Volltextveröffentlichungen (4)

• openjur.de
• Entscheidungsdatenbank Berlin

  Erteilung einer Genehmigung zum Abriss von Wohnraum wegen der Schaffung von Ersatzwohnraum

• Entscheidungsdatenbank Berlin

  Genehmigung zum Abriss von Wohnraum bei Schaffung von Ersatzwohnraum

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (7)

• Verwaltungsgericht Berlin (Pressemitteilung)

  Zweckentfremdung: Keine Mietobergrenze für Neubau

• lto.de (Kurzinformation)

  Zur Zweckentfremdung von Wohnraum: Neubau mit höheren Mieten zulässig

• anwaltonline.com (Kurzinformation)

  Zweckentfremdung: Keine Mietobergrenze für Neubau

 
• otto-schmidt.de (Kurzinformation)

  Zweckentfremdung: Keine Mietobergrenze für Neubau

• tp-presseagentur.de (Kurzinformation)

  Zweckentfremdung: Keine Mietobergrenze für Neubau

• anwalt.de (Kurzinformation)

  Mietbegrenzung von EUR 7,92 rechtswidrig

• kostenlose-urteile.de (Kurzmitteilung)

  Genehmigung zum Abriss von Mietwohnungen darf nicht mit Verweis auf Mietobergrenze für Neubauten gemäß Zweckentfremdungsverbot-Gesetz abgelehnt werden - Mietpreisregulierung für neu geschaffenen Ersatzwohnraum vom Regelungszweck des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes nicht ...

Sonstiges

• dombert.de (Äußerung von Verfahrensbeteiligten)

  Zweckentfremdungsverbotsgesetz als Mittel gegen Wohnraummangel und Mietsteigerung?

Verfahrensgang

• VG Berlin, 27.08.2019 - 6 K 452.18
• OVG Berlin-Brandenburg, 23.05.2023 - 5 B 29.19

Wird zitiert von ... (7)Neu Zitiert selbst (16)

• VG Berlin, 15.11.2017 - 6 K 594.17

  Zweckentfremdung: Ersatzwohnraum darf berlinweit angeboten werden

  Auszug aus VG Berlin, 27.08.2019 - 6 K 452.18

  Auf das Urteil der Kammer vom 15. November 2017 (- VG 6 K 594.17 -, juris Rn. 33-39, nicht rechtskräftig) wird Bezug genommen.

  Hierbei verkennt der Beklagte, dass auch teurer Ersatzwohnraum zu berücksichtigen ist, solange er nicht die Luxusgrenze überschreitet (vgl. VG Berlin…, Beschluss vom 15. Oktober 2015 - VG 1 L 317.15 -, juris Rn. 22; Urteil der Kammer vom 15. November 2017 - VG 6 K 594.17 -, juris Rn. 52).

  Hierunter fällt nur Ersatzwohnraum, für den auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt unter Berücksichtigung unterschiedlicher Wohnansprüche praktisch keine Nachfrage mehr besteht (vgl. Urteil der Kammer vom 15. November 2017 - VG 6 K 594.17 -, juris Rn. 41 m.w.N.).

  Dies kann der Beklagte im Fall der Klägerin hinreichend durch Nebenbestimmungen der Genehmigung sicherstellen (vgl. Urteil der Kammer vom 15. November 2017 - VG 6 K 594.17 -, juris Rn. 50 f.).

  Auf das Urteil der Kammer vom 15. November 2017 - VG 6 K 594.17 -, juris Rn. 47 ff. wird Bezug genommen.

• BVerwG, 17.10.1997 - 8 C 18.96

  Zweckentfremdungsgenehmigung - Abbruch von Wohnraum - Schaffung von Ersatzraum - …

  Auszug aus VG Berlin, 27.08.2019 - 6 K 452.18

  Hierfür genügt es, wenn anstelle veralteten Wohnraums neuer, "nicht ausgesprochen luxuriöser Wohnraum" geschaffen wird (vgl. BVerfG…, Beschluss vom 2. Dezember 1980 - 1 BvR 436.78 -, juris Rn. 11; BVerwG…, Urteil vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 23.80 -, juris Rn. 18; BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 1997 - BVerwG 8 C 18.96 -, juris Rn. 10 f. m.w.N.).

