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   OLG Köln, 24.06.2008 - 22 U 131/07   

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OLG Köln, 24.06.2008 - 22 U 131/07 (https://dejure.org/2008,7689)
OLG Köln, Entscheidung vom 24.06.2008 - 22 U 131/07 (https://dejure.org/2008,7689)
OLG Köln, Entscheidung vom 24. Juni 2008 - 22 U 131/07 (https://dejure.org/2008,7689)
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Volltextveröffentlichungen (7)

  • openjur.de
  • NRWE (Rechtsprechungsdatenbank NRW)
  • Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

    Umlagefähigkeit von Nebenkosten für Treppenhausreinigung sowie Verwaltungskosten zu Lasten eines Mieters; Verstoß einer an unauffälliger Stelle am Ende einer Anlage zum Mietvertrag platzierten Regelung in einem Formularvertrag bzgl. der Verwaltungskosten gegen das ...

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Umlage von Verwaltungskosten unter "sonstige Betriebskosten" schwierig! (IMR 2009, 160)

Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NZM 2008, 806
  • NZM 2010, 136 (Ls.)
 
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Wird zitiert von ... (5)

  • BGH, 09.12.2009 - XII ZR 109/08

    Zulässigkeit der Festlegung einer Umlage von "Kosten der kaufmännischen und

    Das Berufungsgericht hat in seinem in NZM 2008, 806 veröffentlichten Urteil die Auffassung vertreten, die auf die Verwaltungskosten bezogene Klausel sei überraschend im Sinne von § 305 c BGB und verstoße im Übrigen gegen das Transparenzgebot (§ 307 BGB).
  • OLG Düsseldorf, 09.07.2015 - 10 U 126/14

    Anforderungen an die Abrechnung der Betriebskosten in einem

    Auch an Kosten für Einrichtungen, die einzelnen Mieter zur alleinigen Nutzung überlassen sind, dürfen die "ausgeschlossenen" Mieter nicht beteiligt werden (BGH, Urt. v. 28.4.2004, VIII ZR 178/03 und v. 8.4.2009, VIII ZR 128/08, Rn. 13; OLG Köln, Urt. v. 24.6.2008, 22 U 131/07; Schmid, NZM 2014, 572, 575 mwN.); auf den vom Beklagten (und vom Landgericht) in den Raum gestellten Begriff der "Wirtschaftseinheit" kommt es unabhängig von seiner Irrelevanz (oben II.3.b)dd)) vorliegend schon deshalb nicht an, weil insoweit nichts anderes gilt (BGH, Urt. v. 8.4.2009, aaO.).
  • OLG Düsseldorf, 21.05.2015 - 10 U 29/15

    Umfang der Umlage von Betriebskosten bei einem Gewerberaummietvertrag

    Die vereinbarte Umlage von Betriebskosten ist erst dann ausgeschlossen, wenn dem Mieter - wie vorliegend beim Aufzug (oben II.4.) - die Nutzung von Räumlichkeiten oder Einrichtungen aufgrund tatsächlicher Umstände oder vertraglicher Abrede objektiv unmöglich ist; seine subjektive Entscheidung, von einer ihm eröffneten Nutzungsmöglichkeit - aus welchen Gründen auch immer - kein Gebrauch machen zu wollen, ist für die Umlagefähigkeit bedeutungslos (BGH, Urteile vom 28.4.2004 - VIII ZR 178/03 und vom 27.6.2007 - VIII ZR 202/06 - Rn. 25; Senat , Urteil vom 22.6.2006 - 10 U 164/05; OLG Köln, Urteil vom 24.6.2008 - 22 U 131/07; AG Neuss, Urteil vom 3.11.1995 - 36 C 234/95; Schmid, NZM 2014, 572, 575; Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 89).
  • AG Brandenburg, 27.05.2021 - 31 C 295/19

    Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung?

