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• Wolters Kluwer

  Anspruch auf Ersatz entgangener Erträge aus einem gemeinschaftlich verwalteten Grundstück - Miete durch entgeltliche Überlassung von Räumen in einem Grundstück durch eine Gemeinschaft an einen Miteigentümer - Kriterien zur Qualifizierung einer durch ergänzende ...

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (2)

• koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

  Anspruch auf Ersatz entgangener Erträge aus einem gemeinschaftlich verwalteten Grundstück

• gesellschaftsrechtskanzlei.com (Leitsatz/Kurzinformation)

  Gemeinschaft, Mietvertrag

Papierfundstellen

• NJW 1974, 364
• MDR 1974, 385
• DB 1974, 472

Wird zitiert von ... (29)Neu Zitiert selbst (4)

• BGH, 04.10.1967 - VIII ZR 51/66

  Vermietung eines Fabrikgrundstücks - Auslegung eines Mietvertrages - …

  Auszug aus BGH, 17.12.1973 - II ZR 59/72

  Soweit die Vertragsteile bei Vertragsabschluß keine vom Gesetz abweichende Regelung treffen, überlassen sie in der Regel die Ausgestaltung den Gesetzesvorschriften (vgl. BGH, Urt. v. 4.10.67 - VIII ZR 51/66, LM BGB § 535 Nr. 35 m.w.N.).
• BGH, 16.03.1961 - II ZR 190/59

  Verwaltung einer Gemeinschaft

  Auszug aus BGH, 17.12.1973 - II ZR 59/72

  Der Klägerin ist vielmehr zuzumuten, was sie mit der vorliegenden Klage auch beabsichtigt, diesen Streit mit der Klage aus § 745 Abs. 2 BGB zu klären (vgl. die Entscheidung d. Sen. zu einem ähnlichen Fall in BGHZ 34, 367, 369, 370).
• BGH, 08.01.1969 - VIII ZR 184/66

  Festsetzung einer Grundmiete als Entschädigung - Gewährung einer …

  Auszug aus BGH, 17.12.1973 - II ZR 59/72

  In der Rechtsprechung ist anerkannt, daß die entgeltliche Überlassung von Räumen in einem Grundstück durch eine Gemeinschaft an einen Miteigentümer Miete ist (vgl. BGH, Urt. v. 8.1. 69 - VIII ZR 184/66, LM BGB § 535 Nr. 42 m.w.N., vollständ, abgedr. in WM 1969, 298).
• BGH, 01.04.1955 - V ZR 154/54

  Rechtsmittel

  Auszug aus BGH, 17.12.1973 - II ZR 59/72

  In der Rechtsprechung ist anerkannt, daß die angemessene Miete als vereinbart anzusehen ist, wenn nach dem Parteiwillen eine vertragliche Bindung auch ohne Vereinbarung der Miethöhe bestehen soll (vgl. BGH, Urt. v. 1.4. 55 - V ZR 154/54, LM GRMG Nr. 1).

• BGH, 02.06.2005 - V ZB 32/05

  Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft; Vollstreckungen von …

  d) Erfüllen die Mitglieder schuldhaft ihre Verpflichtung gegenüber dem Verband zur Beschlussfassung nicht, so kann der Verband seine Mitglieder zwar nicht unmittelbar auf Zahlung in Anspruch nehmen, wie das bei Regelungen über Entgelte und Beiträge in einer zweigliedrigen Gemeinschaft anerkannt ist (BGH, Urt. v. 17. Dezember 1973, II ZR 59/72, NJW 1974, 364, 365;… Urt. v. 4. Februar 1982, IX ZR 88/80, NJW 1982, 1753, 1754;… Urt. v. 6. Juli 1983, IVa ZR 118/82, NJW 1984, 45, 46;… Urt. v. 13. April 1994, XII ZR 3/93, NJW 1994, 1721;… MünchKomm-BGB/Karsten Schmidt, 4. Aufl. § 745 Rdn. 36).
• LG Mönchengladbach, 22.04.2016 - 11 O 1/16

  Geltendmachung von Auskunfts- und Nutzungsentschädigungsansprüchen in einer …

  Ein Zahlungsanspruch anstelle eines bloßen Anspruchs auf Willenserklärung kann bestehen, soweit die zu beanspruchende Neuregelung in regelmäßigen Zahlungen oder in der Erhöhung solcher Zahlungen besteht (vgl. BGH NJW 1974, 364; BGH NJW 1984, 45).
• BGH, 25.04.2018 - VIII ZR 176/17

  Wohnraummietverhältnis zwischen einer Miteigentümergemeinschaft und einem ihrer …

  Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande (Anschluss an BGH, Urteile vom 8. Januar 1969, VIII ZR 184/66, WM 1969, 298 unter 2 b; vom 17. Dezember 1973, II ZR 59/72, NJW 1974, 364 unter [A] II 2 b; vom 15. September 1997, II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I; vom 11. September 2000, II ZR 324/98, NZM 2001, 45 unter II 1 b …und vom 15. September 2010, VIII ZR 16/10, NZM 2010, 898 Rn. 14).

  d) In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist, wie die Revision zutreffend geltend macht, seit langem anerkannt, dass eine Miteigentümergemeinschaft ihr Grundstück oder darauf befindliche gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder durch vertragliche Vereinbarung mit diesem entgeltlich zur alleinigen Nutzung überlassen kann und in einem solchen Fall regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande kommt (…vgl. zuletzt Senatsurteil vom 15. September 2010 - VIII ZR 16/10, NZM 2010, 898 Rn. 14; so auch bereits BGH, Urteile vom 8. Januar 1969 - VIII ZR 184/66, WM 1969, 298 unter 2 b; vom 17. Dezember 1973 - II ZR 59/72, NJW 1974, 364 unter [A] II 2 b; vom 15. September 1997 - II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I; vom 11. September 2000 - II ZR 324/98, NZM 2001, 45 unter II 1 b;… ebenso Palandt/Sprau, aaO, § 744 Rn. 2;… vgl. auch MünchKommBGB/Schmidt, 7. Aufl., § 743 Rn. 15; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb.

  Selbst wenn in einem solchen Fall in dem Abschluss des Mietvertrags zugleich eine - einvernehmliche - gemeinschaftsrechtliche Regelung nach § 745 BGB liegen und insoweit zusätzlich auch die Regelungen des Gemeinschaftsrechts zu berücksichtigen sein sollten (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 17. Dezember 1973 - II ZR 59/72, aaO;… vom 15. September 1997 - II ZR 94/96, aaO;… Staudinger/Emmerich, aaO;… Staudinger/von Proff, aaO Rn. 76;… MünchKommBGB/Schmidt, aaO), änderte dies nichts daran, dass beim Vorliegen der tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen eines (Wohnraum-)Mietvertrags die für einen solchen Vertrag geltenden gesetzlichen Vorschriften, insbesondere die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters vorgesehenen Bestimmungen, grundsätzlich auch im Rahmen einer Miteigentümergemeinschaft anzuwenden sind.

 
• BGH, 15.09.1997 - II ZR 94/96

  Rechtsnatur eines Benutzungsüberlassungsvertrages

  Wie der Senat im Urteil vom 17. Dezember 1973 (II ZR 59/72, WM 1974, 201) ausgeführt hat, handelt es sich bei der entgeltlichen Nutzungsüberlassung eines Grundstücks an einzelne von mehreren Miteigentümern um einen Mietvertrag zwischen diesen und der Eigentümergemeinschaft, zugleich aber auch um eine einstimmige Vereinbarung der Miteigentümer über die Benutzung des gemeinschaftlichen Gegenstandes gemäß § 745 Abs. 1 BGB, aus der eine unmittelbare Zahlungsverpflichtung der nutzenden gegenüber den übrigen Miteigentümern resultieren kann (…vgl. auch BGH, Urt. v. 29. Juni 1966 - V ZR 163/63, WM 1966, 887; v. 4. Februar 1982 - IX ZR 88/80, WM 1982, 537).

  Entgegen der Ansicht der Revision kann der Kläger seine Ansprüche zwar nicht auf die §§ 557, 584 b BGB stützen, weil diese Vorschriften hier durch die speziellen und in erster Linie anzuwendenden Regeln des Gemeinschaftsrechts überlagert sind (vgl. Sen. Urt. v. 17. Dezember 1973 aaO.).

  Zu Recht rügt die Revision aber, das Berufungsgericht habe verkannt, daß eine Verwaltungs- und Benutzungsregelung gemäß § 745 Abs. 2 BGB in Form einer Entschädigungszahlung für die Alleinnutzung des gemeinschaftlichen Gegenstandes durch einen Teilhaber unmittelbar im Wege einer Zahlungsklage geltend gemacht werden kann (Sen. Urt. v. 17. Dezember 1973 aaO. sowie v. 14. November 1988 - II ZR 77/88, WM 1989, 102).

