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   OLG Hamm, 16.02.2011 - I-30 U 53/10   

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OLG Hamm, 16.02.2011 - I-30 U 53/10 (https://dejure.org/2011,3492)
OLG Hamm, Entscheidung vom 16.02.2011 - I-30 U 53/10 (https://dejure.org/2011,3492)
OLG Hamm, Entscheidung vom 16. Februar 2011 - I-30 U 53/10 (https://dejure.org/2011,3492)
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Volltextveröffentlichungen (6)

  • openjur.de
  • NRWE (Rechtsprechungsdatenbank NRW)
  • Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

    Ein Mietvertrag genügt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB bei Unterzeichnung nur durch einen von mehreren Gesellschaftern einer BGB-Gesellschaft ohne entsprechenden Vertretungsvermerk; Kündigung eines Mietverhältnisses über Geschäftsräume durch eine ...

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 535 Abs. 1; BGB § 550
    Ein Mietvertrag genügt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB bei Unterzeichnung nur durch einen von mehreren Gesellschaftern einer BGB -Gesellschaft ohne entsprechenden Vertretungsvermerk; Kündigung eines Mietverhältnisses über Geschäftsräume durch eine BGB ...

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Zur Schriftform des Mietvertrages: Bestimmbarkeit der Mietobjekte

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Besprechungen u.ä. (3)

  • handelsblatt.com (Entscheidungsbesprechung)

    GbR im Mietrecht - Stolpersteine im Zusammenhang mit dem Schriftformerfordernis

  • kanzlei-klumpe.de PDF, S. 7 (Entscheidungsbesprechung)

    Zum Schriftformerfordernis bei einem Mietvertrag mit einer BGB-Gesellschaft

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    GbR: Bedarf es zur Wahrung der Schriftform der Unterschriften aller Gesellschafter? (IMR 2011, 229)

Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NZM 2011, 584
  • ZMR 2011, 632
 
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Wird zitiert von ... (2)Neu Zitiert selbst (27)

  • BGH, 07.05.2008 - XII ZR 69/06

    Einhaltung der Schriftform bei Personenmehrheit auf Seite des Vermieters oder

    Auszug aus OLG Hamm, 16.02.2011 - 30 U 53/10
    Zur Einhaltung der Schriftform des § 550 BGB gehört auch, dass die Vertragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet ist (BGH, NJW 2008, 2178, 2179).

    Diese Frage ist allerdings streng von derjenigen der Vertretungsmacht/Vertretungsbefugnis zu trennen, denn für die Einhaltung der Schriftform kommt es nicht darauf an, ob der für die Partei Unterzeichnende zur Vertretung der Partei befugt war; die Vollmacht selbst muss aus dem Vertrag nicht ersichtlich sein (BGH, NJW 2008, 2178, 2179).

    § 550 BGB will den Erwerber aber nur über den Inhalt eines (möglicherweise) kraft Gesetzes auf ihn übergehenden Vertrages informieren und nicht darüber, ob ein wirksamer Vertrag vorliegt (BGH, NZM 2010, 319, 320; NJW 2009, 2195, 2196; NJW 2008, 2178, 2179; NJW 2007, 3346, 3347; NJW 2005, 2225, 2226).

    Wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise deutlich, ist ein zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich (vgl. BGH, NJW 2008, 2178, 2180).

  • BGH, 04.11.2009 - XII ZR 86/07

    Schriftformerfordernis beim Abschluss eines Mietvertrages durch eine AG;

    Auszug aus OLG Hamm, 16.02.2011 - 30 U 53/10
    Sie werden jedoch von der höchstrichterlichen Rechtsprechung des BGH, der nunmehr (sogar) für das selbständige Rechtssubjekt der AG, die durch eine Personenmehrheit (§ 78 Abs. 2 AktG) vertreten wird, verlangt, dass in der Vertragsurkunde hinreichend deutlich gemacht wird, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied ebenfalls für die weiteren Vorstandsmitglieder handeln will (vgl. BGH, NZM 2010, 82, zitiert nach juris, dort Tz. 20), nicht geteilt.

