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   BayObLG, 27.11.1998 - 2Z BR 150/98   

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BayObLG, 27.11.1998 - 2Z BR 150/98 (https://dejure.org/1998,923)
BayObLG, Entscheidung vom 27.11.1998 - 2Z BR 150/98 (https://dejure.org/1998,923)
BayObLG, Entscheidung vom 27. November 1998 - 2Z BR 150/98 (https://dejure.org/1998,923)
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Volltextveröffentlichungen (4)

  • Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

    Fristlose Kündigung eines Verwaltervertrags wegen einer Verschlechterung des Verhältnisses zwischen Verwaltungsbeirat und Verwalter

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Verwalterkündigung; Verwaltervergütung; Wichtiger Grund zur Kündigung

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    WEG § 26; BGB §§ 626, 675
    Wichtiger Grund für die fristlose Kündigung eines Verwaltervertrags

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (2)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW-RR 1999, 810
  • NZM 1999, 283
  • FGPrax 1999, 20
  • DB 1999, 523
  • BayObLGZ 1998, 310
 
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Wird zitiert von ... (27)Neu Zitiert selbst (5)

  • BayObLG, 05.04.1972 - BReg. 2 Z 95/71
    Auszug aus BayObLG, 27.11.1998 - 2Z BR 150/98
    a) Ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Abberufung des Verwalters (vgl. § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG ) liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann, insbesondere weil das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (allg.M.; BayObLGZ 1972, 139/141; BayObLG NJW-RR 1986, 445 f.; WuM 1991, 161 ; 1993, 762/763; OLG Hamm WuM 1991, 218/219; KG WuM 1993, 761/762; Bärmann/Merle WEG 7. Aufl. § 26 Rn. 152; Weitnauer/Hauger WEG 8. Aufl. § 26 Rn. 33; Staudinger/Bub BGB 12. Aufl. § 26 WEG Rn. 392).

    Von dem wohnungseigentumsrechtlichen Akt der vorzeitigen Abberufung des Verwalters gemäß § 26 WEG ist grundsätzlich die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags gemäß §§ 675, 626 BGB zu unterscheiden (vgl. BayObLGZ 1972, 139/140).

  • BayObLG, 06.08.1985 - BReg. 2 Z 45/85

    Sofortige Abberufung eines Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage aus wichtigem

    Auszug aus BayObLG, 27.11.1998 - 2Z BR 150/98
    a) Ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Abberufung des Verwalters (vgl. § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG ) liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann, insbesondere weil das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (allg.M.; BayObLGZ 1972, 139/141; BayObLG NJW-RR 1986, 445 f.; WuM 1991, 161 ; 1993, 762/763; OLG Hamm WuM 1991, 218/219; KG WuM 1993, 761/762; Bärmann/Merle WEG 7. Aufl. § 26 Rn. 152; Weitnauer/Hauger WEG 8. Aufl. § 26 Rn. 33; Staudinger/Bub BGB 12. Aufl. § 26 WEG Rn. 392).
  • BayObLG, 22.07.1993 - 2Z BR 54/93
    Auszug aus BayObLG, 27.11.1998 - 2Z BR 150/98
    Liegt ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters vor, dann berechtigt dieser allerdings grundsätzlich auch zur außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags (BayObLG WuM 1993, 762/763; Weitnauer/Hauger § 26 Rn. 35).
  • BGH, 24.05.1984 - IX ZR 149/83

    Fristlose Kündigung eines Internatsschulvertrages

    Auszug aus BayObLG, 27.11.1998 - 2Z BR 150/98
    Hat nämlich der Kündigende den Kündigungsgrund selbst in vorwerfbarer weise herbeigeführt, ist ihm in der Regel die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zu einer ordentlichen Beendigung nicht unzumutbar (BGH NJW 1984, 2091/2092; MünchKomm/Schaub BGB 3. Aufl. § 626 Rn. 46).
  • OLG Frankfurt, 19.05.1988 - 20 W 206/87

    Wichtiger Grund zur Kündigung eines Verwaltervertrages; Kündigung des

    Auszug aus BayObLG, 27.11.1998 - 2Z BR 150/98
    Dazu gehört auch eine Abwägung der beiderseitigen Interessen (vgl. § 626 Abs. 1 BGB ; OLG Frankfurt NJW-RR 1988, 1169 f.; Staudinger/Bub § 26 Rn. 392).
  • BGH, 20.06.2002 - V ZB 39/01

    Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses durch den Verwalter

    Denn dieser Beschluß bringt als Ergebnis einer internen Willensbildung nur die Auffassung der Wohnungseigentümer zum Ausdruck, daß ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt und deshalb der Verwaltervertrag beendet werden soll; für die Berechtigung der Kündigung selbst ist der Beschluß hingegen ohne Bedeutung (vgl. BayObLGZ 1998, 310, 313; Müller, Praktische Fragen, aaO, Rdn. 466).

