Volltextveröffentlichungen (5)

• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  Mietminderung wegen von einer benachbarten Großbaustelle ausgehender Störungen, Informationspflicht des Vermieters über Bauabsichten des Grundstücksnachbarn bei Mietvertragsabschluss

• mietrechtsiegen.de

  Mietminderung wegen Baulärm aus der Nachbarschaft

• iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

  Mietminderung wegen benachbarter Großbaustelle; § 536 BGB

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Baulärm: Ist die Bolzplatzentscheidung des BGH für die Tonne?

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (2)

• Daryai & Kuo - Rechtsanwälte (Kurzinformation/Entscheidungsbesprechung)

  Minderung wegen Baulärm, keine Ende in Sicht

• anwalt.de (Kurzinformation)

  Mietminderung wegen Baulärm auf dem Nachbargrundstück

Besprechungen u.ä. (2)

• Daryai & Kuo - Rechtsanwälte (Kurzinformation/Entscheidungsbesprechung)

  Minderung wegen Baulärm, keine Ende in Sicht

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Minderung: Trotz der "Bolzplatzentscheidung" bei Störung durch Nachbarn möglich! (IMR 2018, 50)

Wird zitiert von ... (5)Neu Zitiert selbst (9)

• BGH, 29.04.2015 - VIII ZR 197/14

  Zum Mietmangel wegen Lärmbelästigungen durch einen neuen Bolzplatz

  Auszug aus LG Berlin, 07.06.2017 - 18 S 211/16

  Die Bolzplatzentscheidung des BGH (IMR 2015, 310) ist nicht überzeugend.

  Die Bolzplatzentscheidung des BGH (IMR 2015, 310) ist nicht überzeugend.

  a) Allerdings soll nach den Vorgaben der "Bolzplatzentscheidung" (BGH - VIII ZR 197/14 -, Urt. v. 29.04.2015, BGHZ 205, 177 ff.) eine Mietminderung wegen nicht durch den Vermieter veranlassten Störungen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, entsprechend § 906 BGB nur dann in Betracht kommen, wenn dem Vermieter seinerseits gegenüber dem für das Nachbargrundstück Verantwortlichen Unterlassungs- oder Ausgleichsansprüche zustehen.

• BGH, 23.04.2008 - XII ZR 62/06

  Formularmäßige Vereinbarung des Ausschlusses einer Mietminderung für vom …

  Auszug aus LG Berlin, 07.06.2017 - 18 S 211/16

  Grundsätzlich sind nachträgliche Veränderungen des Nutzens der Mietsache aber allein der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen, der gemäß § 536a Abs. 1 BGB sogar verschuldensunabhängig wegen bei Mietvertragsschluss vorhandener Mängel der Mietsache auf Schadenersatz haftet und nach § 536 BGB selbst dann eine Minderung hinzunehmen hat, wenn er den Mangel gar nicht beseitigen kann (vgl. BGH - XII ZR 62/06 -, Urt. v. 23.04.2008, BGHZ 176, 191 ff., Rn. 20), nach den gesetzlichen Regeln mithin die Vergütungsgefahr trägt.

  Dies liegt allein im Risikobereich des Vermieters." Dem folgt, soweit ersichtlich, weiterhin auch der für das Gewerbemietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs, der in seiner oben bereits zitierten Entscheidung zum Geschäftszeichen XII ZR 62/06 wie folgt ausgeführt hat (…vgl. a. a. O., Rn. 22): "Die Störung des Äquivalenzprinzips wird auch nicht dadurch kompensiert, dass der Mieter als Besitzer gegebenenfalls von dem die Beeinträchtigung verursachenden Dritten gemäß § 906 Abs. 2 BGB einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen kann.

• BGH, 13.02.2004 - V ZR 217/03

  Zu den Voraussetzungen des privaten Immissionsschutzes gegen …

  Auszug aus LG Berlin, 07.06.2017 - 18 S 211/16

  Steht fest, dass störende Immissionen entstehen, so ist es Sache des Verursachers darzulegen und zu beweisen, dass diese im Sinne des § 906 Abs. 1 BGB nur zu einer unwesentlichen Beeinträchtigung führen (…vgl. BGH - V ZR 62/91 -, Urt. v. 05.02.1993, BGHZ 121, 248 ff., Rn. 26; BGH - V ZR 217/03 -, Urt. v. 13.02.2004).

