Volltextveröffentlichungen (4)

• openjur.de
• Entscheidungsdatenbank Berlin

  Rechtswidriges Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Genehmigung für Zweckentfremdung: Ersatzwohnraum muss sechs Voraussetzungen erfüllen!

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (6)

• berlin.de (Pressemitteilung)

  Zweckentfremdung: Ersatzwohnraum darf berlinweit angeboten werden

• anwaltonline.com (Kurzinformation)

  Zweckentfremdung: Ersatzwohnraum darf berlinweit angeboten werden

• wolterskluwer-online.de (Kurzinformation)

  Zweckentfremdung - Ersatzwohnraum darf berlinweit angeboten werden

 
• tp-presseagentur.de (Kurzinformation)

  Zweckentfremdung: Ersatzwohnraum darf berlinweit angeboten werden

• anwalt.de (Kurzinformation)

  Genehmigung zur Zweckentfremdung ist zu erteilen, wenn Ersatzwohnraum geschaffen wird

• berlin.de (Pressemitteilung - vor Ergehen der Entscheidung)

  Genehmigungen für Zweckentfremdung von Wohnraum

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Bei angemessenem Ersatzwohnraum muss Zweckentfremdung genehmigt werden (IMR 2018, 130)

Wird zitiert von ... (7)Neu Zitiert selbst (25)

• OVG Berlin-Brandenburg, 06.04.2017 - 5 B 14.16

  Vorlagebeschluss; Ausstellung eines Negativattestes nach dem Berliner Gesetz über …

  Auszug aus VG Berlin, 15.11.2017 - 6 K 594.17

  Es handele sich nicht um einen "Altfall" im Sinne der Beschlüsse des OVG Berlin-Brandenburg vom 6. April 2017 - OVG 5 B 14.16 u.a. -, juris.

  Diese Feststellung einer berlinweiten Wohnraummangellage durch den Verordnungsgeber ist gerichtlich nicht zu beanstanden (…vgl. Urteil der Kammer vom 8. Juni 2016 - VG 6 K 103.16 -, juris Rn. 27 ff.; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 - OVG 5 B 14.16 -, juris Rn. 50 ff.).

  Es ergeben sich hier keine verfassungsrechtlichen Bedenken wegen der tatbestandlichen Rückanknüpfung des ZwVbG an Gegebenheiten vor Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots am 1. Mai 2014 (vgl. hierzu OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 - OVG 5 B 14.16 -, juris Rn. 131 ff.).

  Sie findet keine Anwendung auf die gewerbliche Vermietung als Ferienwohnung (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 - OVG 5 B 14.16 -, juris Rn. 42 ff.).

  Demgegenüber ist nur eine bezirksgenaue Festlegung zulässig, wenn eine Mangellage nur für einzelne Bezirke, jedoch nicht für die Stadt insgesamt besteht (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 - OVG 5 B 14.16 -, juris Rn. 74 f.).

  Diese Genehmigungsmöglichkeit nach pflichtgemäßem Ermessen gilt dem Satzbau nach sowohl für die erste Variante einer Genehmigung aufgrund von vorrangigen öffentlichen Interessen oder schutzwürdigen privaten Interessen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 - OVG 5 B 14.16 -, juris Rn. 148) als auch für die hier interessierende Variante einer Genehmigung aufgrund der Stellung von Ersatzwohnraum.

• BVerfG, 02.12.1980 - 1 BvR 436/78

  Anstandszahlung - Verhältnismäßigkeit - Zweckentfremdung - Wohnraumschaffung

  Auszug aus VG Berlin, 15.11.2017 - 6 K 594.17

  Jedes Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum schränkt die durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Verfügungsbefugnis des Eigentümer über den Eigentumsgegenstand ein, die auch die Befugnis umfasst, veralteten Wohnraum durch neuen zu ersetzen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 2. Dezember 1980 - 1 BvR 436/78, 1 BvR 437/78, juris Rn. 29).

  Für die Frage, welcher Ersatzwohnraum räumlich infrage kommt, ist damals wie heute grundrechtlich entscheidend, dass die Nachteile für die Wohnraumversorgung den Grund, aber auch die Grenze der Eigentumsbeschränkung bilden (vgl. BVerfG, Beschluss vom 2. Dezember 1980 - 1 BvR 436/78, 1 BvR 437/78, juris Rn. 32).

