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   BGH, 23.02.2022 - VIII ZR 305/20   

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https://dejure.org/2022,5739
BGH, 23.02.2022 - VIII ZR 305/20 (https://dejure.org/2022,5739)
BGH, Entscheidung vom 23.02.2022 - VIII ZR 305/20 (https://dejure.org/2022,5739)
BGH, Entscheidung vom 23. Februar 2022 - VIII ZR 305/20 (https://dejure.org/2022,5739)
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Volltextveröffentlichungen (12)

  • IWW
  • Deutsches Notarinstitut

    BGB §§ 463, 577
    Unwirksamkeit der Vereinbarung eines höheren Kaufpreises für den Vorkaufsberechtigten

  • Wolters Kluwer

    Zulässigkeit von "differenzierten Preisabreden" in Kaufverträgen über eine mit einem Mietervorkaufsrecht belastete Wohnung; Zahlung eines höheren Kaufpreises für den Erwerb der Eigentumswohnung im Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts durch einen Mieter

  • rewis.io
  • notar-drkotz.de

    Vorkaufsberechtigter muss nicht mehr zahlen als der Erstkäufer

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 464 Abs. 2 ; BGB § 577 Abs. 1 S. 1 und S. 3
    Zulässigkeit von "differenzierten Preisabreden" in Kaufverträgen über eine mit einem Mietervorkaufsrecht belastete Wohnung; Zahlung eines höheren Kaufpreises für den Erwerb der Eigentumswohnung im Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts durch einen Mieter

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Vorkaufsberechtigter muss nie mehr zahlen als der Erstkäufer

  • WM (via Owlit)(Abodienst, Leitsatz frei)

    Zur Unwirksamkeit einer in einem Kaufvertrag über eine mit einem Vorkaufsrecht des Mieters belastete Eigentumswohnung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer getroffenen Abrede, wonach der Vorkaufsberechtigte (Mieter) einen höheren Preis zu bezahlen hat als der Käufer

Kurzfassungen/Presse (4)

  • anwaltonline.com(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Kurzinformation)

    Vorkaufsrecht des Mieters: Kaufpreis mit und ohne Mieter ist unzulässig

  • haufe.de (Kurzinformation)

    § 577 BGB, § 464 BGB
    Kein höherer Kaufpreis für vorkaufsberechtigten Mieter

  • promietrecht.de (Kurzinformation)

    Vorkaufsrecht - Mieter soll höheren Kaufpreis für Wohnung zahlen

  • juraforum.de (Kurzinformation)

    Vorkaufsrecht von Mietern bei Verkauf ihrer Wohnung gestärkt

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Kein Nachteil beim Vorkauf! (IMR 2022, 198)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • BGHZ 233, 54
  • NJW 2022, 1886
  • MDR 2022, 553
  • WM 2022, 1510
  • WM 2022
  • BeckRS 2022, 5040
 
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Wird zitiert von ... (2)Neu Zitiert selbst (25)

  • BGH, 21.01.2015 - VIII ZR 51/14

    Entgangener Gewinn als Schaden des Mieters bei Vereitelung seines Vorkaufsrechts

    Auszug aus BGH, 23.02.2022 - VIII ZR 305/20
    Der Bundesgerichtshof habe den Gesetzesmaterialien - in einem anders gelagerten Fall - bereits entnommen, dass dem Gesetzgeber daran gelegen gewesen sei, dem Mieter die Möglichkeit zu eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit sei (Senatsurteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14).

    (aaa) Mit der Einführung des gesetzlichen Mietervorkaufsrechts für den Fall des erstmaligen Verkaufs einer in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung (§ 570b BGB aF; § 577 BGB) hat der Gesetzgeber nicht nur den Schutz des Mieters vor einer Verdrängung aus seiner Wohnung infolge einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung durch einen Dritterwerber bezweckt, sondern auch das Ziel verfolgt, das Interesse des Mieters an einem Erwerb der Wohnung zu schützen, insbesondere wenn dieser aus seiner Sicht günstig ist (vgl. Senatsurteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 37 f. unter Bezugnahme auf BT-Drucks. 12/3013, S. 18 und 12/3254, S. 40).

