Volltextveröffentlichungen (4)

• openjur.de

  Zulassung der Berufung (abgelehnt); Vorkaufsrechtsausübung durch Gemeinde; unwirksamer Kaufvertrag; Scheingeschäft; Mitteilung des Inhalts des Kaufvertrags

• rewis.io

  Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts

• ra.de
• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Verfahrensgang

• VG Augsburg, 11.07.2013 - Au 5 K 12.528
• VGH Bayern, 22.06.2015 - 15 ZB 13.1915

Wird zitiert von ... (2)Neu Zitiert selbst (18)

• OVG Niedersachsen, 02.11.2004 - 1 LA 340/03

  Beweisantrag; Formnichtigkeit; Formunwirksamkeit; Kaufvertrag; notarielle …

  Auszug aus VGH Bayern, 22.06.2015 - 15 ZB 13.1915

  aa) In der genannten Entscheidung des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts in einem Zulassungsverfahren (B.v. 2.11.2004 - 1 LA 340/03 - juris) wird ausgeführt, dass sich der Kläger nicht in dem durch § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO gebotenem Umfang mit den bereits vorliegenden Lösungsmodellen auseinandersetze.

  aa) Zu Recht weist das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht in seiner Entscheidung vom 2. November 2004 (1 LA 340/03 - juris Rn. 19) darauf hin, es entspreche der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass einer Vertragspartei die Berufung auf das Fehlen eines vorkaufsrechtsfähigen Kaufvertrags versagt sein kann, wenn dies gegen Treu und Glauben verstößt.

  aa) Die Entscheidung des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts (B.v. 2.11.2004 - 1 LA 340/03 - juris Rn. 18 f.) enthält schon keinen Rechtssatz des Inhalts, dass die in der notariellen Urkunde bezeichneten Vertragspartner der Gemeinde gegenüber öffentlich-rechtlich die Gewähr dafür übernehmen würden, dass darin der Vertragsinhalt zutreffend wiedergegeben wird und die Vertragsparteien dies gegen sich gelten lassen müssten.

  b) Auch die Überlegungen des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts im Beschluss vom 2. November 2004 (1 LA 340/03 - juris Rn. 19), wonach einer Vertragspartei die Berufung auf das Fehlen eines vorkaufsrechtsfähigen Kaufvertrags versagt sein könne, lassen keine besonderen rechtlichen Schwierigkeiten der Rechtssache erkennen.

  Aus der Entscheidung des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts (B. v. 2.11.2004, a.a.O., juris Rn. 18) ergibt sich nicht, dass es sich die Auffassung von Roos zu Eigen gemacht hätte.

• VGH Bayern, 28.07.1999 - 9 B 97.474

  Auszug aus VGH Bayern, 22.06.2015 - 15 ZB 13.1915

  b) Der Einwand, das Verwaltungsgericht habe die seit den Entscheidungen des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 28. Juli 1999 (Az. 9 B 97.474 und 9 B 97.320 - juris) ergangenen Entscheidungen anderer Obergerichte ignoriert, führt nicht zur Zulassung der Berufung wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des Urteils.

  Hiervon ausgehend ist die Richtigkeit der Entscheidung des Verwaltungsgerichts, die dem Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 28. Juli 1999 (Az. 9 B 97.474 und 9 B 97.320) folgt, im Ergebnis nicht ernstlich zweifelhaft.

  Ein Verschulden des Klägers kann hierin nicht gesehen werden (anders im Fall des Verwaltungsgerichtshofs, U.v. 28.7.1999 - 9 B 97.474 und 9 B 97.320 - juris Rn. 18, in dem die Kläger die von ihnen geltend gemachte Unterverbriefung des Kaufvertrags erst während des gerichtlichen Verfahrens geltend gemacht hatten).

  Soweit das Oberverwaltungsgericht des Saarlandes in der genannten Entscheidung vom 3. Juni 2009 (…2 B 254/09 - juris Rn. 32) offenbar der Rechtsauffassung von Roos gefolgt ist, handelt es sich - soweit ersichtlich - um eine in der Rechtsprechung vereinzelt gebliebene Meinung (vgl. zur Gegenansicht VG Minden, B.v. 7.3.2014 - 9 L 3/14, nachgehend OVG NW, B. v. 13.8.2014 - 8 B 340/14; VG Augsburg, U.v. 20.5.2010 - Au 2 K 08.1518; VG Regensburg, U.v. 10.7.2006 - RN 11 K 04.2277; VG Freiburg, U.v. 28.1.2004 - 7 K 2391/02; VG Ansbach, U.v. 25.9.2000 - AN 18 K 98.01234; BayVGH, U.v. 28.7.1999 - 9 B 97.474 und 9 B 97.320 sämtliche juris).