    Dem entspricht, daß der bestandskräftige Abberufungsbeschluß (§ 23 Abs. 4 WEG) nach allgemeiner Auffassung auch das Vorliegen der erforderlichen Abberufungsvoraussetzungen für alle Beteiligten bindend feststellt (vgl. Senat, BGHZ 106, 113, 124; BayObLGZ 1998, 310, 313; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 26 WEG Rdn. 206; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 408 m.w.N.; Niedenführ/Schulze, aaO, § 26 Rdn. 56; Müller, Praktische Fragen, aaO, Rdn. 458, 466; Wenzel, aaO, 514; a.A. wohl Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 39).

    Für die hier zu klärende Frage der Wirksamkeit der Kündigung entfaltet die Anfechtung des Abberufungsbeschlusses keine vorgreifliche Wirkung (vgl. BGH, Beschl. v. 28. Mai 1990, II ZR 245/89, NJW-RR 1990, 1123, 1124; BayObLGZ 1998, 310, 313; OLG Hamm, WE 1997, 28, 31; OLG Köln, NJW-RR 2001, 159, 160; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 206; Niedenführ/Schulze, aaO, § 26 Rdn. 56; Wenzel, aaO, 515; teilweise a.A. Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 408).

    a) Nach zutreffender allgemeiner Auffassung ist ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung eines Verwalters dann gegeben, wenn den Wohnungseigentümern unter Beachtung aller - nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter - Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere durch diese Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (vgl. BayObLGZ 1998, 310, 312; BayObLG, NJW-RR 1999, 1390 f; ZWE 2000, 77; NJW-RR 2000, 676, 677 f; OLG Karlsruhe, NZM 1998, 768, 769; OLG Köln, NZM 1998, 960; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1999, 163, 164; OLG Hamm, NJW-RR 1999, 522, 523; Bärmann/Pick/ Merle, aaO, § 26 Rdn. 152; Staudinger/Bub, aaO, § 26 Rdn. 392 m.w.N.; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 33).

  • BayObLG, 29.09.1999 - 2Z BR 29/99

    Niederlegung des Verwalteramts und Kündigung des Verwaltervertrags durch den

    aa) Der Verwalter kann den Verwaltervertrag gemäß § 626 BGB ohne Einhaltung einer Frist kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Falls und deren Abwägung nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit den Wohnungseigentümern bis zum Ende den Vertragszeit oder bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr zugemutet werden kann, insbesondere weil das Vertrauensverhältnis schwerwiegend gestört oder zerstört ist (vgl. BayObLGZ 1998, 310/312, Staudinger/Bub § 26 Rn. 392, jeweils m. w. N.).

    Was dazu in dem Senatsbeschluß BayObLGZ 1998, 310/312 f. zur außerordentlichen Kündigung durch die Wohnungseigentümer ausgeführt ist, gilt umgekehrt genauso für die Kündigung durch den Verwalter.

    (I) Wie in dem Senatsbeschluß BayObLGZ 1998, 310 ff. im einzelnen ausgeführt, ist der Verwalter bei Erledigung der ihm nach den §§ 27, 28 WEG obliegenden Aufgaben im besonderen Maße auf eine vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat angewiesen.

  • OLG Hamm, 27.09.2006 - 15 W 98/06

    Anwesenheitsrecht eines Verwaltungsbeiratsmitglieds in der Eigentümerversammlung

    Denn einerseits bringt der Beschluss als Ergebnis einer internen Willensbildung nur die Auffassung der Wohnungseigentümer zum Ausdruck, dass ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt und deshalb der Verwaltervertrag beendet werden soll; für die Berechtigung der Kündigung selbst ist der Beschluss hingegen ohne Bedeutung (vgl. BGH, a.a.O.; BayObLGZ 1998, 310).

    Für die hier zu klärende Frage der Wirksamkeit der Kündigung entfaltet die Anfechtung des Abberufungsbeschlusses keine vorgreifliche Wirkung (vgl. BGH, a.a.O.; BayObLGZ 1998, 310; OLG Köln, NJW-RR 2001, 159, Senat, NJW-RR 1997, 523).