    (bbb) Indem er dem Mieter durch die Verweisung in § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB auf die Bestimmungen zum Vorkaufsrecht (§§ 463 ff. BGB) die im Wesentlichen gleiche Rechtsstellung wie einem sonstigen Vorkaufsberechtigten eingeräumt und den Mieter damit in die Lage versetzt hat, bei Ausübung seines Vorkaufsrechts an den zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Dritten ausgehandelten Konditionen zu partizipieren (vgl. Senatsurteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, aaO Rn. 38), hat der Gesetzgeber es gerade hingenommen, dass der Mieter in den Fällen, in denen die Vermietung an ihn zu der Vereinbarung eines entsprechend niedrigeren Kaufpreises zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Erstkäufer geführt hat, bei Ausübung seines Vorkaufsrechts - wirtschaftlich betrachtet - von diesem Umstand profitiert.

  • OLG München, 21.01.2005 - 10 W 672/05

    Kein Paketabschlag bei Ausübung eines Mietervorkaufsrechtes

    Auszug aus BGH, 23.02.2022 - VIII ZR 305/20
    Teilweise werde vertreten, dass selbst eine Preisabrede, die allein für den Mieter bei Ausübung des Vorkaufsrechts eine Erhöhung des Kaufpreises vorsehe, wirksam sei (so etwa OLG München, Beschluss vom 21. Februar 2005 - 10 W 672/05).

    Ohne Erfolg macht die Revision - gestützt auf die in der Rechtsprechung und im Schrifttum teilweise vertretene Gegenansicht (OLG München, MittBayNot 2005, 306 f.; LG München I, Urteil vom 27. Juli 2005 - 10 O 6287/05, juris Rn. 55; Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, Mietrecht, 15. Aufl., § 577 BGB Rn. 79; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 577 BGB Rn. 82; jurisPK-BGB/Tiedemann, Stand: 1. Februar 2020, § 577 Rn. 122; Derleder, NJW 1996, 2817, 2819 f.) - geltend, für vermietete Wohnungen sei regelmäßig nur ein niedrigerer Kaufpreis als für unvermietete Wohnungen zu erzielen und dieser Umstand rechtfertige die Vereinbarung einer "differenzierten Preisabrede", bei der die Kaufpreiserhöhung vom Erlöschen mietvertraglicher Bindungen abhängig gemacht werde.

    Ebenso kommt es hierbei entgegen der Ansicht der Revision nicht darauf an, dass der Erstkäufer sich - anders als in den Konstellationen, in denen die Entgeltabrede ausschließlich für den Vorkaufsfall einen höheren Kaufpreis vorsieht (so in den Fällen, die den Entscheidungen des OLG München [MittBayNot 2005, 306] und des LG München I [Urteil vom 27. Juli 2005 - 10 O 6287/05, juris] zugrunde lagen) - dazu verpflichtet hat, unter bestimmten Umständen (hier: bei Nachweis der Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung oder Auflösung innerhalb eines Monats nach Vertragsschluss) ebenfalls den höheren Kaufpreis zu bezahlen.

  • BGH, 27.04.2016 - VIII ZR 323/14

    Erwerb der in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung durch Ausübung des

    Auszug aus BGH, 23.02.2022 - VIII ZR 305/20
    Demnach ist zwischen den Parteien gemäß § 464 Abs. 2 BGB ein selbständiger Kaufvertrag zu denselben Bedingungen neu begründet worden, wie er zwischen der Beklagten und der Erstkäuferin abgeschlossen worden ist (vgl. etwa BGH, Urteile vom 27. April 2016 - VIII ZR 323/14, NJW-RR 2016, 784 Rn. 28; vom 24. Februar 1995 - V ZR 244/93, NJW 1995, 1827 unter II 1 [zu § 505 Abs. 2 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung; im Folgenden: aF]; vom 3. Dezember 1999 - V ZR 329/98, NJW 2000, 1033 unter II [zu § 505 Abs. 2 BGB aF]).

    Denn im Eigentum des Verkäufers steht in diesen Fällen bei Vertragsschluss und - worauf die Revisionserwiderung zutreffend hinweist - gerade bei einer Übertragung an den Vorkaufsberechtigten auch bis zur Beendigung seiner Eigentümerstellung (vgl. Senatsurteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 323/14, NJW-RR 2016, 784 Rn. 18 mwN [zum Zeitpunkt des Erlöschens des Mietverhältnisses durch Konfusion]) "nur" eine vermietete Wohnung.

