Rechtsprechung
| KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20 |
Volltextveröffentlichungen (6)
- openjur.de
- Entscheidungsdatenbank Berlin
Art 240 § 2 Abs 1 BGBEG, Art 240 § 2 Abs 4 BGBEG, § 133 BGB, § 157 BGB, § 313 BGB
Kündigung eines Gewerberaummietvertrags: Formmangel der Kündigungserklärung; Zahlungsverzug eines Hotelbetreibers während der Covid-19-Pandemie - rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
- rechtsportal.de
Rechtsstellung des Mieters einer Hotelimmobilie bei Einnahmeausfällen aufgrund der Covid-19-Pandemie
- ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)
Corona-bedingte Schließung: Muss Mieter seine finanziellen Reserven einsetzen?
- juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)
Kurzfassungen/Presse
- etl-rechtsanwaelte.de (Kurzinformation)
Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses wegen pandemiebedingten Zahlungsverzugs?
Besprechungen u.ä.
- ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)
Corona-bedingte Schließung: Muss Mieter seine finanziellen Reserven einsetzen? (IMR 2021, 363)
Verfahrensgang
- LG Berlin, 14.08.2020 - 13 O 335/19
- KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20
- KG, 04.11.2021 - 8 U 1106/20
Papierfundstellen
- NJW 2021, 1471
- NZM 2021, 403
Wird zitiert von ... (2) Neu Zitiert selbst (26)
- BGH, 24.06.1987 - VIII ZR 225/86
Schriftform einer Option zur Verlängerung des Mietvertrages
Auszug aus KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20
Optionsregelung sieht, und annimmt, dass dieser Schriftformmangel (zur Formbedürftigkeit der Optionsregelung s. BGHZ 220, 235 Rn 21; BGH NJW-RR 1987, 1227) zur Kündbarkeit (bereits) des Ursprungsvertrags führt.Da dieses einseitige Gestaltungsrecht sich auf die Gesamtlaufzeit auswirkt, bedarf seine Vereinbarung der Schriftform des § 550 BGB (…s. BGH a.a.O., Rn 21, 23; BGH NJW-RR 1987, 1227 - juris Rn 16, 17).
Es wird daher davon auszugehen sein, dass es sich bei der Bestimmung des Inhabers des Optionsrechts "gerade um das Element (handelt), welches der Disposition" der Parteien unterliegt, und das daher in der Urkunde bestimmbar ausgewiesen sein muss (nicht anders als für die Dauer des Optionszeitraums in BGH NJW-RR 1987, 1227 - juris Rn 14 f.: mit dieser Begründung wurde dort abgelehnt, die nicht geregelte Dauer durch die Vermutung zu ersetzen, dass im Zweifel die gleiche Dauer wie die Ursprungslaufzeit gemeint sei).
Dies wurde in BGH NJW-RR 1987, 1227 - juris Rn 18 (allerdings für den Fall der fehlenden Beurkundung eines Optionszeitraums) erwogen, aber dahinstehen gelassen.
- BGH, 21.11.2018 - XII ZR 78/17
Ausüben einer Option zur Verlängerung eines Mietvertrags während der für das …
Auszug aus KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20
Optionsregelung sieht, und annimmt, dass dieser Schriftformmangel (zur Formbedürftigkeit der Optionsregelung s. BGHZ 220, 235 Rn 21; BGH NJW-RR 1987, 1227) zur Kündbarkeit (bereits) des Ursprungsvertrags führt.Bei der Verlängerungsoption handelt es sich um das "der begünstigten Partei" eingeräumte Recht, einen befristeten Mietvertrag vor Ablauf der Mietzeit durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung um einen bestimmten Zeitraum zu verlängern (s. BGHZ 220, 345 = NJW 2019, 990 Rn 12).
Das Optionsrecht wird in der Praxis zwar meist dem Mieter eingeräumt (…s. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 542 Rn 184: "idR";… Bub/Treier/Landwehr, Handb. Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Rn II 2452;… Guhling/Günter/Alberts, Gewerberaummiete, 2. Aufl.., § 542 Rn 68), kann jedoch auch dem Vermieter oder beiden Parteien eingeräumt werden (s. BGHZ 220, 345 Rn 12: "der begünstigten Partei";… Bub/Treier/Drettmann, a.a.O., Rn II 429).
- BGH, 29.09.1999 - XII ZR 313/98
Wahrung der Schriftform eines langfristigen Grundstückspachtvertrages
Auszug aus KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20
Dass der Mietvertrag eine Anlage benennt, die nicht existiert, begründet nicht per se einen Formmangel (s. etwa BGH NJW 2000, 354 - juris Rn 49 ff betr. Nichtexistenz des benannten Inventarverzeichnisses).Eine Anlage, die lediglich Klarstellungs- oder Beweiszwecken dient, ist für die Schriftform ohne Bedeutung, weil sie keinen eigenen rechtsgeschäftlichen Erklärungswert verkörpert (BGH NJW 2000, 354 - juris Rn 72; NZM 2009, 198 - juris Rn 13).