  Hinsichtlich der eingewandten Divergenz der Kostenentscheidung des angefochtenen Urteils von der Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs vom 28.7.1999 (9 B 97.474 - juris Rn. 18) wird auf vorstehende Ausführungen in Nr. 1 Buchst. d verwiesen.

• BGH, 11.10.1991 - V ZR 127/90

  Umgehung des Vorkaufsrechts

  Auszug aus VGH Bayern, 22.06.2015 - 15 ZB 13.1915

  (2) Soweit in der Entscheidung des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts auch auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs Bezug genommen wird (…a.a.O. juris Rn. 19; BGH, U.v. 11.10.1991 - V ZR 127/90 - BGHZ 115, 335 = juris Rn. 18), wonach einer Vertragspartei die Berufung auf das Fehlen eines vorkaufsrechtsfähigen Kaufvertrags versagt sein kann, wenn dies gegen Treu und Glauben verstoße, geht es darin um Umgehungsgeschäfte (…vgl. hierzu auch Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand November 2014, § 24 Rn. 58 ff. m.w.N.) und nicht um einen allgemeinen Grundsatz, wonach den Vertragsparteien die Berufung auf die Nichtigkeit des Kaufvertrags wegen nichtbeurkundeter Nebenabreden stets verwehrt sei.

  Insoweit ist in der Rechtsprechung weiter geklärt, dass das Vorkaufsrecht umgehende Rechtsgeschäfte als Vorkaufsrecht auslösende Verträge bewertet werden können, wenn die zugrunde liegende Vereinbarung in ihrer Gesamtheit einem Kaufvertrag gleichzustellen ist, der den Vorkaufsfall auslöst (vgl. z.B. das vom NdsOVG in Bezug genommene Urteil des BGH vom 11.10.1991 - V ZR 127/90 - BGHZ 115, 335 = juris Rn. 20 ff.).

  cc) Die Ausführungen des Bundesgerichtshofs im Urteil vom 10. November 1991 (V ZR 127/90 - BGHZ 115, 335) zum Reichssiedlungsgesetz beziehen sich im Übrigen nicht auf den Schwarzkauf, der nach § 4 Abs. 3 Satz 2 RSiedlG für die Ausübung des Vorkaufsrechts als gültig anzusehen ist, sondern auf die Entwicklung der Gesetzgebung zu § 11 RSiedlG (i.d.F. v. 19.8.1919).

  Soweit der Bundesgerichtshof danach eine Parallele zu § 11 RSiedlG (v. 1.8.1919) gezogen hat, geht es in dessen Entscheidung vom 11. Oktober 1991 (V ZR 127/90 - BGHZ 115, 335 = juris Rn. 20) ausschließlich um die Umgehungsproblematik, die in § 11 RSiedlG geregelt war und 1961 als überflüssig aufgehoben wurde, weil Umgehungsgeschäfte im Wege der Auslegung wie Kaufverträge behandelt werden könnten.

 
• OVG Nordrhein-Westfalen, 13.08.2014 - 8 B 340/14

  Ausübung eines landschaftschutzrechtlichen Vorkaufsrechts für ein Grundstück

  Auszug aus VGH Bayern, 22.06.2015 - 15 ZB 13.1915

  Es ist deshalb nicht nachvollziehbar, weshalb allein aufgrund der öffentlich-rechtlichen Natur der Mitteilungspflicht in § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB oder aufgrund von Gemeinwohlbelangen eine Besserstellung der vorkaufsberechtigten Gemeinde gegenüber den sonst Vorkaufsrechtberechtigten erfolgen soll (vgl. OVG NW, B.v. 13.8.2014 - 8 B 340/14 - NVwZ-RR 2014, 918 = juris).

  Widersprüchliches Verhalten verstößt daher nur dann gegen Treu und Glauben, wenn für den anderen - schutzwürdigen Teil - zurechenbar ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden ist (vgl. OVG NW, B.v. 13.8.2014 - 8 B 340/14 - juris Rn. 28 m.w.N.).

