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   OVG Hamburg, 12.12.2007 - 2 Bf 10/02   

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OVG Hamburg, 12.12.2007 - 2 Bf 10/02 (https://dejure.org/2007,2427)
OVG Hamburg, Entscheidung vom 12.12.2007 - 2 Bf 10/02 (https://dejure.org/2007,2427)
OVG Hamburg, Entscheidung vom 12. Dezember 2007 - 2 Bf 10/02 (https://dejure.org/2007,2427)
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Volltextveröffentlichungen (4)

  • Judicialis

    BauGB § 172 Abs. 1; ; BauGB § 172 Abs. 3; ; BauGB § 173 Abs. 2; ; GG Art. 14 Abs. 1

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Abriss einer das Ortsbild prägenden baulichen Anlage

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

  • Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei) (Leitsatz)

    Maßgebliche Kriterien für die Prägung des Ortsbildes i.S.v. § 172 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB); Bedeutung des Abrisses einer das Ortsbild prägenden baulichen Anlage i.R. der Ziele einer auf Erhaltung des Ortsbildes gerichteten Erhaltungssatzung; Ansprüche des Eigentümers im ...

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NVwZ-RR 2008, 601 (Ls.)
  • DVBl 2008, 666 (Ls.)
  • BauR 2008, 1435
  • ZfBR 2008, 383
 
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Wird zitiert von ... (20)

  • OVG Berlin-Brandenburg, 17.09.2008 - 2 B 3.06

    Zumutbarkeit der Erhaltungspflicht für ein Denkmal

    Dass möglicherweise durch Abbruch des Denkmals und Neubau eine günstigere Nutzung und Verwertung des Grundstücks erreichbar wäre, als im Falle der Erhaltung des Gebäudes, muss ein Eigentümer grundsätzlich hinnehmen, denn Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die jeweils einträglichste Nutzung (vgl. BVerfG, a.a.O., S. 243; HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435; OVG Rh.-Pf., Urteil vom 21. August 2003, BRS 66 Nr. 210).

    Die Erhaltung einer baulichen Anlage ist jedenfalls dann nicht wirtschaftlich unzumutbar, wenn die zu erzielenden Einnahmen bei einer einen längeren Zeitraum umfassenden Prognose die Erhaltungskosten der baulichen Anlage übersteigen (vgl. HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435).

    Für eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Ermittlung der Zumutbarkeit nach den für das Denkmalschutzrecht maßgebenden Anforderungen sind in der Rechtsprechung und Literatur im Nachgang zu der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (Beschluss vom 2. März 1999, BVerfGE 100, 226 = BRS 62 Nr. 214) bestimmte Grundsätze entwickelt worden, nach denen diese durchzuführen ist (HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, a.a.O.; OVG Rh.-Pf. Urteil vom 30. März 2006, BauR 2006, 1026; NdsOVG, Urteil vom 24. März 2003, BRS 66 Nr. 211; VGH BW, Urteil vom 11. November 1999, BRS 62 Nr. 220; Basty/Beck/Haaß, Denkmalschutz und Sanierungsrecht, Berlin 2004, RNr. 438, 450 ff.;Haaß, Privatnützigkeit und Wirtschaftlichkeitsberechnung im Denkmalschutz, NVwZ 2002, 1054, 1057).

    Dies ist nach der Rechtsprechung nicht mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG vereinbar (vgl. HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435;VGH BW, Urteil vom 11. November 1999, BRS 62 Nr. 220.; Basty u.a., RNr. 441 ff.).

    Dieser Zeitraum muss nunmehr dem durch die Änderung des § 7 i Abs. 1 Satz 1 EStG durch das Haushaltsbegleitgesetz 2004 vom 29. Dezember 2003 (BGBl. I S. 3076) mit Wirkung vom 1. Januar 2004 geltenden Zwölf-Jahres-Zeitraum für die Sonderabschreibung der denkmalbedingten Herstellungskosten (8 Jahre 9% und 4 Jahre 7% , durchschnittlich 8, 33 % pro Jahr) angepasst werden (vgl. auch HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435).