    Etwas anderes gilt hier auch nicht etwa deshalb, weil das Mietverhältnis zwischen den Parteien mit dem Erwerb des Eigentums der Klägerin an der bis dahin an sie vermieteten Eigentumswohnung - also mit der Eintragung der Klägerin als Eigentümerin im Grundbuch - durch Konfusion erloschen ist (vgl. Senatsurteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 323/14, NJW-RR 2016, 784 Rn. 18 mwN).

  • LG München I, 27.07.2005 - 10 O 6287/05
    Auszug aus BGH, 23.02.2022 - VIII ZR 305/20
    Ohne Erfolg macht die Revision - gestützt auf die in der Rechtsprechung und im Schrifttum teilweise vertretene Gegenansicht (OLG München, MittBayNot 2005, 306 f.; LG München I, Urteil vom 27. Juli 2005 - 10 O 6287/05, juris Rn. 55; Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, Mietrecht, 15. Aufl., § 577 BGB Rn. 79; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 577 BGB Rn. 82; jurisPK-BGB/Tiedemann, Stand: 1. Februar 2020, § 577 Rn. 122; Derleder, NJW 1996, 2817, 2819 f.) - geltend, für vermietete Wohnungen sei regelmäßig nur ein niedrigerer Kaufpreis als für unvermietete Wohnungen zu erzielen und dieser Umstand rechtfertige die Vereinbarung einer "differenzierten Preisabrede", bei der die Kaufpreiserhöhung vom Erlöschen mietvertraglicher Bindungen abhängig gemacht werde.

    Ebenso kommt es hierbei entgegen der Ansicht der Revision nicht darauf an, dass der Erstkäufer sich - anders als in den Konstellationen, in denen die Entgeltabrede ausschließlich für den Vorkaufsfall einen höheren Kaufpreis vorsieht (so in den Fällen, die den Entscheidungen des OLG München [MittBayNot 2005, 306] und des LG München I [Urteil vom 27. Juli 2005 - 10 O 6287/05, juris] zugrunde lagen) - dazu verpflichtet hat, unter bestimmten Umständen (hier: bei Nachweis der Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung oder Auflösung innerhalb eines Monats nach Vertragsschluss) ebenfalls den höheren Kaufpreis zu bezahlen.

  • BGH, 14.07.1995 - V ZR 31/94

    Bindung des Vorkaufsberechtigten an eine im Kaufvertrag getroffene Regelung über

    Auszug aus BGH, 23.02.2022 - VIII ZR 305/20
    Unwirksame Vereinbarungen zu Lasten Dritter können schließlich auch dann vorliegen, wenn die in Rede stehende Rechtspflicht beziehungsweise Benachteiligung den Dritten erst im Anschluss an eine von ihm selbst noch vorzunehmende Rechtshandlung träfe, etwa erst infolge des Erwerbs eines mit schuldrechtlichen Verpflichtungen des Eigentümers "belasteten" Grundstücks (vgl. etwa BGH, Urteile vom 12. Oktober 2016 - XII ZR 9/15, NJW 2017, 254 Rn. 26 [zu einem vermieteten Grundstück mit mietrechtsfremden Vereinbarungen im Mietvertrag]; vom 10. März 2006 - V ZR 48/05, NJW-RR 2006, 960 Rn. 18 [zu einem vereinbarungsgemäß für die Abführung des auf dem Nachbargrundstück anfallenden Abwassers in Anspruch genommenen Grundstück]) oder infolge der Ausübung eines ihm zustehenden Vorkaufsrechts (vgl. etwa für den Fall eines unmittelbar für den Vorkaufsberechtigten wirkenden Federführungsvertrags BGH, Urteil vom 14. Juli 1995 - V ZR 31/94, NJW 1995, 3183 unter II 3 c aa) zum Tragen käme.

    (a) Durch die gesetzliche Regelung in § 464 Abs. 2 BGB soll gewährleistet werden, dass den Vorkaufsberechtigten nach dem Inhalt seines Kaufvertrags keine anderen, insbesondere keine ungünstigeren Bedingungen treffen als diejenigen, die für den Erstkäufer aufgrund seines Kaufvertrags mit dem Verkäufer gelten (BGH, Urteil vom 14. Juli 1995 - V ZR 31/94, NJW 1995, 3183 unter II 2 [zu § 505 Abs. 2 BGB aF]).

