Volltextveröffentlichungen (6)

• Deutsches Notarinstitut

  WEG §§ 8, 10; ZVG § 56

• JLaw (App) | www.prinz.law
• Wolters Kluwer

  Wohnungseigentum - Eigentumswohnung - Teilungserklärung - Zwangsversteigerung - Erwerb - Haftung - Voreigentümer

 
• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  Haftung des Erwerbers für Wohngeldrückstände

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)
• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• 123recht.net (Kurzinformation)

  Eigentumswohnung Haftung des Erwerbers für rückständiges Hausgeld?

Papierfundstellen

• BGHZ 99, 358
• NJW 1987, 1638
• NJW-RR 1987, 840 (Ls.)
• MDR 1987, 485
• DNotZ 1988, 27
• ZMR 1989, 291
• BB 1987, 641
• Rpfleger 1987, 208

Wird zitiert von ... (12)Neu Zitiert selbst (6)

• BGH, 13.10.1983 - VII ZB 4/83

  Haftung des Erwerbers von Wohnungseigentum

  Auszug aus BGH, 22.01.1987 - V ZB 3/86

  Der Bundesgerichtshof hat die Frage bisher offengelassen (BGHZ 88, 302, 305 ff [BGH 13.10.1983 - VII ZB 4/83]; ebenso BayObLG Rpfleger 1979, 352; vgl. auch BGHZ 95, 118, 121) [BGH 27.06.1985 - VII ZB 16/84].

  Dieser für die Sonderrechtsnachfolge geltende Grundsatz gilt erst recht für den Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung, denn dabei handelt es sich um originären Eigentumserwerb (§ 90 Abs. 1 ZVG), nicht um eine Rechtsnachfolge (…BayObLG aaO; zustimmend BGHZ 88, 302, 305 [BGH 13.10.1983 - VII ZB 4/83] m.w.N.; ebenso BGHZ 95, 118, 121) [BGH 27.06.1985 - VII ZB 16/84].

  Der Unterschied zwischen einer solchen Ausgestaltung des Sondereigentums und einer nur schuldrechtlichen Vereinbarung zeigt sich darin, daß aufgrund der sachenrechtlichen Gestaltung der Sondernachfolger persönlich mit seinem gesamten Vermögen haftet, ohne daß es einer schuldrechtlichen Übernahme bedarf (BGHZ 88, 302, 308 [BGH 13.10.1983 - VII ZB 4/83]; zur Frage der unzulässigen Mitverpflichtung eines Sondernachfolgers durch Beschluß der Wohnungseigentümer gemäß § 23 WEG vgl. …

  Denn wirtschaftlich wirkt sie sich wie eine dem Betrag nach unbegrenzte Vorlast zugunsten der anderen Miteigentümer aus (BGHZ 88, 302, 308 [BGH 13.10.1983 - VII ZB 4/83] im Anschluß an Röll, NJW 1976, 1473, 1476 und Diester, NJW 1971, 1153, 1156).

• OLG Köln, 02.12.1980 - 16 Wx 117/80

  Auszug aus BGH, 22.01.1987 - V ZB 3/86

  Das Oberlandesgericht möchte das Rechtsmittel zurückweisen, sieht sich hieran aber durch den Beschluß des Oberlandesgerichts Köln vom 2. Dezember 1980, 6 T 542/85, Grundbuch von E. Blatt 27141 AG W., DNotZ 1981, 584, gehindert.

  Dabei will das vorlegende Gericht von der Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln DNotZ 1981, 584 abweichen.

  Den Standpunkt des OLG Köln DNotZ 1981, 584 teilen BGB-RGRK/Augustin, 12. Aufl. § 16 WEG Rdn. 31 a.E. und wohl auch OLG Braunschweig MDR 1977, 230 [OLG Braunschweig 25.10.1976 - 2 Wx 22/76]; von anderem Ansatz her im Ergebnis ebenso Bärmann, Erwerberhaftung im Wohnungseigentum für rückständige Lasten und Kosten (1985); Bärmann/Pick/Merle, WEG 5. Aufl. § 16 Rdn. 105; Bärmann folgend Pick, JR 1972, 99, 103; v. Blumenthal, ZMR 1983, 399, 400; wohl auch Kirchner, MittBayNot 1973, 263, 264. Die Gegenansicht des vorlegenden Gerichts vertreten Zeller, ZVG 11. Aufl. § 56 Anm. 4 Abs. 8; Weitnauer, WEG 6. Aufl. § 16 Rdn. 13 r; MünchKomm/Röll, WEG 2. Aufl. § 16 Rdn. 25, 25 b; Palandt/Bassenge, BGB 45. Aufl. Anm. 5 c zu § 16 WEG; Soergel/Stürner, BGB 11. Aufl. Nachträge Rdn. 8 zu § 16 WEG; Schiffhauer, Rpfleger 1984, 72; Ebeling, Rpfleger 1986, 125.

