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   AG Köln, 04.11.2020 - 206 C 76/20   

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AG Köln, 04.11.2020 - 206 C 76/20 (https://dejure.org/2020,39400)
AG Köln, Entscheidung vom 04.11.2020 - 206 C 76/20 (https://dejure.org/2020,39400)
AG Köln, Entscheidung vom 04. November 2020 - 206 C 76/20 (https://dejure.org/2020,39400)
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Volltextveröffentlichung

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Muss der Mieter während der Corona-Pandemie Miete zahlen?

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Muss der Gewerberaummieter während der Corona-Pandemie Miete zahlen? (IMR 2021, 73)

Papierfundstellen

  • BeckRS 2020, 32288

Corona: Rechtsprechungsübersichten

 
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Wird zitiert von ... (4)Neu Zitiert selbst (17)

  • LG Heidelberg, 30.07.2020 - 5 O 66/20

    Gewerberaummiete: Wegfall der Mietzahlungspflicht wegen Geschäftsschließung zur …

    Auszug aus AG Köln, 04.11.2020 - 206 C 76/20
    Die behördliche Anordnung zur Schließung des von der Beklagten betriebenen Einzelhandelsgeschäfts hatte ihre Ursache nicht in der Beschaffenheit der Mietsache und/oder deren Beziehung zur Umwelt, sondern in der Art des Betriebs der Beklagten (so auch LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 - 5 O 66/20 - Rz. 35).

    Die Ursache der Nutzungsuntersagung liegt in der Art des Betriebs und betrifft damit das Verwendungsrisiko des Mieters (ebenso LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 - 5 O 66/20 - Rz. 35; LG Zweibrücken…, Urteil vom 11.09.2020 - HK O 17/20 - Rz. 43; LG Frankfurt…, Urteil vom 02.10.2020 - 15 O 23/20 - Rz. 25;… Bulgrin/Wolf AG 2020, 367 ff. Rz. 20 f.; Häublein/Müller NZM 2020, 481 ff.; Leo/Götz NZM 2020, 402 ff.; Sittner, NJW 2020, 1169, 1171;… Zehelein, COVID-19, Miete in Zeiten von Corona, 1. Aufl. 2020, § 3 Rz. 30; a.A.: Senteck/Ludley NZM 2020, 406 ff.; Weller/Thomale BB 2020, 962 ff.).

    Entsprechend hat der Vermieter beim hier streitgegenständlichen Mietvertrag nur den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewährleisten, nicht aber auch eine konkrete Art der Fruchtziehung (vgl. ausführlich auch LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 - 5 O 66/20 - Rz. 37).

    Dieser Umstand fällt jedoch in den Risikobereich des Mieters (LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 - 5 O 66/20 - Rz. 36).

    Selbst wenn aber der Anwendungsbereich des allgemeinen Leistungsstörungsrechts als eröffnet angesehen werden würde, so wäre ein Fall der nachträglichen Unmöglichkeit der Leistungserbringung für die Vermieterin vorliegend nicht gegeben (ebenso LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 - 5 O 66/20 - Rz. 38 ff., LG Zweibrücken…, Urteil vom 11.09.2020 - HK O 17/20 - Rz. 45 ff., LG Frankfurt…, Urteil vom 02.20.2020 - 15 O 23/20 - Rz. 28).

    Aus den Darlegungen ist noch nicht einmal ersichtlich, dass die Beklagte in den streitgegenständlichen Monaten unter Berücksichtigung der Umsätze und der abzuziehenden Kosten ein negatives Betriebsergebnis erlitten hätte (vgl. im Übrigen ausführlich auch LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 - 5 O 66/20 - Rz. 59).

    Dies stellt jedoch keinen Fall der Hilfsaufrechnung, sondern eine Primäraufrechnung dar, die nicht streitwerterhöhend ist (vgl. LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 - 5 O 66/20 - Rz. 66 m.w.N.).

  • LG Zweibrücken, 11.09.2020 - HKO 17/20

    Auswirkungen der Covid-19-Pandemie auf gewerbliche Mietverhältnisse

    Auszug aus AG Köln, 04.11.2020 - 206 C 76/20
    Die Ursache der Nutzungsuntersagung liegt in der Art des Betriebs und betrifft damit das Verwendungsrisiko des Mieters (ebenso LG Heidelberg…, Urteil vom 30.07.2020 - 5 O 66/20 - Rz. 35; LG Zweibrücken, Urteil vom 11.09.2020 - HK O 17/20 - Rz. 43; LG Frankfurt…, Urteil vom 02.10.2020 - 15 O 23/20 - Rz. 25;… Bulgrin/Wolf AG 2020, 367 ff. Rz. 20 f.; Häublein/Müller NZM 2020, 481 ff.; Leo/Götz NZM 2020, 402 ff.; Sittner, NJW 2020, 1169, 1171;… Zehelein, COVID-19, Miete in Zeiten von Corona, 1. Aufl. 2020, § 3 Rz. 30; a.A.: Senteck/Ludley NZM 2020, 406 ff.; Weller/Thomale BB 2020, 962 ff.).