    Von einem zur vorzeitigen Abberufung berechtigenden wichtigen Grund kann auch dann auszugehen sein, wenn eine vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen dem Verwalter und dem Verwaltungsbeirat nicht mehr möglich ist (BayObLGZ 1998, 310 = FGPrax 1999, 20; NZM 2000, 510; OLG Frankfurt, NJW-RR 1988, 1169).

  • BayObLG, 17.01.2000 - 2Z BR 120/99

    Abberufung des Hausverwalters durch die Wohnungseigentümer

    (1) Ein wichtiger Grund für die vorzeitige Abberufung des Verwalters und für die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags liegt dann vor, wenn den Wohnungseigentümern oder einzelnen von ihnen unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann, insbesondere weil das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist, (vgl. BayObLGZ 1998, 310/312 f. m.w.N.).

    Sie können deshalb aus dem Schreiben der weiteren Beteiligten, selbst wenn diese damit ihre Befugnisse überschritten haben sollte, keinen Kündigungsgrund herleiten (vgl. BayObLGZ 1998, 310/314 m.w.N.).

  • BayObLG, 29.01.2004 - 2Z BR 181/03

    Voraussetzungen für die Abberufung des Verwalters bei eigenmächtiger Beauftragung

    Liegt ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters vor, dann berechtigt dieser grundsätzlich auch zur außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags (BGHZ 151, 164/175; BayObLG WuM 1993, 762/763; BayObLGZ 1998, 310/312).

    c) Nach der herrschenden Rechtsprechung liegt ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Abberufung des Verwalters vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter, Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann, insbesondere weil das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (BGHZ 151/164/172 f.; BayObLGZ 1998, 310/312; 1999, 280/285; Beschluss vom 15.1.2004 2Z BR 240/03).

  • BayObLG, 30.04.1999 - 2Z BR 3/99

    Abberufung des Verwalters

    Von dem wohnungseigentumsrechtlichen Akt der vorzeitigen Abberufung des Verwalters gemäß § 26 WEG ist grundsätzlich die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags gemäß §§ 675, 626 BGB zu unterscheiden (vgl. BayObLGZ 1972, 139/140; 1998, 310/312).

    Liegt ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters vor, dann berechtigt dieser allerdings grundsätzlich auch zur außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags (BayObLG WuM 1993, 762/763; BayObLGZ 1998, 310/312; Weitnauer/Hauger WEG 8. Aufl. § 26 Rn. 35).

    b) Ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Abberufung des Verwalters (vgl. § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG ), der zugleich zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags berechtigt, liegt dann vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann, insbesondere weil das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (allgemeine Meinung; BayObLGZ 1972, 139/141; BayObLG NJW-RR 1986, 445 f.; WUM 19910 161; 1993, 762/763; BayObLGZ 1998, 310/312; OLG Hamm WuM 1991, 218/219; KG WUM 1993, 761/762; Bärmann/Merle WEG 7. Aufl. § 26 Rn. 152; Weitnauer/Hauger § 26 Rn. 33; Staudinger/Bub BGB 12. Aufl. § 26 WEG Rn. 392).

  • OLG Zweibrücken, 16.12.2002 - 3 W 202/02

    Wohnungseigentümerbeschluss über eine Verwalterabberufung und

    Nach zutreffender allgemeiner Auffassung ist ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung eines Verwalters dann gegeben, wenn den Wohnungseigentümern unter Beachtung aller - nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter - Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere durch diese Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (BGH NJW 2002, 3240, 3243; BayObLGZ 1998, 310, 312; BayObLG ZMR 1985, 390, 391; 2002, 774, 775; WE 1990, 68; 1996, 237, 239; NJW-RR 1999, 1390; 2000, 676, 677 f.; Bärmann/Pick/Merle aaO § 26 Rdnr. 152; Staudinger/Bub aaO § 26 WEG Rdnr. 392; Weitnauer/Hauger aaO § 26 Rdnr. 33).

