Rechtsprechung
LG Berlin, 09.12.2011 - 63 S 220/11 |
Volltextveröffentlichungen (8)
- Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)
Berichtigung eines Urteils wegen offenbarer Unrichtigkeit
- Wolters Kluwer
Anspruch eines Vermieters gegen den Mieter auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB aufgrund eines Erhöhungsverlangens
- grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)
Mieterhöhung mit dem Berliner Mietspiegel; keine Widerlegung der Vermutungswirkung des Mietspiegels durch Sachverständigengutachten; Dielenfußboden kein "hochwertiger Bodenbelag"
- Berliner Mieterverein (Volltext/Auszüge/Kurzinformation)
Berliner Mietspiegel
- mietrechtsiegen.de
Mieterhöhungsverlangen - Einholung Sachverständigengutachtens bei Vorliegen eines Mietspiegels
- rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
BGB § 558 ff.
Anspruch eines Vermieters gegen den Mieter auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB aufgrund eines Erhöhungsverlangens - ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)
Dielenboden: Kein "hochwertiger Bodenbelag"!
- juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)
Kurzfassungen/Presse (6)
- Daryai & Kuo - Rechtsanwälte (Kurzinformation)
Ein Dielenfußboden ist kein hochwertiger Bodenbelag
- anwaltonline.com (Kurzinformation)
Mieterhöhung - Dielenboden gilt nicht als Parkett!
- koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)
Dielenboden ist nicht gleichwertig mit Parkett
Besprechungen u.ä.
- ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)
Qualifizierter Mietspiegel: Wie kann dessen Vermutungswirkung widerlegt werden? (IMR 2012, 225)
Verfahrensgang
- AG Berlin-Mitte, 22.03.2011 - 2 C 252/10
- LG Berlin, 09.12.2011 - 63 S 220/11
- BGH, 21.11.2012 - VIII ZR 46/12
- LG Berlin, 17.07.2015 - 63 S 220/11
Wird zitiert von ... (8) Neu Zitiert selbst (10)
- BGH, 20.04.2005 - VIII ZR 110/04
Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Auszug aus LG Berlin, 09.12.2011 - 63 S 220/11
Zu Recht geht die Klägerin davon aus, dass es ihr einerseits unbenommen ist, gem. § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB das Erhöhungsverlangen - wie geschehen - mit Vergleichswohnungen zu begründen; gleichwohl ist andererseits das Gericht im Streitfalle befugt, einen qualifizierten Mietspiegel als Beweismittel wegen seiner Vermutungswirkung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen und eine etwa vorhandene Orientierungshilfe als Schätzgrundlage zu verwenden(BGH, Urt. v. 20.04.2005 - VIII ZR 110/04, GE 2005, 663).Die Verwendung eines qualifizierten Mietspiegels nebst Schätzung der Spanneneinordnung durch das Gericht gemäß § 287 ZPO garantiert im Interesse beider Parteien eine rasche Entscheidung und vermeidet die Entstehung von Gutachterkosten, die im Falle eines Teilunterliegens den Erhöhungsbetrag leicht erheblich schmälern oder sogar aufzehren können (vgl. BGH, Urteil vom 20.4.2005 - VIII ZR 110/04, GE 2005, 663).
- BayObLG, 27.10.1992 - REMiet 3/92
Zustimmung zu einer Mietzinserhöhung nach § 2 MHG
Auszug aus LG Berlin, 09.12.2011 - 63 S 220/11
Des Weiteren lag zum maßgeblichen Zeitpunkt - nämlich beim Zugang des Erhöhungsverlangens (vgl. BayObLG v. 27.10.1992 - RE-Miet 3/92, GE 1992, 1265; LG Berlin v. 18.01.2011 - 63 S 241/10, GE 2011, 411) - das wohnwertmindernde Merkmal der nicht abschließbaren Hauseingangstür vor. - BGH, 16.06.2010 - VIII ZR 99/09
Zur Verwendung von Mietspiegeln bei Mieterhöhungen
Auszug aus LG Berlin, 09.12.2011 - 63 S 220/11
Diese Vermutungswirkung kann von dem Prozessgegner nur durch den Beweis des Gegenteils widerlegt werden, vgl. § 292 Satz 1 ZPO (BGH, Urt. v. 16.06.2010 - VIII ZR 99/09, GE 2010, 1049).