  Der Schutzzweck rechtfertigt es nicht, dem Eigentümer zu verwehren, veralteten Wohnraum durch neuen zu ersetzen, der den aufgrund des Abbruchs bewirkten Wohnraumverlust - unmittelbar oder mittelbar - wieder ausgleicht (vgl. BVerfG…, Beschluss vom 2. Dezember 1980 - 1 BvR 436.78 -, juris Rn. 29 ff., 34; BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 1997 - BVerwG 8 C 18.96 -, juris Rn. 9 m.w.N.).

  Von dieser Einschränkung der Eigentümerbefugnisse ist jedoch der Regelungszweck des Zweckentfremdungsverbots zu unterscheiden (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 1997 - BVerwG 8 C 18.96 -, juris Rn. 12 ff.).

  Bezogen auf den spezifischen Regelungszweck des Zweckentfremdungsverbots ist es weder geeignet noch erforderlich, Ersatzwohnraum bei einer Vermietung nur bezüglich angemessener Miethöhen anzuerkennen bzw. im Wege einer Auflage die Mietforderung für den Ersatzwohnraum auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu beschränken (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 1997 - BVerwG 8 C 18.96 -, juris Rn. 16; OVG Berlin, Urteil vom 13. Dezember 1990 - OVG 5 B 53.89 -, Das Grundeigentum 1991, 199 [201 f.]; Hessischer VGH…, Beschluss vom 19. Januar 2000 - 4 TZ 2293/99 -, juris Rn. 14).

• BVerwG, 25.06.1996 - 8 B 129.96

  Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision - Beschwerdegründe der …

  Auszug aus VG Berlin, 27.08.2019 - 6 K 452.18

  Zur alten Rechtslage hat das Bundesverwaltungsgericht insoweit ausgeführt, dass "ein Verbot wirtschaftlich und wohnungswirtschaftlich vernünftiger Erneuerung des veralteten Wohnungsbestandes nicht nur einen übermäßigen Eingriff in die Eigentümerbefugnisse darstellte, sondern zudem auf längere Sicht auch zu einem völligen Zusammenbruch der dem Marktbedarf entsprechenden neuzeitlichen Wohnraumversorgung führen würde." (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. Juni 1996 - BVerwG 8 B 129.96 -, juris Rn. 2).

  Für die Wohnraumversorgung unerheblich ist, dass die Klägerin Mietwohnungen durch Eigentumswohnungen ersetzen will, da sowohl Miet- als auch Eigentumswohnungen zu Wohnzwecken genutzt werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. Juni 1996 - BVerwG 8 B 129.96 -, juris Rn. 2 und Ziffer 19.4 der AV-ZwVb).

 
• VG Berlin, 15.10.2015 - 1 L 317.15

  Abriss von Wohnraum nicht immer verbotene Zweckentfremdung

  Auszug aus VG Berlin, 27.08.2019 - 6 K 452.18

  Hierbei verkennt der Beklagte, dass auch teurer Ersatzwohnraum zu berücksichtigen ist, solange er nicht die Luxusgrenze überschreitet (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 15. Oktober 2015 - VG 1 L 317.15 -, juris Rn. 22;… Urteil der Kammer vom 15. November 2017 - VG 6 K 594.17 -, juris Rn. 52).

  Die von der Klägerin geplanten Wohnungen sind (abgesehen von dem Staffelgeschoss) hauptsächlich 1-2 Zimmerwohnungen mit Wohnflächen ohne Terrasse von in der Regel 41-54 m², sodass jedenfalls der absolute Kaufpreis nicht im Luxussegment liegen dürfte (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 15. Oktober 2015 - VG 1 L 317.15 -, juris Rn. 23).