Ein Protokoll wäre nur notwendiger Vertragsbestandteil, wenn es zur Individualisierung der Mieträume erforderlich wäre, nicht aber, wenn es nur als Orientierungshilfe der Verdeutlichung des Mietgegenstands dienen (vgl. BGH NJW 2007, 1817 Rn 10 f.) oder nur Beweiszwecken dienen würde, weil es dann keinen eigenen rechtsgeschäftlichen Erklärungswert verkörpert (s. BGH NJW 2000, 354 - juris Rn 72; NZM 2009, 198 - juris Rn 13).
- BGH, 08.04.2020 - XII ZR 120/18
Gewerberaummietvertrag: Auslegung der Betriebskostenumlage
Auszug aus KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20
Auch dort ist dem Begriff Betriebskosten zu entnehmen, dass die (im Wohnraummietrecht) gesetzlich definierten Kostenarten umgelegt werden sollen, (sogar) ohne dass diese Auslegung die Bezugnahme auf die entsprechenden Normen voraussetzt (s. BGH, Urt. v. 08.04.2020 - XII ZR 120/18, NJW-RR 2020, 656 Rn 20-25).Anders als bei gesetzlichen Definitionen (vgl. BGH NJW-RR 2020, 656 Rn 20 für "Betriebskosten" oder NJW 2004, 2230 - juris Rn 14 f. für "Wohnfläche") kann es daher wohl keine Auslegungsregel geben, aus der abzuleiten ist, was - sofern nicht etwas anderes ausdrücklich vereinbart wurde - im Zweifel gemeint ist.
- BGH, 17.12.2008 - XII ZR 57/07
Umfang der Schriftform eines für längere Zeit als ein Jahr geschlossenen …
Auszug aus KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20
Eine Anlage, die lediglich Klarstellungs- oder Beweiszwecken dient, ist für die Schriftform ohne Bedeutung, weil sie keinen eigenen rechtsgeschäftlichen Erklärungswert verkörpert (BGH NJW 2000, 354 - juris Rn 72; NZM 2009, 198 - juris Rn 13).Ein Protokoll wäre nur notwendiger Vertragsbestandteil, wenn es zur Individualisierung der Mieträume erforderlich wäre, nicht aber, wenn es nur als Orientierungshilfe der Verdeutlichung des Mietgegenstands dienen (vgl. BGH NJW 2007, 1817 Rn 10 f.) oder nur Beweiszwecken dienen würde, weil es dann keinen eigenen rechtsgeschäftlichen Erklärungswert verkörpert (s. BGH NJW 2000, 354 - juris Rn 72; NZM 2009, 198 - juris Rn 13).
- BGH, 11.02.2010 - VII ZR 218/08
Vereinbarung eines Honorars für die örtliche Bauüberwachung bei …
Auszug aus KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20
Die Formwahrung setzt voraus, dass "die Richtung des rechtsgeschäftlichen Willens" aus der Urkunde erkennbar wird (BGH NJW-RR 2010, 821 Rn 12;… Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 133 Rn 19) bzw. der Hauptinhalt der Abrede "in hinlänglich klaren Umrissen" (BGHZ 63, 359 - juris Rn 24). - BGH, 27.03.1968 - VIII ZR 71/66
Formmangel beim Mietverlängerungsvertrag
Auszug aus KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20
Etwas anderes, nämlich eine Kündbarkeit erst zum Ablauf eines Jahres nach Ende der Festlaufzeit (vorliegend: zum 31.10.2021) würde gemäß § 550 S. 2 BGB gelten, wenn man auch insoweit die Rechtsprechung des BGH zur Kündbarkeit wegen formunwirksamer (nachträglicher) Verlängerungsabreden ("reiner Verlängerungsvertrag", s. BGHZ 50, 39 - juris Rn 16 f.; NJW 1994, 1649 - juris Rn 23) anwendet. - LG Mönchengladbach, 02.11.2020 - 12 O 154/20
Geschäftsraummiete: Mietminderung auf die Hälfte wegen Corona - Gesichtspunkt der …
Auszug aus KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20
Die Beklagte kann dem Anspruch auf Mietzahlung einen solchen auf Anpassung der Miete an die grundlegend veränderten Verhältnisse infolge der Pandemie nach § 313 BGB einredeweise entgegen halten, wobei nicht ausgeschlossen erscheint, dass wegen des Verbots touristischer Beherbergung und daraus folgenden Wegfalls der wesentlichen Umsätze eine Mietreduzierung in Höhe von 50 % der vereinbarten Miete angemessen ist (…vgl. OLG Dresden, Urt. v. 24.02.21, 5 U 1782/20 - juris Rn 37, 44; LG Mönchengladbach, Urt. v. 02.11.2020 - 12 O 154/20), womit ein Zahlungsrückstand i.S. von § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit a BGB nicht bestünde. - BGH, 14.07.2004 - VIII ZR 339/03
Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter
Auszug aus KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20
Die häufige Vereinbarung des Optionsrechts für den Mieter ist somit nicht Folge einer Verkehrssitte im Sinne einer "gleichmäßigen und einheitlichen Übung" in bestimmten Verkehrskreisen, aus der sich (ggf. sogar wenn nichts dazu ausdrücklich vereinbart wäre) ergäbe, was nach ihrer üblichen Überzeugung gem. §§ 133, 157 BGB Vertragsinhalt ist (s. BGH NJW 2010, 1135 Rn 11 betr. - verneinte - Verkehrssitte einer "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung"; BGH NJW 2004, 2961 - juris Rn 16: Abwälzung der Schönheitsreparaturen NJW 2001, 2464 - juris Rn 11: keine Verkehrssitte, dass der "Netto"-Preis ausgewiesen sei). - BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 44/03
