitierten Textpassage des in Bezug genommenen Urteils weiche das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts von der zitierten Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg gravierend ab, nach der die Anwendung des Wertes von 25 % für den maximal veränderlichen Lagewertanteil LV max nicht plausibel begründet sei (…Zulassungsbegründung, a.a.O., S. 5).

  - OVG 2 B 18.16 - juris Rn. 43 - 48 und Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - juris Rn. 67 - 69) geltend macht, das Verwaltungsgericht habe fehlerhaft entschieden, dass die Annahme eines maximal veränderlichen Lagewertanteils von 25 % unbedenklich sei (…Zulassungsbegründung, a.a.O., S. 11 - 14;… Schriftsatz vom 3. September 2019, S. 3 f.;… Schriftsatz vom 10. Dezember 2019, S. 1 - 3), greift das nicht durch.

  Denn schon nach der Einschätzung des Sanierungsgebiets "Spandauer Vorstadt" durch den 2. Senat als "vor allem historisch begründeter sowie durch die besondere Lage und Qualität des Sanierungsgebiets geprägter Sonderfall" (OVG Berlin-Brandenburg…, Urteil vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 - juris Rn. 51, und Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - juris Rn. 34) handelt es sich wegen der "Atypik" (OVG Berlin-Brandenburg…, Urteil vom 10. Juli 2017, a.a.O., Rn. 27) um einen "historisch einmaligen Sonderfall" (OVG Berlin-Brandenburg…, Urteil vom 10. Juli 2017, a.a.O., Rn. 33).

• OVG Berlin-Brandenburg, 27.01.2022 - 10 B 3.19

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung, …

  Die entsprechenden Überlegungen und Ausführungen des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg in den drei Urteilen vom 10. Juli 2017 (- OVG 2 B 1.16 -, - OVG 2 B 7.16 - und - OVG 2 B 11.16 -, alle juris) und im Urteil vom 11. Oktober 2018 (- OVG 2 B 2.16 -, juris) seien vollumfänglich auf den hiesigen Fall übertragbar.

  Bei einem herkömmlichen Sanierungsgebiet, d.h. bei einem städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 Satz 2 BauGB aufweisenden Gebiet, das bereits seit längerer Zeit nicht zu einer Entwicklung aus eigener Kraft der Eigentümer oder investitionsbereiter Erwerber gefunden hat und für das deshalb nach allgemeinem Erfahrungswissen eine qualitative Fortentwicklung unter unverändert fortbestehenden Rahmenbedingungen nicht zu erwarten ist ("steckengebliebenes Sanierungsgebiet"), besteht eine tatsächliche Vermutung der Kausalität von Sanierung und Bodenwerterhöhung im Sanierungsgebiet (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 43;… Beschluss des erkennenden Senats vom 22. April 2021 - OVG 10 S 36.19 - juris Rn. 8).

  Als "vor allem historisch begründeter sowie durch die besondere Lage und Qualität des Sanierungsgebiets geprägter Sonderfall" (OVG Berlin-Brandenburg…, Urteil vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 - juris Rn. 51, und Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - juris Rn. 34) zeichne sich die Spandauer Vorstadt durch die "herausragende stadträumliche Lage im Zentrum Berlins die für Berlin einmalige städtebauliche Struktur" (OVG Berlin-Brandenburg…, Urteil vom 10. Juli 2017, a.a.O., Rn. 55, und Urteil vom 11. Oktober 2018, a.a.O., Rn. 38) aus.

• VG Berlin, 30.06.2021 - 19 K 487.17
  Daraus ergibt sich zugleich, dass das mit der Zielbaummethode erzielte Berechnungsergebnis für die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung unmittelbar von der Höhe des zugrunde gelegten LV max abhängt (zum gesamten Vorstehenden OVG Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 25. Januar 2018, a.a.O., juris Rn. 44 sowie Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 64 f.).

  Allerdings hat das hiesige Oberverwaltungsgericht inzwischen in mehreren Fällen - darunter auch in Bezug auf das hier streitgegenständliche Sanierungsgebiet Wederstraße - angenommen, dass der Beklagte eine nachvollziehbare Begründung für die Bestimmung dieses maßgeblichen Faktors bislang schuldig geblieben ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 25. Januar 2018, a.a.O. sowie Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 63 ff.).