  Auch teurerer Ersatzwohnraum mit gehobener Ausstattung und größerer Wohnfläche verbreitert das Angebot auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt, wenn sein Bewohner hierdurch anderen Wohnraum freimacht (vgl. BVerfG, Beschluss vom 2. Dezember 1980 - 1 BvR 436/78 -, juris Rn. 33).

  Der Beklagte verschließt sich diesem so genannten "Sickereffekt" (vgl. BVerfG, Beschluss vom 2. Dezember 1980 - 1 BvR 436/78 -, juris Rn. 22, 25; für Berlin OVG Berlin, Urteil vom 13. Dezember 1980 - OVG 5 B 53.89 -, Das Grundeigentum 1991, 199 [203]).

• BVerwG, 12.03.1982 - 8 C 23.80

  Auflage - Ermessensentscheidung - Anfechtung - Wohnraum - Zweckentfremdung

  Auszug aus VG Berlin, 15.11.2017 - 6 K 594.17

  Hierdurch werden - ganz im Sinne des Regelungsziels - Anreize gesetzt, weiteren Wohnraum zu schaffen (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 23.80 -, juris Rn. 17).

  Sechstens muss er dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung stehen wie zuvor der zweckentfremdete Wohnraum (st. Rspr. vgl. BVerwG, Urteil vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 23.80 -, juris Rn. 18; BVerwG…, Urteil vom 17. Oktober 1997 - BVerwG 8 C 18.96 -, juris Rn. 10 f. m.w.N.).

  Die Kammer folgt dem Beklagten darin, dass das Bundesverwaltungsgericht das erste Eignungskriterium mit der bundesgesetzlichen Ermächtigung in Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG begründet hat, deren Wortlaut an "Gemeinden" anknüpfte (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 23.80 -, juris Rn. 18), wozu die Berliner Stadtbezirke mangels Gemeindequalität nicht zählen konnten (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 5. Januar 1996 - OVG 5 S 121.95 -, Das Grundeigentum 1996, 333; OVG Berlin, Beschluss vom 23. September 1996 - OVG 5 S 136/96 -, NJWE-MietR 1997, 68).

  Ihr darf insbesondere auch keine Zahlungsauflage beigefügt werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 23.80 -, juris Rn. 17).

 
• BVerwG, 17.10.1997 - 8 C 18.96

  Zweckentfremdungsgenehmigung - Abbruch von Wohnraum - Schaffung von Ersatzraum - …

  Auszug aus VG Berlin, 15.11.2017 - 6 K 594.17

  Das Zweckentfremdungsverbot ist nicht zum Schutz des Wohnraumbestands um seiner selbst willen gerechtfertigt (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 1997 - BVerwG 8 C 18.96 -, juris Rn. 9).

  Sechstens muss er dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung stehen wie zuvor der zweckentfremdete Wohnraum (st. Rspr. vgl. BVerwG…, Urteil vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 23.80 -, juris Rn. 18; BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 1997 - BVerwG 8 C 18.96 -, juris Rn. 10 f. m.w.N.).

  Danach hat einen Anspruch auf Erteilung einer auflagenfreien Genehmigung, wer den durch Zweckentfremdung eintretenden Wohnraumverlust durch neu geschaffenen Ersatzwohnraum ausgleicht (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 1997 - BVerwG 8 C 18/96 -, juris Rn. 8 f.; ausdrücklich im Sinne einer Ermessensreduzierung auf Null VG Frankfurt a.M., Urteil vom 1. Oktober 1998 - 4 E 664-95 -, BeckRS 9998, 36861).

• OVG Nordrhein-Westfalen, 04.06.1996 - 14 A 1278/91

  Zweckentfremdungsgenehmigung; Versagung; Interesse am Erhalt von Wohnraum; …

  Auszug aus VG Berlin, 15.11.2017 - 6 K 594.17

  Entscheidend ist nur, dass keine Wohnfläche verloren geht (vgl. zu einer Verdopplung der Wohnfläche OVG NRW, Urteil vom 4. Juni 1996 - 14 A 1278/91 -, juris Rn. 21 f. sowie Ziffer 16.4 AV-ZwVbG, der eine Unterschreitung der Wohnfläche bis zu 10 % im Ermessenswege gegen eine Ausgleichszahlung zulässt).

  Derartige Ziele muss der Beklagte insbesondere mit den Mitteln des Planungsrechts durchsetzen (vgl. OVG NRW, Urteil vom 4. Juni 1996 - 14 A 1278/91 -, juris Rn. 24 ff.; OVG Berlin…, Urteil vom 13. Juni 2002 - OVG 5 B 18.01 -, juris Rn. 41 und 54; differenzierend Hessischer VGH…, Urteil vom 20. September 2001 - 4 UE 1212/96 -, juris Rn. 34).