Abweichung der anrechenbaren von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche
Auszug aus KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20
Anders als bei gesetzlichen Definitionen (vgl. BGH NJW-RR 2020, 656 Rn 20 für "Betriebskosten" oder NJW 2004, 2230 - juris Rn 14 f. für "Wohnfläche") kann es daher wohl keine Auslegungsregel geben, aus der abzuleiten ist, was - sofern nicht etwas anderes ausdrücklich vereinbart wurde - im Zweifel gemeint ist. - BGH, 14.07.1982 - VIII ZR 196/81
Erlöschen des Optionsrechts zur Mietverlängerung
- OLG Dresden, 24.02.2021 - 5 U 1782/20
Coronapandemie und Gewerberaummiete: Reduzierung der Miete um 50% wegen Störung …
- BGH, 30.09.2009 - VIII ZR 238/08
Kein Anspruch des Mieters gegen den ehemaligen Vermieter auf Ausstellung einer …
- BGH, 20.12.1974 - V ZR 132/73
Nichtbeurkundete Erklärung als Auslegungsmittel
- BGH, 22.02.1994 - LwZR 4/93
Unterzeichnung der Verlängerungsvereinbarung zu einem Landpachtvertrag durch den …
- BGH, 11.05.2001 - V ZR 492/99
Vereinbarung der Tragung der Umsatzsteuer
- BGH, 19.09.2007 - XII ZR 121/05
Unterzeichnung eines Mietvertrages durch den Vertreter einer GmbH
- BGH, 12.10.2016 - XII ZR 9/15
Erwerb eines gewerblich vermieteten Grundstücks: Eintritt des Erwerbers in das …
- BGH, 22.04.2015 - XII ZR 55/14
Gewerberaummietmietvertrag: Einhaltung des Schriftformerfordernisses bei …
- BGH, 04.04.2007 - VIII ZR 223/06
Anforderungen an die Form eines Verzichts auf die Kündigung eines …
- BGH, 07.07.1999 - XII ZR 15/97
Formgültigkeit der Verlängerung eines auf zehn Jahre abgeschlossenen …
- BGH, 06.04.2005 - XII ZR 132/03
Formularmäßige Vereinbarung einer salvatorischen Erhaltungsklausel bei …
- BGH, 10.02.2016 - VIII ZR 137/15
Wohnraummietvertrag: Wirksamkeit einer formularmäßigen Vereinbarung über die …
- BGH, 14.09.2015 - I ZB 61/15
Erhebung der Rechtsbeschwerde gegen die Vollstreckbarerklärung eines …
- OLG Nürnberg, 19.10.2020 - 13 U 3078/20
Kündigungsausschluss während der Corona-Pandemie im Gewerberaummietrecht setzt …
- BGH, 07.03.2007 - XII ZR 40/05
Anforderungen an die Form eines Vorvertrages über ein langfristiges …
- KG, 22.08.2022 - 8 U 1156/20
Corona-Pandemie: Anpassung der Gewerberaummiete aufgrund Umsatzrückgangs infolge …
(2) Entgegen der Ansicht der Beklagten ist es für einen Anspruch aus § 313 BGB auch nicht unabdingbar, dass eine konkrete Existenzbedrohung für den Mieter anhand seiner betriebswirtschaftlichen Daten positiv festgestellt wird, sondern es sind die "unter Umständen existenziell bedeutsame Folgen" im Sinne der BGH-Rechtsprechung zu vermuten, wenn eine angeordnete Schließung oder eine Betriebseinschränkung, die - wie hier - einer Schließung nahe kommt, einen Monat oder länger andauert (s. Senat, Beschluss vom 11.03.2021 - 8 U 1106/20 - juris Rn. 100;… Artz/Streyl in: Schmidt, COVID-19, Rechtsfragen zur Corona-Krise, 1. Auflage 2020, Rn. 79). - LG Berlin, 23.11.2021 - 38 O 124/21
Coronabedingter Anpassungsanspruch als Einwendung für Vollstreckungsabwehrklage
Nach der jüngsten Rechtsprechung des Kammergerichts Berlin (vgl. Beschluss vom 11. März 2021 - 8 U 1106/20 -, Rn. 38, juris) kann der Mieter dem Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung einen solchen auf Anpassung der Miete an die grundlegend veränderten Verhältnisse infolge der Pandemie nach § 313 BGB einredeweise entgegenhalten.
Rechtsprechung
| KG, 04.11.2021 - 8 U 1106/20 |
Volltextveröffentlichungen (6)
- openjur.de
- Entscheidungsdatenbank Berlin
§ 313 BGB, § 536 BGB, § 543 Abs 2 Nr 3 BGB, § 550 BGB, Art 240 § 2 Abs 1 BGBEG
Geschäftsraummiete: Wirksamkeit der Kündigung wegen Schriftformmangels und Zahlungsverzug des Mieters; Mietminderung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage im Rahmen der Corona-Pandemie; Bezugsgröße für die Ermittlung des für die Kündigung relevanten Mietrückstandes - mietrechtsiegen.de
Mietminderung: Wegfall Geschäftsgrundlage - Corona-Pandemie
- rechtsportal.de
- rechtsportal.de
Anspruch auf Miete für Gewerberaum Wahrung der Schriftform für einen Mietvertrag Fehlen einer Betriebskostenaufstellung Beurkundung einer Optionsabrede Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs Zusammenhang von Pandemie und Nichtleistung von Mieten
- juris (Volltext/Leitsatz)
Kurzfassungen/Presse
- anwaltonline.com(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Kurzinformation)
Mietreduzierung wegen des Corona-Lockdowns?