 
• BGH, 05.02.1993 - V ZR 62/91

  Klageanträge bei immissionsrechtlicher Unterlassungsklage - Lärmimmissionen eines …

  Auszug aus LG Berlin, 07.06.2017 - 18 S 211/16

  Steht fest, dass störende Immissionen entstehen, so ist es Sache des Verursachers darzulegen und zu beweisen, dass diese im Sinne des § 906 Abs. 1 BGB nur zu einer unwesentlichen Beeinträchtigung führen (vgl. BGH - V ZR 62/91 -, Urt. v. 05.02.1993, BGHZ 121, 248 ff., Rn. 26;… BGH - V ZR 217/03 -, Urt. v. 13.02.2004).
• LG München I, 14.01.2016 - 31 S 20691/14

  Mietminderung wegen Geräuschimmissionen durch Großbaustelle

  Auszug aus LG Berlin, 07.06.2017 - 18 S 211/16

  Das Amtsgericht ist aber zu Recht der Entscheidung des Landgerichts München I (LG München I - 31 S 20691/14 -, Urt. v. 14.01.2016) gefolgt, wonach die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er die als solche unstreitigen Störungen nicht habe abwehren können, sondern entschädigungslos habe hinnehmen müssen, dem Vermieter obliegt.
• BGH, 26.09.1975 - V ZR 204/73

  Durch Restaurierungsarbeiten an einem Baudenkmal verursachte Einwirkungen auf das …

  Auszug aus LG Berlin, 07.06.2017 - 18 S 211/16

  Exemplarisch für das Auseinanderfallen der Interessen des Mieters einerseits, des Grundstückseigentümers andererseits erscheint der Fall BGH - V ZR 204/73 -, Urt. v. 26.09.1975, ZMR 1977, 19 ff.).
• BGH, 19.12.2012 - VIII ZR 152/12

  Verkehrslärm und Mietminderung

  Auszug aus LG Berlin, 07.06.2017 - 18 S 211/16

  Womöglich aus diesem Grund hat der Bundesgerichtshof in einer früheren Entscheidung, bei der es um eine Mietminderung wegen gegenüber dem Zustand bei Abschluss des Mietvertrages erhöhter Lärmimmissionen in Folge einer veränderten Verkehrsführung ging, noch darauf abgestellt, dass die erhöhten Lärmimmissionen nicht zu einer für die Preisbildung relevanten "hohen Verkehrslärmbelastung" im Sinne des Mietspiegels geführt hatten und deswegen von den Mietern hinzunehmen seien (vgl. BGH - VIII ZR 152/12 -, Urt. v. 19.12.2012, MDR -, 262 f., Rn. 12).
• LG Berlin, 16.06.2016 - 67 S 76/16

  Baulärm kann zur Mietminderung berechtigen

  Auszug aus LG Berlin, 07.06.2017 - 18 S 211/16

  b) Ob dem Ansatz des VIII. Zivilsenats in der "Bolzplatzentscheidung" danach generell nicht zu folgen ist, diese sich ohnehin nur auf dauerhafte Veränderungen der Grundstückssituation beziehen soll, während Störungen durch Baumaßnahmen, die ihrer Natur nach vorübergehenden Charakter hätten, nach anderen Regeln zu beurteilen seien (so die Ansicht der Zivilkammer 67, LG Berlin - 67 S 76/16 -, Urt. v. 16.06.2016, ZMR 2016, 693 ff.) oder der Maßstab des § 906 BGB jedenfalls insoweit heranzuziehen ist, als die Norm einem Eigentümer die entschädigungslose Hinnahmen bestimmter Immissionen gerade aus Gründen des öffentlichen Interesses zumutet, kann für den vorliegenden Fall dahinstehen.
• BayObLG, 04.02.1987 - REMiet 2/86

  Mietzinsminderung bei Baulärm auf Nachbargrundstück

  Auszug aus LG Berlin, 07.06.2017 - 18 S 211/16

  Richtig erscheint der Kammer weiterhin der Ansatz des BayObLG - RE-Miet 2/86 -, Rechtsentscheid v. 04.02.1987 (vgl. BayObLGZ 1987, 36 ff., Rn. 26), wonach "von vorne herein zu trennen ist einerseits das Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter mit den daraus folgenden Gewährleistungsansprüchen .

