Volltextveröffentlichungen (9)

• openjur.de
• Entscheidungsdatenbank Berlin

  § 307 BGB, § 313 Abs 3 S 2 BGB, § 535 BGB, §§ 535 ff BGB
  Fehlen der Geschäftsgrundlage für einen formularmäßigen Gewerberaummietvertrag: Fristlose Mieterkündigung wegen fehlender Benutzbarkeit der Mieträume als Spielhalle

• IWW

 
• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  Kündigung wegen fehlender Geschäftsgrundlage; umfassend fehlende Gebrauchstauglichkeit; fehlende Spielhallenkonzession; vertraglich auferlegtes Risiko; Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete

• zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

  Fristlose Kündigung des Vermieters wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach verweigerter behördlicher Nutzungsgenehmigung bei dem Mieter AGB-widrig übertragenem Konzessionsrisiko

• RA Kotz

  Spielhalle - Wegfall der Geschäftsgrundlage eines Mietvertrages bei Nichterteilung einer Konzession

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  Rechte des Mieters eines Gewerberaummietvertrages bei Unzulässigkeit des vertraglich vereinbarten Betriebs einer Spielothek

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Mieter erhält keine Spielhallenkonzession: Kann Vermieter kündigen?

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (3)

• mahnerfolg.de (Kurzmitteilung)

  Endgültige Untersagung der gewerblichen Nutzung berechtigt zur Kündigung

• anwalt.de (Kurzinformation)

  Risikoabwälzung des Konzessionserwerbs auf den Mieter am Beispiel einer Spielhalle

• noerr.com (Kurzinformation)

  Das Risiko einer Betriebserlaubnis trägt der Vermieter

Besprechungen u.ä. (2)

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Mieter erhält keine Spielhallenkonzession: Kann der Vermieter sich enthaften? (IMR 2014, 384)

• ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

  Mieter erhält keine Spielhallenkonzession: Kann Vermieter kündigen? (IMR 2014, 385)

Papierfundstellen

• MDR 2014, 952
• ZMR 2014, 876

Wird zitiert von ... (16)Neu Zitiert selbst (17)

• BGH, 31.05.2006 - VIII ZR 159/05

  Umlegung der Betriebskosten bei Leerstand von Wohnungen

  Auszug aus KG, 14.07.2014 - 8 U 140/13

  Hiernach kann der Kläger Rechte aus einer Störung der Geschäftsgrundlage herleiten, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 31.5.2006 - VIII ZR 159/05 - NJW 2006, 2771, Tz. 11).

  Auch sollte einer Partei, die gesetzlich oder vertraglich ein Risiko zu tragen hat, in Fällen krasser Unbilligkeit gleichwohl ein Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage zustehen können (s. a. BGH, Urteil vom 31.5.2006 - VIII ZR 159/05 - NJW 2006, 2771, Tz. 15).

• BGH, 22.06.1988 - VIII ZR 232/87

  Formularmäßige Vereinbarung der Beibringung behördlicher Erlaubnisse durch den …

  Auszug aus KG, 14.07.2014 - 8 U 140/13

  Ein so weit gehender Haftungsausschluss benachteiligt aber den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist deshalb nach § 307 BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 24.10.2007 - XII ZR 24/06 - GutT 2007, 434 - Tz. 12 unter Verweis auf BGH, Urteil vom 22.6.1988 - VIII ZR 232/87 - NJW 1988, 2664, 2665).

  Zum einen muss nach dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung über die Gewährleistung des Vermieters der Mieter in einem solchen Fall nicht nur zur fristlosen Kündigung berechtigt, sondern auch von der Verpflichtung zur Mietzinszahlung befreit sein (BGH, Urteil vom 22.6.1988, a. a. O., zitiert nach juris, Tz. 19).

• BGH, 24.10.2007 - XII ZR 24/06

  Kündigung eines Gewerberaummietvertrages wegen Unzulässigkeit der Nutzung

  Auszug aus KG, 14.07.2014 - 8 U 140/13

  Die unter § 2 Abs. 3 des Mietvertrages aufgenommene Regelung halte formularmäßig einer Inhaltskontrolle stand, weil die Risikoüberbürdung auf den Mieter hinsichtlich der behördlichen Konzession durch ein Sonderkündigungsrecht kompensiert werde (vgl. BGH GuT 2007, 434), wie es hier in § 4 Abs. 2 des Mietvertrages vorgesehen sei.