Verfahrensgang
- LG Berlin, 14.08.2020 - 13 O 335/19
- KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20
- KG, 04.11.2021 - 8 U 1106/20
Corona: Rechtsprechungsübersichten 
Wird zitiert von ... (2) Neu Zitiert selbst (56)
- KG, 01.04.2021 - 8 U 1099/20
Geschäftsraummiete: Reduzierung des Mietzinsanspruchs bei staatlich angeordneter …
Auszug aus KG, 04.11.2021 - 8 U 1106/20
Zur Geschäftsgrundlage der Parteien als Vermieter und Mieterin von Geschäftsräumen zur Nutzung als Hotel gehörte danach die Vorstellung, dass es nicht zu einer Pandemie mit weitgehender Stilllegung des öffentlichen Lebens infolge pandemiebedingter Nutzungsuntersagungen und -beeinträchtigungen kommen würde, so dass das Auftreten der Pandemie mit den entsprechenden weitreichenden staatlichen Eingriffen in das wirtschaftliche und soziale Leben eine schwerwiegende Änderung der für die Vertragslaufzeit vorgestellten Umstände bedeutet und damit das reale Element der Störung der Geschäftsgrundlage verwirklicht (…vgl. OLG Dresden, aaO, Rn 37 mwN; ferner - auch zum Folgenden - Senat, Urt. v. 01.04.2021 -8 U 1099/20, juris Rn 103 ff).Der aufgrund der Pandemie staatlich angeordnete Shutdown stellt einen derart tiefgreifenden, unvorhersehbaren, außerhalb der Verantwortungssphäre beider Vertragsparteien liegenden und potentiell existenzgefährdenden Eingriff in die im Vertrag vorausgesetzte Nutzungsmöglichkeit dar, dass - unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls - die Nachteile solidarisch von beiden Vertragsparteien zu tragen sind und die Miete bei vollständiger Betriebsuntersagung zur Hälfte zu reduzieren ist (…so OLG Dresden, aaO, Rn 44; Senat, Urt. v. 01.04.2021 -8 U 1099/20, juris Rn 110; LG München I…, Urteil vom 05.10.2020 - 34 O 6013/20 juris Rn. 37;… LG Mönchengladbach a.a.O. Rn. 45;… Artz/Streyl a.a.O. Rn. 80 ff., 93).
cc) Der Anspruch auf Mietanpassung wegen einer untragbaren Unzumutbarkeit für den Mieter setzt jedoch voraus, dass die Unzumutbarkeit auch unter Berücksichtigung von ersparten Aufwendungen und anderweitigen Einnahmen, insbesondere staatlichen Hilfen, besteht (s. dazu Senat, Urt. vom 01.04.2021, a.a.O., Rn 113;… OLG Frankfurt, Urt. v. 17.09.2021 -2 U 147/20, juris Rn 78 …und Urt. v. 19.03.2021 -2 U 143/20, juris Rn 58; OLG Köln, Beschl. v. 31.05.2021 -22 U 205/20, juris Rn 28, 35 betr.
Dass staatliche Hilfen grundsätzlich zu berücksichtigen sind, hat sowohl die von der Beklagten mehrfach in Bezug genommene Bundestags-Drucksache 19/25322 als auch das Urteil des Senats vom 01.04.2021 - 8 U 1099/20 - (juris Rn. 133) ausgesprochen.
- BGH, 24.06.1987 - VIII ZR 225/86
Schriftform einer Option zur Verlängerung des Mietvertrages
Auszug aus KG, 04.11.2021 - 8 U 1106/20
Da dieses einseitige Gestaltungsrecht sich auf die Gesamtlaufzeit auswirkt, bedarf seine Vereinbarung der Schriftform des § 550 BGB (…s. BGH a.a.O., Rn 21, 23; BGH NJW-RR 1987, 1227 -juris Rn 16, 17).Dies dürfte davon abhängen, ob man eine Verkehrssitte im Sinne einer gleichmäßigen und einheitlichen Übung in bestimmten Verkehrskreisen annimmt, aus der sich ergibt, was nach der üblichen Überzeugung gemäß §§ 133, 157 BGB Vertragsinhalt ist (s. BGH NJW 2010, 1135 Rn 11; NJW 2004, 2961 -juris Rn 16; NJW 2001, 2464 -juris Rn 11), oder ob man in der Angabe des Optionsberechtigten (nicht anders als etwa in der Angabe des Optionszeitraums, s. BGH NJW-RR 1987, 1227 -juris Rn 14 f.) gerade das Element sieht, das der Disposition der Parteien unterliegt, und das daher in der Urkunde selber bestimmbar ausgewiesen sein muss.
