Sie durften deshalb, wie das Berufungsgericht zutreffend annimmt, bereits vor Beginn der Baumaßnahmen die außerordentliche Kündigung aussprechen (OLG Brandenburg NJWE-MietR 1997, 224;… Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 10. Aufl. § 543 Rn. 18;… MünchKommBGB/Bieber 6. Aufl. § 543 Rn. 65).

cc) Im Hinblick auf den sicher bevorstehenden Beginn der Baumaßnahmen und die fehlende Bereitschaft der Beklagten zur Verschiebung oder Unterlassung der Bauarbeiten bedurfte es gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 1 BGB - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB keiner vorherigen Abmahnung oder Fristsetzung (OLG Brandenburg NJWE-MietR 1997, 224;… Staudinger/Emmerich BGB [Neubearbeitung 2011] § 543 Rn. 80; Kraemer in NZM 2001, 553, 559).

Angesichts von ernsthaft angekündigten und unmittelbar bevorstehenden Baumaßnahmen kann es dem Mieter nicht verwehrt sein, die fristlose Kündigung bereits für den Beginn der die Gebrauchsgewährung entziehenden Maßnahme auszusprechen (OLG Brandenburg, Urteil vom 26.02.1997, Az. 3 U 219/96, NJWE-MietR 1997, 224, zitiert nach juris, Rdnr. 12).

Muss der Mieter mit einer ihm ernsthaft angekündigten Gebrauchsentziehung der Mietsache rechnen und bemüht er sich frühzeitig um eine andere Anmietung, kann sich der Vermieter, der die Baumaßnahme dann auch tatsächlich begonnen hat, nicht zu seinen Gunsten darauf berufen, der Mieter habe die Sache freiwillig oder gar vertragswidrig aufgegeben (OLG Brandenburg, Urteil vom 26.02.1997, Az. 3 U 219/96, NJWE-MietR 1997, 224, zitiert nach juris, Rdnr. 12).

Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichts, dass eine Fristsetzung zur Abhilfe i.S. des § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB offensichtlich nicht erfolgversprechend ist, wenn der Vermieter die Abhilfe ernsthaft und endgültig verweigert (…Palandt/- Weidenkaff, BGB, 69. Aufl. 2009, § 543, RdNr. 48 unter Hinweis auf BGH, Urt. v. 22.10.1975, NJW 1976, 796 - VIII ZR 160/74;… Senat, Urt. v. 23.5.1991, CR 1991, 609 = ZMR 1991, 299 - 10 U 193/90), die Beseitigung innerhalb angemessener Frist unmöglich erscheint (…BeckOK/Ehlert, (Stand 01.02.2007), § 543 BGB, RdNr. 43 unter Hinweis auf BGH, Urt. v. 28.11.1979, NJW 1980, 777 - VIII ZR 302/78) oder mit unzumutbaren Belastungen für den Mieter verbunden ist, z. B. bei unverhältnismäßigem Zeitaufwand (OLG Brandenburg, Urt. v. 26.2.1997, NJWE-MietR 1997, 224 - 3 U 219/96) oder umfangreichen Bauarbeiten (…Palandt/Weidenkaff, a.a.O.).

Dem Urteil des Oberlandesgerichts vom 26. Februar 1997, NJWE-MietR 1997, 224, lag ein Einzelfall zugrunde, in dem es um die umfängliche Sanierung und Umwandlung eines über 100 Jahre alten und seitdem unrenoviert gebliebenen Gebäudes in einen modernen Bürobau ging.

Das Oberlandesgericht hat vor diesem Hintergrund angenommen, daß es einer Fristsetzung zur Abstellung der Gebrauchsentziehung i.S. von § 542 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht bedürfe, wenn Abhilfe nicht oder nur unter Bedingungen möglich ist, die dem Mieter nicht zumutbar sind (vgl. NJWE-MietR 1997, 224, 225).