Volltextveröffentlichungen (5)

• openjur.de
• Entscheidungsdatenbank Berlin

  § 536 BGB, § 906 BGB
  Wohnraummietvertrag: Immissionsniveau als stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung; Mietminderung wegen erheblicher Verschlechterung des Immissionsniveaus bei Belästigungen durch benachbarte Großbaustelle

• iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

  Mietminderung wegen Baustelle - Einordnung des Berliner Immissionsniveaus als konkludente Beschaffenheitsvereinbarung; § 536 BGB

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Mietminderung wegen benachbarter Großbaustelle?

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Mietminderung wegen benachbarter Großbaustelle? (IMR 2020, 104)

Wird zitiert von ... (3)Neu Zitiert selbst (9)

• LG Berlin, 07.06.2017 - 18 S 211/16

  Minderung: Trotz der "Bolzplatzentscheidung" bei Störung durch Nachbarn möglich!

  Auszug aus LG Berlin, 21.08.2019 - 64 S 190/18

  Eine erhebliche Verschlechterung des Immissionsniveaus liegt vor, wenn eine Baustelle Störungen mit sich bringt, die zu einer ungünstigeren Einordnung der Wohnung in die immissionsbezogenen Kategorien der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel ("besonders ruhig", "durchschnittlich belastet", "besonders lärmbelastet") führen würde (entgegen "Bolzplatzentscheidung" BGH, Urteil vom 29. April 2015, VIII ZR 197/14, Grundeigentum 2015, 849 = BGHZ 205, 177ff; Fortführung LG Berlin, Urteil vom 7. Juni 2017, 18 S 211/16, Grundeigentum 2017, 1550f; ähnlich auch schon LG Berlin, Urteil vom 16. Juni 2016 - 67 S 76/16, Grundeigentum 2016, 486ff).

  Unter Bezugnahme auf das Urteil der Kammer - 18 S 211/16 - vom 7. Juni 2017 (vgl. GE 2017, 1550 f.) hat es die von den Klägern vorgetragenen Beeinträchtigungen der Wohnqualität als Mangel der Wohnung angesehen und eine Mietminderung von 15 % als begründet angesehen.

  Die Kammer nimmt auf ihre bisherigen Entscheidungen in vergleichbaren Fällen (vgl. Urteil vom 7. Juni 2017 - 18 S 211/16 -, vgl. GE 2017, 1550 f. = WuM 2018, 15 ff. und Urteil vom 17. Januar 2018 - 64 S 87/17 -, n. V., Revision anhängig zu BGH - VIII ZR 31/18 -) Bezug und folgt nunmehr der Zivilkammer 67 dahin, dass die Freiheit der Wohnung von Baulärm - mangels Existenz einer benachbarten Baustelle bei Abschluss des Mietvertrages, sonstiger beidseitiger Kenntnis eines entsprechenden Vorhabens oder ausdrücklicher abweichender Absprachen - regelmäßig stillschweigend Gegenstand der Beschaffenheitsvereinbarung wird, da "im großstädtischen Kontext Baumaßnahmen .

  Die Kammer hält aber die Ratio der "Bolzplatzentscheidung" aus den Gründen ihrer bereits zitierten Entscheidungen (vgl. LG Berlin, Urteile vom 7. Juni 2017 - 18 S 211/16 -, a. a. O. und vom 17. Januar 2018 - 64 S 87/17 -) nicht für überzeugend.

  Es wäre unter solchen Umständen jedenfalls grob unbillig, eine ergänzende Vertragsauslegung zu Gunsten des Vermieters vorzunehmen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 7. Juni 2017 - 18 S 211/16 -, a. a. O.; so im Ergebnis auch Selk, NZM 2019, 113 ff., 127).