Fraglich, für den vorliegenden Rechtsstreit aber ohnehin nicht erheblich, ist weiter die Folge eines die Optionsregelung betreffenden Formmangels, nämlich ob bereits der Ursprungsmietvertrag in der Frist des § 580 a Abs. 2 BGB kündbar ist, oder etwa eine Kündigung wegen Anwendung von § 550 S. 2 BGB erst zum Ablauf eines Jahres nach Beginn des Optionszeitraums möglich ist (vgl. BGH NJW-RR 1987, 1227 -juris Rn 18), womit die Kündigung vorliegend erst zum 31.10.2021 wirksam wäre.
- BGH, 29.09.1999 - XII ZR 313/98
Wahrung der Schriftform eines langfristigen Grundstückspachtvertrages
Auszug aus KG, 04.11.2021 - 8 U 1106/20
Dass der Mietvertrag eine Anlage benennt, die nicht existiert, begründet nicht per se einen Formmangel (s. etwa BGH NJW 2000, 354 -juris Rn 49 ff betr. Nichtexistenz des benannten Inventarverzeichnisses).Eine Anlage, die lediglich Karstellungs- oder Beweiszwecken dient, ist für die Schriftform ohne Bedeutung, weil sie keinen eigenen rechtsgeschäftlichen Erklärungswert verkörpert (BGH NJW 2000, 354 -juris Rn 72; NZM 2009, 198 -juris Rn 13).
Ein Protokoll wäre nur notwendiger Vertragsbestandteil, wenn es zur Individualisierung der Mieträume erforderlich wäre, nicht aber, wenn es nur als Orientierungshilfe der Verdeutlichung des Mietgegenstands dient (vgl. BGH NJW 2007, 1817 Rn 10 f.) oder nur Beweiszwecken dient, weil es dann keinen eigenen rechtsgeschäftlichen Erklärungswert verkörpert (s. BGH NJW 2000, 354 -juris Rn 72; NZM 2009, 198 -juris Rn 13).
- LG Frankfurt/Main, 02.10.2020 - 15 O 23/20
Gewerberaummiete bei Corona-bedingter Ladenschließung
Auszug aus KG, 04.11.2021 - 8 U 1106/20
Das Gewährleistungsrecht ist in Fällen der pandemiebedingten Geschäftsschließung nicht einschlägig (vgl. OLG Karlsruhe…, Urteil vom 24.02.2021 - 7 U 109/20, juris Rn. 15 ff.; LG Zweibrücken…, Urteil vom 11.09.2020 - HK O 17/20, juris Rn. 40 ff.; LG Frankfurt a. M., Urteil vom 02.10.2020 - 2-15 O 23/20, Grundeigentum 2020, 1495, Rn. 23 ff.; LG München II…, Urteil vom 06.10.2020 - 13 O 2044/20, BeckRS 34263 Rn. 19 f.; LG Mönchengladbach…, Urteil vom 02.11.2020 - 12 O 154/20, juris Rn. 18 ff.; LG Wiesbaden…, Urteil vom 05.11.2020 - 9 O 852/20, MDR 2021, 28, Rn. 13 ff.; LG Stuttgart…, Urteil vom 19.11.2020 - 11 O 215/20, BeckRS 2020, 32275 Rn. 15 ff.;… Artz/Streyl in: Schmidt, COVID-19, Rechtsfragen zur Corona-Krise, 1. Auflage 2020 Rn. 72; grds. Leo/Götz NZM 2020, 402, 403; grds. Lützenkirchen MietRB 2020, 111, 112; Martens in: Beck OGK, Stand 01.01.2021, BGB, § 313, Rn 242; Zehelein NZM 2020, 401; a.A. für Minderung: LG München I…, Urteil vom 22.09.2020 - 3 O 4495/20, juris Rn. 17 ff.; LG Kempten…, Urteil vom 07.12.2020 - 23 O 753/20, BeckRS 2020, 37736 Rn. 21 ff.; Bieber GE 2020, 657, 658;… tendenziell Geib in: BeckOGK/Geib, Stand: 01.01.2021, Art. 240 EGBGB § 2 Rn. 16).b) Ist die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters in der beschriebenen Weise begrenzt, so verstößt der Mietvertrag weder im Sinne von § 134 Abs. 1 BGB gegen ein Verbotsgesetz noch liegt Unmöglichkeit im Sinne von § 275 Abs. 1 BGB vor (…ebenso OLG Karlsruhe aaO,. R. 18 f.), welche die Mietzahlungspflicht gemäß § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB entfallen ließe (vgl. LG Frankfurt a.M., Urteil vom 02.10.2020 - 2-15 O 23/20, aaO, Rn 27 f.).