  Soweit das Oberverwaltungsgericht des Saarlandes in der genannten Entscheidung vom 3. Juni 2009 (…2 B 254/09 - juris Rn. 32) offenbar der Rechtsauffassung von Roos gefolgt ist, handelt es sich - soweit ersichtlich - um eine in der Rechtsprechung vereinzelt gebliebene Meinung (vgl. zur Gegenansicht VG Minden, B.v. 7.3.2014 - 9 L 3/14, nachgehend OVG NW, B. v. 13.8.2014 - 8 B 340/14; VG Augsburg, U.v. 20.5.2010 - Au 2 K 08.1518; VG Regensburg, U.v. 10.7.2006 - RN 11 K 04.2277; VG Freiburg, U.v. 28.1.2004 - 7 K 2391/02; VG Ansbach, U.v. 25.9.2000 - AN 18 K 98.01234; BayVGH, U.v. 28.7.1999 - 9 B 97.474 und 9 B 97.320 sämtliche juris).

• OVG Saarland, 03.06.2009 - 2 B 254/09

  Ausübung gemeindlichen Vorkaufsrechts im Sanierungsgebiet

  Auszug aus VGH Bayern, 22.06.2015 - 15 ZB 13.1915

  bb) Die ebenfalls angeführte Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts des Saarlandes im Beschwerdeverfahren nach § 146 VwGO (B.v. 3.6.2009 - 2 B 254/09 - juris Rn. 32) verweist, wie sich aus der Bezugnahme auf seine Entscheidung vom 8. Juli 2003 ergibt (…1 R 9/03 - dort juris Rn. 51 f.), ebenfalls auf die Rechtsauffassung von Roos, der aber aus den zuvor genannten Gründen nicht zu folgen ist.

  bb) Der in Bezug genommenen Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts des Saarlandes (B.v. 3.6.2009 - 2 B 254/09 - juris Rn. 32) kann, soweit darin die Ansicht vertreten wird, die Vertragspartner müssten - jedenfalls in Ansehung der Rechtmäßigkeit des Ausübungsverwaltungsakts - die als "Zusicherung" zu wertende Mitteilung des (nichtigen) Kaufvertrags gegen sich gelten lassen, aus den angeführten Rechtsgründen nicht gefolgt werden.

  Soweit das Oberverwaltungsgericht des Saarlandes in der genannten Entscheidung vom 3. Juni 2009 (2 B 254/09 - juris Rn. 32) offenbar der Rechtsauffassung von Roos gefolgt ist, handelt es sich - soweit ersichtlich - um eine in der Rechtsprechung vereinzelt gebliebene Meinung (vgl. zur Gegenansicht VG Minden, B.v. 7.3.2014 - 9 L 3/14, nachgehend OVG NW, B. v. 13.8.2014 - 8 B 340/14; VG Augsburg, U.v. 20.5.2010 - Au 2 K 08.1518; VG Regensburg, U.v. 10.7.2006 - RN 11 K 04.2277; VG Freiburg, U.v. 28.1.2004 - 7 K 2391/02; VG Ansbach, U.v. 25.9.2000 - AN 18 K 98.01234; BayVGH, U.v. 28.7.1999 - 9 B 97.474 und 9 B 97.320 sämtliche juris).

• VG Freiburg, 28.01.2004 - 7 K 2391/02

  Ein Scheingeschäft schließt die Vorkaufsberechtigung der Gemeinde aus

  Auszug aus VGH Bayern, 22.06.2015 - 15 ZB 13.1915

  Schließlich hätte vom Beigeladenen im verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht wie etwa im Verfahren des Verwaltungsgerichts Freiburg (U.v. 18.1.2004 - 7 K 2391/02 - juris Rn. 20) erwartet werden können, dass er "sich selbst beschuldigt".