• BGH, 27.06.1985 - VII ZB 16/84

  Wohnungseigentum: Zwangsversteigerung; weitere Anschlußwerte

  Auszug aus BGH, 22.01.1987 - V ZB 3/86

  Der Bundesgerichtshof hat die Frage bisher offengelassen (BGHZ 88, 302, 305 ff [BGH 13.10.1983 - VII ZB 4/83]; ebenso BayObLG Rpfleger 1979, 352; vgl. auch BGHZ 95, 118, 121) [BGH 27.06.1985 - VII ZB 16/84].

  Dieser für die Sonderrechtsnachfolge geltende Grundsatz gilt erst recht für den Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung, denn dabei handelt es sich um originären Eigentumserwerb (§ 90 Abs. 1 ZVG), nicht um eine Rechtsnachfolge (…BayObLG aaO; zustimmend BGHZ 88, 302, 305 [BGH 13.10.1983 - VII ZB 4/83] m.w.N.; ebenso BGHZ 95, 118, 121) [BGH 27.06.1985 - VII ZB 16/84].

 
• OLG Braunschweig, 25.10.1976 - 2 Wx 22/76

  Auszug aus BGH, 22.01.1987 - V ZB 3/86

  Den Standpunkt des OLG Köln DNotZ 1981, 584 teilen BGB-RGRK/Augustin, 12. Aufl. § 16 WEG Rdn. 31 a.E. und wohl auch OLG Braunschweig MDR 1977, 230 [OLG Braunschweig 25.10.1976 - 2 Wx 22/76]; von anderem Ansatz her im Ergebnis ebenso Bärmann, Erwerberhaftung im Wohnungseigentum für rückständige Lasten und Kosten (1985); Bärmann/Pick/Merle, WEG 5. Aufl. § 16 Rdn. 105; Bärmann folgend Pick, JR 1972, 99, 103; v. Blumenthal, ZMR 1983, 399, 400; wohl auch Kirchner, MittBayNot 1973, 263, 264. Die Gegenansicht des vorlegenden Gerichts vertreten Zeller, ZVG 11. Aufl. § 56 Anm. 4 Abs. 8; Weitnauer, WEG 6. Aufl. § 16 Rdn. 13 r; MünchKomm/Röll, WEG 2. Aufl. § 16 Rdn. 25, 25 b; Palandt/Bassenge, BGB 45. Aufl. Anm. 5 c zu § 16 WEG; Soergel/Stürner, BGB 11. Aufl. Nachträge Rdn. 8 zu § 16 WEG; Schiffhauer, Rpfleger 1984, 72; Ebeling, Rpfleger 1986, 125.
• BayObLG, 25.07.1984 - BReg. 2 Z 108/83

  Begründung einer Mithaftung des Erstehers; Verpflichtung des Eigentümers zur …

  Auszug aus BGH, 22.01.1987 - V ZB 3/86

  Zu den Lasten im Sinne dieser Vorschrift gehört auch das Wohngeld (BayObLGZ 1984, 198, 200/201).
• RG, 22.02.1935 - V B 2/35

  Ist die von einem Vertreter ohne Vertretungsmacht erklärte Unterwerfung unter die …

  Auszug aus BGH, 22.01.1987 - V ZB 3/86

  Es geht mithin um die Auslegung bundesrechtlicher Vorschriften (§§ 8, 10 Abs. 2 WEG i.V.m. § 56 Satz 2 ZVG), die auch das Grundbuchrecht betreffen (vgl. RGZ 146, 308, 311).

• BGH, 24.02.1994 - V ZB 43/93

  Haftung des Erwerbers einer Eigentumswohnung für Wohngeldrückstände des …

  Ein Haftungsübergang für gegen den Rechtsvorgänger fällig gestellte rückständige, im Verhältnis der Wohnungseigentümer begründete Verbindlichkeiten ist gesetzlich nicht vorgesehen (BGHZ 88, 302, 305 [BGH 13.10.1983 - VII ZB 4/83]; 95, 118, 121 [BGH 27.06.1985 - VII ZB 16/84]; 99, 358, 360; BayObLG Rpfleger 1979, 352; …

  b) Nach fast einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Literatur kann - worauf der Senat schon in seinem Beschluß vom 22. Januar 1987 (BGHZ 99, 358, 361) hingewiesen hat - in der im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung auch bestimmt werden, daß der rechtsgeschäftliche Sondernachfolger für die Rückstände des früheren Wohnungseigentümers einzustehen hat.

