Volltextveröffentlichungen (7)

• openjur.de
• NRWE (Rechtsprechungsdatenbank NRW)

  Einkommensteuer: Makler-, Rechtsanwalts- und Notarkosten bei Veräußerung eines Grundstücks als Werbungskosten eines vermieteten Objekts

• IWW

 
• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)
• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
• rechtsportal.de

  Berücksichtigung von in Zusammenhang mit dem Verkauf eines nicht zur Einkünfteerzielung genutzten Wirtschaftsgutes entstandenen Aufwendungen bei den Einkünften aus der Vermietung einer Immobilie

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (5)

• IWW (Kurzinformation)

  Einkommensteuer | Veräußerungskosten einer Privatimmobilie als Finanzierungskosten beim Erwerb einer Mietimmobilie

• nwb.de (Kurzmitteilung)

  Veräußerungsnebenkosten als Werbungskosten bei VuV

• otto-schmidt.de (Kurzinformation)

  Makler-, Rechtsanwalts- und Notarkosten bei Veräußerung eines Grundstücks als Werbungskosten eines vermieteten Objekts

• bundesanzeiger-verlag.de (Kurzinformation)

  Steuertipp: Umfang der abziehbaren Finanzierungskosten bei Vermietung/Verpachtung

• datenbank.nwb.de (Leitsatz)

  Werbungskosten - Makler-, Rechtsanwalts- und Notarkosten bei Veräußerung eines Grundstücks als Werbungskosten eines vermieteten Objekts

Besprechungen u.ä.

• nwb-experten-blog.de (Entscheidungsbesprechung)

  Veranlassungsprinzip - Wirklich gedanklich immer präsent?

Verfahrensgang

• FG Köln, 21.03.2018 - 3 K 2364/15
• BFH, 29.10.2019 - IX R 22/18

Papierfundstellen

• EFG 2018, 1893

Wird zitiert von ...Neu Zitiert selbst (20)

• BFH, 11.02.2014 - IX R 22/13

  Werbungskostenabzug von Maklerkosten anlässlich der Veräußerung eines Grundstücks …

  Auszug aus FG Köln, 21.03.2018 - 3 K 2364/15

  Sie stützte sich dabei auf das zu Maklerkosten ergangene Urteil des BFH vom 11.2.2014 (IX R 22/13, BFH/NV 2014, 1195).

  Der Senat ist der Auffassung, dass er sich bei seiner rechtlichen Würdigung teilweise auf das von beiden Beteiligten zitierte Urteil des IX. Senats des BFH (vom 11.2.2014 IX R 22/13, BFH/NV 2014, 1195) stützen kann (1).

  Nach Auffassung des erkennenden Senats ist für die Entscheidung des Streitfalles nur die nachfolgende Passage des BFH-Urteils (vom 11.2.2014 IX R 22/13, BFH/NV 2014, 1195 [1197] Rn. 16) maßgebend.

  Nach dem BFH-Urteil vom 11.2.2014 (IX R 22/13, BFH/NV 2014, 1195, 1195 [1197] Rn. 16) gehören Maklerkosten nur "mit dem entsprechenden Anteil" zu den Finanzierungskosten eines anderen Objekts, nämlich wenn und soweit der (ggf. nach einer Darlehenstilgung hinsichtlich des veräußernden Grundstücks verbleibende) Erlös von vornherein zur Finanzierung dieses Objekts bestimmt und auch tatsächlich verwendet worden ist.

  Die Grundsätze des BFH-Urteils vom 11.2.2014 (IX R 22/13, BFH/NV 2014, 1195 [1197]) gelten über Maklerkosten hinaus für alle Aufwendungen, die wegen des Zusammenhangs mit der Veräußerung eines Grundstücks und der Verwendung des Veräußerungserlöses zu den Finanzierungskosten eines vermieteten Grundstücks gehören.