  In der Regel hat der Tatrichter bei der Entscheidung über eine Nutzungsentschädigung im Rahmen des § 745 Abs. 2 BGB den angemessenen Mietzins zugrunde zu legen - vorbehaltlich der Prüfung, ob dies nach den Umständen des konkreten Falles den Interessen aller Teilhaber nach billigem Ermessen entspricht (vgl. Sen. Urt. v. 17. Dezember 1973 aaO. a.E.).

  b) Allerdings kann eine Entschädigungszahlung nach § 745 Abs. 2 BGB bei Fehlen einer entsprechenden Vereinbarung (oder nach deren Wegfall, wie hier) erst von dem Zeitpunkt an verlangt werden, in dem sie und damit eine entsprechende Benutzungsregelung im Sinne von § 745 Abs. 2 BGB beansprucht worden ist ( Sen. Urt. v. 17. Dezember 1973 aaO.).

  Gemäß § 745 Abs. 2 BGB kann die Abänderung einer vertraglichen Benutzungsregelung dann verlangt werden, wenn diese in einem wesentlichen Punkt lückenhaft ist (vgl. Sen. Urt. v. 17. Dezember 1973 aaO.) oder eine nachträgliche Änderung der tatsächlichen Verhältnisse eingetreten ist, aufgrund deren die bisherige Benutzungsregelung bzw. Ausgleichszahlung nach Grund oder Höhe mit billigem Ermessen nicht mehr vereinbar oder für den Zahlungspflichtigen gar unzumutbar erscheint (…vgl. Sen. Urt. v. 14. November 1988 aaO.;… K. Schmidt aaO., §§ 744, 745 Rdn. 29).

• BGH, 04.02.1982 - IX ZR 88/80

  Verwaltung und Benutzung einer beiden Ehegatten gehörenden Eigentumswohnung nach …

  Nur muß dann ebenfalls die beanspruchte Neuregelung mit hinreichender Deutlichkeit angegeben werden (vgl. BGH NJW 1974, 364;… MünchKomm/Schmidt §§ 744, 745 Rdn. 27).

  Es ist in der Rechtsprechung anerkannt, daß damit in der Regel ein Mietverhältnis begründet wird (BGH LM BGB § 535 Nr. 42; NJW 1974, 364 = LM BGB § 745 Nr. 9;… Staudinger/Emmerich, BGB 12. Aufl. 2. Bearbeitung 1981, Vorbemerkung vor §§ 535, 536 Rdn. 74).

  Der Anspruch auf ein Entgelt kommt nicht erst ab Klageerhebung in Betracht (BGH NJW 1974, 364).

• OLG Düsseldorf, 07.08.2014 - 2 U 91/13

  Ansprüche des Mitinhabers eines Patents gegen den weiteren Inhaber wegen der …

  Eine vorgeschaltete Einwilligung in eine Verwaltungsregelung ist nicht erforderlich (BGH, NJW 1974, 364, 365;… MüKoBGB-K.Schmidt, 6. Aufl. 2013, § 745 Rn. 38).

  Auf diese Weise wird den Anforderungen des § 745 Abs. 2 BGB genügt (BGH, NJW 1974, 364, 365).

• KG, 18.09.2008 - 8 U 2/07

  Bestimmung des Mietzinses bei Vertragsverlängerungsoption ohne Vereinbarung über …

  Wenn sich die Parteien bindend zwar über eine entgeltliche Überlassung des Gebrauchs der Mietsache einigen, ohne eine Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses zu treffen, gilt eine angemessene oder ortsübliche Miete als vereinbart, sei es im Wege ergänzenden Vertragsauslegung (so OLG Hamm NJW 1976, 1212; vgl. BGH NJW 1974, 364), sei es entsprechend §§ 612 Abs. 2, 632 Abs. 2 BGB (…so Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Auflage, vor § 535 BGB, Rdnr. 93), vgl. auch BGH NJW-RR 1992, 517.
• BGH, 11.09.2000 - II ZR 324/98

  Aufhebung einer Gemeinschaft an mehreren Gegenständen/Forderungen

  In der Rechtsprechung ist anerkannt, daß die entgeltliche Überlassung von Räumen auf einem Grundstück durch eine Gemeinschaft an einen Miteigentümer Miete ist (Sen.Urt. v. 17. Dezember 1973 - II ZR 59/72, NJW 1974, 364 u. st. Rspr.); ob die Parteien die Vergütung ausdrücklich als Miete oder als Nutzungsentgelt bezeichnen, ist für die rechtliche Einordnung des Rechtsverhältnisses unerheblich.
• LG München I, 29.09.2017 - 11 O 13206/14

  Erstattungsansprüche für Baumaßnahmen an einer gemeinsamen Immobilie

  Dabei sind auch die finanziellen Möglichkeiten der Teilhaber zu berücksichtigen, Nicht erfasst werden hingegen nützliche (wertsteigernde) Maßnahmen (…BeckOK-Gehr/e/n, § 744 BGB Rn. 7 mwN), und auch nicht wirtschaftlich notwendig gewordene Erneuerungen und Veränderungen von Gebäuden (dazu BGH vom 17.12.1973, II ZR 59/72,. Rn. 11, 12, zitiert nach juris) oder Wiederaufbauvorhaben (…MüKoBGB/Karsten Schmidt, § 745 BGB Rn. 42).
• BGH, 14.11.1988 - II ZR 77/88