- LG Mönchengladbach, 02.11.2020 - 12 O 154/20
Geschäftsraummiete: Mietminderung auf die Hälfte wegen Corona - Gesichtspunkt der …
Auszug aus KG, 04.11.2021 - 8 U 1106/20
Das Gewährleistungsrecht ist in Fällen der pandemiebedingten Geschäftsschließung nicht einschlägig (vgl. OLG Karlsruhe…, Urteil vom 24.02.2021 - 7 U 109/20, juris Rn. 15 ff.; LG Zweibrücken…, Urteil vom 11.09.2020 - HK O 17/20, juris Rn. 40 ff.;… LG Frankfurt a. M., Urteil vom 02.10.2020 - 2-15 O 23/20, Grundeigentum 2020, 1495, Rn. 23 ff.; LG München II…, Urteil vom 06.10.2020 - 13 O 2044/20, BeckRS 34263 Rn. 19 f.; LG Mönchengladbach, Urteil vom 02.11.2020 - 12 O 154/20, juris Rn. 18 ff.; LG Wiesbaden…, Urteil vom 05.11.2020 - 9 O 852/20, MDR 2021, 28, Rn. 13 ff.; LG Stuttgart…, Urteil vom 19.11.2020 - 11 O 215/20, BeckRS 2020, 32275 Rn. 15 ff.;… Artz/Streyl in: Schmidt, COVID-19, Rechtsfragen zur Corona-Krise, 1. Auflage 2020 Rn. 72; grds. Leo/Götz NZM 2020, 402, 403; grds. Lützenkirchen MietRB 2020, 111, 112; Martens in: Beck OGK, Stand 01.01.2021, BGB, § 313, Rn 242; Zehelein NZM 2020, 401; a.A. für Minderung: LG München I…, Urteil vom 22.09.2020 - 3 O 4495/20, juris Rn. 17 ff.; LG Kempten…, Urteil vom 07.12.2020 - 23 O 753/20, BeckRS 2020, 37736 Rn. 21 ff.; Bieber GE 2020, 657, 658;… tendenziell Geib in: BeckOGK/Geib, Stand: 01.01.2021, Art. 240 EGBGB § 2 Rn. 16).Das mit der Störung der großen Geschäftsgrundlage verbundene Risiko kann regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden (…vgl. OLG Dresden, aaO, Rn 40; LG Mönchengladbach, Urteil vom 02.11.2020 - 12 O 154/20, Rn 41).
- OLG Karlsruhe, 24.02.2021 - 7 U 109/20
Coronapandemie und Gewerberaummiete: Reduzierung der Miete wegen Störung der …
Auszug aus KG, 04.11.2021 - 8 U 1106/20
Das Gewährleistungsrecht ist in Fällen der pandemiebedingten Geschäftsschließung nicht einschlägig (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2021 - 7 U 109/20, juris Rn. 15 ff.; LG Zweibrücken…, Urteil vom 11.09.2020 - HK O 17/20, juris Rn. 40 ff.;… LG Frankfurt a. M., Urteil vom 02.10.2020 - 2-15 O 23/20, Grundeigentum 2020, 1495, Rn. 23 ff.; LG München II…, Urteil vom 06.10.2020 - 13 O 2044/20, BeckRS 34263 Rn. 19 f.; LG Mönchengladbach…, Urteil vom 02.11.2020 - 12 O 154/20, juris Rn. 18 ff.; LG Wiesbaden…, Urteil vom 05.11.2020 - 9 O 852/20, MDR 2021, 28, Rn. 13 ff.; LG Stuttgart…, Urteil vom 19.11.2020 - 11 O 215/20, BeckRS 2020, 32275 Rn. 15 ff.;… Artz/Streyl in: Schmidt, COVID-19, Rechtsfragen zur Corona-Krise, 1. Auflage 2020 Rn. 72; grds. Leo/Götz NZM 2020, 402, 403; grds. Lützenkirchen MietRB 2020, 111, 112; Martens in: Beck OGK, Stand 01.01.2021, BGB, § 313, Rn 242; Zehelein NZM 2020, 401; a.A. für Minderung: LG München I…, Urteil vom 22.09.2020 - 3 O 4495/20, juris Rn. 17 ff.; LG Kempten…, Urteil vom 07.12.2020 - 23 O 753/20, BeckRS 2020, 37736 Rn. 21 ff.; Bieber GE 2020, 657, 658;… tendenziell Geib in: BeckOGK/Geib, Stand: 01.01.2021, Art. 240 EGBGB § 2 Rn. 16).fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs mangels Vortrags des Mieters zu staatlichen Hilfen; OLG Karlsruhe, Urt. v. 24.02.2021 -7 U 109/20, juris Rn 27; BeckOK BGB/Zehelein, Stand 1.2.2021, § 535 Rn 520a; s.a. BT-DrS 19/25322, S. 21).
- BGH, 24.03.2010 - VIII ZR 160/09
Preisgebundener Wohnraum: Anspruch des Vermieters auf Vertragsanpassung bei …
Auszug aus KG, 04.11.2021 - 8 U 1106/20
c) Ein Anspruch aus § 313 BGB auf Vertragsanpassung hinsichtlich der Miethöhe wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage kann dem Mietzahlungsanspruch einredeweise entgegengehalten werden (BGH, NJW 2010, 1663 Rn. 16) und ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil in Art. 240 EGBGB § 2 nur ein Kündigungsmoratorium geregelt wurde (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 - 5 U 1782/29, Rn 27 mwN; OLG München, Beschluss vom 17.02.2021 - 32 U 6358/29, Rn 16ff.).bb) Die Geschäftsgrundlage wird gebildet durch die nicht zum eigentlichen Vertragsinhalt erhobenen, beim Vertragsschluss aber zutage getretenen, dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen des eigenen Vertragsteils oder durch die gemeinsamen Vorstellungen beider Teile vom Vorhandensein oder künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille auf diesen Vorstellungen aufbaut (vgl. BGH, Urteil vom 11.12.2019 - VIII ZR 234/18, NZM 2020, 322; BGH, Urteil vom 24.03.2010 - VIII ZR 160/09, NJW 2010, 1663, Rn 17).