  In dem hier zugrunde gelegten Urteil des BFH vom 11.2.2014 (IX R 22/13, BFH/NV 2014, 1195 [1197]) wird im Anschluss an die bereits zitierte Passage im Zusammenhang mit der Überlagerung des Veranlassungszusammenhangs noch eine weitere Voraussetzung angesprochen, die im Streitfall nicht erfüllt ist.

  aa) Dass der Kläger im Sachverhalt des BFH-Urteils vom 11.2.2014 (IX 22/13, BFH/NV 2014, 1195) die Käufer verpflichtet hat, den Kaufpreis unmittelbar an die Gläubiger der Grundschulden zu zahlen, beruhte - ausweislich des Tatbestands zu diesem Urteil - allein auf Auflagen der finanzierenden Banken, deren Grundschulden die Käufer nach dem Vertrag nicht übernehmen würden.

  Der Senat hat Zweifel, ob nach dem hier zugrunde gelegten Urteil des BFH vom 11.2.2014 (IX R 22/13, BFH/NV 2014, 1195) für die Überlagerung des Veranlassungs-zusammenhangs der Veräußerung des einen Objekts durch die Finanzierung des anderen Objekts aus Rechtsgründen zwingend das Erfordernis einer unwiderruflichen Verfügung über den Restkaufpreis abzuleiten ist.

  Wenn der erkennende Senat das letztgenannte Urteil und das am selben Tag gefasste Urteil IX R 22/13, BFH/NV 2014, 1195 mit dem am Ende der Rn. 16 gebrachten Zitat (BFH-Urteil in BFHE 212, 122, BStBl II 2006, 265) richtig versteht, wollte der IX. Senat im Ergebnis lediglich sagen, dass er an der Surrogationsbetrachtung zwar bei Vorfälligkeitsentschädigungen nicht mehr, aber bei den hier interessierenden Maklerkosten weiterhin festhält.

  c) Im Ergebnis kann der erkennende Senat weder unter Berücksichtigung der in der Entscheidung vom 11.2.2014 IX R 22/13, BFH/NV 2014, 1195 zitierten Fundstelle noch aus der Entwicklung der Rechtsprechung des IX. Senats verlässlich beurteilen, ob dieser den Werbungskostenabzug grundsätzlich vom Erfordernis einer unwiderruflichen Verfügung über den Restkaufpreis abhängig macht.

  Wie bereits ausgeführt weicht der Senat im Streitfall möglicherweise vom Urteil des BFH vom 11.2.2014 IX R 22/13 ab.

• BFH, 06.12.2005 - VIII R 34/04

  Kein Abzug von Vorfälligkeitsentschädigungen als Werbungskosten bei den …

  Auszug aus FG Köln, 21.03.2018 - 3 K 2364/15

  a) Dort heißt es: " Dies setzt aber voraus, dass sich bereits im Zeitpunkt der Veräußerung des einen Objekts anhand objektiver Umstände der endgültig gefasste Entschluss feststellen lässt, mit dem anhand der Veräußerung erzielten Erlös auf einem anderen Vermietungsobjekt lastende Kredite abzulösen und der Steuerpflichtige bereits bei der Veräußerung -- z.B. im Kaufvertrag selbst oder zumindest beim Abschluss des Kaufvertrags -- im Vorhinein so unwiderruflich über den verbleibenden Restkaufpreis verfügt, dass er ihn unmittelbar in seiner Verwendung zum Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung mit einem bestimmten Objekt festlegt (vgl. BFH-Urteil in BFHE 212, 122, BStBl II 2006, 265).".

  b) Das am Ende der Rn. 16 gebrachte Zitat des BFH-Urteils in BFHE 212, 122, BStBl II 2006, 265 erweckt zwar den Anschein, dass der vermeintliche Rechtssatz von der Notwendigkeit einer unwiderruflichen Verfügung in jenem Urteil näher begründet wird.

  aa) Das zitierte Urteil vom 6.12.2005 (VIII R 34/04, BStBl II 2006, 265) offenbart eine Divergenz zwischen dem für die Kapitaleinkünfte zuständigen VIII. Senat und dem für die Vermietungseinkünfte zuständigen IX. Senat hinsichtlich der steuerlichen Behandlung einer Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kündigung eines Darlehensvertrages (§ 490 Abs. 2 Satz 3 BGB), wenn das Darlehen der Finanzierung eines vermieteten Objekts diente, das im Rahmen einer Veräußerung aus dem Kaufpreis abgelöst wird und die verbleibenden Mittel entweder zum Erwerb eines anderen Vermietungsobjekts (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) oder als Anlage zur Erzielung von Einkünften aus Kapitalvermögen (§ 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG) verwendet werden.