  Soweit das Oberverwaltungsgericht des Saarlandes in der genannten Entscheidung vom 3. Juni 2009 (…2 B 254/09 - juris Rn. 32) offenbar der Rechtsauffassung von Roos gefolgt ist, handelt es sich - soweit ersichtlich - um eine in der Rechtsprechung vereinzelt gebliebene Meinung (vgl. zur Gegenansicht VG Minden, B.v. 7.3.2014 - 9 L 3/14, nachgehend OVG NW, B. v. 13.8.2014 - 8 B 340/14; VG Augsburg, U.v. 20.5.2010 - Au 2 K 08.1518; VG Regensburg, U.v. 10.7.2006 - RN 11 K 04.2277; VG Freiburg, U.v. 28.1.2004 - 7 K 2391/02; VG Ansbach, U.v. 25.9.2000 - AN 18 K 98.01234; BayVGH, U.v. 28.7.1999 - 9 B 97.474 und 9 B 97.320 sämtliche juris).

  Soweit auf die Entscheidung des Verwaltungsgerichts Freiburg (U.v. 28.1.2004 - 7 K 2391/02 - juris Rn. 27 a.E.) hingewiesen wird, geht es darin um die Abgrenzung des Umgehungs- vom Scheingeschäft.

• VG Ansbach, 25.09.2000 - AN 18 K 98.01234

  Kein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht bei Scheingeschäft

  Auszug aus VGH Bayern, 22.06.2015 - 15 ZB 13.1915

  dd) Die Rechtsauffassung, wonach die Kaufvertragsparteien im Fall der Schwarzgeldabrede in Ansehung der vorkaufsberechtigten Gemeinde an den Inhalt des mitgeteilten Kaufvertrags gebunden seien, mag demnach zwar aus rechtspolitischen Erwägungen heraus nachvollziehbar sein (vgl. Grziwotz, "Gemeindliches Vorkaufsrecht an Flächen für öffentliche Zwecke oder den naturschutzrechtlichen Ausgleich", KommJur 2013, 53), sie findet aber im Gesetz keine Stütze (vgl. zu alldem auch VG Ansbach, U.v. 25.9.2000 - An 18 K 98.01234 - juris m.w.N.).

  Soweit das Oberverwaltungsgericht des Saarlandes in der genannten Entscheidung vom 3. Juni 2009 (…2 B 254/09 - juris Rn. 32) offenbar der Rechtsauffassung von Roos gefolgt ist, handelt es sich - soweit ersichtlich - um eine in der Rechtsprechung vereinzelt gebliebene Meinung (vgl. zur Gegenansicht VG Minden, B.v. 7.3.2014 - 9 L 3/14, nachgehend OVG NW, B. v. 13.8.2014 - 8 B 340/14; VG Augsburg, U.v. 20.5.2010 - Au 2 K 08.1518; VG Regensburg, U.v. 10.7.2006 - RN 11 K 04.2277; VG Freiburg, U.v. 28.1.2004 - 7 K 2391/02; VG Ansbach, U.v. 25.9.2000 - AN 18 K 98.01234; BayVGH, U.v. 28.7.1999 - 9 B 97.474 und 9 B 97.320 sämtliche juris).

• BGH, 09.01.1960 - V ZR 103/58

  Abschluss eines privatschriftlichen "Erbteilsabtretungsvertrages" - …

  Auszug aus VGH Bayern, 22.06.2015 - 15 ZB 13.1915

  (2) Die sich aus dem Gesetz ergebenden Folgen nichtiger Kaufverträge für das Vorkaufsrecht sind in der Rechtsprechung geklärt (vgl. BGH, U.v. 9.1.1960 - V ZR 103/58 - WM 1960, 551 = juris Rn. 11: "Die Geltendmachung eines jeden Vorkaufsrechts - gleichgültig ob es vertraglich vereinbart wurde oder, wie dasjenige der Miterben, auf dem Gesetz beruht - setzt den Abschluss eines rechtsgültigen und vollwirksamen Kaufvertrages zwischen dem Verpflichteten und einem Dritten voraus; ein nichtiger Kaufvertrag bildet keine Grundlage für die Vorkaufsrechtsausübung").

  a) Es wurde zuvor ausgeführt, dass die Frage, ob die zivilrechtliche Wirksamkeit des Kaufvertrags notwendig ist, um ein gemeindliches Vorkaufsrecht auszuüben, aus dem Gesetz zu lösen und in der Rechtsprechung geklärt ist: "Die Geltendmachung eines jeden Vorkaufsrechts - gleichgültig ob es vertraglich vereinbart wurde oder, wie dasjenige der Miterben, auf dem Gesetz beruht - setzt den Abschluss eines rechtsgültigen und vollwirksamen Kaufvertrages zwischen dem Verpflichteten und einem Dritten voraus; ein nichtiger Kaufvertrag bildet keine Grundlage für die Vorkaufsrechtsausübung" (vgl. BGH, U.v. 9.1.1960 - V ZR 103/58 - WM 1960, 551 = juris Rn. 11).