    Eine mögliche Differenzierung zwischen den Fremdkapitalzinsen für den denkmalschutzrechtlichen Erhaltungs- und Instandsetzungsaufwand und denen, für den Modernisierungsaufwand kommt jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn das Gebäude - wie hier - ohne eine entsprechende Modernisierung nicht vermietbar wäre (siehe hierzu HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435 ff).

    Tilgungsleistungen bleiben im Hinblick auf die durch den Sanierungsaufwand entstehende Substanzverbesserung und Vermögensvermehrung außer Ansatz (vgl. HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435; OVG MV, Beschluss vom 7. Mai 2004 - 3 L 119.01 - zit. n. juris; OVG Rh.-Pf., Urteil vom 26. Mai 2004, BRS 67 Nr. 210; VGH BW, Urteil v. 11. November 1999, BRS 62 Nr. 220; NdsOVG, Urteil v. 24. März 2003, BRS 66 Nr. 211).

    (4) Darüber hinaus sind in Anlehnung an §§ 24 ff. II. BV die Bewirtschaftungskosten für das Objekt ertragsmindernd in die Berechnung einzustellen (Basty, u.a., RNr. 464, 467, 470; HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435 ff; NdsOVG, Urteil v. 24. März 2003, BRS 66 Nr. 211; Schneider/Franzmeyer-Werbe/Martin/Krombholz, BbgDSchG, § 15 RNr. 3.3.3.3).

  • VG Hamburg, 27.07.2016 - 7 K 4374/14

    Abbruchgenehmigung; Instandsetzungspflicht; Teilrekonstruktion bzw teilweise

    Personenbezogene Umstände, wie Vermögensverhältnisse, Kreditwürdigkeit oder Gesundheitszustand, bleiben bei der Zumutbarkeitsprüfung unberücksichtigt (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007, 2 Bf 10/02, juris Rn. 49).

    Die Zumutbarkeit ist anhand eines Vergleichs der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten sowie der möglichen Nutzungserträge zu beurteilen (vgl. für die frühere Fassung des DSchG OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007, 2 Bf 10/02, juris Rn. 49).

    Da dem Instandsetzungsaufwand eine entsprechende Wertsteigerung des Objekts gegenübersteht, können die Instandsetzungskosten als solche und die bei der Rückführung eines Darlehens anfallenden Tilgungsleistungen nicht als Aufwand erfasst werden (vgl. VGH München, Urt. v. 12.8.2015, 1 B 12.79, juris Rn. 20; OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007, 2 Bf 10/02, juris Rn. 56, jeweils m.w.N.).

    (2) Neben den Finanzierungskosten sind auf der Aufwandseite auch die Bewirtschaftungskosten zu erfassen, die in Anlehnung an die §§ 24 ff. der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl I S. 2178), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23. November 2007 (BGBl I S. 2614) ermittelt werden können (vgl. VGH München, Urt. v. 12.8.2015, 1 B 12.79, juris Rn. 21; OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007, 2 Bf 10/02, juris Rn. 58).

    Der Höhe nach erscheint in Anlehnung an den Abschreibungssatz des § 25 Abs. 2 der II. BV eine Rücklage von 1% des gegenwärtigen Gebäudewerts zuzüglich der Kosten der konkreten Instandsetzungsmaßnahme angemessen (OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007, 2 Bf 10/02, juris Rn. 63 f.; vgl. auch OVG Lüneburg, Urt. v. 4.10.1984, 6 A 11/83, NJW 1986, 1892; 1894).