  Dennoch hat die Aufnahme der Haftungsanordnung in die Ausgestaltung des Sondereigentums dingliche Wirkung insoweit, als die Haftung unmittelbar durch den Erwerb des Sondereigentums ausgelöst wird, ohne daß es einer schuldrechtlichen Übernahme bedürfte (BGHZ 88, 302, 308 [BGH 13.10.1983 - VII ZB 4/83]; 99, 358, 361; vgl. auch BGHZ 73, 145, 148 zu einem Sondernutzungsrecht).

  Die so erzeugte "Verdinglichung" der Wohnlasten hat eine persönliche Haftung des Sondernachfolgers mit seinem gesamten Vermögen zur Folge (BGHZ 99, 358, 361).

  Dieses Verwertungsrecht wird aber nicht berührt, da auch die in Rede stehende Regelung den Erwerb durch einen Ersteher in der Zwangsversteigerung nicht erfassen würde (BGHZ 88, 302 ff [BGH 13.10.1983 - VII ZB 4/83]; 99, 358 ff).

  Die Haftung bei rechtsgeschäftlicher Veräußerung kommt allenfalls einer unbegrenzten und die Verwertbarkeit beeinträchtigenden Vorlast gleich (BGHZ 88, 302, 308 [BGH 13.10.1983 - VII ZB 4/83]; 99, 358, 362; Diester, NJW 1971, 1153, 1156; Röll, NJW 1976, 1473, 1476).

• BGH, 09.03.2012 - V ZR 147/11

  Wohnungseigentum: Mehrheitsbeschluss über bereits entstandene …

  (1) Soweit der Beschluss die Beklagten verpflichtet, rückständige Beiträge zu zahlen, die vor ihrem Eigentumserwerb fällig geworden und daher von dem Voreigentümer zu tragen sind (vgl. dazu Senat, Beschluss vom 22. Januar 1987 - V ZB 3/86, BGHZ 99, 358, 360; Beschluss vom 21. April 1988 - V ZB 10/87, BGHZ 104, 197, 201 ff.), folgt dies daraus, dass den Beklagten andernfalls eine nicht bestehende Erwerberhaftung auferlegt würde.
• OLG Hamm, 07.03.1996 - 15 W 440/95

  Haftung des Erwerbers für Wohngeldrückstände des Rechtsvorgängers

  Nach der Rechtsprechung des BGH, der sich der Senat anschließt, kann als Inhalt des Sondereigentums nicht wirksam vereinbart werden, daß der Erwerber einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung für Wohngeldrückstände des Voreigentümers hafte, weil eine Vereinbarung dieses Inhalts gegen § 56 S. 2 ZVG verstieße und deshalb nach § 134 BGB nichtig wäre (BGHZ 99, 358, 361 = DNotZ 1988, 27 ; vgl. auch KG FGPrax 1995, 28 ;… Weitnauer/Hauger, B. Aufl., § 16 WEG , Rn. 54;… PalandtlBassenge, 55. Aufl., § 16 WEG , An. 23).

  § 28 Abs. 2 WEG zuständig ist (vgl. BGHZ 99, 358, 360 = DNotZ 1988, 27 ; BGHZ 104, 196, 203 = DNotZ 1989, 148 = MittRhNotK 1988, 173 ).

  Anders als bei einer durch Teilungserklärung getroffenen Bestimmung, nach der der Erwerber für Wohngeldrückstände des Voreigentümers haftet, wirkt sich eine Auslegung, die maßgeblich an den Fälligkeitszeitpunkt der beschlossenen Sonderumlage anknüpft, wirtschaftlich auch nicht wie eine dem Betrag nach unbegrenzte und deshalb nach § 134 BGB i.V.m. § 56 S. 2 ZVG unwirksame Vorlast zugunsten der anderen Miteigentümer aus (vgl. dazu BGHZ 99, 358, 362 = DNotZ 1986, 27 ).

 
• KG, 18.08.1993 - 24 W 7292/92

  Keine Erwerberhaftung durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer

  Wohngeldverbindlichkeiten (Vorschüsse, Sonderumlagen, Abrechnungsreste) sind schuldrechtliche Verpflichtungen, die (soweit gegen den Rechtsvorgänger fällig gestellt) mit der sachenrechtlichen Übertragung des Wohnungseigentums nicht auf den Rechtsnachfolger übergehen (BGHZ 99, 358 = NJW 1987, 1638).

  Allerdings betreffen die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGHZ 88, 302 = NJW 1984, 308 und BGHZ 99, 358 = NJW 1987, 1638) als auch die darin genannten Entscheidungen BayObLG Rpfleger 1979, 352 = DNotZ 1980, 48 sowie OLG Düsseldorf Rpfleger 1983, 387, die beiläufig die vorgenannte Meinung befürworten, Fälle des Erwerbs im Wege der Zwangsversteigerung, in denen die Erwerberhaftung an der zwingenden Regelung des § 56 Satz 2 ZVG scheitern soll.