    Für die Frage der Beendigung der Rechtsbeziehungen zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwalter ist zwar grundsätzlich zwischen dem wohnungseigentumsrechtlichen Akt der Abberufung im Sinne von § 26 Abs. 1 WEG und der Kündigung des Verwaltervertrages gemäß §§ 675, 626 BGB zu unterscheiden, so dass bei abstrakter Betrachtungsweise die Abberufung des Verwalters als solche nicht zugleich auch den Verwaltervertrag beendet (vgl. BayObLGZ 1998, 310, 312; OLG Köln WE 1989, 142; Bärmann/Pick/Merle aaO § 26 Rdnr. 131; Weitnauer/Hauger aaO § 26 Rdnr. 35; Niedenführ/Schulze aaO § 26 Rdnr. 36, jew. m.w.N.).

  • BayObLG, 20.03.2001 - 2Z BR 101/00

    Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan

    Im Einzelfall können diese Voraussetzungen auch bei der nachhaltigen Störung des Vertrauensverhältnisses nicht nur zur Gesamtheit der Wohnungseigentümer, sondern auch zu einzelnen Wohnungseigentümern oder einer Gruppe von ihnen gegeben sein (BayObLGZ 1998, 310/312 f. m.w.N.; Müller Rn.,470/471 mit zahlreichen Beispielen).
  • OLG Hamm, 22.12.2003 - 15 W 396/03

    Zur Zulässigkeit der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch

    Ein wichtiger Grund zur Abberufung des Verwalters im Sinne des § 26 Abs. 1 S. 3 WEG liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann, insbesondere weil das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (BGH NJW 2002, 3240, 3243; BayObLGZ 1998, 310, 312 f. = FGPrax 1999, 20; NZM 2000, 341, 342; KG NJW-RR 1994, 402; OLG Düsseldorf NZM 1998, 517; Senat NZM 2002, 295; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 26, Rdnr. 166).
  • BayObLG, 10.08.2001 - 2Z BR 21/01

    Mehrheit bei der Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung

    Dafür kommt auch eine nachhaltige Störung des Vertrauensverhältnisses zu einzelnen Wohnungseigentümern oder einer Gruppe von ihnen in Betracht (vgl. BayObLGZ 1998, 310/312 f.; Staudinger/Bub WEG § 26 Rn. 392).
  • OLG Hamm, 05.06.2007 - 15 W 239/06

    Aufrechnung durch den Verwalter; Zugriff auf die Instandhaltungsrücklage

  • LG Konstanz, 09.01.2008 - 62 T 134/07

    Wohnungseigentumsverfahren: Örtlich zuständiges Beschwerdegericht in

  • OLG Frankfurt, 07.04.2003 - 20 W 209/01

    Wohnungseigentum: Formalien der Jahresabrechnung; Verwalterentlastung

  • BayObLG, 17.04.2002 - 2Z BR 14/02

    Einberufung der Eigentümerversammlung durch Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats -

  • OLG Hamm, 08.04.2004 - 15 W 17/04

    Abberufung des bauträgeridentischen WEG-Verwalters aus wichtigem Grund

  • BayObLG, 15.01.2004 - 2Z BR 240/03

    Voraussetzungen für die Abberufung des Verwalters - Störung des

  • OLG Frankfurt, 18.08.2003 - 20 W 302/01

    Wohnungseigentumsverwaltung: Abberufung des verwaltenden Wohnungseigentümers

  • OLG Frankfurt, 05.01.2004 - 20 W 290/03

    Wohnungseigentum: Abberufung eines verwaltenden Wohnungseigentümers;

  • OLG Köln, 30.03.2007 - 16 Wx 37/07

    Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund bei Angriffen gegen Mitglieder des

  • BayObLG, 19.12.2001 - 2Z BR 15/01

    Wechsel der Besetzung des Beschwerdegerichts in Wohnungseigentumssachen -

  • OLG Hamm, 27.11.2001 - 15 W 326/01

    Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund; Unterschrift des Verwalters unter

  • BayObLG, 20.10.2000 - 2Z BR 77/00

    Gründe gegen die Wiederbestellung eines Hausverwalters

  • OLG Hamm, 02.07.2001 - 15 W 56/01

    Abberufung des Verwalters wegen pflichtwidriger Weigerung, eine

  • BayObLG, 08.03.2001 - 2Z BR 115/00

    Wichtiger Grund gegen die Wiederbestellung des Hausverwalters

  • BayObLG, 21.10.1999 - 2Z BR 97/99

    Vorzeitige Abberufung des Hausverwalters

  • LG Mönchengladbach, 18.10.2006 - 5 T 376/05

    Kündigung eines Vertrages eines Verwalters für eine

  • AG Köln, 30.04.2001 - 202 II 95/00
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