  • BGH, 15.06.2005 - VIII ZR 271/04

    Sittenwidrigkeit der Beurkundung eines überhöhten Kaufpreise zum Zwecke der

    Auszug aus BGH, 23.02.2022 - VIII ZR 305/20
    (1) Die Frage, ob die teilweise unwirksame Preisabrede zu einer Gesamtnichtigkeit des Kaufvertrags nach Maßgabe des § 139 BGB führt, stellt sich im Streitfall schon deshalb nicht, weil sich die - wegen der in dem Kaufvertrag enthaltenen salvatorischen Erhaltensklausel insoweit gegebenenfalls darlegungs- und beweisbelastete (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534 unter II 2; BGH, Beschluss vom 15. März 2010 - II ZR 84/09, NJW 2010, 1660 Rn. 8) - Beklagte nicht auf eine etwaige Gesamtnichtigkeit des Vertrags nach § 139 BGB beruft.
  • BGH, 22.05.1996 - VIII ZR 194/95

    Wirksamkeit eines Kaufvertrages über eine Steuerberaterpraxis

    Auszug aus BGH, 23.02.2022 - VIII ZR 305/20
    Maßgeblich wäre daher, welche Entscheidung die Parteien bei Kenntnis der Sachlage nach Treu und Glauben und bei vernünftiger Abwägung der in Betracht kommenden Verhältnisse und Interessen getroffen hätten (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 17. Oktober 2007 - IV ZR 266/06, NJW 2008, 298 Rn. 16; vom 14. April 2005 - IX ZR 109/04, NJW-RR 2005, 1290 unter 2 b; vom 30. Januar 1997 - IX ZR 133/96, NJW-RR 1997, 684 unter B III 2 c mwN; vom 22. Mai 1996 - VIII ZR 194/95, NJW 1996, 2087 unter II 2 b; vom 13. März 1986 - III ZR 114/84, NJW 1986, 2576 unter II 5).
  • BGH, 14.04.2005 - IX ZR 109/04

    Wirksamkeit eines mit einem Kontierer geschlossenen Vertrages über Buchführung

    Auszug aus BGH, 23.02.2022 - VIII ZR 305/20
    Maßgeblich wäre daher, welche Entscheidung die Parteien bei Kenntnis der Sachlage nach Treu und Glauben und bei vernünftiger Abwägung der in Betracht kommenden Verhältnisse und Interessen getroffen hätten (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 17. Oktober 2007 - IV ZR 266/06, NJW 2008, 298 Rn. 16; vom 14. April 2005 - IX ZR 109/04, NJW-RR 2005, 1290 unter 2 b; vom 30. Januar 1997 - IX ZR 133/96, NJW-RR 1997, 684 unter B III 2 c mwN; vom 22. Mai 1996 - VIII ZR 194/95, NJW 1996, 2087 unter II 2 b; vom 13. März 1986 - III ZR 114/84, NJW 1986, 2576 unter II 5).
  • BGH, 30.01.1997 - IX ZR 133/96

    Behandlung eines teilweise formunwirksamen Bürgschaftsvertrages

    Auszug aus BGH, 23.02.2022 - VIII ZR 305/20
    Maßgeblich wäre daher, welche Entscheidung die Parteien bei Kenntnis der Sachlage nach Treu und Glauben und bei vernünftiger Abwägung der in Betracht kommenden Verhältnisse und Interessen getroffen hätten (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 17. Oktober 2007 - IV ZR 266/06, NJW 2008, 298 Rn. 16; vom 14. April 2005 - IX ZR 109/04, NJW-RR 2005, 1290 unter 2 b; vom 30. Januar 1997 - IX ZR 133/96, NJW-RR 1997, 684 unter B III 2 c mwN; vom 22. Mai 1996 - VIII ZR 194/95, NJW 1996, 2087 unter II 2 b; vom 13. März 1986 - III ZR 114/84, NJW 1986, 2576 unter II 5).
  • BGH, 15.03.2010 - II ZR 84/09

    Salvatorische Erhaltungsklausel: Umkehrung der gesetzlichen Vermutung der

    Auszug aus BGH, 23.02.2022 - VIII ZR 305/20
    (1) Die Frage, ob die teilweise unwirksame Preisabrede zu einer Gesamtnichtigkeit des Kaufvertrags nach Maßgabe des § 139 BGB führt, stellt sich im Streitfall schon deshalb nicht, weil sich die - wegen der in dem Kaufvertrag enthaltenen salvatorischen Erhaltensklausel insoweit gegebenenfalls darlegungs- und beweisbelastete (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534 unter II 2; BGH, Beschluss vom 15. März 2010 - II ZR 84/09, NJW 2010, 1660 Rn. 8) - Beklagte nicht auf eine etwaige Gesamtnichtigkeit des Vertrags nach § 139 BGB beruft.
  • BGH, 13.03.1986 - III ZR 114/84