• KG, 17.09.2020 - 8 U 1006/20

  Geschäftsraummiete: Mietminderung wegen Lärm von benachbarter Baustelle trotz …

  Dass die nach wissenschaftlichen Grundsätzen aufgestellten Mietspiegel an die Lärmbelastung anknüpfen, rechtfertigt die Annahme, dass die Höhe der vereinbarten Miete regelmäßig davon abhängt, welches Immissionsniveau die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages zugrunde legen (ebenso LG Berlin…, Urteil vom 21.08.2019 - 64 S 190/18 - juris Rn. 24; s. a. LG Berlin, Urteil vom 07.06.2017 - 18 S 211/16 - juris Rn. 11) Dies gilt auch für Gewerberäume, wenn die Immissionen - wie hier - für die vertraglich vorgesehene Nutzung relevant sind.

  [13] Im Übrigen hält es der erkennende Senat für bedenklich, dass der VIII. Zivilsenat (und ihm folgend das LG München im Urteil vom 14.01.2016 - 31 S 20961/14 - und das LG Berlin im Urteil vom 14.06.2017 - 65 S 90/17) im Rahmen der ergänzenden Vertragsauslegung einen Mangel der Mietsache aufgrund nachträglich erhöhter Geräuschimmissionen durch einen Dritten grundsätzlich verneint, wenn der Vermieter sie gemäß § 906 BGB ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss (anderer Auffassung als der VIII Zivilsenat: BayObLG, Beschluss vom 04.02.1987 - RE-Miet 2/86; OLG Dresden, Urteil vom 14.10.2008 - 5 U 1030/08; OLG Schleswig, Urteil vom 30.03.2011 - 5 U 122/10; OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 05.07.2017 - 2 U 152/16; OLG München, Urteil vom 15.03.2018 - 32 U 872/17; LG Berlin, Urteil vom 16.06.2016 - 67 S 76/16; LG Berlin, Urteil vom 07.06.2017 - 18 S 211/16; LG Berlin, Beschluss vom 15.01.2019 - 67 S 309/19; LG Berlin, Urteil vom 21.08.2019 - 64 S 190/18;… Günter in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 2. Auflage, § 536 BGB Rn. 224;… Häublein in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage, § 536 Rn. 21;… Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage, § 536 Rn. 136b;… Kraemer/Ehlert/Schindler in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage, Rn. III 3203; Emmerich JuS 2015, 1040, 1041;… Emmerich in: Staudinger, BGB, Bearb. 2018, § 536 Rn. 52; Föllmer WuM 2015, 478, 485; Ghassemi-Tabar NJW 2015, 2849; Lehmann-Richter IMR 2015, 310;… Selk, NZM 2015, 855, 857 f. Selk, Mietmängel und Mängelrechte, 2018, § 536 Rn. 202; Börstinghaus NZM 2016, 417, 421; Flatow WuM 2016, 459; Gsell NZM 2016, 702, 708; Bieber GE 2018, 1431, 1432).

• LG Berlin, 21.08.2019 - 64 S 190/18

  Wohnraummietvertrag: Immissionsniveau als stillschweigende …

  Eine erhebliche Verschlechterung des Immissionsniveaus liegt vor, wenn eine Baustelle Störungen mit sich bringt, die zu einer ungünstigeren Einordnung der Wohnung in die immissionsbezogenen Kategorien der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel ("besonders ruhig", "durchschnittlich belastet", "besonders lärmbelastet") führen würde (entgegen "Bolzplatzentscheidung" BGH, Urteil vom 29. April 2015, VIII ZR 197/14, Grundeigentum 2015, 849 = BGHZ 205, 177ff; Fortführung LG Berlin, Urteil vom 7. Juni 2017, 18 S 211/16, Grundeigentum 2017, 1550f; ähnlich auch schon LG Berlin, Urteil vom 16. Juni 2016 - 67 S 76/16, Grundeigentum 2016, 486ff).

  Unter Bezugnahme auf das Urteil der Kammer - 18 S 211/16 - vom 7. Juni 2017 (vgl. GE 2017, 1550 f.) hat es die von den Klägern vorgetragenen Beeinträchtigungen der Wohnqualität als Mangel der Wohnung angesehen und eine Mietminderung von 15 % als begründet angesehen.

  Die Kammer nimmt auf ihre bisherigen Entscheidungen in vergleichbaren Fällen (vgl. Urteil vom 7. Juni 2017 - 18 S 211/16 -, vgl. GE 2017, 1550 f. = WuM 2018, 15 ff. und Urteil vom 17. Januar 2018 - 64 S 87/17 -, n. V., Revision anhängig zu BGH - VIII ZR 31/18 -) Bezug und folgt nunmehr der Zivilkammer 67 dahin, dass die Freiheit der Wohnung von Baulärm - mangels Existenz einer benachbarten Baustelle bei Abschluss des Mietvertrages, sonstiger beidseitiger Kenntnis eines entsprechenden Vorhabens oder ausdrücklicher abweichender Absprachen - regelmäßig stillschweigend Gegenstand der Beschaffenheitsvereinbarung wird, da "im großstädtischen Kontext Baumaßnahmen .