• OVG Berlin-Brandenburg, 06.04.2017 - 5 B 14.16

  Vorlagebeschluss; Ausstellung eines Negativattestes nach dem Berliner Gesetz über …

  Auszug aus VG Berlin, 27.08.2019 - 6 K 452.18

  Auch hier geht es um eine Bedarfsdeckung nach Maßgabe normaler, durchschnittlicher Standards, um die Funktionsfähigkeit des Marktes zur Wohnraumversorgung wieder herzustellen bzw. zu fördern (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 - OVG 5 B 14.16 -, juris Rn. 71 f.).

  Dies gilt auch für das ZwVbG (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 - OVG 5 B 14.16 -, juris Rn. 71).

• BVerfG, 18.07.2019 - 1 BvL 1/18

  Anträge gegen die Mietpreisbremse erfolglos

  Auszug aus VG Berlin, 27.08.2019 - 6 K 452.18

  Diese "Mietpreisbremse" verfolgt indes den gesetzgeberischen Zweck, durch die Begrenzung der Miethöhe bei Wiedervermietung der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken (vgl. BVerfG, Beschluss vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18 -, juris Rn. 60).

  Das Bundesverfassungsgericht hat zuletzt den Zielkonflikt betont, dass sich der Wohnungsmangel auf angespannten Mietmärkten dauerhaft nur durch Schaffen zusätzlichen Wohnraums bekämpfen lässt, eine Miethöhenregulierung jedoch zu einer Verringerung der Neubautätigkeit führen kann (vgl. BVerfG, Beschluss vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18 -, juris Rn. 106).

• VGH Hessen, 24.01.2000 - 4 TG 4070/99

  Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum - Ersatzwohnraumangebot

  Auszug aus VG Berlin, 27.08.2019 - 6 K 452.18

  Zudem darf der Beklagte, um den zeitlichen Zusammenhang zwischen Abriss und Neubau sicherzustellen, für die Bereitstellung des Ersatzwohnraums nach Abriss eine angemessene Zeit vorgeben und Ausgleichszahlungen verfügen, deren Fälligkeit zunächst ausgesetzt wird (vgl. Hessischer VGH, Beschluss vom 24. Januar 2000 - 4 TG 4070/99 -, juris Rn. 29 f.).
• VGH Hessen, 19.01.2000 - 4 TZ 2293/99

  Zweckentfremdungsgenehmigung

  Auszug aus VG Berlin, 27.08.2019 - 6 K 452.18

  Bezogen auf den spezifischen Regelungszweck des Zweckentfremdungsverbots ist es weder geeignet noch erforderlich, Ersatzwohnraum bei einer Vermietung nur bezüglich angemessener Miethöhen anzuerkennen bzw. im Wege einer Auflage die Mietforderung für den Ersatzwohnraum auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu beschränken (vgl. BVerwG…, Urteil vom 17. Oktober 1997 - BVerwG 8 C 18.96 -, juris Rn. 16; OVG Berlin, Urteil vom 13. Dezember 1990 - OVG 5 B 53.89 -, Das Grundeigentum 1991, 199 [201 f.]; Hessischer VGH, Beschluss vom 19. Januar 2000 - 4 TZ 2293/99 -, juris Rn. 14).
• BVerfG, 04.02.1975 - 2 BvL 5/74

  Zweckentfremdung von Wohnraum

  Auszug aus VG Berlin, 27.08.2019 - 6 K 452.18

  Dem Gesetzeszweck entsprechend darf das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum "nicht dazu dienstbar gemacht werden, Ziele städtebaulicher Art (Erhaltung von geschlossenen Wohnvierteln, Denkmalschutz, Sanierungsvorhaben und dergleichen) zu verfolgen, oder allgemein unerwünschte oder schädliche Entwicklungen auf den Grundstücks-, Wohnungs- und Baumärkten zu verhindern oder einzudämmen, wenn und solange die ausreichende Versorgung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen gesichert ist" (vgl. BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 -, juris Rn. 44).
• VG Berlin, 31.01.1996 - 10 A 280.95