- BGH, 21.11.2018 - XII ZR 78/17
Ausüben einer Option zur Verlängerung eines Mietvertrags während der für das …
Auszug aus KG, 04.11.2021 - 8 U 1106/20
b) Bei der Verlängerungsoption handelt es sich um das "der begünstigten Partei" eingeräumte Recht, einen befristeten Mietvertrag vor Ablauf der Mietzeit durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung um einen bestimmten Zeitraum zu verlängern (s. BGHZ 220, 345 = NJW 2019, 990 Rn 12).Das Optionsrecht wird in der Praxis zwar meist dem Mieter eingeräumt (…s. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 542 Rn 184: "idR";… Bub/Treier/Landwehr, Handb. Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Rn II 2452;… Guhling/Günter/Alberts, a.a.O., § 542 Rn 68), kann jedoch auch dem Vermieter oder beiden Parteien eingeräumt werden (s. BGHZ 220, 345 Rn 12: "der begünstigten Partei";… Bub/Treier/Drettmann, a.a.O., Rn II 429).
- BGH, 04.02.2015 - VIII ZR 175/14
Zur Kündigung bei unverschuldeter Geldnot des Mieters
Auszug aus KG, 04.11.2021 - 8 U 1106/20
1) Die neue Kündigung stellt einen neuen Streitgegenstand dar (s. BGH NZM 2020, 1111 Rn 29; BGHZ 204, 134 = NJW 2015, 1296 Rn 14), der zu berücksichtigen ist, da er innerhalb der Anschlussberufungsfrist (§ 524 Abs. 2 S. 2 ZPO) eingeführt wurde (s. BGH NJW 2019, 2308 Rn 34; NJW 2008, 1953 Rn 13).Auf ihre finanzielle Leistungsfähigkeit kommt es dabei nicht an (vgl. BGH NJW 2015, 1296 Rn. 18 m. w. N.).
- BGH, 13.07.2011 - XII ZR 189/09
Zum Schadensersatzanspruch des Pächters einer Gaststätte wegen Umsatzeinbußen …
Auszug aus KG, 04.11.2021 - 8 U 1106/20
Das Verwendungsrisiko trägt dagegen grundsätzlich der Mieter (BGH, Urteil vom 13.07.2011 - XII ZR 189/09, NJW 2011, 3151 Rn 8 f. mwN).Dagegen spricht zunächst, dass das Verwendungsrisiko grundsätzlich beim Mieter liegt (vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2011 - XII ZR 189/09, aaO, Rn 8f.).
- BGH, 17.12.2008 - XII ZR 57/07
Umfang der Schriftform eines für längere Zeit als ein Jahr geschlossenen …
- BGH, 27.09.2017 - VIII ZR 193/16
Wohnraummiete: Ausschluss der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch …
- BGH, 04.11.2020 - XII ZR 104/19
Vertrag über die Aufstellung eines Geldautomaten in einem Restaurant: Anwendung …
- BGH, 04.04.2007 - VIII ZR 223/06
Anforderungen an die Form eines Verzichts auf die Kündigung eines …
- BGH, 30.06.1999 - XII ZR 55/97
Anforderungen der Schriftform des § 566 BGB an die Urkundeneinheit zwischen …
- BGH, 19.09.2007 - XII ZR 121/05
Unterzeichnung eines Mietvertrages durch den Vertreter einer GmbH
- BGH, 10.04.2019 - VIII ZR 12/18
Außerordentliche Wohnraumkündigung nach Wegfall eines …
- LG München I, 22.09.2020 - 3 O 4495/20
Mietzahlung für Gewerbeimmobilie trotz Beschränkungen infolge der Corona-Pandemie
- BGH, 13.12.1995 - XII ZR 185/93
Außerordentliche Kündigung eines Vertrages unter Berufung auf Treu und Glauben
- BGH, 02.11.2005 - XII ZR 212/03
Formularmäßige Vereinbarung des Beginns eines Mietverhältnisses mit Übergabe der …
- OLG Frankfurt, 19.03.2021 - 2 U 143/20
Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die Mietzahlungspflicht
- BGH, 23.11.1989 - VII ZR 60/89
Kündigung einer von einer Schulklasse gebuchten Reise wegen des Reaktorunfalls in …
- LG Heidelberg, 30.07.2020 - 5 O 66/20
Gewerberaummiete: Wegfall der Mietzahlungspflicht wegen Geschäftsschließung zur …
- BGH, 11.06.2014 - VIII ZR 349/13
Schadensersatzpflicht des Vermieters bei pflichtwidrig verweigerter Erlaubnis zur …
- OLG Frankfurt, 17.09.2021 - 2 U 147/20
Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die Pachtzahlungspflicht
- OLG Köln, 31.05.2021 - 22 U 205/20
Coronapandemie und Betriebsschließungen: Kein Mietmangel, Grundsätze des Wegfalls …
- OLG Jena, 30.09.2013 - 5 U 890/11
Neuer Mietvertrag nach Einzug: Zeitpunkt des Vertragsbeginns?