• OVG Saarland, 08.07.2003 - 1 R 9/03

  Ausübung eines naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts; Nichtigkeit des …

  Auszug aus VGH Bayern, 22.06.2015 - 15 ZB 13.1915

  bb) Die ebenfalls angeführte Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts des Saarlandes im Beschwerdeverfahren nach § 146 VwGO (…B.v. 3.6.2009 - 2 B 254/09 - juris Rn. 32) verweist, wie sich aus der Bezugnahme auf seine Entscheidung vom 8. Juli 2003 ergibt (1 R 9/03 - dort juris Rn. 51 f.), ebenfalls auf die Rechtsauffassung von Roos, der aber aus den zuvor genannten Gründen nicht zu folgen ist.
• BGH, 11.02.1977 - V ZR 40/75

  Fortbestehen des gemeindlichen Vorkaufsrechts trotz Rücktritt des Käufers vom …

  Auszug aus VGH Bayern, 22.06.2015 - 15 ZB 13.1915

  Die Gemeinde hat als Vorkaufsberechtigte keinen Anspruch darauf, dass der Vorkaufsfall eintritt (vgl. BGH, U.v. 1.2.1977 - V ZR 40/75 - BGHZ 67, 395 = juris Rn. 8 m.w.N.).
• VGH Bayern, 18.01.2011 - 8 ZB 10.2239

  Berufungszulassung (abgelehnt); Anforderungen an die Darlegung von …
• BVerwG, 06.03.2002 - 4 BN 7.02

  Normenkontrollverfahren; Bebauungsplan; Bestimmtheitsgebot; Unwirksamkeit; …
• VG Regensburg, 10.07.2006 - RN 11 K 04.2277
• BGH, 29.11.1996 - BLw 10/96

  Voraussetzungen des siedlungsrechtilchen Vorkaufsrechts; Bindung des …
• VG Minden, 07.03.2014 - 9 L 3/14

  Vorkaufsrecht des Trägers der Landschaftsplanung beim Kauf von Grundstücken für …
• VG Augsburg, 20.05.2010 - Au 2 K 08.1518

  Naturschutzrechtliches Vorkaufsrecht; nichtiger Kaufvertrag; Verschuldenskosten
• VGH Bayern, 22.02.2008 - 15 ZB 07.1141

  Antrag auf Zulassung der Berufung; (unzulässige) Anfechtung der …
• VGH Bayern, 01.12.2014 - 22 ZB 14.1594

  Optisch bedrängende Wirkung für eine Wohnnutzung im Außenbereich

• VGH Bayern, 20.09.2016 - 6 ZB 16.1031

  Nichtzulassung der Berufung mangels Zulassungsgrund

  Wird ein Scheingeschäft vorgenommen, so ist es gegenüber jedermann nichtig (BayVGH, B. v. 22.6.2015 - 15 ZB 13.1915 - juris Rn. 18;… Ellenberger in Palandt, 74. Auflage 2015, § 117 Rn. 7 m. w. N.).
• VG Augsburg, 06.09.2018 - Au 2 K 17.528

  Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechtes - Formunwirksamer notarieller …

  Hätten die Parteien den Vertrag aber auch ohne den nicht beurkundeten Teil abgeschlossen, ist ein möglicher Formverstoß gemäß § 139 BGB unschädlich (…vgl. zum Ganzen: BayVGH, B.v. 24.8.2011 - 14 ZB 09.2714 - juris Rn. 5; vgl. ferner: BayVGH, B.v. 22.6.2015 - 15 ZB 13.1915 - juris Rn. 17 ff.; U.v. 28.7.1999 - 9 B 97.474 - juris;… VG München, U.v. 26.9.2017 - M 1 K 16.4356 - juris Rn. 18 ff.; U.v. 15.9.2009 - M 1 K 09.2240 - juris;… Fischer-Hüftle in Fischer-Hüftle/Egner/Meßerschmidt/Mühlbauer, Naturschutzrecht in Bayern, Stand: April 2019, Art. 39 Rn. 17).