    Vereinbarung eines Gesamthonorars für Rechtsanwalts- und Notartätigkeit

  • BGH, 17.10.2007 - IV ZR 266/06

    Wirksamkeit eines Erbverzichts

  • BGH, 08.02.2019 - V ZR 176/17

    Keine unbefristete, aber langfristige Sozialbindung im dritten Förderweg

  • BGH, 11.05.2012 - V ZR 193/11

    Wohnungseigentum: Wirksamkeit der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans bei

  • KG, 02.10.2020 - 17 U 18/18

    Kaufpreis mit und ohne Mieter benachteiligt den vorkaufsberechtigten Mieter

  • BGH, 16.01.1980 - IV ZR 115/78

    Gültigkeit einer Vereinbarung der Eltern über den Unterhalt der gemeinsamen

  • BGH, 12.10.2016 - XII ZR 9/15

    Erwerb eines gewerblich vermieteten Grundstücks: Eintritt des Erwerbers in das

  • BGH, 24.02.1995 - V ZR 244/93

    Anspruch gegen den Vorkaufsberechtigten auf Leistung mit dem Erstkäufer

  • BGH, 12.10.2011 - VIII ZR 50/11

    Nießbrauch: Sonderkündigungsrecht des Grundstückseigentümers als Alleinerbe des

  • BGH, 29.06.2004 - VI ZR 211/03

    Zulässigkeit des Aushandelns personenbezogener Tarife für die Beförderung von

  • BGH, 12.02.2019 - VI ZR 141/18

    Verpflichtung eines Unfallgeschädigten zur Inanspruchnahme eines vom

  • BGH, 03.12.1999 - V ZR 329/98

    Ausübung eines Vorkaufsrechts nach Erwerb der Kaufsache durch den

  • BGH, 04.07.2018 - IV ZR 121/17

    Verkehrsunfall eines Gespanns: Innenausgleich zwischen dem Haftpflichtversicherer

  • BGH, 29.09.2016 - I ZR 11/15

    Bodenschutzrechtlicher Ausgleichsanspruch: Haftung des Gesamtrechtsnachfolgers

  • BGH, 10.03.2006 - V ZR 48/05

    Bereinigung von zu Zeiten der ehemaligen DDR getroffenen schuldrechtlichen

  • LAG Baden-Württemberg, 10.02.2023 - 12 Sa 50/22

    Erstattung nachentrichteter Lohnsteuer - Haftungsbescheid - Gesamtschuld -

    Ein unzulässiger und deshalb unwirksamer Vertrag zu Lasten Dritter liegt vor, wenn durch ihn unmittelbar eine Rechtspflicht eines am Vertrag nicht beteiligten Dritten - ohne seine Autorisierung - entstehen soll (BGH 23. Februar 2022 - VIII ZR 305/20 -, BGHZ 233, 54 ff, Rn. 25).
  • KG, 27.04.2023 - 10 U 80/22

    Rechtsstellung des vom Verkäufer einer Wohnung beauftragten Maklers nach Ausübung

    Das Verbot, Verträge zu Lasten Dritter zu schließen, steht zudem in der Regel der Wirksamkeit solcher Vereinbarungen entgegen, nach denen die Rechtsposition eines Dritten ohne dessen Mitwirkung verkürzt werden soll (vgl. etwa BGH, Urt. v. 23.02.2022 - VIII ZR 305/20 - Rn. 26; Urt. v. 16.01.1980 - IV ZR 115/78 - Rn. 9 f.; v. 29.09.2016 - I ZR 11/15 -, Rn. 52, 61 [zur Erstreckung einer Vereinbarung über einen Anspruchsverzicht auf etwaige gesetzliche Ausgleichsansprüche Dritter]; v. 04.07.2018 - IV ZR 121/17 - NJW 2018, 2958 Rn. 19 f. [zu Versicherungsverträgen mit Subsidiaritätsklausel für den Fall der gesetzlich geregelten Mehrfachversicherung]; vgl. zu dieser Fallgruppe insgesamt auch Staudinger/Klumpp, BGB, Neubearb.
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