  Ein so weit gehender Haftungsausschluss benachteiligt aber den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist deshalb nach § 307 BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 24.10.2007 - XII ZR 24/06 - GutT 2007, 434 - Tz. 12 unter Verweis auf BGH, Urteil vom 22.6.1988 - VIII ZR 232/87 - NJW 1988, 2664, 2665).

 
• BGH, 13.12.1995 - XII ZR 185/93

  Außerordentliche Kündigung eines Vertrages unter Berufung auf Treu und Glauben

  Auszug aus KG, 14.07.2014 - 8 U 140/13

  Dem Kläger wäre auch nicht, was bei einer Kündigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht kommen kann (vgl. BGH, Urteil vom 13.12.1995 - XII ZR 185/93 - ZMR 1996, 309), im Wege der Vertragsanpassung nach richterlichem Ermessen eine Ausgleichsleistung aufzuerlegen gewesen, denn der Vortrag des Beklagten zu Aufwendungen ist nicht hinreichend substantiiert und trotz Bestreitens im Schriftsatz des Klägers vom 5.6.2013 nicht in geeigneter Weise unter Beweis gestellt worden; die Ankündigung im Schriftsatz vom 1.4.2014, Rechnungen vorzulegen, reichte nicht aus.
• BGH, 01.06.1979 - V ZR 80/77

  Risiko der Bebaubarkeit von Bauerwartungsland

  Auszug aus KG, 14.07.2014 - 8 U 140/13

  In einer vergleichbaren Konstellation hat der BGH (Urteil vom 1.6.1979 - V ZR 80/77 - BGHZ 74, 370, zitiert nach juris Tz. 13) entschieden, dass eine ergänzende Vertragsauslegung zulasten der Partei geboten sein kann, welcher das Risiko vermeintlich vertraglich auferlegt worden war.
• BGH, 21.11.1968 - VII ZR 89/66

  Rechte der Vertragspartei bei unberechtigter Verweigerung einer Vertragsanpassung

  Auszug aus KG, 14.07.2014 - 8 U 140/13

  Der Beklagte weist zwar zu Recht darauf hin, dass ein Fehlen oder ein Wegfall der Geschäftsgrundlage in der Regel nur einen Anspruch auf Anpassung des Vertrages begründet und nicht ein Recht sich vom Vertrag zu lösen (BGH, Urteil vom 21.11.1968 - VII ZR 89/66 - NJW 1969, 233).
• BGH, 09.06.2011 - I ZR 41/10

  Werbegeschenke

  Auszug aus KG, 14.07.2014 - 8 U 140/13

  Die Erweiterung der Widerklage vom 1.4.2014 ist gemäß § 524 Abs. 2 Satz 2 ZPO unzulässig, denn ein Berufungsbeklagter kann einen neuen, in erster Instanz nicht geltend gemachten Anspruch nur im Wege der Anschlussberufung, d.h. innerhalb der Berufungserwiderungsfrist verfolgen (BGH, Urteil vom 7.4.2007 - V ZR 210/06 - NJW 2008 1953, Tz. 13; BGH, Urteil vom 9.6.2011 - I ZR 41/10 - MDR 2012, 300 Tz. 22).
• BGH, 16.01.2004 - V ZR 166/03

  Rechtsstellung des Käufers von Bauerwartungsland

  Auszug aus KG, 14.07.2014 - 8 U 140/13

  Zwar ist für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage grundsätzlich kein Raum, wenn nach der vertraglichen Regelung derjenige das Risiko zu tragen hat, der sich auf die Störung beruft (BGH, Urteil vom 16.1.2004 - V ZR 166/03 - BGH-Report 2004, 776, zitiert nach juris Tz. 20 m. w. N.).
• BGH, 07.12.2007 - V ZR 210/06

  Frist für eine den Streitgegenstand verändernde Anschlussberufung mit dem Ziel …

  Auszug aus KG, 14.07.2014 - 8 U 140/13

  Die Erweiterung der Widerklage vom 1.4.2014 ist gemäß § 524 Abs. 2 Satz 2 ZPO unzulässig, denn ein Berufungsbeklagter kann einen neuen, in erster Instanz nicht geltend gemachten Anspruch nur im Wege der Anschlussberufung, d.h. innerhalb der Berufungserwiderungsfrist verfolgen (BGH, Urteil vom 7.4.2007 - V ZR 210/06 - NJW 2008 1953, Tz. 13; BGH, Urteil vom 9.6.2011 - I ZR 41/10 - MDR 2012, 300 Tz. 22).
• KG, 21.12.2012 - 8 U 286/11

  Miete trotz Mangelanzeige ungekürzt gezahlt: Keine Rückforderung!