    Das gilt sowohl für die Kosten der Reinigung des Treppenhauses als auch für die Kosten eines Aufzugs oder einer Gemeinschaftsantenne bzw. die Kosten der Beleuchtung von Eingang und Treppenhaus oder die Kosten der Gartenpflege ( BGH , Urteil vom 20.09.2006, Az.: VIII ZR 103/06, u.a. in: NJW 2006, Seiten 3557 f.; BGH , Urteil vom 26.05.2004, Az.: VIII ZR 135/03, u.a. in: Grundeigentum 2004, Seiten 959 f.; OLG Köln , Urteil vom 22.07.2014, Az.: I-22 U 90/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 537 ff.; OLG Düsseldorf , Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; OLG Köln , Urteil vom 24.06.2008, Az.: 22 U 131/07, u.a. in: NZM 2008, Seite 806; LG Düsseldorf , Urteil vom 04.03.2015, Az.: 23 S 218/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 950 ff.; LG Berlin , Urteil vom 30.10.2006, Az.: 62 S 178/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 54 f. ).

    Es sprechen deshalb auf Seiten des Vermieters Gründe der Praktikabilität und auf Seiten der Mieter Gründe der Nachvollziehbarkeit und besseren Überprüfbarkeit der Abrechnung für eine generalisierende Betrachtungsweise ( BGH , Urteil vom 20.09.2006, Az.: VIII ZR 103/06, u.a. in: NJW 2006, Seiten 3557 f.; BGH , Urteil vom 26.05.2004, Az.: VIII ZR 135/03, u.a. in: Grundeigentum 2004, Seiten 959 f.; OLG Köln , Urteil vom 22.07.2014, Az.: I-22 U 90/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 537 ff.; OLG Düsseldorf , Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; OLG Köln , Urteil vom 24.06.2008, Az.: 22 U 131/07, u.a. in: NZM 2008, Seite 806; LG Düsseldorf , Urteil vom 04.03.2015, Az.: 23 S 218/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 950 ff.; LG Berlin , Urteil vom 30.10.2006, Az.: 62 S 178/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 54 f. ).

    Ein Mieter muss die Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Maßstab somit trotz gegebenenfalls unterschiedlicher Verursachungsanteile der Mietparteien grundsätzlich hinnehmen ( BGH , Urteil vom 20.09.2006, Az.: VIII ZR 103/06, u.a. in: NJW 2006, Seiten 3557 f.; BGH , Urteil vom 26.05.2004, Az.: VIII ZR 135/03, u.a. in: Grundeigentum 2004, Seiten 959 f.; OLG Köln , Urteil vom 22.07.2014, Az.: I-22 U 90/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 537 ff.; OLG Düsseldorf , Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; OLG Köln , Urteil vom 24.06.2008, Az.: 22 U 131/07, u.a. in: NZM 2008, Seite 806; LG Düsseldorf , Urteil vom 04.03.2015, Az.: 23 S 218/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 950 ff.; LG Berlin , Urteil vom 30.10.2006, Az.: 62 S 178/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 54 f. ).

    Diese Wertung entspricht zudem der Intention des Gesetzgebers, der mit der Regelung des § 556a I 1 BGB, nach der vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen und Vorschriften die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind, die Umlage von Betriebskosten leichter handhabbar machen wollte ( BGH , Urteil vom 20.09.2006, Az.: VIII ZR 103/06, u.a. in: NJW 2006, Seiten 3557 f.; BGH , Urteil vom 26.05.2004, Az.: VIII ZR 135/03, u.a. in: Grundeigentum 2004, Seiten 959 f.; OLG Köln , Urteil vom 22.07.2014, Az.: I-22 U 90/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 537 ff.; OLG Düsseldorf , Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; OLG Köln , Urteil vom 24.06.2008, Az.: 22 U 131/07, u.a. in: NZM 2008, Seite 806; LG Düsseldorf , Urteil vom 04.03.2015, Az.: 23 S 218/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 950 ff.; LG Berlin , Urteil vom 30.10.2006, Az.: 62 S 178/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 54 f. ).