- BGH, 04.05.2011 - VIII ZR 227/10
Wohnraummiete: Revisionsrechtliche Nachprüfung der Auslegung eines Mietspiegels; …
Auszug aus LG Berlin, 09.12.2011 - 63 S 220/11
Soweit der BGH in seiner Entscheidung vom 04.05.2011 ( VIII ZR 227/10, NZM 2011, 511 )nunmehr davon ausgeht, dass ebenso wie bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch bei einem Mietspiegel im Sinne von § 558a Abs. 2 Nr. 1 , §§ 558c, 558d BGB ein Bedürfnis nach einheitlicher Handhabung besteht, das es rechtfertige, einen Mietspiegel innerhalb seines Geltungsbereichs wie eine revisible Rechtsnorm zu behandeln und somit die Auslegung eines Mietspiegels (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 , §§ 558c, 558d BGB ) der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegt, hält die Kammer an ihrer Ansicht, nach der die Überprüfung des qualifizierten Berliner Mietspiegels im Verwaltungsrechtsweg zu erfolgen habe und nicht den Zivilgerichten im Einzelfall bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorbehalten sei, nicht mehr fest (…so noch: LG Berlin, Urt. v. 10.09.2004 - 63 S 145/04, GE 2004, 1296). - BVerfG, 23.04.1974 - 1 BvR 6/74
Vergleichsmiete I
Auszug aus LG Berlin, 09.12.2011 - 63 S 220/11
Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfordert die Ermittlung der tatsächlich und üblicherweise gezahlten Miete für vergleichbare Wohnungen (Bundesverfassungsgericht vom 23.4.1974 - 1 BvR 6/74, NJW 1974 ,1939; vgl. LG Berlin v. 04.12.2009 - 63 S 97/09, GE 2010, 61). - BVerfG, 12.03.1980 - 1 BvR 759/77
Vergleichsmiete III
Auszug aus LG Berlin, 09.12.2011 - 63 S 220/11
Sie ist nach diesen gesetzlichen Vorgaben ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). - LG Berlin, 10.09.2004 - 63 S 145/04
Auszug aus LG Berlin, 09.12.2011 - 63 S 220/11
Soweit der BGH in seiner Entscheidung vom 04.05.2011 ( VIII ZR 227/10, NZM 2011, 511 )nunmehr davon ausgeht, dass ebenso wie bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch bei einem Mietspiegel im Sinne von § 558a Abs. 2 Nr. 1 , §§ 558c, 558d BGB ein Bedürfnis nach einheitlicher Handhabung besteht, das es rechtfertige, einen Mietspiegel innerhalb seines Geltungsbereichs wie eine revisible Rechtsnorm zu behandeln und somit die Auslegung eines Mietspiegels (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 , §§ 558c, 558d BGB ) der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegt, hält die Kammer an ihrer Ansicht, nach der die Überprüfung des qualifizierten Berliner Mietspiegels im Verwaltungsrechtsweg zu erfolgen habe und nicht den Zivilgerichten im Einzelfall bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorbehalten sei, nicht mehr fest (so noch: LG Berlin, Urt. v. 10.09.2004 - 63 S 145/04, GE 2004, 1296). - LG Berlin, 27.11.2007 - 63 S 144/07
Wohnraummiete in Berlin: Wohnwertmindernde und wohnwerterhöhende Merkmale nach …
Auszug aus LG Berlin, 09.12.2011 - 63 S 220/11
Ein abgezogener, abgeschliffener und gewachster Dielenboden ist nicht mit dem Sondermerkmal gleichzusetzen, denn er ist in Bezug auf Qualität, Ästhetik und Haltbarkeit nicht mit den dort genannten Beispielen und insbesondere nicht mit einem Parkettboden vergleichbar (LG Berlin v. 27.11.2007 - 63 S 144/07, GE 2008, 124). - LG Berlin, 04.12.2009 - 63 S 97/09
Auszug aus LG Berlin, 09.12.2011 - 63 S 220/11
Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfordert die Ermittlung der tatsächlich und üblicherweise gezahlten Miete für vergleichbare Wohnungen (Bundesverfassungsgericht vom 23.4.1974 - 1 BvR 6/74, NJW 1974 ,1939; vgl. LG Berlin v. 04.12.2009 - 63 S 97/09, GE 2010, 61). - LG Berlin, 18.01.2011 - 63 S 241/10
Laminat und die Miete steigt?