    Es reicht deshalb nicht aus, dass statt aller vertretungsberechtigten Gesellschafter nur der Gesellschafter C den Mietvertrag unterzeichnet und nicht zusätzlich durch einen Zusatz klargestellt hat, auch als Vertreter für die übrigen Gesellschafter zu handeln (BGH, NJW 2003, 3053, 3054; BGH, NZM 2010, 82, 83 - dort für AG; Lammel in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 550 BGB, Fn. 29).

    Gerade dies war auch der entscheidende Gesichtspunkt, warum der BGH für die GbR und die Erbengemeinschaft zur Wahrung der Schriftform bislang (stets) einen Vertreterzusatz für erforderlich gehalten hat, wenn nur ein Mitglied unterzeichnet hat (vgl. BGH, NZM 2010, 82 f. zitiert nach juris, dort Tz. 18).

  • BGH, 29.01.2001 - II ZR 331/00

    Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist rechtsfähig und parteifähig

    Auszug aus OLG Hamm, 16.02.2011 - 30 U 53/10
    Sie sind auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass vorliegend nur eine einheitliche GbR in Form einer allerdings überörtlichen, interprofessionellen Sozietät besteht, deren Zusammenschluss ausdrücklich anerkannt ist (§§ 59 a Abs. 3 Nr. 2 BRAO, 42 StBerG bzw. §§ 27, 128, 130 WPO; vgl. nur Sieg in: Zugehör/Fischer/Sieg/Schlee, Handbuch der Anwaltshaftung, 2. Aufl. 2006, Rn. 340; Vollkommer/Greger/Heinemann, Anwaltshaftungsrecht, 3. Aufl. 2009, § 4, Rn. 5), und die vorliegend - unstreitig - als Außengesellschaft geführt wird und damit rechtsfähig ist (vgl. BGH, NJW 2001, 1056), nicht tragfähig.

    Zwar ist - dem BGH zur (Teil-)Rechtsfähigkeit der Außen-GbR folgend (NJW 2001, 1056) - aufgrund des Stempelaufdrucks in Verbindung mit dem Rubrum des Mietvertrages für einen potentiellen Erwerber unzweifelhaft erkennbar (§§ 133, 157 BGB), dass Herr C jedenfalls nicht für sich, sondern für die GbR gehandelt hat.

    Dies stellt nach Ansicht des Senats unter Berücksichtigung der anerkannten (Teil-)Rechtsfähigkeit der GbR (vgl. nur BGH, NJW 2001, 1056) und der davon zu unterscheidenden Frage, ob auch die Gesellschafter durch die Unterzeichnung möglicherweise mitverpflichtet worden sind und daher ihrerseits für Verbindlichkeiten der GbR (akzessorisch) haften, eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung dar, die - auch zur Fortbildung des Rechts - der Klärung dienlich erscheint.

  • BGH, 16.07.2003 - XII ZR 65/02

    Einhaltung der Schriftform durch den Vertreter einer BGB -Gesellschaft

    Auszug aus OLG Hamm, 16.02.2011 - 30 U 53/10
    Das hat der Bundesgerichtshof für die Gesellschafter einer GbR (NJW 2004, 1103; NJW 2003, 3053, 3054) und für die Mitglieder einer Erbengemeinschaft (NJW 2002, 3389, 3391) entschieden.

    Es reicht deshalb nicht aus, dass statt aller vertretungsberechtigten Gesellschafter nur der Gesellschafter C den Mietvertrag unterzeichnet und nicht zusätzlich durch einen Zusatz klargestellt hat, auch als Vertreter für die übrigen Gesellschafter zu handeln (BGH, NJW 2003, 3053, 3054; BGH, NZM 2010, 82, 83 - dort für AG; Lammel in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 550 BGB, Fn. 29).