  Auszug aus VG Berlin, 27.08.2019 - 6 K 452.18

  Nur bezüglich Luxuswohnraums konnten sich nach alter Rechtslage im Einzelfall Zweifel ergeben, ob der Wohnraum noch vermietbar ist und der Wohnraumversorgung dient (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 31. Januar 1996 - VG 10 A 280.95 -, Das Grundeigentum 1996, 483).
• BVerwG, 22.04.1994 - 8 C 29.92

  Mietrecht - Kündigung - Beiladung - Zweckentfremdung - Klagebefugnis - …
• OVG Berlin-Brandenburg, 28.06.2011 - 10 N 47.09

  Zulassungsantrag; Notwendigkeit der Zuziehung eines Bevollmächtigten im …
• OVG Berlin, 13.12.1990 - 5 B 53.89

  Zweckentfremdung; Mietpreisbindung; Unzulässigkeit; Ermessensfehler; …
• BVerfG, 02.12.1980 - 1 BvR 436/78

  Anstandszahlung - Verhältnismäßigkeit - Zweckentfremdung - Wohnraumschaffung
• BVerwG, 12.03.1982 - 8 C 23.80

  Auflage - Ermessensentscheidung - Anfechtung - Wohnraum - Zweckentfremdung
• BVerwG, 28.07.1989 - 7 C 39.87

  Verpflichtungsklage - Genehmigung eines Linienverkehrs - Sach- und Rechtslage - …

• VG Berlin, 09.12.2021 - 6 K 3.20

  Nebenbestimmungen zu einer zweckentfremdungsrechtlichen Abrissgenehmigung

  § 3 Abs. 4 ZwVbVO ist auch auf die von dem Kläger geplante Eigennutzung des Ersatzwohnraums anwendbar (vgl. Urteil der Kammer vom 27. August 2019 - VG 6 K 452.18 -, juris Rn. 42, noch nicht rechtskräftig).

  Sie konkretisieren den grundrechtlichen Rechtfertigungszusammenhang, dass das Zweckentfremdungsverbot die Eigentümerbefugnisse nur zum Zwecke der Wohnraumversorgung der Bevölkerung verhältnismäßig einschränken darf (vgl. Urteil der Kammer vom 27. August 2019, a.a.O., Rn. 26-28, m.w.N.).

  § 3 Abs. 1 Satz 2 und 3 ZwVbG schließen danach nur Ersatzwohnraum aus, der nicht der Wohnraumversorgung dient, weil für ihn auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt unter Berücksichtigung unterschiedlicher Wohnansprüche praktisch keine Nachfrage mehr besteht (…vgl. Urteile der Kammer vom 15. November 2017 - VG 6 K 594.17 -, juris Rn. 33-39, noch nicht rechtskräftig, und vom 27. August 2019, a.a.O., Rn. 29 f.).

  Vielmehr geht es um die Eingriffsrechtfertigung und das mit dem Zweckentfremdungsverbot verfolgte Ziel eines funktionierenden Wohnungsmarkts, bei dem sich angemessene Miethöhen durch Angebot und Nachfrage zu unterschiedlichen Wohnbedürfnissen auf dem Wohnungsmarkt einstellen (vgl. Urteil der Kammer vom 27. August 2019, a.a.O., Rn. 31).

  Damit wollte der Gesetzgeber ausdrücklich klarstellen, dass - entgegen der Rechtsprechung der Kammer im Urteil vom 27. August 2019 (a.a.O.) - im Regelfall eine Mietpreisgrenze für den Ersatzwohnraum zu fordern sei (…vgl. Abgh.-Drs. 18/3728 vom 12. Mai 2021, S. 15).