Auszug aus LG Berlin, 09.12.2011 - 63 S 220/11
Des Weiteren lag zum maßgeblichen Zeitpunkt - nämlich beim Zugang des Erhöhungsverlangens (vgl. BayObLG v. 27.10.1992 - RE-Miet 3/92, GE 1992, 1265; LG Berlin v. 18.01.2011 - 63 S 241/10, GE 2011, 411) - das wohnwertmindernde Merkmal der nicht abschließbaren Hauseingangstür vor.
- LG Berlin, 29.03.2017 - 65 S 424/16
Wohnraummiete in Berlin: Verfassungsmäßigkeit der Verordnungsermächtigung zum …
Diesen Ansatz hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 21. November 2012 (VIII ZR 46/12, WuM 2013, 233 = Grundeigentum 2013, 197) auch nicht etwa in Frage gestellt, sondern sich (lediglich) mit der Annahme des Berufungsgerichts auseinandergesetzt, dass ein qualifizierter Mietspiegel schon dann vorliegen soll, wenn dieser von seinem Ersteller als solcher bezeichnet und/oder von der Gemeinde und/oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter als solcher anerkannt und veröffentlicht wurde (vgl. LG Berlin, Urt. v. 09.12.2011 - 63 S 220/11, juris). - LG Berlin, 07.12.2017 - 67 S 218/17
Mietpreisbremse verfassungswidrig? BVerfG-Vorlage
Nach dem für die Einordnung maßgeblichen Gesamteindruck sind abgezogene - und in Berliner Altbauwohnungen typische - Dielen bereits qualitativ weder mit den im Mietspiegel ausdrücklich genannten Bodenbelägen noch mit einem modernen PVC-Boden gleichzusetzen, da sie in Bezug auf die entscheidenden Kriterien der Qualität, Ästhetik und Haltbarkeit nicht mit diesen vergleichbar sind (…vgl. LG Berlin, Urt. v. 27. November 2007 - 63 S 144/07, a.a.O., juris Tz. 27; Urt. v. 9. Dezember 2011 - 63 S 220/11, GE 2012, 271, juris Tz. 30;… a.A. LG Berlin, Urt. v. 16. November 2016 - 65 S 187/16, GE 2017, 53, juris Tz. 25). - BGH, 18.11.2020 - VIII ZR 123/20
Zustimmungsprozess zur Erhöhung der Wohnraummiete: Heranziehung des Berliner …
Diesen Weg wird das Gericht bereits aus prozessökonomischen Gründen und zur Vermeidung des Anfalls hoher Kosten für ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beschreiten (vgl. etwa LG Berlin, GE 2012, 271, 272 - Vorinstanz zu VIII ZR 46/12).
- BGH, 21.11.2012 - VIII ZR 46/12
Zustimmungsprozess zum Mieterhöhungsverlangen bei Wohnraummiete: Tatrichterliche …
Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2012, 271) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt:. - BVerfG, 10.03.2020 - 1 BvQ 15/20
Eilantrag gegen Mietendeckel erfolglos
Daraus ergibt sich auch aufgrund einschlägiger Rechtsprechung wenig Interpretationsspielraum (vgl. beispielsweise LG Berlin Urteil vom 24. Februar 2006 - 67 S 335/05 -, GE 2006, 849 zu Laminat als hochwertigem Bodenbelag; Urteil vom 9. Dezember 2011 - 63 S 220/11 -, GE 2012, 271, und Urteil vom 13. Juli 2012 - 65 S 116/12 -, GE 2012, 1169, jeweils zu Dielenboden als im Unterschied zu Parkett nicht hochwertigem Bodenbelag; Urteil vom 12. März 2013 - 63 S 261/12 -, GE 2013, 947 zu Fliesen als gegebenenfalls hochwertigem Bodenbelag). - LG Berlin, 31.08.2016 - 65 S 197/16
Zustimmungsklage zur Wohnraummieterhöhung: Heranziehung des Berliner Mietspiegel …
Diesen Ansatz hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 21. November 2012 (VIII ZR 46/12, WuM 2013, 233 = Grundeigentum 2013, 197) auch nicht etwa aufgegeben oder in Frage gestellt, sondern sich (lediglich) - in Übereinstimmung mit den Gesetzesmaterialien und unter Bezugnahme auf diese - mit der Annahme des Berufungsgerichts auseinandergesetzt, dass ein qualifizierter Mietspiegel schon dann vorliegt, wenn er von seinem Ersteller als solcher bezeichnet und/oder von der Gemeinde und/oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter als solcher anerkannt und veröffentlicht wurde (vgl. LG Berlin, Urt. v. 09.12.2011 - 63 S 220/11, juris). - AG Berlin-Charlottenburg, 17.03.2015 - 233 C 520/14
Keine Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen einklagbar, sofern die ortsübliche …
Abgeschliffene Holzdielen sind kein Bodenbelag, der gleichwertig ist mit hochwertigem Parkett, Natur-/Kunststein oder Fliesen (vgl. LG Berlin, GE 2012, 271, 273).Sie berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse sowohl der Praxis als auch der Rechtsprechung (LG Berlin, 09.12.2011, 63 S 220/11, zitiert nach juris).