  • BGH, 29.09.1999 - XII ZR 313/98

    Wahrung der Schriftform eines langfristigen Grundstückspachtvertrages

    Auszug aus OLG Hamm, 16.02.2011 - 30 U 53/10
    Werden Teile der wesentlichen Vertragsbedingungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so ist die Schriftform nur gewahrt, wenn die Anlagen im Mietvertrag so genau bezeichnet sind, dass deren zweifelfreie Zuordnung zum Mietvertrag möglich ist; eine körperliche Verbindung der einzelnen Bestandteile ist dann nicht erforderlich (vgl. BGH, NJW 1999, 1104, 1105, zitiert nach juris, dort Tz. 18; BGH, NJW 2591, 2592, zitiert nach juris, dort Tz. 28; BGH, NJW 2000, 354; BGH, NJW 2003, 1248 f. = NZM 2003, 281 f.; BGH, NJW 2008, 482 f., zitiert nach juris, dort Tz. 20 f.; BGH, NJW 2007, 3202, 3203).

    Auch wenn dies vorliegend nicht der Fall ist, da die genaue Anzahl ausdrücklich genannt und zudem eine separate Nettomiete für die Stellplätze ausgewiesen ist, sodass nicht nur von gänzlich untergeordneten bzw. nebensächlichen Teilen des Mietobjekts ausgegangen werden kann (vgl. dazu Lindner-Figura in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, a.a.O., Kap. 6, Rn. 36), steht eine unklare oder lückenhafte Bezeichnung der Stellplätze der Wahrung des Schriftformerfordernisses vorliegend nicht entgegen, weil sich zumindest die notwendige Bestimmbarkeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses daraus ergibt, dass die Klägerin das Mietobjekt bei Abschluss des Mietvertrages aufgrund der voraufgegangenen Mietverträge (vgl. nur § 13 Abs. 1 des hier maßgeblichen Mietvertrages) bereits seit 1994 nutzte, sodass sich damit der Umfang der bisherigen Nutzung als Auslegungshilfe anbietet (vgl. BGH, NJW 2000, 354, 357; vgl. auch Neuhaus, Aktuelle Brennpunkte der gesetzlichen Schriftform im gewerblichen Miet- und Pachtrecht, ZMR 2011, 1, 6).

  • BGH, 19.09.2007 - XII ZR 121/05

    Unterzeichnung eines Mietvertrages durch den Vertreter einer GmbH

    Auszug aus OLG Hamm, 16.02.2011 - 30 U 53/10
    § 550 BGB will den Erwerber aber nur über den Inhalt eines (möglicherweise) kraft Gesetzes auf ihn übergehenden Vertrages informieren und nicht darüber, ob ein wirksamer Vertrag vorliegt (BGH, NZM 2010, 319, 320; NJW 2009, 2195, 2196; NJW 2008, 2178, 2179; NJW 2007, 3346, 3347; NJW 2005, 2225, 2226).

    Das Vertretungsverhältnis wird in solchen Fällen deswegen auch ohne ausdrücklichen Vertretungszusatz hinreichend deutlich und die Schriftform ist dann auch ohne ausdrücklichen Vertretervermerk gewahrt (BGH, NJW 2007, 3346 f.; BGH, NJW 2005, 2225, 2226).

  • BGH, 25.07.2007 - XII ZR 143/05

    Rechtsfolgen einer allgemeinen salvatorischen Klausel in einem

    Auszug aus OLG Hamm, 16.02.2011 - 30 U 53/10
    Werden Teile der wesentlichen Vertragsbedingungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so ist die Schriftform nur gewahrt, wenn die Anlagen im Mietvertrag so genau bezeichnet sind, dass deren zweifelfreie Zuordnung zum Mietvertrag möglich ist; eine körperliche Verbindung der einzelnen Bestandteile ist dann nicht erforderlich (vgl. BGH, NJW 1999, 1104, 1105, zitiert nach juris, dort Tz. 18; BGH, NJW 2591, 2592, zitiert nach juris, dort Tz. 28; BGH, NJW 2000, 354; BGH, NJW 2003, 1248 f. = NZM 2003, 281 f.; BGH, NJW 2008, 482 f., zitiert nach juris, dort Tz. 20 f.; BGH, NJW 2007, 3202, 3203).