    Es liegt auch kein Fall krasser Unbilligkeit vor, welcher dem Mieter im Einzelfall einen Anspruch aus § 242 BGB auf eine Umstellung des Umlagemaßstabs eröffnen kann (vgl. BT-Dr 14/4553, S. 51; BGH , Urteil vom 20.09.2006, Az.: VIII ZR 103/06, u.a. in: NJW 2006, Seiten 3557 f.; BGH , Urteil vom 31.05.2006, Az.: VIII ZR 159/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 2771 ff.; OLG Köln , Urteil vom 22.07.2014, Az.: I-22 U 90/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 537 ff.; OLG Düsseldorf , Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; OLG Köln , Urteil vom 24.06.2008, Az.: 22 U 131/07, u.a. in: NZM 2008, Seite 806; LG Düsseldorf , Urteil vom 04.03.2015, Az.: 23 S 218/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 950 ff.; LG Berlin , Urteil vom 30.10.2006, Az.: 62 S 178/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 54 f. ).

    Entgegen der Ansicht der Beklagten können sie daher auch aus den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nichts Weitergehendes zu ihren Gunsten hinsichtlich der Treppenhausreinigung hier herleiten ( BGH , Urteil vom 20.09.2006, Az.: VIII ZR 103/06, u.a. in: NJW 2006, Seiten 3557 f.; OLG Köln , Urteil vom 22.07.2014, Az.: I-22 U 90/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 537 ff.; OLG Düsseldorf , Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; OLG Köln , Urteil vom 24.06.2008, Az.: 22 U 131/07, u.a. in: NZM 2008, Seite 806; LG Düsseldorf , Urteil vom 04.03.2015, Az.: 23 S 218/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 950 ff.; LG Berlin , Urteil vom 30.10.2006, Az.: 62 S 178/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 54 f. ).

    Dies wäre nur dann ggf. anders zu beurteilen, wenn den Beklagten die Nutzung des Treppenhauses ausdrücklich vom Vermieter untersagt worden wäre ( OLG Köln , Urteil vom 24.06.2008, Az.: 22 U 131/07, u.a. in: NZM 2008, Seite 806 ).

    Die vereinbarte Umlage von Betriebskosten ist nämlich erst dann ausgeschlossen, wenn dem Mieter die Nutzung von Räumlichkeiten oder Einrichtungen aufgrund tatsächlicher Umstände oder vertraglicher Abrede objektiv unmöglich ist; seine subjektive Entscheidung, von einer ihm eröffneten Nutzungsmöglichkeit - aus welchen Gründen auch immer - keinen oder nur einen geringen Gebrauch machen zu wollen, ist für die Umlagefähigkeit der Betriebskosten somit bedeutungslos ( BGH , Urteil vom 27.06.2007, Az.: VIII ZR 202/06, u.a. in: NJW 2007, Seiten 3060 f.; BGH , Urteil vom 28.04.2004, Az.: VIII ZR 178/03, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 945 ff.; OLG Düsseldorf , Urteil vom 21.05.2015, Az.: I-10 U 29/15, u.a. in: Mietrecht kompakt 2016, Seiten 39 f. = "juris"; OLG Köln , Urteil vom 24.06.2008, Az.: 22 U 131/07, u.a. in: NZM 2008, Seite 806 OLG Düsseldorf , Urteil vom 22.06.2006, Az.: 10 U 164/05; AG Neuss , Urteil vom 03.11.1995, Az.: 36 C 234/95; Schmid , NZM 2014, Seiten 572 ff.; Weidenkaff , in: Palandt BGB-Kommentar, 80. Aufl. 2021, § 535 BGB, Rn. 89 ).

  • OLG Köln, 22.07.2014 - 22 U 90/13

    Klage betreffend die Begleichung rückständiger Forderungen aus

    Dies hat seinen Grund vor allem darin, dass die Abrechnung von Nebenkosten nach einem einheitlichen generalisierenden Maßstab erfolgen darf, dass eine Differenzierung nach tatsächlicher Verursachung oder Nutzung nicht praktikabel ist und dass sich etwaige Vor- und Nachteile bei den verschiedenen Betriebskostenarten ausgleichen können (vgl. Senat, Urteil vom 24. Juni 2008 - 22 U 131/07 -, juris).
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