  Auszug aus KG, 14.07.2014 - 8 U 140/13

  Zwar ist bei einem bekannten Mangel grundsätzlich von einer Kenntnis des Mieters vom Minderungsrecht auszugehen (Senat, Beschluss vom 21.12.12 - 8 U 286/11- MDR 2013, 396).
• BGH, 13.07.2010 - VIII ZR 129/09

  Zur Frage, ob der Sonnabend bei der Frist zur Zahlung der Miete als Werktag …
• BGH, 22.11.2012 - VII ZR 222/12

  AGB eines Abfallentsorgungsunternehmens: Inhaltskontrolle einer Klausel zur …
• BGH, 20.08.2009 - VII ZR 212/07

  Leistungsteile innerhalb eines Gewerks als in sich abgeschlossene Teile einer …
• BGH, 23.09.2009 - VIII ZR 344/08

  Unzulässige Farbwahlklausel bei Schönheitsreparaturen ("Weißen der Decken und …
• BGH, 16.09.2009 - VIII ZR 275/08

  Wohnflächenberechnung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung
• BGH, 15.12.1976 - IV ZR 197/75

  Klage auf Zahlung von Maklerlohn - Nachweis eines Käufers - Wirksamkeit einer …
• BGH, 20.11.2013 - XII ZR 77/12

  Gewerberaummietvertrag: Außerordentliche Kündigung wegen behördlicher Ankündigung …

• BVerfG, 07.03.2017 - 1 BvR 1314/12

  Erfolglose Verfassungsbeschwerden gegen landesrechtliche Einschränkungen für …

  Für Mietverträge kann sich zudem ein Recht auf ordentliche oder außerordentliche Kündigung ergeben (vgl. BGH…, Urteil vom 20. November 2013 - XII ZR 77/12 -, NZM 2014, S. 165 ; KG, Urteil vom 14. Juli 2014 - 8 U 140/13 -, juris, Rn. 28).
• OLG Hamm, 08.04.2020 - 30 U 107/19

  Behördliche Untersagung des Betriebs mehrerer Spielhallen als Mangel des …

  Die auf § 25 Abs. 2 GlüStV gestützte behördliche Untersagung des Betriebs mehrerer Spielhallen in einem Gebäude stellt einen Sachmangel der Mietsache dar, wenn der Betrieb von mehreren Spielhallen als einer von mehreren Zwecken im Mietvertrag bestimmt worden ist (im Anschluss an KG, Urteil vom 14.07.2014 - 8 U 140/13 -, NJOZ 2014, 1688 ff.).

  Gemessen an diesen Voraussetzungen begründet die behördliche Verfügung vom 29.01.2018, zwei der drei Spielhallen zu schließen, einen Sachmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB (vgl. auch KG, Urteil vom 14.07.2014 - 8 U 140/13 - Rn. 28, Juris).

  Mangels von der gesetzlichen Risikoverteilung abweichender vertraglicher Regelung kann die zwischen den Parteien nach der letzten mündlichen Verhandlung streitige Frage, ob es sich bei den vertraglichen Bestimmungen um von der Beklagten zu 1) gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, die die Klägerin unangemessen benachteiligen und daher nach § 307 BGB unwirksam sein dürften (…vgl. OLG Düsseldorf, a.a.O., Rn. 17; auch BGH…, Urteil vom 24.10.2007 - XII ZR 24/06, BeckRS 2007, 19678, Rn. 12; KG, Urteil vom 14.07.2014 - 8 U 140/13 - Rn. 30, Juris), dahinstehen.

  Der Treuwidrigkeit der Klägerin steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte zu 1) von einem ihr möglicherweise gem. § 313 Abs. 3 S. 2 BGB zustehenden Kündigungsrecht (siehe KG, Urteil vom 14.07.2014 - 8 U 140/13 -, Rn. 44 ff., Juris) keinen Gebrauch gemacht hat.

  Grundsätzlich gilt für gewerbliche Mietverträge, wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, dass die vertragliche Risikoverteilung nicht durch § 313 BGB unterlaufen werden soll, es sei denn, es liegt ein Fall krasser Unbilligkeit vor (vgl. BGH NZM 2006, 655 ; KG NJOZ 2014, 1688 ).