• OVG Berlin, 13.06.2002 - 5 B 18.01

  Bescheinigung eines Gemeinwohlinteresses an einer Zahnarztpraxis in einem …

  Auszug aus VG Berlin, 15.11.2017 - 6 K 594.17

  Unter diesen Vorzeichen stellt sich die Weigerung von Wohnungssuchenden, aus ihrem Bezirk wegzuziehen, nicht als Ausdruck einer Wohnungsnot dar (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 13. Juni 2002 - OVG 5 B 18.01 -, juris Rn. 41).

  Derartige Ziele muss der Beklagte insbesondere mit den Mitteln des Planungsrechts durchsetzen (vgl. OVG NRW…, Urteil vom 4. Juni 1996 - 14 A 1278/91 -, juris Rn. 24 ff.; OVG Berlin, Urteil vom 13. Juni 2002 - OVG 5 B 18.01 -, juris Rn. 41 und 54; differenzierend Hessischer VGH…, Urteil vom 20. September 2001 - 4 UE 1212/96 -, juris Rn. 34).

• OVG Berlin, 13.12.1990 - 5 B 53.89

  Zweckentfremdung; Mietpreisbindung; Unzulässigkeit; Ermessensfehler; …

  Auszug aus VG Berlin, 15.11.2017 - 6 K 594.17

  Insoweit muss der Beklagte im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens prüfen, ob die Anspruchsvoraussetzungen im Rahmen der behördlichen Gestaltungsmöglichkeiten herbeigeführt werden können (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 13. Dezember 1990 - OVG 5 B 53.89 -, Das Grundeigentum 1991, 199 [199, 201]).

  Der Beklagte verschließt sich diesem so genannten "Sickereffekt" (vgl. BVerfG…, Beschluss vom 2. Dezember 1980 - 1 BvR 436/78 -, juris Rn. 22, 25; für Berlin OVG Berlin, Urteil vom 13. Dezember 1980 - OVG 5 B 53.89 -, Das Grundeigentum 1991, 199 [203]).

• VG Berlin, 15.10.2015 - 1 L 317.15

  Abriss von Wohnraum nicht immer verbotene Zweckentfremdung

  Auszug aus VG Berlin, 15.11.2017 - 6 K 594.17

  Diese vom Bundesverwaltungsgericht aufgestellten Kriterien bleiben auch für das ZwVbG maßgeblich (vgl. bereits VG Berlin, Beschluss vom 15. Oktober 2015 - VG 1 L 317.15 -, juris Rn. 19).

  Diese zur Rechtslage nach dem Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG entwickelten Grundsätze sind auf das geltende ZwVbG schon deshalb übertragbar, weil der Gesetzeszweck, an dem der Beklagte seine Ermessensausübung auszurichten hat, derselbe geblieben ist (vgl. im Ergebnis bereits VG Berlin, Beschluss vom 15. Oktober 2015 - VG 1 L 317.15 -, juris Rn. 18 f.).

• VGH Bayern, 30.05.1990 - 7 B 88.2097

  Auszug aus VG Berlin, 15.11.2017 - 6 K 594.17

  Hier ergäbe sich selbst dann nichts anderes, wenn man - von diesem Maßstab abweichend - nach einer konkreteren Betrachtungsweise verlangte, dass der Ersatzwohnraum für denselben Bewerberkreis wie der zweckentfremdete Wohnraum in Betracht komme (vgl. VGH München, Urteil vom 30. Mai 1990 - 7 B 88.2097 -, NJW-RR 1991, 339 [341]).
• VG Berlin, 31.01.1996 - 10 A 280.95

  Auszug aus VG Berlin, 15.11.2017 - 6 K 594.17

  Die hierfür angeführten Dachterrassen sprechen für einen gehobenen Standard, lassen jedoch nicht erkennen, dass für den Ersatzwohnraum auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt unter Berücksichtigung unterschiedlicher Wohnansprüche praktisch keine Nachfrage mehr besteht (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 2. März 1994 - VG 13 A 243/93 -, Das Grundeigentum 1994, 863 f. zu einer Dachwohnung mit Terrasse, Sauna und Kamin; demgegenüber wurde Luxuswohnraum angenommen im Fall einer 260 m² großen Wohnung mit vier Balkonen und zwei Wintergärten VG Berlin, Beschluss vom 31. Januar 1996 - VG 10 A 280.95 -, Das Grundeigentum 1996, 483).
• OVG Berlin, 05.01.1996 - 5 S 121.95
• BVerwG, 28.04.2010 - 6 B 46.09