• LG Berlin, 16.06.2016 - 67 S 76/16

  Baulärm kann zur Mietminderung berechtigen

  Auszug aus LG Berlin, 21.08.2019 - 64 S 190/18

  Eine erhebliche Verschlechterung des Immissionsniveaus liegt vor, wenn eine Baustelle Störungen mit sich bringt, die zu einer ungünstigeren Einordnung der Wohnung in die immissionsbezogenen Kategorien der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel ("besonders ruhig", "durchschnittlich belastet", "besonders lärmbelastet") führen würde (entgegen "Bolzplatzentscheidung" BGH, Urteil vom 29. April 2015, VIII ZR 197/14, Grundeigentum 2015, 849 = BGHZ 205, 177ff; Fortführung LG Berlin, Urteil vom 7. Juni 2017, 18 S 211/16, Grundeigentum 2017, 1550f; ähnlich auch schon LG Berlin, Urteil vom 16. Juni 2016 - 67 S 76/16, Grundeigentum 2016, 486ff).

  zwar nicht unüblich sind, aber selbst dort - und auch in Berlin - die ganz überwiegende Mehrzahl der Mietwohnungen von entsprechenden Maßnahmen und den damit verbundenen erheblichen zusätzlichen Immissionen nicht betroffen ist" (vgl. LG Berlin, Urteil vom 16. Juni 2016 - 67 S 76/16 -, GE 2016, 486 ff., Rn. 5 m. w. N., zitiert nach juris).

  Selbst wenn entsprechend der "Bolzplatzentscheidung" nachträgliche Veränderungen der "Umweltbedingungen" nicht unter die gesetzlichen Regelungen über die mietrechtliche Gewährleistung fielen, sondern nach Maßgabe einer ergänzenden Vertragsauslegung auszugleichen wären, entspräche es jedenfalls nicht der Billigkeit, Ausgleichsansprüche des Mieters davon abhängig zu machen, ob dem Vermieter seinerseits Ansprüche gegen den durch Baumaßnahmen störenden Nachbarn zustehen (so auch LG Berlin, Urteil vom 16. Juni 2016 - 67 S 76/16 -, GE 2016, 915 ff., Rn. 14, zitiert nach juris).

• BGH, 29.04.2015 - VIII ZR 197/14

  Zum Mietmangel wegen Lärmbelästigungen durch einen neuen Bolzplatz

  Auszug aus LG Berlin, 21.08.2019 - 64 S 190/18

  Eine erhebliche Verschlechterung des Immissionsniveaus liegt vor, wenn eine Baustelle Störungen mit sich bringt, die zu einer ungünstigeren Einordnung der Wohnung in die immissionsbezogenen Kategorien der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel ("besonders ruhig", "durchschnittlich belastet", "besonders lärmbelastet") führen würde (entgegen "Bolzplatzentscheidung" BGH, Urteil vom 29. April 2015, VIII ZR 197/14, Grundeigentum 2015, 849 = BGHZ 205, 177ff; Fortführung LG Berlin, Urteil vom 7. Juni 2017, 18 S 211/16, Grundeigentum 2017, 1550f; ähnlich auch schon LG Berlin, Urteil vom 16. Juni 2016 - 67 S 76/16, Grundeigentum 2016, 486ff).

  Nach den Vorgaben der "Bolzplatzentscheidung" (vgl. BGH - VIII ZR 197/14 -, Urteil vom 29. April 2015, BGHZ 205, 177 ff., zitiert nach juris), wonach das bei Mietvertragsabschluss erkennbare Immissionsniveau nicht Gegenstand der Beschaffenheitsvereinbarung werde und Ausgleichsansprüche des Mieters nach Maßgabe einer ergänzenden Vertragsauslegung davon abhängen sollen, ob dem Vermieter seinerseits Ansprüche nach § 906 BGB gegen den Eigentümer das Nachbargrundstücks zustehen, auf dem die Baumaßnahmen stattfinden, könnten die Kläger hingegen vorliegend keine Mietminderung einwenden.

  Das tragende Argument, der Vermieter habe regelmäßig keinen Einfluss darauf, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrages unverändert fortbestehen und wolle deswegen erkennbar keine Haftung für den Fortbestand derartiger "Umweltbedingungen" übernehmen (vgl. BGHZ 205, 177 ff., Rn. 21) geht insofern fehl, als die Mietvertragsparteien die Höhe der Miete typischerweise gleichwohl an Hand der Lage der Wohnung und der auf die Wohnung einwirkenden Umweltbedingungen aushandeln und vereinbaren werden.