• OLG Dresden, 08.02.2017 - 5 U 1669/16

  Fristlose Kündigung eines Mietvertrages über Gewerbeflächen wegen Störung der …

  Während die außerordentliche Kündigung des Dauerschuldverhältnisses ein vertragsimmanentes Mittel zur Auflösung der Vertragsbeziehung ist, begründet die Auflösung eines Vertrages wegen Wegfalles bzw. Störung der Geschäftsgrundlage eine außerhalb des Vertrages liegende von vornherein auf besondere Ausnahmefälle beschränkte rechtliche Möglichkeit, sich von den vertraglich übernommenen Pflichten zu lösen (vgl. BGH, Urteil vom 26.09.1996, I ZR 265/95, NJW 1997, 1702; Urteil vom 09.03.2010, VI ZR 52/09, NJW 2010, 1874; speziell zur Anwendbarkeit des § 313 Abs. 3 Satz 2 im Mietrecht: Senatsurteil vom 16.08.2012, 5 U 1350/11, ZMR 2013, 429; OLG Saarbrücken, Urteil vom 04.10.2012, 8 U 391/11, NJW 2012, 3731; OLG Hamm, Urteil vom 28.06.2011, 7 U 54/10, DStR 2011, 2314; KG, Urteil vom 14.07.2014, 8 U 140/13, ZMR 2014, 876;… vgl. auch Alberts in: Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, 1. Aufl., § 543 Rn. 6).

 
• AG Dortmund, 27.04.2021 - 425 C 7880/20

  Lockdown rechtfertigt Vertragsanpassung

  Soweit die auf § 25 Abs. 2 GlüStV gestützte behördliche Untersagung des Betriebs mehrerer Spielhallen in einem Gebäude als Sachmangel der Mietsache angesehen wurde (OLG Hamm ZMR 2020, 739) beruhte dies auch darauf, dass der Betrieb von mehreren Spielhallen als einer von mehreren Zwecken im Mietvertrag bestimmt war ist (ähnlich KG NJOZ 2014, 1688 ff.).
• OLG Dresden, 24.06.2020 - 5 U 653/20

  Änderung des Glücksspielrechts ist Vermieterrisiko

  Nach diesen Kriterien ist die Nutzungsuntersagung der Landesdirektion Sachsen für den Betrieb einer Spielhalle im Mietobjekt gegenüber der Beklagten ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB, weil sie unmittelbar mit der konkreten Lage des Mietobjektes in der Nähe einer allgemeinbildenden Schule in Zusammenhang steht (vgl. BGH, Urteil vom 11.12.1991, XII ZR 63/90, NJW-RR 1992, 267;… Urteil vom 13.07.2011, XII ZR 189/09, NJW 2011, 3151 Rn. 9; KG, Urteil vom 14.07.2014, 8 U 140/13, NJOZ 2014, 1688, 1689; Senatsurteil vom 04.11.2015, 5 U 521/15;… OLG Frankfurt/M., Urteil vom 22.07.2016, 2 U 144/15, BeckRS 2016, 122570 Rn. 17; OLG Düsseldorf…, Urteil vom 05.09.2017, 24 U 216/16, BeckRS 2017, 153098 Rn. 12, 13; OLG Hamm…, Urteil vom 08.04.2020, 30 U 107/19, BeckRS 2020, 8424 Rn. 47).

  Allerdings kann auch der Vermieter in der vorliegenden Konstellation ein außerordentliches Kündigungsrecht wegen Störung bzw. Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 3 BGB haben (i.d.S. KG, Urteil vom 14.07.2014, a.a.O.).

  Zwar könnte die Miete um 100 % gemindert sein, wenn nach den Regelungen des Mietvertrages nur die Nutzung der gemieteten Räume als Spielhalle in Betracht käme (vgl. KG, Urteil vom 14.07.2014, a.a.O.; OLG Düsseldorf…, Urteil vom 05.09.2017, a.a.O.).