  Notwendigkeit des Hinzuziehens eines Bevollmächtigten im Vorverfahren; …
• VGH Bayern, 31.05.2010 - 12 B 09.2484

  Wohnungsbauförderungs- und Wohnungsbindungsrecht einschließlich Mietpreisbindung, …
• OVG Berlin-Brandenburg, 28.06.2011 - 10 N 47.09

  Zulassungsantrag; Notwendigkeit der Zuziehung eines Bevollmächtigten im …
• VG Berlin, 02.03.1994 - 13 A 243.93

  Summarische Prüfung im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes; …
• OVG Berlin, 07.09.1990 - 5 S 55.90

  Zeitlicher Zusammenhang; Zweckentfremdung; Schaffung von Ersatzwohnraum; …
• OVG Berlin, 23.09.1996 - 5 S 136.96

  Zweckentfremdungsrecht; Wohnraum; Verfügungsbefugnis; Dachgeschoßausbau; …
• BVerwG, 18.05.1977 - 8 C 44.76

  Voraussetzungen für die Revisibilität von Landesrecht; Abbruch von Wohnraum als …
• VGH Hessen, 20.09.2001 - 4 UE 1212/96

  Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum - Ersatzwohnraum
• BVerfG, 04.02.1975 - 2 BvL 5/74

  Zweckentfremdung von Wohnraum
• BVerwG, 27.06.2006 - 5 B 108.05

  Zulassung der Revision wegen geltend gemachter grundsätzlicher Bedeutung der …
• OVG Berlin, 13.06.2002 - 5 B 22.01

  Wohnungsrecht - Fortgeltung des Zweckentfremdungsverbots in Berlin?
• VG Berlin, 09.08.2016 - 6 K 91.16

  Zweckentfremdung: Anspruch auf Erteilung von Ausnahmegenehmigungen für …
• VG Berlin, 08.06.2016 - 6 K 103.16

  Verfassungsmäßigkeit des Zweckentfremdungsverbots
• BVerwG, 22.04.1994 - 8 C 29.92

  Mietrecht - Kündigung - Beiladung - Zweckentfremdung - Klagebefugnis - …

• VG Berlin, 27.08.2019 - 6 K 452.18

  Zweckentfremdung: Keine Mietobergrenze für Neubau

  Auf das Urteil der Kammer vom 15. November 2017 (- VG 6 K 594.17 -, juris Rn. 33-39, nicht rechtskräftig) wird Bezug genommen.

  Hierbei verkennt der Beklagte, dass auch teurer Ersatzwohnraum zu berücksichtigen ist, solange er nicht die Luxusgrenze überschreitet (vgl. VG Berlin…, Beschluss vom 15. Oktober 2015 - VG 1 L 317.15 -, juris Rn. 22; Urteil der Kammer vom 15. November 2017 - VG 6 K 594.17 -, juris Rn. 52).

  Hierunter fällt nur Ersatzwohnraum, für den auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt unter Berücksichtigung unterschiedlicher Wohnansprüche praktisch keine Nachfrage mehr besteht (vgl. Urteil der Kammer vom 15. November 2017 - VG 6 K 594.17 -, juris Rn. 41 m.w.N.).

  Dies kann der Beklagte im Fall der Klägerin hinreichend durch Nebenbestimmungen der Genehmigung sicherstellen (vgl. Urteil der Kammer vom 15. November 2017 - VG 6 K 594.17 -, juris Rn. 50 f.).

  Auf das Urteil der Kammer vom 15. November 2017 - VG 6 K 594.17 -, juris Rn. 47 ff. wird Bezug genommen.

• VG Berlin, 27.08.2019 - 19 K 517.18
  Auf das Urteil der Kammer vom 15. November 2017 (- VG 6 K 594.17 -, juris Rn. 33-39, nicht rechtskräftig) wird Bezug genommen.

  Hierbei verkennt der Beklagte, dass auch teurer Ersatzwohnraum zu berücksichtigen ist, solange er nicht die Luxusgrenze überschreitet (vgl. VG Berlin…, Beschluss vom 15. Oktober 2015 - VG 1 L 317.15 -, juris Rn. 22; Urteil der Kammer vom 15. November 2017 - VG 6 K 594.17 -, juris Rn. 52).