 
• KG, 06.06.2016 - 12 W 19/16

  Streitwertbemessung: Klage eines Mieters auf Feststellung einer Mietminderung …

  Auszug aus LG Berlin, 21.08.2019 - 64 S 190/18

  Die Rechtsprechung des Kammergerichts, wonach der Streitwert der auf Feststellung eines Minderungsrechts gerichteten Klage gemäß § 3 ZPO oder nach § 9 Satz 2 ZPO regelmäßig mit dem Jahresbetrag der begehrten Minderung anzusetzen ist, wenn die Parteien um einen behebbaren Mangel streiten (vgl. KG - 8 W 13/16 -, Beschl. v. 30.05.2016, GE 2016, 912f.; KG - 12 W 19/16 -, Beschl. v. 06.06.2016, GE 2016, 911f.; KG - 8 W 32/18 -, Beschl. v. 05.07.2018, GE 2018, 1151; alle zitiert nach juris), trifft den vorliegenden Sachverhalt nicht.
• KG, 30.05.2016 - 8 W 13/16

  Klage des Mieters auf Feststellung der Mietminderung wegen eines Sachmangels: …

  Auszug aus LG Berlin, 21.08.2019 - 64 S 190/18

  Die Rechtsprechung des Kammergerichts, wonach der Streitwert der auf Feststellung eines Minderungsrechts gerichteten Klage gemäß § 3 ZPO oder nach § 9 Satz 2 ZPO regelmäßig mit dem Jahresbetrag der begehrten Minderung anzusetzen ist, wenn die Parteien um einen behebbaren Mangel streiten (vgl. KG - 8 W 13/16 -, Beschl. v. 30.05.2016, GE 2016, 912f.; KG - 12 W 19/16 -, Beschl. v. 06.06.2016, GE 2016, 911f.; KG - 8 W 32/18 -, Beschl. v. 05.07.2018, GE 2018, 1151; alle zitiert nach juris), trifft den vorliegenden Sachverhalt nicht.
• BGH, 04.09.2018 - VIII ZR 100/18

  Minderung der Wohnungsmiete wegen Erheblichkeit der Geruchsbelästigungen …

  Auszug aus LG Berlin, 21.08.2019 - 64 S 190/18

  Der Bundesgerichtshof hat unlängst klargestellt, dass das Rechtsinstrument der Mietminderung zwar generell als allgemein bekannt vorausgesetzt werden mag, der Vermieter im Einzelfall aber gleichwohl darlegen und erforderlichenfalls beweisen muss, dass der Mieter nicht nur die die Mietminderung rechtfertigenden Tatsachen kannte, sondern auch die im Ergebnis zutreffende Schlussfolgerung gezogen habe, nicht zur Mietzahlung verpflichtet zu sein (vgl. BGH, Beschluss vom 04. September 2018 - VIII ZR 100/18 -, WuM 2018, 712 ff., Rn. 17 f., zitiert nach juris).
• KG, 05.07.2018 - 8 W 32/18

  Streitwertbemessung: Klage auf Feststellung einer Mietminderung in erster und …

  Auszug aus LG Berlin, 21.08.2019 - 64 S 190/18

  Die Rechtsprechung des Kammergerichts, wonach der Streitwert der auf Feststellung eines Minderungsrechts gerichteten Klage gemäß § 3 ZPO oder nach § 9 Satz 2 ZPO regelmäßig mit dem Jahresbetrag der begehrten Minderung anzusetzen ist, wenn die Parteien um einen behebbaren Mangel streiten (vgl. KG - 8 W 13/16 -, Beschl. v. 30.05.2016, GE 2016, 912f.; KG - 12 W 19/16 -, Beschl. v. 06.06.2016, GE 2016, 911f.; KG - 8 W 32/18 -, Beschl. v. 05.07.2018, GE 2018, 1151; alle zitiert nach juris), trifft den vorliegenden Sachverhalt nicht.
• BGH, 19.07.2016 - X ZR 123/15