    Selbst wenn aber der Anwendungsbereich des allgemeinen Leistungsstörungsrechts als eröffnet angesehen werden würde, so wäre ein Fall der nachträglichen Unmöglichkeit der Leistungserbringung für die Vermieterin vorliegend nicht gegeben (ebenso LG Heidelberg…, Urteil vom 30.07.2020 - 5 O 66/20 - Rz. 38 ff., LG Zweibrücken, Urteil vom 11.09.2020 - HK O 17/20 - Rz. 45 ff., LG Frankfurt…, Urteil vom 02.20.2020 - 15 O 23/20 - Rz. 28).

    Eine Auslegung des § 313 Abs. 1 BGB, die die vertragliche Risikoverteilung pauschal zu Lasten des Vermieters verschieben würde, liefe dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers zuwider (vgl. in diese Richtung, aber offen gelassen auch LG Zweibrücken, Urteil vom 11.09.2020 - HK O 17/20 - Rz. 56).

    Im Übrigen würde auch eine Abwägung der Interessen zwischen Vermieterin und Mieterin eine Reduzierung der Miethöhe regelmäßig nicht rechtfertigen (vgl. dazu ausführlich LG Zweibrücken, Urteil vom 11.09.2020 - HK O 17/20 - Rz. 57 ff).

  • BGH, 02.11.2016 - XII ZR 153/15

    Geschäftsraummiete: Erheblichkeit des Einwands rechtmäßigen Alternativverhaltens …

    Auszug aus AG Köln, 04.11.2020 - 206 C 76/20
    Voraussetzung ist aber, dass die Beschränkungen der konkreten vermieteten Sache ihre Ursache gerade in deren Beschaffenheit und Beziehung zur Umwelt haben und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters (BGH…, Urteil vom 02.03.1994 - XII ZR 175/92 - Rz. 10; BGH…, Urteil vom 13.07.2011 - XII ZR 189/09 - Rz. 9 (Rauchverbot); BGH, Urteil vom 02.11.2016 - XII ZR 153/15 - Rz. 15;… Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536 BGB Rz. 78).

    Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Objekt Gewinne erzielen zu können (BGH, Urteil vom 13.07.2011 - XII ZR 153/15 - Rz. 9 (Rauchverbot) m.w.N.; OLG Hamm…, Urteil vom 08.04.2020 - 30 U 107/19 - Rz. 54).

    Das gilt auch in Fällen, in denen es durch nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung des Gewerbebetriebes des Gewerbemieters kommt (vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2011 - XII ZR 153/15 - Rz. 9).

     
  • LG Frankfurt/Main, 02.10.2020 - 15 O 23/20

    Gewerberaummiete bei Corona-bedingter Ladenschließung

    Auszug aus AG Köln, 04.11.2020 - 206 C 76/20
    Die Ursache der Nutzungsuntersagung liegt in der Art des Betriebs und betrifft damit das Verwendungsrisiko des Mieters (ebenso LG Heidelberg…, Urteil vom 30.07.2020 - 5 O 66/20 - Rz. 35; LG Zweibrücken…, Urteil vom 11.09.2020 - HK O 17/20 - Rz. 43; LG Frankfurt, Urteil vom 02.10.2020 - 15 O 23/20 - Rz. 25;… Bulgrin/Wolf AG 2020, 367 ff. Rz. 20 f.; Häublein/Müller NZM 2020, 481 ff.; Leo/Götz NZM 2020, 402 ff.; Sittner, NJW 2020, 1169, 1171;… Zehelein, COVID-19, Miete in Zeiten von Corona, 1. Aufl. 2020, § 3 Rz. 30; a.A.: Senteck/Ludley NZM 2020, 406 ff.; Weller/Thomale BB 2020, 962 ff.).

    Selbst wenn aber der Anwendungsbereich des allgemeinen Leistungsstörungsrechts als eröffnet angesehen werden würde, so wäre ein Fall der nachträglichen Unmöglichkeit der Leistungserbringung für die Vermieterin vorliegend nicht gegeben (ebenso LG Heidelberg…, Urteil vom 30.07.2020 - 5 O 66/20 - Rz. 38 ff., LG Zweibrücken…, Urteil vom 11.09.2020 - HK O 17/20 - Rz. 45 ff., LG Frankfurt, Urteil vom 02.20.2020 - 15 O 23/20 - Rz. 28).

    Bloße, nicht genauer dargelegte "Liquiditätsengpässe" genügen zur Darlegung einer existentiellen Notlage der Beklagten aufgrund eines besonders gelagerten Einzelfalls ersichtlich nicht (ebenso LG Frankfurt, Urteil vom 02.10.2020 - 15 O 23/20 - Rz. 35).

  • BGH, 20.10.1999 - XII ZR 297/97

    Bemessung des Ehegatten-Trennungsunterhalts

    Auszug aus AG Köln, 04.11.2020 - 206 C 76/20
    Eine solche Risikoverteilung schließt - abgesehen von extremen Ausnahmefällen, in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit existenziell bedeutsamen Folgen für eine Partei eintritt - regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei der Verwirklichung des Risikos auf Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen (vgl. BGH…, Urteil vom 23.10.2019 - XII ZR 125/18 - Rz. 37; BGH, Urteil vom 16.02.2000 - XII ZR 297/97 - Rz. 47).