- BGH, 19.12.2012 - VIII ZR 152/12
Verkehrslärm und Mietminderung
- BGH, 30.09.2009 - VIII ZR 238/08
Kein Anspruch des Mieters gegen den ehemaligen Vermieter auf Ausstellung einer …
- LG Stuttgart, 19.11.2020 - 11 O 215/20
Mietzahlung trotz corona-bedingter Schließung?
- BGH, 06.04.2005 - XII ZR 132/03
Formularmäßige Vereinbarung einer salvatorischen Erhaltungsklausel bei …
- BGH, 16.02.2000 - XII ZR 279/97
Rechtsposition des Mieters eines Ladenlokals nach unbefriedigender …
- BGH, 24.09.1986 - VIII ZR 255/85
Zurückweisung verspäteten Vorbringens in der Berufungsinstanz; Teilweise …
- BGH, 14.07.2004 - VIII ZR 339/03
Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter
- BGH, 23.10.2019 - XII ZR 125/18
Bestand des Mietvertrag einer Gemeinde über ein Objekt zur Unterbringung ihr …
- BGH, 11.02.1958 - VIII ZR 12/57
Rechtsmittel
- LG Wiesbaden, 05.11.2020 - 9 O 852/20
Mietzahlung trotz corona-bedingter Schließung?
- LG München II, 06.10.2020 - 13 O 2044/20
Trotz Corona: Volle Miete geschuldet
- LG München I, 05.10.2020 - 34 O 6013/20
Geschäftsraummiete: Störung der Geschäftsgrundlage wegen Corona - Gerichtliche …
- BFH, 09.07.2020 - VII S 23/20
Pfändung der Corona-Soforthilfe ist unzulässig
- BGH, 11.05.2001 - V ZR 492/99
Vereinbarung der Tragung der Umsatzsteuer
- BGH, 12.10.2016 - XII ZR 9/15
Erwerb eines gewerblich vermieteten Grundstücks: Eintritt des Erwerbers in das …
- BGH, 10.02.2016 - VIII ZR 137/15
Wohnraummietvertrag: Wirksamkeit einer formularmäßigen Vereinbarung über die …
- LG Zweibrücken, 11.09.2020 - HKO 17/20
Auswirkungen der Covid-19-Pandemie auf gewerbliche Mietverhältnisse
- BGH, 11.12.2019 - VIII ZR 234/18
Wirksamkeit einer Mieterhöhungsvereinbarung trotz unrichtiger Angabe der …
- BGH, 08.04.2020 - XII ZR 120/18
Gewerberaummietvertrag: Auslegung der Betriebskostenumlage
- LG Kempten, 07.12.2020 - 23 O 753/20
Minderung und Anpassung des Mietzinses bei staatlich angeordneter …
- BGH, 22.04.2015 - XII ZR 55/14
Gewerberaummietmietvertrag: Einhaltung des Schriftformerfordernisses bei …
- BGH, 07.03.2007 - XII ZR 40/05
Anforderungen an die Form eines Vorvertrages über ein langfristiges …
- BGH, 10.03.2021 - VII ZB 24/20
Corona-Soforthilfe (Bundesprogramm "Corona-Soforthilfen für Kleinstunternehmen …
- BGH, 07.12.2007 - V ZR 210/06
Frist für eine den Streitgegenstand verändernde Anschlussberufung mit dem Ziel …
- BGH, 07.07.1999 - XII ZR 15/97
Formgültigkeit der Verlängerung eines auf zehn Jahre abgeschlossenen …
- BGH, 17.06.2015 - XII ZR 98/13
Büroraummietvertrag: Einhaltung des Schriftformerfordernisses bei mündlicher bzw. …
- BGH, 26.02.2020 - XII ZR 51/19
Benachteiligung des Mieters eines Gewerberaummietvertrages durch vereinbarte …
- KG, 04.11.2021 - 8 U 85/21
Geschäftsraummiete: Einwand der Mietzinsreduzierung wegen Wegfalls der …
- BGH, 07.05.2008 - XII ZR 69/06
Einhaltung der Schriftform bei Personenmehrheit auf Seite des Vermieters oder …
- KG, 25.04.2022 - 8 U 158/21
Stundung der Gewerberaummiete während der coronabedingten Betriebsschließung im …
Gleiches gilt im Falle einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. b BGB (vgl. OLG Dresden, Beschluss vom 24.09.2018 - 5 U 1055/18 -, juris Tz. 21) und auch dann, wenn der Mieter dem Mietanspruch des Vermieters einredeweise einen Anspruch auf Anpassung der Miete nach § 313 BGB entgegen halten kann (Senat, Urteil vom 4.11.2021 - 8 U 1106/20 - juris Tz. 90).bb) Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt aber grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht (BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 - juris Tz. 41ff; vgl. a. Senat, Beschluss vom 11.03.2021 - 8 U 1106/20 -, juris Tz. 38).
- LG Köln, 22.12.2021 - 15 O 201/21
Keine pauschale Reduzierung für gewerbliche Mietzahlungen im Lockdown
Die Beeinträchtigungen nach dem ersten Lockdown waren ganz überwiegend mittelbarer Natur (gegen die Berücksichtigung bloß mittelbarer Auswirkungen KG, Urt. v. 04.11.2021, 8 U 1106/20).