    Anhaltspunkte dafür, dass sich die Einnahmen oder die Ausgaben in den nächsten zehn bis zwölf Jahren (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007, 2 Bf 10/02, juris Rn. 49) einseitig zu Lasten der Klägerin verschieben könnten, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

  • VG Hamburg, 30.10.2020 - 7 K 4140/18

    Vereinbarkeit eines Änderungsvorhabens (Dachausstiegsbauwerk) mit einer

    Sie ergibt sich aber aus Sinn und Zweck des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB, (nur) erhaltenswerte Erscheinungsformen der städtebaulichen Gestalt des Gebiets vor nachteiligen Veränderungen zu schützen, sowie dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit (OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007, 2 Bf 10/02, juris Rn. 42; Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Werkstand: 138. EL Mai 2020, § 172, Rn. 146, 156; Möller in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 172, Rn. 90).

    Anlagen, die selbst nicht die erforderliche prägende Wirkung entfalten, aber Bestandteil eines die Eigenart der näheren Umgebung bestimmenden Ensembles sind, können im Hinblick auf ihren Beitrag zu dem geschützten Ensemble von dem Erhaltungsgebot erfasst sein (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007, a.a.O., Rn. 38; OVG Hamburg, Urt. v. 13.6.2012, 2 E 2/08.N, juris Rn. 40; Urt. v. 20.4.2017, 2 E 7/15.N, juris Rn. 85; Stock, a.a.O., Rn. 154; Mitschang in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Aufl. 2019, § 172, Rn. 78).

    Für die Maßstabsbestimmung zur Prüfung der Vereinbarkeit des Vorhabens mit den konkreten Erhaltungszielen entscheidend sind die Bewertungen, die den Normgeber der Erhaltungsregelung seinerzeit zu der Festsetzung bewogen haben, also das seinerzeitige Erhaltungskonzept (vgl. BVerwG, Urt. v. 4.12.2014, a.a.O., u.a. Rn. 23 f.), für dessen Bestimmung im Fall einer Erhaltungsverordnung insbesondere auf die dieser zugrundeliegenden Materialien zurückzugreifen ist (vgl. hierzu OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007, a.a.O., Rn. 39, das in Bezug auf die hier gegenständliche Erhaltungsverordnung Harvestehude u.a. die Milieugebietsanalyse Stadtbild Hamburg - Harvestehude der Baubehörde der Beklagten von 1987 heranzieht).

    Bestätigend, d.h. ebenfalls wesentlich auf die Fassadenwirkung (im Gegensatz zu Einzelheiten der Gestaltung in Bereichen, die von der Straße aus nicht einsehbar sind) abstellend (mit der im Weiteren das dort streitgegenständliche Bestandsgebäude abgeglichen wird), führt das Hamburgische Oberverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 12.12.2007 (a.a.O., Rn. 40) aus:.

    (a) Zwar kann ohne weiteres angenommen werden, dass das Gebäude A-Straße Nr. X dank seiner im Wesentlichen gründerzeitlichen Fassade und seiner Dimensionierung als herrschaftliches Etagenhaus - zumindest zusammen mit der sonst im Bereich der A-Straße vorhandenen historischen Bebauung, die der "unverwechselbaren Eigenart des von der Erhaltungsverordnung Harvestehude erfassten Gebiets als großflächiges, geschlossenes Ensemble anspruchsvoller, gründerzeitlicher Wohngebäude für das gehobene Bürgertum" entspricht (vgl. o. OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007, a.a.O., Rn. 40) - eine prägende Bedeutung für die bauliche Umgebung hat.

    Der einzig zur Begründung angeführten Entscheidung des Hamburgischen Oberverwaltungsgerichts (Urt. v. 12.12.2007, a.a.O., Rn. 38) ist zwar, die Entscheidung nicht tragend, eine entsprechende Passage zu entnehmen; dies (bzw. die dort zitierten Kommentarstellen, die ebenfalls keine Begründung für ihren weiten Ortsbildbegriff bieten) ersetzt jedoch keine Herleitung.