  Die ihm grundsätzlich obliegende Verpflichtung, die Sache spruchreif zu machen und dabei zu prüfen, ob und inwieweit der Festsetzungsbescheid zumindest hinsichtlich eines Teilbetrags aufrecht erhalten bleiben kann (vgl. § 86 Abs. 1 und § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO "soweit"), findet hier aufgrund des der Gemeinde bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zustehenden Wertermittlungsspielraums eine Grenze (vgl. zuletzt OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018, a.a.O., juris Rn. 70 ff.).

• OVG Berlin-Brandenburg, 29.01.2019 - 10 S 44.18

  Festsetzung eines Ausgleichsbeitrags für sanierungsbedingte Erhöhungen des …

  Im Hinblick darauf, dass allein die Erhöhung des Bodenwerts abzuschöpfen ist, die kausal auf die Sanierung zurückzuführen ist, leitet der 2. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg (u.a. Urteil vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 7.16 -, juris Rn. 47- 60, vgl. auch Pressemitteilung des OVG Berlin-Brandenburg v. 12.Oktober 2018 zum Verfahren OVG 2 B 2.16 u.a.) den rechtlichen Ansatz ab, dass der Ausgleichsbetrag um diejenigen Bodenwertsteigerungen zu reduzieren sei, die mit Gewissheit (und nicht nur spekulativ) auch ohne Sanierungsmaßnahmen zu erwarten gewesen wären.
• VG Berlin, 24.11.2022 - 13 K 300.19
  Der sich auf die Rechtsprechung des 2. Senats des Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Urteile vom 11. Oktober 2018 - 2 B 2.16 - juris Rn. 43 …und vom 10. Juli 2017 - 2 B 1.16 - a.a.O. Rn. 33) zum ehemaligen Sanierungsgebiet "Spandauer Vorstadt" beziehende Einwand der Klägerseite, die Heranziehung zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag lasse sog. "wendebedingte Effekte" außer Betracht, zielt auf die Kausalität der Sanierung für die Bodenwerterhöhung.
• OVG Berlin-Brandenburg, 22.04.2021 - 10 S 36.19

  Heranziehung zu sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträgen

  Dabei besteht bei einem städtebauliche Missstände aufweisenden Gebiet, das bereits seit längerer Zeit nicht zu einer Entwicklung aus eigener Kraft der Eigentümer oder investitionsbereiter Erwerber gefunden hat und für das deshalb nach allgemeinem Erfahrungswissen eine qualitative Fortentwicklung unter unverändert fortbestehenden Rahmenbedingungen nicht zu erwarten ist, eine tatsächliche Vermutung der Kausalität von Sanierung und Bodenwerterhöhung im Sanierungsgebiet (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 43).
• VG Schwerin, 17.01.2019 - 2 A 341/16

  Die Bekanntmachung einer Satzung in einem Städtischen Anzeiger ist zulässig; zur …

  e) Soweit sich die Klägerin - pauschal - auf die Entscheidung des OVG Berlin-Brandenburg zur Spandauer Vorstadt in Berlin beruft (…u. a. Urteil vom 10. Juli 2017 - 2 B 1.16 - LKV 2017, 563, juris Rn. 45 ff.; vgl. auch Urteil vom 11. Oktober 2018 - 2 B 2.16 - juris Rn. 26 ff.), die die Herausrechnung sog. "wendebedingter Effekte" fordert, kann der vorliegende Fall - die Richtigkeit der Entscheidung trotz zurückgewiesener Nichtzulassungsbeschwerde (BVerwG, Beschluss vom 15. März 2018 - 4 B 67.17 - BauR 2018, 1103) einmal unterstellt - jedenfalls in tatsächlicher Hinsicht nicht im Ansatz mit demjenigen in Berlin gleichgesetzt werden.
• VG Berlin, 24.11.2022 - 13 K 223.17
• VG Berlin, 07.12.2022 - 13 K 150.16
• VG Köln, 28.11.2019 - 8 K 5686/16
• VG Cottbus, 13.10.2022 - 3 K 58/21
• VG Berlin, 24.11.2022 - 13 K 493.17
• VG Berlin, 24.11.2022 - 13 K 383.18
• VG Berlin, 05.10.2022 - 13 K 193.18
• VG Berlin, 05.10.2022 - 13 K 185.19
• VG Halle, 22.05.2023 - 2 B 25/23

  Ausgleichsbetrag für eine Sanierungsmaßnahme