  Reisevertrag: Entbehrlichkeit der Anzeige eines Reisemangels bei Kenntnis des …

  Auszug aus LG Berlin, 21.08.2019 - 64 S 190/18

  Entsprechend ist etwa für das Reiserecht anerkannt, dass auf eine Ferienunterkunft einwirkender Baulärm sich als gravierender Reisemangel darstellen kann (vgl. BGH, Urteil vom 19. Juli 2016 - X ZR 123/15 -, Rn. 10, zitiert nach juris), und zwar selbst dann, wenn die Baumaßnahmen für den Reiseveranstalter bei Vertragsschluss nicht vorhersehbar waren und im Zeitraum der Reise auch nicht unterbunden werden konnten (…vgl. Staudinger/Staudinger (2016) BGB § 651c, Rn. 82 m. w. N., zitiert nach juris).
• BGH, 29.04.2020 - VIII ZR 31/18

  Auszug aus LG Berlin, 21.08.2019 - 64 S 190/18

  Die Kammer nimmt auf ihre bisherigen Entscheidungen in vergleichbaren Fällen (vgl. Urteil vom 7. Juni 2017 - 18 S 211/16 -, vgl. GE 2017, 1550 f. = WuM 2018, 15 ff. und Urteil vom 17. Januar 2018 - 64 S 87/17 -, n. V., Revision anhängig zu BGH - VIII ZR 31/18 -) Bezug und folgt nunmehr der Zivilkammer 67 dahin, dass die Freiheit der Wohnung von Baulärm - mangels Existenz einer benachbarten Baustelle bei Abschluss des Mietvertrages, sonstiger beidseitiger Kenntnis eines entsprechenden Vorhabens oder ausdrücklicher abweichender Absprachen - regelmäßig stillschweigend Gegenstand der Beschaffenheitsvereinbarung wird, da "im großstädtischen Kontext Baumaßnahmen .

• BGH, 29.04.2020 - VIII ZR 31/18

  Wohnraummietvertrag: Mitminderung bei nach Abschluss des Vertrags erhöhten …

  cc) Eine solche - vorliegend vom Berufungsgericht verneinte - Beschaffenheitsvereinbarung kann entgegen der von der erkennenden Kammer des Berufungsgerichts in einem späteren Urteil vom 21. August 2019 (64 S 190/18, juris Rn. 23 f.) - das bei dem Senat unter dem Aktenzeichen VIII ZR 258/19 im Revisionsverfahren anhängig ist und mit dem das Berufungsgericht eine im vorliegend angegriffenen Urteil bereits angelegte Erwägung fortentwickelt hat - vertretenen Auffassung, nicht mit der Argumentation bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baulärm werde (mangels Existenz einer benachbarten Baustelle bei Abschluss des Mietvertrags und mangels sonstiger beidseitiger Kenntnis eines entsprechenden Vorhabens oder ausdrücklicher abweichender Absprachen) regelmäßig stillschweigend Gegenstand der Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien, da "im großstädtischen Kontext Baumaßnahmen zwar nicht unüblich sind, aber selbst dort - und auch in Berlin - die ganz überwiegende Mehrzahl der Mietwohnungen von entsprechenden Maßnahmen und den damit verbundenen erheblichen zusätzlichen Immissionen nicht betroffen ist" (so auch LG Berlin [67. Zivilkammer], Urteil vom 16. Juni 2016 - 67 S 76/16, NJW-RR 2016, 1162 f.).
• KG, 17.09.2020 - 8 U 1006/20

  Geschäftsraummiete: Mietminderung wegen Lärm von benachbarter Baustelle trotz …

  Dass die meisten Mietobjekte nicht von erheblichen zusätzlichen Immissionen betroffen sein mögen, reicht entgegen den Urteilen des LG Berlin vom 16.06.2016 - 67 S 76/16 - (…juris Rn. 10) und vom 21.08.2019 - 64 S 190/18 - (…juris Rn. 23) nicht aus, um eine Freiheit von Baulärm als stillschweigend vereinbart anzusehen.

  Dass die nach wissenschaftlichen Grundsätzen aufgestellten Mietspiegel an die Lärmbelastung anknüpfen, rechtfertigt die Annahme, dass die Höhe der vereinbarten Miete regelmäßig davon abhängt, welches Immissionsniveau die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages zugrunde legen (ebenso LG Berlin, Urteil vom 21.08.2019 - 64 S 190/18 - juris Rn. 24; s. a. LG Berlin…, Urteil vom 07.06.2017 - 18 S 211/16 - juris Rn. 11) Dies gilt auch für Gewerberäume, wenn die Immissionen - wie hier - für die vertraglich vorgesehene Nutzung relevant sind.