  • OVG Sachsen-Anhalt, 15.12.2011 - 2 L 152/06

    Denkmalrechtliche Genehmigung zur Beseitigung eines Gebäudes

    Dabei ist zunächst in Rechnung zu stellen, dass es für die Wirtschaftlichkeitsberechnung nur darauf ankommt, ob die zu erzielenden Einnahmen bei einer einen längeren Zeitraum umfassenden Prognose die Erhaltungskosten der baulichen Anlage übersteigen (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007 - 2 Bf 10.02 -, ZfBR 2008, 383; SächsOVG, Urt. v. 10.06.2010 - 1 B 818/06 -, SächsVBl. 2011, 29).
  • VGH Bayern, 12.08.2015 - 1 B 12.79

    Wirtschaftliche Zumutbarkeit der Erhaltung eines Baudenkmals

    Der Senat orientiert sich dabei - wie die übrigen Oberverwaltungsgerichte (vgl. NdsOVG, U.v. 4.10.1984 - 6 A 11/83 - NJW 1986, 1892; OVG Hamburg, U.v. 12.12.2007 - 2 Bf 10/02 - BauR 2008, 1435) - an den §§ 24 ff. der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl I S. 2178), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23. November 2007 (BGBl I S. 2614).

    Anstelle von Abschreibungen werden allerdings Rücklagen für größere Reparaturen in Höhe von 1% der Sanierungskosten entsprechend der Abschreibungsregelung in § 25 Abs. 2 II. BV zugelassen (vgl. NdsOVG, U.v. 4.10.1984 - 6 A 11/83 - NJW 1986, 1892; OVG Hamburg, U.v. 12.12.2007 - 2 Bf 10/02 - BauR 2008, 1435; OVG LSA, U.v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206).

  • OVG Schleswig-Holstein, 26.07.2017 - 1 LA 8/17

    Abbruchgenehmigung - Erhaltungssatzung; hier: Antrag auf Zulassung der Berufung

    Die vorzunehmende Wirtschaftlichkeitsbeurteilung ist auf ein bestimmtes Nutzungskonzept (Vermietung, gewerbliche Nutzung etc.) und auf einen längeren Zeitraum zu beziehen, der etwa 10-15 Jahre umfasst (vgl. OVG Hamburg, Urteil vom 12.12.2007, 2 Bf 10/02, ZfBR 2008, 383/385, zu 2.; vgl. - zum Denkmalschutzrecht - auch OVG Münster, Urt. v. 20.03.2009, 10 A 1406/08, BRS 74 Nr. 218 [bei Juris Rn. 65, 70]).

    Ein für den Kläger positiver Saldo wird sich ebenso ergeben, wenn für die Wirtschaftlichkeitsbeurteilung nicht nur auf ein Jahr, sondern auf einen längeren Zeitraum von 10 - 15 Jahren abgestellt wird (vgl. OVG Hamburg, Urteil vom 12.12.2007, a.a.O.).

    Ihm war - bereits erstinstanzlich - die Rechtsprechung (insbesondere) des OVG Hamburg (Urteil vom 12.12.2007, a. a. O.) bekannt; mit dieser Rechtsprechung hat er sich auch in der Begründung seines Zulassungsantrags (ausführlich) auseinandergesetzt.

  • OVG Rheinland-Pfalz, 31.07.2008 - 1 A 10361/08

    Genehmigung eines Abrisses trotz entgegenstehender Erhaltungssatzung im Baurecht

    Der erkennende Senat verfügt nämlich als ein mit Bausachen vertrauter Spruchkörper über hinreichende Sachkunde, um die optische Wirkung des Gebäudes beurteilen zu können (vgl. OVG Hamburg, Urteil vom 12. Dezember 2007 - 2 BF 10/02 - in juris; ähnlich auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 9. Dezember 2005, BauR 2006, 665).
  • OVG Hamburg, 12.09.2019 - 3 Bf 177/16

    Erfolglose Klage auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Genehmigung für den

    (2) Unabhängig davon ergibt sich aus einer überschlägigen Berechnung unter Zugrundelegung der von der Klägerin mitgeteilten Zahlen, dass aus den angegebenen Erträgen aus dem Gebäude F... Allee 1-3 die geltend gemachten Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung desselben getragen werden könnten (vgl. zur Berechnung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit am Maßstab des § 7 Abs. 1 Satz 2 DSchG OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007, 2 Bf 10/02, NordÖR 2008, 216, juris Rn. 49 m.w.N.).