- AG Berlin-Charlottenburg, 27.02.2015 - 232 C 262/14
Berliner Mietspiegel 2013: Trotz wissenschaftlicher Bedenken tauglich!
Die weiter angeführten abgeschliffenen Dielen stellen dagegen kein Sondermerkmal dar (vgl. LG Berlin GE 2012, 271, 273).
Rechtsprechung
LG Berlin, 17.07.2015 - 63 S 220/11 |
Volltextveröffentlichungen (3)
- grundeigentum-verlag.de
Qualifikation Berliner Mietspiegel 2009, Nutzung als einfacher Mietspiegel
- ibr-online
Berliner Mietspiegel 2009 hat keine Indizwirkung für die Miethöhe in Berlin-Mitte!
- juris (Volltext/Leitsatz)
Kurzfassungen/Presse (3)
- archive.is (Pressebericht, 17.07.2015)
Berliner Mietspiegel - Mietstreit-Verfahren bleiben eine unsichere Angelegenheit
- das-grundeigentum.de (Pressebericht zum Verfahren - vor Ergehen der Entscheidung, 08.10.2014)
Hängepartie geht weiter - vorläufiger Befund lautet: Berliner Mietspiegel ist kein "qualifizierter"!
- neues-deutschland.de (Pressebericht zum Verfahren - vor Ergehen der Entscheidung, 24.06.2014)
Professor kratzt am Mietspiegel
Besprechungen u.ä.
- ibr-online (Entscheidungsbesprechung)
"Qualifizierter Mietspiegel" wird substanziiert bestritten: Sachverständigengutachten! (IMR 2015, 443)
Verfahrensgang
- AG Berlin-Mitte, 22.03.2011 - 2 C 252/10
- LG Berlin, 09.12.2011 - 63 S 220/11
- BGH, 21.11.2012 - VIII ZR 46/12
- LG Berlin, 17.07.2015 - 63 S 220/11
Papierfundstellen
- NJW 2015, 3252
Wird zitiert von ... (6) Neu Zitiert selbst (3)
- BGH, 21.11.2012 - VIII ZR 46/12
Zustimmungsprozess zum Mieterhöhungsverlangen bei Wohnraummiete: Tatrichterliche …
Auszug aus LG Berlin, 17.07.2015 - 63 S 220/11
Das die Berufung der Klägerin zurückweisende Urteil der Kammer vom 9. Dezember 2011 hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 21. November 2012 (VIII ZR 46/12, GE 2013, 197) aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, weil die Kammer angesichts der substantiierten Einwände der Klägerin gegen die Grundlagen des Berliner Mietspiegels 2009 und dessen Qualifizierung diesem zu Unrecht gemäß § 558 d BGB in Verbindung mit § 292 ZPO eine Vermutungswirkung hinsichtlich der ortüblichen Miete beigemessen habe.Denn diese Umstände beweisen noch nicht, dass die Voraussetzungen des § 558 d Abs. 1 BGB auch tatsächlich erfüllt sind, insbesondere der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist (BGH, Urteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, GE 2013, 197).
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, GE 2013, 197) hat hierzu ausgeführt:.
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, GE 2013, 197) hat hierzu ausgeführt:.
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, GE 2013, 197) hat hierzu ausgeführt:.