• VG Karlsruhe, 17.01.2018 - 3 K 11163/17

  Klage des Konkurrenten gegen glücksspielrechtliche Erlaubnis

  Denn die Glücksspielregulierung und das mit ihr einhergehende gesetzliche Verbot mit Erlaubnis- bzw. Befreiungsvorbehalt knüpfen an das Glücksspiel als solches und nicht an in den Geschäftsräumen der Beigeladenen wurzelnde Umstände an (…vgl. Blank, in: Blank/Börstinghaus (Hrsg.), Miete, 5. Aufl., 2017, § 536 BGB Rn. 29; zum umgekehrten Fall der Vermieterkündigung KG, Urt. v. 14.07.2014 - 8 U 140/13 -, MDR 2014, 952 ).
• OVG Nordrhein-Westfalen, 07.08.2020 - 4 B 172/20

  Erfolgloser Eilantrag gegen Betriebsschließung

  Unabhängig davon, ob der Antragstellerin, was das Verwaltungsgericht angenommen hat, aufgrund der geänderten Rechtslage ein Recht auf außerordentliche Kündigung des Mietvertrags nach § 542 Abs. 1 Satz 1 BGB zustand oder ob im nachträglichen Fehlen der für die Weiternutzung erforderlichen Erlaubnis ein Mangel der Mietsache liegt, der nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB von der Mietzahlungspflicht entbindet, vgl. BVerfG, Beschluss vom 7.3.2017 - 1 BvR 1314/12 -, BVerfGE 145, 20 = juris, Rn. 194; BGH, Urteil vom 20.11.2013 - XII ZR 77/12 -, juris, Rn. 18 ff.; OLG Hamm, Urteil vom 8.4.2020 - 30 U 107/19 -, juris, Rn. 56 ff.; KG Berlin, Urteil vom 14.7.2014 - 8 U 140/13 -, ZMR 2014, 876 = juris, Rn. 44 f., lag es in ihrem eigenen unternehmerischen Risiko, dass sie diesen Mietvertrag im Wissen um die Änderungen des Glücksspielrechts geschlossen hat.
• OVG Niedersachsen, 06.09.2017 - 7 ME 63/17

  Formelle Illegalität; Schließungsverfügung; Spielhalle; Verbundspielhalle

  Soweit sie eine unbillige Härte iSv § 29 Abs. 4 Satz 4 GlüStV daraus herleiten will, dass ein Recht zur ordentlichen Kündigung der von ihr angemieteten Gewerberäume nicht bestehe, kann dahinstehen, ob nach den vertraglichen Gegebenheiten eine Auflösung des von der Antragstellerin bis zum 31.05.2026 geschlossenen Mietvertrages vom 20.05.2011 über die Räumlichkeiten, in denen sie die Spielhalle betreibt, möglich ist (…vgl. dazu BGH, Urt. v. 20.11.2013 - XII ZR 77/12 -, juris Rn. 20; KG Berlin, Urt. v. 14.07.2014 - 8 U 140/13 -, juris, Rn. 28, 44).
• VG Freiburg, 05.08.2021 - 4 K 1849/21

  Zu den Anforderungen an eine so genannte aktive glücksspielrechtliche Duldung

  Damit dürfte der Antragstellerin auch ohne die Nachtragsvereinbarung ein außerordentliches Kündigungsrecht zustehen, wenn die erforderliche Erlaubnis für den Betrieb der Spielhallen aufgrund einer Gesetzesänderung nicht erteilt wird (vgl. KG Berlin, Urteil vom 14.07.2014 - 8 U 140/13 -, juris Rn. 44; OLG Dresden…, Urteil vom 24.06.2020 - 5 U 653/20 -, juris Rn. 27).
• AG Berlin-Schöneberg, 05.01.2017 - 105 C 317/16
  Zudem hat ein Mangel nach der Rechtsprechung des Kammergerichts (Urteil vom 14. Juli 2014 - 8 U 140/13) auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete keine Auswirkungen.
• OVG Saarland, 26.02.2020 - 1 B 315/19

  Ablehnung der Erteilung einer Erlaubnis nach § 2 Abs. 1 SpielhG SL im …
• VG Sigmaringen, 20.10.2020 - 3 K 6070/17

  Glücksspielrechtliche Erlaubnis; Spielhalle; Glücksspiel; Härtefall; …
• OVG Nordrhein-Westfalen, 07.08.2020 - 4 B 170/20
• LG Frankenthal, 09.05.2018 - 2 O 10/15

  Gewerberaummiete: Folgen des Wegfalls der Zwangsverwaltung auf die passive …
• OVG Saarland, 13.08.2020 - 1 B 125/20

  Beurteilung der Betroffenheit im Fall der Schließung einer Spielhalle
• VG Göttingen, 02.07.2018 - 1 B 188/17

  Ausnahmeregel; enge Auslegung; Glaubhaftmachung; Glücksspielstaatsvertrag; …