    Aus diesem Ertrag könnten die geltend gemachten Gesamtsanierungskosten in Höhe von 1.645.661,16 Euro selbst unter Außerachtlassung von Steuervorteilen getragen werden, weil nicht die Instandsetzungskosten als solche, sondern lediglich die Kapitalkosten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen sind (OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007, 2 Bf 10/02, NordÖR 2008, 216, juris Rn. 56 m.w.N.).

  • OVG Hamburg, 18.06.2015 - 2 Bs 99/15

    Nachbarlicher Abwehranspruch gegen Baugenehmigung für die Errichtung eines

    Diese Gestaltung der Eigentumsposition der Grundeigentümer und der damit verfolgte Zweck einer Erhaltungsverordnung - bauliche Anlagen zu erhalten, die insbesondere das Ortsbild prägen oder von städtebaulicher Bedeutung sind - stehen zueinander in einem angemessenen Verhältnis (so bereits für die Vorgängervorschrift des § 39h BBauG: BVerfG, Beschl. v. 26.1.1987, NVwZ 1987, 879; ferner OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007, NordÖR 2008, 216, 217 m.w.N.).
  • OVG Hamburg, 09.07.2014 - 2 E 3/13

    Entscheidung über die Erhaltung baulicher Anlagen in zwei aufeinander folgenden

    Maßgeblich kommt hinzu, dass die Entscheidung über die Erhaltung der einzelnen baulichen Anlage oder der Eigentumszuordnung nicht auf der ersten Stufe mit dem Erlass der Erhaltungssatzung getroffen wird, sondern erst auf der zweiten Stufe im Genehmigungsverfahren für das einzelne Vorhaben bzw. Wohngebäude (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007, NordÖR 2008, 216 f.; v. 13.6.2012, a.a.O.; OVG Lüneburg, Urt. v. 25.4.1983, a.a.O., 2908; ebenso Stock, a.a.O., § 172 Rn. 68 ff.; Lemmel, a.a.O., § 172 Rn. 19; Wurster/Schöneweiß in: Hoppenberg/de Witt, Handbuch des öffentlichen Baurechts, Bd. 1, Stand 4/2013, Teil D Rn. 445 ff.).
  • OVG Hamburg, 07.06.2012 - 2 E 8/09

    Normenkontrollverfahren gegen die Festsetzung eines Bebauungsplanes - Verstoß

  • VG Berlin, 13.10.2011 - 16 K 28.10

    Anspruch auf eine denkmalrechtliche Abrissgenehmigung

  • VG Schleswig, 01.11.2016 - 8 A 91/15

    Abbruchgenehmigung im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung nach § 172 Abs.1 S.

  • VG Karlsruhe, 06.11.2018 - 2 K 6513/16

    Stadtgestalt im Sinne von § 172 BauGB

  • OVG Hamburg, 13.04.2011 - 2 E 6/07

    Umwandlung eines Industriegebietes in ein Gewerbegebiet; Ausschluss von

  • VG Freiburg, 28.07.2016 - 2 K 1888/15

    Denkmalschutzrechtliche Genehmigung zum Abbruch eines Wohnhauses;

  • OVG Nordrhein-Westfalen, 09.08.2018 - 7 D 69/16

    Ausfertigung der Erhaltungssatzung vor ihrer Bekanntmachung; Befreiung der

  • VG München, 24.11.2009 - M 1 K 09.939

    Abbrucherlaubnis; Zumutbarkeit; Wirtschaftlichkeitsberechnung

  • VG Freiburg, 19.11.2014 - 2 K 1505/13
  • OVG Schleswig-Holstein, 26.06.2008 - 1 LB 18/07
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