  [13] Im Übrigen hält es der erkennende Senat für bedenklich, dass der VIII. Zivilsenat (und ihm folgend das LG München im Urteil vom 14.01.2016 - 31 S 20961/14 - und das LG Berlin im Urteil vom 14.06.2017 - 65 S 90/17) im Rahmen der ergänzenden Vertragsauslegung einen Mangel der Mietsache aufgrund nachträglich erhöhter Geräuschimmissionen durch einen Dritten grundsätzlich verneint, wenn der Vermieter sie gemäß § 906 BGB ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss (anderer Auffassung als der VIII Zivilsenat: BayObLG, Beschluss vom 04.02.1987 - RE-Miet 2/86; OLG Dresden, Urteil vom 14.10.2008 - 5 U 1030/08; OLG Schleswig, Urteil vom 30.03.2011 - 5 U 122/10; OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 05.07.2017 - 2 U 152/16; OLG München, Urteil vom 15.03.2018 - 32 U 872/17; LG Berlin, Urteil vom 16.06.2016 - 67 S 76/16; LG Berlin, Urteil vom 07.06.2017 - 18 S 211/16; LG Berlin, Beschluss vom 15.01.2019 - 67 S 309/19; LG Berlin, Urteil vom 21.08.2019 - 64 S 190/18;… Günter in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 2. Auflage, § 536 BGB Rn. 224;… Häublein in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage, § 536 Rn. 21;… Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage, § 536 Rn. 136b;… Kraemer/Ehlert/Schindler in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage, Rn. III 3203; Emmerich JuS 2015, 1040, 1041;… Emmerich in: Staudinger, BGB, Bearb. 2018, § 536 Rn. 52; Föllmer WuM 2015, 478, 485; Ghassemi-Tabar NJW 2015, 2849; Lehmann-Richter IMR 2015, 310;… Selk, NZM 2015, 855, 857 f. Selk, Mietmängel und Mängelrechte, 2018, § 536 Rn. 202; Börstinghaus NZM 2016, 417, 421; Flatow WuM 2016, 459; Gsell NZM 2016, 702, 708; Bieber GE 2018, 1431, 1432).

  Eine Machtlosigkeit des Vermieters gegenüber solchen Störungen schließt aber nicht aus, dass die Mietvertragsparteien die Höhe der Miete anhand der auf die Mieträume einwirkenden Umweltbedingungen aushandeln und vereinbaren (LG Berlin, Urteil vom 21.08.2019 - 64 S 190/18 - zitiert nach juris Rn. 27).

• LG Berlin, 09.01.2020 - 67 S 230/19

  Mietminderung wegen Bauimmissionen vom Nachbargrundstück

  Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Emittenten Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (nach § 906 BGB) zustehen (…vgl. ebenso BGH, Urt. v. 23. April 2008 - XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497, juris Tz. 22; BayObLG, Beschl. v. 4. Februar 1987 - RE-Miet 2/86, NJW 1987, 1050, juris Tz. 25 ff;… OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 5. Juli 2017 - 2 U 152/16, ZMR 2017, 882, juris Tz. 39;… OLG München, Urt. v. 15. März 2018 - 32 U 872/17, BeckRS 2018, 30329, beckonline Tz. 48; LG Berlin, Urt. v. 21. August 2019 - 64 S 190/18, GE 2019, 1309, beckonline Tz. 18 ff.;… Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 536 Rz. 136c).

  Diese tatsächlichen Feststellungen sind in den Fällen, in denen die Klage des Mieters die Feststellung der Minderung wegen einer dynamischen Beeinträchtigung zum Gegenstand hat - anders als bei einem statischen Mangel -, nur für die Zeit bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung mit der für die Begründetheit der Feststellungsklage erforderlichen Gewissheit zu treffen (vgl. LG Berlin, Urt. v. 21. August 2019 - 64 S 190/18, GE 2019, 1309, beckonline Tz. 18 ff.).