  Der VIII. Senat hat dieser Überlegung durch das vom IX. Senat zitierte Urteil vom 6.12.2005 (VIII R 34/04, BStBl II 2006, 265) eine Absage erteilt und den Abzug einer im Rahmen einer Surrogation anfallenden Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Kapitaleinkünften insgesamt abgelehnt und zwar "nicht nur mit Rücksicht auf die aus der bisherigen und nunmehr veräußerten Erwerbsgrundlage erzielten Einkünfte [...], sondern gleichermaßen für diejenigen Einkünfte, die ihre Grundlage in der Wiederanlage des dem Steuerpflichtigen verbleibenden Veräußerungserlöses finden [...].

  Wenn der erkennende Senat das letztgenannte Urteil und das am selben Tag gefasste Urteil IX R 22/13, BFH/NV 2014, 1195 mit dem am Ende der Rn. 16 gebrachten Zitat (BFH-Urteil in BFHE 212, 122, BStBl II 2006, 265) richtig versteht, wollte der IX. Senat im Ergebnis lediglich sagen, dass er an der Surrogationsbetrachtung zwar bei Vorfälligkeitsentschädigungen nicht mehr, aber bei den hier interessierenden Maklerkosten weiterhin festhält.

• BFH, 25.01.2001 - IX R 27/97

  Betriebliche Schulden

  Auszug aus FG Köln, 21.03.2018 - 3 K 2364/15

  Dann ist unabhängig vom Saldo des Kontos aufgrund der betragsmäßigen Übereinstimmung des gutgeschriebenen und des abgebuchten Betrages sowie des engen zeitlichen Zusammenhangs erwiesen, dass der Darlehensbetrag zur Anlage als Festgeld verwendet worden ist (BFH, Urteil vom 25.1.2001 IX R 27/97, BStBl 2001, 573).

  In der Folgezeit hat der IX. Senat die Möglichkeit einer Surrogation als Begründung für die Annahme eines Veranlassungszusammenhangs auch in weiteren Fällen für den Abzug von Schuldzinsen herangezogen (Urteile vom 25.1.2001 IX R 27/97, BStBl II 2001, 573 …und vom 23.10.2001 IX R 65/99, BFH/NV 2002, 341).

  Auf das bereits erwähnte Urteil vom 25.1.2001 (IX R 27/97, BStBl II 2001, 573) zur Möglichkeit einer "Durchleitung" von Darlehensmitteln auf ein privates Konto ohne eine vorherige unwiderrufliche Festlegung ist bereits hingewiesen worden.

 
• BFH, 23.04.1996 - IX R 5/94

  Wann können Vorfälligkeitsentschädigungen als Werbungskosten abgezogen werden?

  Auszug aus FG Köln, 21.03.2018 - 3 K 2364/15

  Der IX. Senat hatte den Abzug einer Vorfälligkeitsentschädigung bei den Vermietungseinkünften ursprünglich aufgrund einer sog. Surrogationsbetrachtung für möglich gehalten (BFH, Urteil vom 23.4.1996 IX R 5/94, BStBl II 1996, 595).

  Schon im Urteil vom 23.4.1996 (IX R 5/94, BStBl II 1996, 595) hat der IX. Senat die vorgenannten Anforderungen verschärft.

• BFH, 06.06.1984 - II R 184/81

  Grunderwerbsteuer - Zwangsversteigerung - Erbbaurecht

  Auszug aus FG Köln, 21.03.2018 - 3 K 2364/15

  Eine Kostenteilung nach Zeitabschnitten ist zulässig, wenn der in der Klageschrift gestellte Antrag im weiteren Verlauf des Verfahrens eingeschränkt wird (BFH, Urteile vom 6.6.1984 II R 184/81, BStBl II 1985, 261 und vom 9.3.2016 X R 46/14, BStBl II 2016, 976).
• BFH, 23.10.2001 - IX R 65/99

  Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - Umfinanzierung - Umschuldung - …