    Zusätzlich bedürfte es der Darlegung einer existentiellen Notlage der Beklagten (vgl. BGH…, Urteil vom 23.10.2019 - XII ZR 125/18 - Rz. 37; BGH, Urteil vom 16.02.2000 - XII ZR 297/97 - Rz. 47) aufgrund eines ganz besonders gelagerten Einzelfalls.

  • BGH, 23.10.2019 - XII ZR 125/18

    Bestand des Mietvertrag einer Gemeinde über ein Objekt zur Unterbringung ihr …

    Auszug aus AG Köln, 04.11.2020 - 206 C 76/20
    Eine solche Risikoverteilung schließt - abgesehen von extremen Ausnahmefällen, in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit existenziell bedeutsamen Folgen für eine Partei eintritt - regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei der Verwirklichung des Risikos auf Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen (vgl. BGH, Urteil vom 23.10.2019 - XII ZR 125/18 - Rz. 37; BGH…, Urteil vom 16.02.2000 - XII ZR 297/97 - Rz. 47).

    Zusätzlich bedürfte es der Darlegung einer existentiellen Notlage der Beklagten (vgl. BGH, Urteil vom 23.10.2019 - XII ZR 125/18 - Rz. 37; BGH…, Urteil vom 16.02.2000 - XII ZR 297/97 - Rz. 47) aufgrund eines ganz besonders gelagerten Einzelfalls.

  • BGH, 16.02.2000 - XII ZR 279/97

    Rechtsposition des Mieters eines Ladenlokals nach unbefriedigender …

    Auszug aus AG Köln, 04.11.2020 - 206 C 76/20
    Dazu hätte es konkreter Anhaltspunkte für eine Risikoübernahme durch den Vermieter in den Vertragsvereinbarungen bedurft (vgl. BGH, Urteil vom 16.02.2000 - XII ZR 279/97 - Rz. 47), die im vorliegenden Fall aber nicht ersichtlich sind.
  • OLG Hamm, 08.04.2020 - 30 U 107/19

    Behördliche Untersagung des Betriebs mehrerer Spielhallen als Mangel des …

    Auszug aus AG Köln, 04.11.2020 - 206 C 76/20
    Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Objekt Gewinne erzielen zu können (BGH…, Urteil vom 13.07.2011 - XII ZR 153/15 - Rz. 9 (Rauchverbot) m.w.N.; OLG Hamm, Urteil vom 08.04.2020 - 30 U 107/19 - Rz. 54).
  • BGH, 13.07.2011 - XII ZR 189/09

    Zum Schadensersatzanspruch des Pächters einer Gaststätte wegen Umsatzeinbußen …

    Auszug aus AG Köln, 04.11.2020 - 206 C 76/20
    Voraussetzung ist aber, dass die Beschränkungen der konkreten vermieteten Sache ihre Ursache gerade in deren Beschaffenheit und Beziehung zur Umwelt haben und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters (BGH…, Urteil vom 02.03.1994 - XII ZR 175/92 - Rz. 10; BGH, Urteil vom 13.07.2011 - XII ZR 189/09 - Rz. 9 (Rauchverbot); BGH…, Urteil vom 02.11.2016 - XII ZR 153/15 - Rz. 15;… Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536 BGB Rz. 78).
  • BGH, 05.12.2018 - VIII ZR 271/17

    "Schimmelpilzgefahr": Keine Mietminderung für Wärmebrücken bei Einhaltung des im …

    Auszug aus AG Köln, 04.11.2020 - 206 C 76/20
    Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Vereinbarungen der Mietvertragsparteien (BGH, Urteil vom 05.12.2018 - VIII ZR 271/17 - Rz. 21 m.w.N.).
  • BGH, 02.03.1994 - XII ZR 175/92

    Aufwendungsersatz für Vorbereitungen zum Betrieb einer Gaststätte; Ablehnung …

  • KG, 12.11.2007 - 8 U 194/06

    Geschäftsraummiete: Minderung des Mietzinses wegen völliger Sperrung eines …

  • BGH, 07.07.2010 - VIII ZR 85/09

    Wohnraummiete: Zu den Voraussetzungen einer Mietminderung bei Problemen mit dem …

  • RG, 20.02.1917 - III 384/16

    Unmöglichkeit der Leistung

  • BGH, 18.06.1997 - XII ZR 192/95

    Mietrechtliche Gewährleistungsansprüche für Übergabe der Mietsache; Anwendbarkeit …

  • BGH, 20.11.2013 - XII ZR 77/12

    Gewerberaummietvertrag: Außerordentliche Kündigung wegen behördlicher Ankündigung …

  • RG, 03.01.1919 - III 271/18

    Mietzinsanspruch nach Wegfall der Geschäftsgrundlage durch Kriegsereignisse

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