- BGH, 16.06.2010 - VIII ZR 99/09
Zur Verwendung von Mietspiegeln bei Mieterhöhungen
Auszug aus LG Berlin, 17.07.2015 - 63 S 220/11
Ob die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen der auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch genommene Mieter gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhebt (BGH, Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, GE 2010, 1049). - BGH, 20.04.2005 - VIII ZR 110/04
Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Auszug aus LG Berlin, 17.07.2015 - 63 S 220/11
Die Notwendigkeit, bei Bestreiten des Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels hierüber Beweis zu erheben, birgt allerdings die Gefahr in sich, dass die in § 558d Abs. 3 BGB vorgesehene Vermutung ihre verfahrensvereinfachende Funktion (vgl. hierzu Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c cc) im Ergebnis weitgehend einbüßt.
- LSG Berlin-Brandenburg, 31.01.2018 - L 32 AS 1223/15
Ermittlung der angemessenen Kosten der Unterkunft und Heizung
Im Übrigen werde darauf hingewiesen, dass das Landgericht Berlin nach Beweiserhebung durch einen Sachverständigen festgestellt habe, dass der Mietspiegel 2009 nicht wissenschaftlich (Urteil vom 17. Juli 2015 - 63 S 220/11) und weder ein einfacher noch ein qualifizierter Mietspiegel sei.Dies folgt zum einen aus dem dem Urteil des Landgerichts Berlin vom 17. Juli 2015 - 63 S 220/11 (Rdnrn. 17, 34 - 37, zitiert nach juris, abgedruckt in NJW 2015, 3252 zum Berliner Mietspiegel 2009) zugrunde liegenden Gutachten.
Das Landgericht Berlin hat im Urteil vom 17. Juli 2015 - 63 S 220/11 (Rdnrn. 22, 24) zum anderen ausgeführt: "Der Berliner Mietspiegel 2009 war auch nicht als "einfacher" Mietspiegel im Sinne von § 558 c BGB zur Ermittlung der ortsüblichen Miete heranzuziehen.
Die im Verfahren beim Landgericht Berlin (Urteil vom 17. Juli 2015 - 63 S 220/11) aufgezeigten statisch-methodischen Fehler des Berliner Mietspiegels 2009 liegen beim Berliner Mietspiegel 2011 nicht im selben Umfang vor.
- LG Berlin, 11.04.2019 - 67 S 21/19
Wohnraummiete in Berlin: Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf …
Die im Einzelnen divergierenden Entscheidungen der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin (vgl. Urt. v. 17. Juli 2015 - 63 S 220/11, NJW 2015, 3552; v. 1. März 2019 - 63 S 230/16, juris ) gebieten keine Zulassung der Revision, da sie die Berliner Mietspiegel 2009 und 2015 betreffen, die jeweils auf anderen Datengrundlagen beruhen als der von der Kammer herangezogene Mietspiegel 2017. - SG Berlin, 23.05.2018 - S 205 AS 13830/15
Arbeitslosengeld II - Unterkunft und Heizung - Angemessenheitsprüfung - …
Die Kammer kann auch nicht aus dem Gutachten, welches der Entscheidung des Landgerichts Berlin zum Berliner Mietspiegel 2009 zugrunde lag (LG Berlin, 17.7.2015 - 63 S 220/11), die nach § 128 Abs. 1 SGG notwendige Überzeugung von der Existenz eines derartigen mathematisch-statistischen Grundsatzes gewinnen.
- LG Berlin, 13.06.2016 - 18 S 36/16
Mieterhöhung bei Wohnraum: Berliner Mietspiegel 2013 als geeignete gerichtliche …
Das Urteil des Landgerichts Berlin vom 17.07.2015 - 63 S 220/11 - gebietet ebenfalls nicht die Zulassung der Revision. - LG Berlin, 28.04.2016 - 18 S 295/15
Einfacher Mietspiegel ist aussagekräftiger als Sachverständigengutachten!
Das Urteil des Landgerichts Berlin vom 17. Juli 2015 - 63 S 220/11 - gebietet ebenfalls nicht die Zulassung der Revision. - LG Berlin, 14.04.2016 - 18 S 125/15
Wohnraummiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch gerichtliche …
Das Urteil des Landgerichts Berlin vom 17. Juli 2015 - 63 S 220/11 - gebietet ebenfalls nicht die Zulassung der Revision.