    Es erscheint deshalb treuwidrig, weil zu einem schlechterdings untragbaren Ergebnis führend (vgl. BGH, NZM 2007, 730), wenn sie sich nunmehr auf den Formverstoß (auch) noch berufen kann und unter Bezugnahme auf diesen ordentlich kündigt, wenngleich sie den Verstoß initiiert und davon zumindest (mit)partizipiert hat (Ersparnis eigener Mietkosten), und dies über einen längeren Zeitraum (vgl. OLG Köln, GuT 2005, 153 f.; Lindner-Figura in: Lindner-Figura/Oprée/Stell-mann, a.a.O., Kap. 6, Rn. 98).

  • BGH, 18.12.2002 - XII ZR 253/01

    Wahrung der Schriftform eines Mietvertrages; Bezugnahme auf Anlagen

    Auszug aus OLG Hamm, 16.02.2011 - 30 U 53/10
    Werden Teile der wesentlichen Vertragsbedingungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so ist die Schriftform nur gewahrt, wenn die Anlagen im Mietvertrag so genau bezeichnet sind, dass deren zweifelfreie Zuordnung zum Mietvertrag möglich ist; eine körperliche Verbindung der einzelnen Bestandteile ist dann nicht erforderlich (vgl. BGH, NJW 1999, 1104, 1105, zitiert nach juris, dort Tz. 18; BGH, NJW 2591, 2592, zitiert nach juris, dort Tz. 28; BGH, NJW 2000, 354; BGH, NJW 2003, 1248 f. = NZM 2003, 281 f.; BGH, NJW 2008, 482 f., zitiert nach juris, dort Tz. 20 f.; BGH, NJW 2007, 3202, 3203).

    Nach der sog. Auflockerungsrechtsprechung ist die Schriftform in dem Falle, dass die Parteien wesentliche Vertragsbedingungen in andere Schriftstücke oder Unterlagen auslagern, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarungen erst aus dem Zusammenspiel dieser verstreuten Urkundsteile ergibt, dann gewahrt, wenn die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Urkundsteile in geeigneter Form zweifelsfrei kenntlich machen (vgl. BGH, NJW 1999, 2591; BGH, NZM 2003, 281; BGH, NZM 2007, 127, 128; Lindner-Figura in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, a.a.O., Kap. 6, Rn. 48).

  • BGH, 06.04.2005 - XII ZR 132/03

    Formularmäßige Vereinbarung einer salvatorischen Erhaltungsklausel bei

    Auszug aus OLG Hamm, 16.02.2011 - 30 U 53/10
    § 550 BGB will den Erwerber aber nur über den Inhalt eines (möglicherweise) kraft Gesetzes auf ihn übergehenden Vertrages informieren und nicht darüber, ob ein wirksamer Vertrag vorliegt (BGH, NZM 2010, 319, 320; NJW 2009, 2195, 2196; NJW 2008, 2178, 2179; NJW 2007, 3346, 3347; NJW 2005, 2225, 2226).

    Das Vertretungsverhältnis wird in solchen Fällen deswegen auch ohne ausdrücklichen Vertretungszusatz hinreichend deutlich und die Schriftform ist dann auch ohne ausdrücklichen Vertretervermerk gewahrt (BGH, NJW 2007, 3346 f.; BGH, NJW 2005, 2225, 2226).