  Dies gilt auch für das ZwVbG (vgl. OVG Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 6. April 2017 - OVG 5 B 14.16 -, juris Rn. 71; Urteil der Kammer vom 27. August 2019, a.a.O., Rn. 36).

  Nach diesen Maßstäben verletzten die Sätze 2 und 3 des § 3 Abs. 1 ZwVbG den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz, falls ein Ersatzwohnraumangebot, das den bisherigen Eignungskriterien genügt und insbesondere kein Luxuswohnraum ist, gleichwohl wegen der Miethöhe nicht anzuerkennen wäre (vgl. Urteil der Kammer vom 27. August 2019, a.a.O., Rn. 37).

  Die Reichweite des Zweckentfremdungsverbots und die Genehmigungsmöglichkeit aufgrund eines Ersatzwohnangebots entsprechen sich (vgl. Urteil der Kammer vom 27. August 2019, a.a.O., Rn. 39).

• VG Berlin, 09.12.2021 - 6 K 4.20

  Nebenbestimmungen zu einer zweckentfremdungsrechtlichen Abrissgenehmigung

  § 3 Abs. 4 ZwVbVO ist auch auf die von dem Kläger geplante Eigennutzung des Ersatzwohnraums anwendbar (vgl. Urteil der Kammer vom 27. August 2019 - VG 6 K 452.18 -, juris Rn. 42, noch nicht rechtskräftig).

  Sie konkretisieren den grundrechtlichen Rechtfertigungszusammenhang, dass das Zweckentfremdungsverbot die Eigentümerbefugnisse nur zum Zwecke der Wohnraumversorgung der Bevölkerung verhältnismäßig einschränken darf (vgl. Urteil der Kammer vom 27. August 2019, a.a.O., Rn. 26-28, m.w.N.).

  § 3 Abs. 1 Satz 2 und 3 ZwVbG schließen danach nur Ersatzwohnraum aus, der nicht der Wohnraumversorgung dient, weil für ihn auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt unter Berücksichtigung unterschiedlicher Wohnansprüche praktisch keine Nachfrage mehr besteht (…vgl. Urteile der Kammer vom 15. November 2017 - VG 6 K 594.17 -, juris Rn. 33-39, noch nicht rechtskräftig, und vom 27. August 2019, a.a.O., Rn. 29 f.).

  Vielmehr geht es um die Eingriffsrechtfertigung und das mit dem Zweckentfremdungsverbot verfolgte Ziel eines funktionierenden Wohnungsmarkts, bei dem sich angemessene Miethöhen durch Angebot und Nachfrage zu unterschiedlichen Wohnbedürfnissen auf dem Wohnungsmarkt einstellen (vgl. Urteil der Kammer vom 27. August 2019, a.a.O., Rn. 31).

  Damit wollte der Gesetzgeber ausdrücklich klarstellen, dass - entgegen der Rechtsprechung der Kammer im Urteil vom 27. August 2019 (a.a.O.) - im Regelfall eine Mietpreisgrenze für den Ersatzwohnraum zu fordern sei (…vgl. Abgh.-Drs. 18/3728 vom 12. Mai 2021, S. 15).

  Dies gilt auch für das ZwVbG (vgl. OVG Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 6. April 2017 - OVG 5 B 14.16 -, juris Rn. 71; Urteil der Kammer vom 27. August 2019, a.a.O., Rn. 36).

  Nach diesen Maßstäben verletzten die Sätze 2 und 3 des § 3 Abs. 1 ZwVbG den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz, falls ein Ersatzwohnraumangebot, das den bisherigen Eignungskriterien genügt und insbesondere kein Luxuswohnraum ist, gleichwohl wegen der Miethöhe nicht anzuerkennen wäre (vgl. Urteil der Kammer vom 27. August 2019, a.a.O., Rn. 37).

  Die Reichweite des Zweckentfremdungsverbots und die Genehmigungsmöglichkeit aufgrund eines Ersatzwohnangebots entsprechen sich (vgl. Urteil der Kammer vom 27. August 2019, a.a.O., Rn. 39).