  Hierunter fällt nur Ersatzwohnraum, für den auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt unter Berücksichtigung unterschiedlicher Wohnansprüche praktisch keine Nachfrage mehr besteht (vgl. Urteil der Kammer vom 15. November 2017 - VG 6 K 594.17 -, juris Rn. 41 m.w.N.).

  Dies kann der Beklagte im Fall der Klägerin hinreichend durch Nebenbestimmungen der Genehmigung sicherstellen (vgl. Urteil der Kammer vom 15. November 2017 - VG 6 K 594.17 -, juris Rn. 50 f.).

  Auf das Urteil der Kammer vom 15. November 2017 - VG 6 K 594.17 -, juris Rn. 47 ff. wird Bezug genommen.

• VG Berlin, 17.10.2018 - 6 K 666.17

  Verwaltungsgericht billigt Zweckentfremdungsverbot für Nebenwohnungen

  Auf örtliche Teilgebiete (vgl. zum stadtweiten Verbot bei nur durchschnittlicher Mangellage OVG Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 6. April 2017 - OVG 5 B 14.16 -, juris Rn. 74) kommt es ebenso wenig wie auf das Verhältnis von Angebot und Nachfrage in Segmenten des Wohnungsmarktes an (vgl. zum so genannten "Sickereffekt" im Zusammenhang mit der Stellung von Ersatzwohnraum VG Berlin, Urteil vom 15. November 2017 - VG 6 K 594.17 -, juris Rn. 44, 52 m.w.N.).

 
• VG Berlin, 17.10.2018 - 6 K 537.17

  Erteilung einer zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung

  Auf örtliche Teilgebiete (vgl. zum stadtweiten Verbot bei nur durchschnittlicher Mangellage OVG Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 6. April 2017 - OVG 5 B 14.16 -, juris Rn. 74) kommt es ebenso wenig wie auf das Verhältnis von Angebot und Nachfrage in Segmenten des Wohnungsmarktes an (vgl. zum so genannten "Sickereffekt" im Zusammenhang mit der Stellung von Ersatzwohnraum VG Berlin, Urteil vom 15. November 2017 - VG 6 K 594.17 -, juris Rn. 44, 52 m.w.N.).
• VG Berlin, 09.12.2021 - 6 K 3.20

  Nebenbestimmungen zu einer zweckentfremdungsrechtlichen Abrissgenehmigung

  § 3 Abs. 1 Satz 2 und 3 ZwVbG schließen danach nur Ersatzwohnraum aus, der nicht der Wohnraumversorgung dient, weil für ihn auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt unter Berücksichtigung unterschiedlicher Wohnansprüche praktisch keine Nachfrage mehr besteht (vgl. Urteile der Kammer vom 15. November 2017 - VG 6 K 594.17 -, juris Rn. 33-39, noch nicht rechtskräftig, …und vom 27. August 2019, a.a.O., Rn. 29 f.).
• VG Berlin, 09.12.2021 - 6 K 4.20

  Nebenbestimmungen zu einer zweckentfremdungsrechtlichen Abrissgenehmigung

  § 3 Abs. 1 Satz 2 und 3 ZwVbG schließen danach nur Ersatzwohnraum aus, der nicht der Wohnraumversorgung dient, weil für ihn auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt unter Berücksichtigung unterschiedlicher Wohnansprüche praktisch keine Nachfrage mehr besteht (vgl. Urteile der Kammer vom 15. November 2017 - VG 6 K 594.17 -, juris Rn. 33-39, noch nicht rechtskräftig, …und vom 27. August 2019, a.a.O., Rn. 29 f.).
• VG Berlin, 11.11.2020 - 6 K 373.19

  Erteilung zweckentfremdungsrechtlicher Genehmigungen zur kurzfristigen Vermietung

  a) Die Genehmigungsvoraussetzungen gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 Variante 2 und die Sätze 2 und 3 ZwVbG sind verfassungskonform dahin auszulegen, dass Ersatzwohnraum als angemessener Ausgleich für die Zweckentfremdung von Wohnraum anzusehen ist, wenn der Ersatzwohnraum die höchstrichterlich aufgestellten Eignungskriterien erfüllt (vgl. Urteile der Kammer vom 15. November 2017 - VG 6 K 594.17 -, juris Rn. 33 ff., …und vom 27. August 2019 - VG 6 K 452.18 -, juris Rn. 29).