  • BGH, 21.11.2007 - XII ZR 149/05

    Wahrung der Schriftform bei einem langfristigen Mietvertrag; Vertretung einer BGB

    Auszug aus OLG Hamm, 16.02.2011 - 30 U 53/10
    Diese Grundsätze gelten entsprechend auch für Stellplätze; hier ist keine genaue Angabe nötig, wenn nach dem Mietvertrag nicht einmal ihre genaue Anzahl als vertragswesentlich angesehen wird (vgl. BGH, GE 2008, 195, 196).
  • OLG Köln, 24.05.2005 - 22 U 184/04

    Rechtliches Interesse des Streithelfers; Berechtigung des im Grundbuch

  • BGH, 15.11.2006 - XII ZR 92/04

    Umfang des Auskunftsrechts des gewerblichen Vermieters bei Untervermietung

  • BGH, 12.03.2008 - VIII ZR 71/07

    Kündigungsfrist eines am 1.9.2001 bestehenden, auf unbestimmte Zeit eingegangenen

  • BGH, 22.02.1994 - LwZR 4/93

    Unterzeichnung der Verlängerungsvereinbarung zu einem Landpachtvertrag durch den

  • BGH, 05.11.2003 - XII ZR 134/02

    Kündigung eines nicht der Schriftform genügenden langfristigen Mietvertrages

  • BGH, 30.06.1999 - XII ZR 55/97

    Anforderungen der Schriftform des § 566 BGB an die Urkundeneinheit zwischen

  • OLG Köln, 23.11.2004 - 22 U 77/04

    Umdeutung einer außerordentlichen Kündigung eines Mietvertrages in einer

  • BGH, 09.04.2008 - XII ZR 89/06

    Wahrung der Schriftform in einem Nachtragsvertrag zum Mietvertrag

  • BGH, 10.06.1977 - V ZR 99/75

    Bebauungsverpflichtung - § 313 BGB <Fassung bis 31.12.01> (nunmehr § 311b

  • BGH, 11.09.2002 - XII ZR 187/00

    Abschluß eines Mietvertrages mit einer Erbengemeinschaft

  • OLG Köln, 14.12.2004 - 22 U 117/04

    Schriftformerfordernis der Kündigung eines sich automatisch verlängernden

  • LG Essen, 25.02.2010 - 18 O 541/09

    Anforderungen an die Einbeziehung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)

  • BGH, 21.01.2004 - XII ZR 214/00

    Einhaltung der im Mietvertrag vereinbarten Form für die Kündigung; Zugang einer

  • BGH, 22.04.1996 - II ZR 65/95

    Beschränkung der Vertretungsmacht des Vorstands durch satzungsmäßige

  • BGH, 24.02.2010 - XII ZR 120/06

    Gewerberaummiete: Schriftformerfordernis für die Verlängerung der Annahmefrist;

  • BGH, 21.01.1999 - VII ZR 93/97

    Wahrung der Schriftform bei einer Mehrzahl von Urkunden

  • BGH, 29.04.2009 - XII ZR 142/07

    Vorliegen eines wirksamen Mietvertrags über Gewerberäume; Vorliegen eines

  • BGH, 23.01.2013 - XII ZR 35/11

    Schriftformerfordernis für Mietvertrag: Unterschrift nur eines Gesellschafters

    Das Oberlandesgericht hat zur Begründung seiner in NZM 2011, 584 veröffentlichten Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Die Kündigungserklärung sei der Beklagten wirksam zugegangen.
  • OLG Düsseldorf, 22.01.2013 - 24 U 97/12

    Einräumung einer Verlängerungsoption bedarf der Schriftform!

    Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen, insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt (vgl. BGH NJW 1999, 3257; 2000, 1105; 2002, 3389; 2006, 139; 2008, 2178; NJW-RR 2010, 1309; NJW-RR 2012, 909 f.; OLG Hamm NZM 2011, 584 ff.; OLG Rostock ZMR 2010, 682 ff.; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 550 Rn. 10 m.w.N.).
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