• VG Berlin, 11.11.2020 - 6 K 373.19

  Erteilung zweckentfremdungsrechtlicher Genehmigungen zur kurzfristigen Vermietung

  a) Die Genehmigungsvoraussetzungen gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 Variante 2 und die Sätze 2 und 3 ZwVbG sind verfassungskonform dahin auszulegen, dass Ersatzwohnraum als angemessener Ausgleich für die Zweckentfremdung von Wohnraum anzusehen ist, wenn der Ersatzwohnraum die höchstrichterlich aufgestellten Eignungskriterien erfüllt (…vgl. Urteile der Kammer vom 15. November 2017 - VG 6 K 594.17 -, juris Rn. 33 ff., und vom 27. August 2019 - VG 6 K 452.18 -, juris Rn. 29).

  Mangels Vorliegen der Anspruchsvoraussetzungen kommt es weder darauf an, ob wegen der schwierigen Wohnlage ein besonderes öffentliches Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraumes überwiegt - woran entgegen der Ansicht des Beklagten erhebliche Zweifel bestehen - noch ob der Beklagte die Genehmigung mit einer Auflage zur Sicherstellung der Mietobergrenze in Höhe von 7, 92 Euro gemäß § 3 Abs. 4 der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung verbinden dürfte, was nach Ansicht der Kammer nicht der Fall ist (vgl. VG Berlin, Urteil vom 27. August 2019, a.a.O., Rn. 41).

 
• VG Berlin, 30.09.2021 - 6 L 236.21

  Einstweiliger Rechtschutz gegen Nebenbestimmungen einer …

  Die Bestimmung einer Mietobergrenze von derzeit 7, 92 Euro ist der Antragstellerin jedoch nicht zumutbar, da dies eine wirtschaftliche Nutzung des anstelle des Bestandsgebäudes geplanten Neubaus unmöglich macht (vgl. bereits Urteil der Kammer vom 27. August 2019 - VG 6 K 452.18 -, juris Rn. 44).
• VG Berlin, 14.11.2022 - 6 L 189.22
  Soweit die Antragstellerin unter Verweis auf zu alter Rechtslage ergangene Entscheidungen der Kammer (so etwa die Bezugnahme auf das Urteil vom 27. August 2019 - VG 6 K 452.18 - juris) davon ausgeht, die Genehmigungsvoraussetzungen nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Var. 1 und Abs. 2 Satz 1 und 2 ZwVbG seien weiterhin verfassungskonform einschränkend dahin auszulegen, dass sie einen Anspruch auf Erteilung einer Abrissgenehmigung habe, ohne zugleich Anforderungen an die Miethöhe im Ersatzwohnraum erfüllen zu müssen, dringt sie hiermit nicht durch.
• VG Berlin, 29.08.2022 - 6 L 114.22
  Soweit die Antragsteller/innen unter Verweis auf zu alter Rechtslage ergangene Entscheidungen der Kammer (vgl. Urteile vom 27. August 2019 - VG 6 K 452.18 - sowie vom 9. Dezember 2021 - VG 6 K 3.20 und VG 6 K 4.20, jeweils bei juris) davon ausgehen, die Genehmigungsvoraussetzungen nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Var. 1 und Abs. 2 Satz 1 und 2 ZwVbG seien weiterhin verfassungskonform einschränkend dahin auszulegen, dass sie einen Anspruch auf Erteilung einer Abrissgenehmigung haben, ohne zugleich Anforderungen an die Miethöhe im Ersatzwohnraum erfüllen zu müssen, dringen sie hiermit nicht durch.
• VG Berlin, 27.03.2023 - 8 K 70.19
  Eine Mietobergrenze im Zusammenhang mit Modernisierungsarbeiten sei unter Berücksichtigung des Urteils des Verwaltungsgerichts Berlin vom 27. August 2019 (VG 6 K 452.18) unzulässig.