  Grenze für die Zulässigkeit derartiger abweichender Regelungen sind aber nicht nur die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes und §§ 134, 138 BGB, (BGHZ 99, 358 = NJW 1987, 1638), sondern auch die zwingenden und unverzichtbaren Prinzipien des Sachenrechts (…von Palandt/Bassenge, BGB 52. Aufl. vor § 854 Rdnr. 4 mit "Typenzwang" und "Typenfixierung" umschrieben).

• OLG Frankfurt, 18.08.2005 - 20 W 210/03

  Wohnungseigentumsverfahren: Anwendbarkeit der ZPO, Rechtsnachfolge

  Wie auch das Landgericht erkannt hat, entspricht es vielmehr ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass ein Haftungsübergang für gegen den Rechtsvorgänger fällig gestellte rückständige, im Verhältnis der Wohnungseigentümer begründete Verbindlichkeiten gesetzlich nicht vorgesehen ist (BGH WuM 1994, 343 unter Hinweis auf BGHZ 88, 302, 305; 95, 118, 121; 99, 358, 360; BayObLG Rpfleger 1979, 352; …
• AG Kerpen, 28.04.2000 - 15 II 18/99
  Denn zu der Haftung des Ersteigerers hat nach Auffassung des Gerichts nach wie vor die Entscheidung des BGH vom 22.1.1987 (-V ZB 3/86 -, ZMR 1987, 273 f.) Gültigkeit, nach welcher eine Bestimmung der hier vorliegenden Art gegen § 56 Satz 2 ZVG verstößt und daher für den Erwerb in der Zwangsversteigerung als nichtig anzusehen ist (vgl. ebenso auch neuerer Zeit Rapp, in: DNotZ 2000, 185 [1871).

  "Dieses Verwertungsrecht ( der Grundpfandgläubiger; Anm. d. Gerichts) wird aber nicht berührt, da auch die in Rede stehende Regelung (der Erwerberhaftung gemäß Teilungserklärung; Anm. d. Gerichts) den Erwerb durch einen Ersteher in der Zwangsversteigerung nicht erfassen würde (BGHZ 88, 302; 99, 358).".

• OLG Celle, 05.01.2004 - 4 W 217/03

  Beteiligung an Ausgleich von Zahlungsrückständen einer Wohneigentümergemeinschaft …

  Die hier nicht einschlägige Entscheidung des BGH vom 22. Januar 1987 (vgl. BGHZ 99, 358) betrifft nur die Nichtigkeit einer Regelung in der Teilungserklärung, wonach auch der Erwerber von Wohn oder Teileigentum in der Zwangsversteigerung für Wohngeldrückstände des Voreigentümers hafte.
• FG Sachsen, 02.04.2014 - 2 K 1663/13

  Keine Minderung der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer durch …

  § 56 ZVG ist zwingendes Recht und kann nicht durch die Teilungserklärung abgedungen werden (Urteil des Bundesgerichtshofes vom 22. Januar 1987 - V ZB 7/86, BGHZ 99, 358 ).
• KG, 02.12.2002 - 24 W 92/02

  Mithaftung des Ersteigerers für Wohngeldausfälle vor dem Zuschlag

  Allerdings greift nicht bereits die in § 5 Abs. 5 der Teilungserklärung zulässigerweise (vgl. BGH NJW 1994, 2950 = ZMR 1994, 271) festgelegte gesamtschuldnerische Haftung des Erwerbers mit dem Veräußerer für etwaige Wohngeldrückstände gleich welcher Art, weil diese Regelung für den Fall der Zwangsversteigerung gegen § 56 Satz 2 ZVG verstößt und gemäß § 134 BGB nichtig ist (BGHZ 99, 358 = NJW 1987, 1638 = ZMR 1989, 291).
• KG, 17.04.2002 - 24 W 279/01

  Haftung des Ersteigerers für vorhandene Ausbauschäden am ersteigerten …

  Allerdings ist ebenfalls entschieden, dass eine durch Teilungserklärung getroffene Bestimmung, wonach auch der Erwerber einer Eigentumswohnung oder eines Teileigentums im Wege der Zwangsversteigerung für Wohngeldrückstände des Voreigentümers haftet, gegen § 56 Satz 2 WEG verstößt und damit gemäß § 134 BGB und § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG nichtig ist (BGHZ 99, 358 = NJW 1987, 1638 = ZMR 1989, 291 = JR 1988, 205 mit Anmerkung Pick).
• OLG Düsseldorf, 24.01.1997 - 3 Wx 440/96

  Haftung des Erwerbers einer Eigentumswohnung für Hausgeldrückstände des …
• BayObLG, 13.06.1996 - 2Z BR 49/96

  Haftung des Erwerbers eines Wohnungseigentums "für rückständige Beträge des …