  Die Kammer hält aber die Ratio der "Bolzplatzentscheidung" aus den Gründen ihrer bereits zitierten Entscheidungen (vgl. LG Berlin, Urteile vom 7. Juni 2017 - 18 S 211/16 -, a. a. O. und vom 17. Januar 2018 - 64 S 87/17 -) nicht für überzeugend.

  Es wäre unter solchen Umständen jedenfalls grob unbillig, eine ergänzende Vertragsauslegung zu Gunsten des Vermieters vorzunehmen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 7. Juni 2017 - 18 S 211/16 -, a. a. O.; so im Ergebnis auch Selk, NZM 2019, 113 ff., 127).

• LG Berlin, 12.07.2018 - 67 S 105/18

  Mietminderung bei erheblichen Bauimmissionen

  Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Veranlasser der Immissionen Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (gemäß § 906 BGB) zustehen (Fortführung Kammer, Urteil vom 16. Juni 2016, 67 S 76/16, NJW-RR 2016, 1162, Anschluss BGH, Urteil vom 23. April 2008, XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497; LG Berlin, Urteil vom 7. Juni 2017, 18 S 211/16, WuM 2018, 25).(Rn.2) (Rn.4).

  Die vom Amtsgericht vorgenommene Beurteilung steht im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung der Kammer (…vgl. Kammer, Urt. v. 16. Juni 2016 - 67 S 76/16, NJW-RR 2016, 1162, juris Tz. 4 ff.), ihrer geschäftsplanmäßigen Vertreterkammer (vgl. LG Berlin, Urt. v. 7. Juni 2017 - 18 S 211/16, WuM 2018, 25, juris Tz. 10) sowie der des XII. Zivilsenates des BGH zu auf die Mietsache einwirkenden Bauimmissionen (…vgl. BGH, Urt. v. 23. April 2008 - XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497, juris Tz. 23).

• LG Berlin II, 08.02.2024 - 64 S 319/21

  Mietminderung wegen Betrieb einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück?

  Die ursprüngliche dagegen stehende Erwägung der Kammer, dass das Risiko einer nach Mietvertragsschluss - auch zufällig - eintretenden Verringerung des Nutzens der Mietsache grundsätzlich der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen sei (LG Berlin - 18 S 211/16 -, Urt. v. 07.06.2017, GE 2017, 1550 f., Rn. 10), hat der Bundesgerichtshof unter Hinweis darauf verworfen, dass es sich bei einer durch Dritte verursachten Nutzungsbeeinträchtigung aus Sicht beider Vertragsparteien um ein unabwendbares Ereignis handeln könne, für das ein Vermieter erkennbar keine Haftung übernehmen wolle und billigerweise auch nicht übernehmen müsse.

  Wie der bereits im Urteil der Kammer zu 18 S 211/16 zitierte Fall " Porta Nigra " (…BGH - V ZR 204/73 -, Urt. v. 26.09.1975, ZMR 1977, 19 ff.) exemplarisch verdeutlicht, muss selbst die durch nachbarliche Baumaßnahmen bedingte Unbenutzbarkeit einer zum Betrieb eines Cafés verpachteten Freifläche keine nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgleichspflichtige wesentliche Beeinträchtigung darstellen, wenn die Baumaßnahme ortsüblich und dem Grundstückseigentümer wegen seines mittelbaren Interesses an ihrer Durchführung zumutbar ist.

• LG Berlin, 23.01.2019 - 65 S 170/18

  Wohnraummiete in Berlin: Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich Lärmbelastung …

  (Auch) unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks - Wohnung - und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) stellen sich in Innenstadtlagen einer Großstadt - wie hier Berlin - Lärmbelastungen mit Auswirkungen wie die Kläger sie darstellen, nach der Verkehrsanschauung als (noch) üblich und daher (noch) vertragsgemäß dar, eine sogen. Großbaustelle (…vgl. Konstellationen: LG München I, Urt. v. 14.01.2016 - 31 S 20691/14, NZM 2016, 237, nach juris; LG Berlin, Urt. v. 11.06.2015 - 18 S 211/16, WuM 2018, 25) lag hier nicht vor.