  Anspruch eines Teilhabers, der aus einer gemeinsam mit einem anderen Teilhaber …

  Dieses Begehren kann der Kläger auch in Form einer Zahlungsklage verfolgen, weil sich der Anspruch auf Neuregelung der Benutzung aus dem Gesetz ergibt und von dem Richter nur festgestellt, nicht aber erst im Wege der Gestaltungsklage begründet wird (BGH, Urt. v. 17. Dezember 1973 - II ZR 59/72, NJW 1974, 364, 365;… Urt. v. 4. Februar 1982 - IX ZR 88/80, NJW 1982, 1753, 1754;… Urt. v. 17. Mai 1983 - IX ZR 14/82, NJW 1983, 1845, 1847;… Urt. v. 6. Juli 1983 a.a.O.;… Karsten Schmidt in MünchKomm., 2. Aufl. 1986, §§ 744, 745 Rdnr. 30).

  Da die Klage aus § 745 Abs. 2 BGB, wie bereits ausgeführt, nicht auf eine rechtsgestaltende Entscheidung, sondern auf eine Leistung gerichtet ist, kann die Zahlung nicht erst von dem Zeitpunkt der Klageerhebung, sondern schon von dem Zeitpunkt an verlangt werden, in dem erstmals Vergütung beansprucht worden ist (vgl. BGH, Urt. v. 17. Dezember 1973 a.a.O.;… Urt. v. 4. Februar 1982 a.a.O.;… Urt. v. 6. Juli 1983 a.a.O.; Robert Fischer in Anm. z. BGH LM BGB § 745 Nr. 4).

• OLG Dresden, 01.03.2022 - 4 U 580/12

  Ausgestaltung von Miteigentümerrechten an einer Immobilie; Veräußerung eines …
• BGH, 02.10.1991 - XII ZR 88/90

  Vertragliche Mietzeitverlängerung ohne Mietzinsvereinbarung bei Apothekenräumen
• BGH, 12.07.1984 - VII ZB 1/84

  Ablehnung der vom Verwalter erstellten Abrechnungsgrundlagen durch die …
• OLG Dresden, 30.01.2019 - 4 U 580/12

  Fortsetzung eines ausgesetzten Verfahrens wegen unerwartet langer Dauer des …
• BGH, 15.09.2010 - VIII ZR 16/10

  Mietvertrag zwischen zwei Erbbauberechtigten
• BFH, 25.03.1993 - V R 42/89

  Unternehmereigenschaft bei Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums durch …
• BGH, 06.05.1988 - V ZR 32/87

  Bestellung eines dinglichen Kiesausbeuterechts an einer noch zu vermessenden …
• LG Dortmund, 21.08.2012 - 3 O 72/12

  Entschädigungszahlung für die Alleinnutzung des gemeinschaftlichen Gegenstandes …
• BGH, 11.04.1990 - XII ZR 32/89

  Zulässigkeit eines Teilurteils - Voraussetzungen für den Anspruch auf …
• BGH, 06.07.1983 - IVa ZR 118/82

  Vereinbarung über die Zahlung eines Nutzungsentgelts für die Überlassung eines …
• BFH, 05.12.1978 - VIII R 29/76

  Nutzung eines Einfamilienhauses - Einnahmenüberschußrechnung - Berechnungsmethode …
• OLG Hamm, 15.12.1999 - 8 U 74/99
• BFH, 12.01.1977 - I R 242/74

  Miteigentümer - Einigung - Bebautes Grundstück - Nutzung - Abzugsfähigkeit der …
• AG Brandenburg, 07.07.2005 - 31 C 203/04

  Kfz-Mietvertrag: Höhe des Mietpreises bei Zusicherung der Übernahme der …
• SG Potsdam, 26.06.2012 - S 40 AS 1680/09

  Tatsächliche und rechtliche Verknüpfung der streitgegenständlichen Zahlungen mit …
• BGH, 21.01.1980 - II ZR 91/79

  Geltendmachung von Erbschaftsansprüchen - Anspruch auf unentgeltliche Überlassung …
• KG, 15.12.2022 - 19 W 158/22
• LG Coburg, 19.09.2003 - 22 C 966/02
• FG München, 14.07.1999 - 7 K 3520/97

  Gesonderte und einheitliche Feststellung der Einkünfte aus Gewerbebetrieb; …