  Auszug aus FG Köln, 21.03.2018 - 3 K 2364/15

  In der Folgezeit hat der IX. Senat die Möglichkeit einer Surrogation als Begründung für die Annahme eines Veranlassungszusammenhangs auch in weiteren Fällen für den Abzug von Schuldzinsen herangezogen (Urteile vom 25.1.2001 IX R 27/97, BStBl II 2001, 573 und vom 23.10.2001 IX R 65/99, BFH/NV 2002, 341).
• BFH, 14.01.2004 - IX R 34/01

  Vorfälligkeitsentschädigung

  Auszug aus FG Köln, 21.03.2018 - 3 K 2364/15

  Soweit der IX. Senat des BFH einen Zurechnungszusammenhang zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und einem neu erworbenen Mietobjekt unter der Voraussetzung erwogen hat, dass der Steuerpflichtige spätestens bei Veräußerung des Altobjekts unwiderruflich über den verbleibenden Restkaufpreis zugunsten der Finanzierung des neuen Vermietungsobjekts verfügt [...] ist hierauf nicht einzugehen, da diese Rechtsauffassung mit Urteil in BFH/NV 2004, 1091 aufgegeben worden ist.
• BFH, 21.06.1994 - IX R 57/89

  Verzugszinsen bei Grundstücksveräußerungen

  Auszug aus FG Köln, 21.03.2018 - 3 K 2364/15

  bb) Die Surrogationsbetrachtung hat der IX. Senats erstmals im Urteil vom 21.6.1994 (IX R 57/89, BFH/NV 1995, 106) vorgenommen.
• BFH, 11.02.2014 - IX R 42/13

  Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich nicht als Werbungskosten bei den …

  Auszug aus FG Köln, 21.03.2018 - 3 K 2364/15

  Dass der IX. Senat an seiner Rechtsprechung zu den Vorfälligkeitsentschädigungen auch dann nicht mehr festhält, wenn der Steuerpflichtige spätestens bei Veräußerung des Altobjekts unwiderruflich über den verbleibenden Restkaufpreis zugunsten der Finanzierung des neuen Vermietungsobjekts verfügt, hat er durch Urteil vom 11.2.2014 (IX R 42/13, BStBl II 2015, 633) nochmals bekräftigt.
• BFH, 09.03.2016 - X R 46/14

  Behandlung des eigenen Aufwands des Unternehmer-Ehegatten für die Errichtung …

  Auszug aus FG Köln, 21.03.2018 - 3 K 2364/15

  Eine Kostenteilung nach Zeitabschnitten ist zulässig, wenn der in der Klageschrift gestellte Antrag im weiteren Verlauf des Verfahrens eingeschränkt wird (BFH, Urteile vom 6.6.1984 II R 184/81, BStBl II 1985, 261 und vom 9.3.2016 X R 46/14, BStBl II 2016, 976).
• BFH, 23.09.2003 - IX R 20/02

  Vermietung - Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienverkauf
• BFH, 20.08.2003 - I R 61/01

  Verlustabzug bei mittelbarer Anteilsübertragung
• BFH, 18.07.2002 - V R 3/02

  Belegnachweis bei innergemeinschaftlicher Lieferung
• BFH, 28.11.1980 - VI R 193/77

  Aufwendungen eines Arbeitnehmers anläßlich seiner ehrenamtlichen …
• BFH, 21.09.2009 - GrS 1/06

  Aufteilung der Aufwendungen für eine gemischt veranlasste Reise
• BFH, 20.06.2012 - IX R 67/10

  Nachträgliche Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung - …
• BFH, 01.08.2012 - IX R 8/12

  Gescheiterte Grundstücksveräußerung und dadurch veranlasste Aufwendungen …
• BFH, 11.12.2012 - IX R 28/12

  Zahlungen zum Verzicht auf ein Wohnungsrecht als sofort abziehbare Werbungskosten
• BFH, 13.10.2015 - IX R 35/14

  Risikolebensversicherungsbeiträge keine Werbungskosten bei den Einkünften aus …
• BFH, 04.08.2016 - VI R 47/13

  Treuhändervergütung im Verbraucherinsolvenzverfahren weder Werbungskosten noch …

• BFH, 29.10.2019 - IX R 22/18

  Veräußerungskosten grundsätzlich keine vorab entstandenen Werbungskosten

  Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des Finanzgerichts Köln vom 21.03.2018 - 3 K 2364/15 aufgehoben.