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   BGH, 24.04.2014 - III ZR 389/12   

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https://dejure.org/2014,10631
BGH, 24.04.2014 - III ZR 389/12 (https://dejure.org/2014,10631)
BGH, Entscheidung vom 24.04.2014 - III ZR 389/12 (https://dejure.org/2014,10631)
BGH, Entscheidung vom 24. April 2014 - III ZR 389/12 (https://dejure.org/2014,10631)
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Volltextveröffentlichungen (12)

  • rechtsprechung-im-internet.de

    § 280 Abs 1 BGB, § 675 Abs 1 BGB
    Prospekthaftung bei Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds: Inhaltliche Anforderungen an den Prospekt; Eignung zur ergänzenden Altersvorsorge

  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Verpflichtung eines Anlageberaters zur Auskunft über an ihn fließende Provisionen

  • rewis.io

    Prospekthaftung bei Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds: Inhaltliche Anforderungen an den Prospekt; Eignung zur ergänzenden Altersvorsorge

  • ra.de
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    Verpflichtung eines Anlageberaters zur Auskunft über an ihn fließende Provisionen

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)
  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (5)

  • wolterskluwer-online.de (Kurzinformation)

    Anlageberater hat bei Beratung über Immobilienfonds über eingeschränkte Wiederveräußerungsmöglichkeiten aufzuklären

  • wolterskluwer-online.de (Kurzinformation)

    Sind geschlossene Immobilienfonds für die Altersvorsorge geeignet?

  • schluender.info (Kurzinformation)

    Sind geschlossene Immobilienfonds zur ergänzenden Altersvorsorge geeignet? Der BGH meint ja!

  • Evers OK-Vertriebsrecht(Abodienst) (Leitsatz)

    Fehlerhafte Anlageberatung, geschlossener Immobilienfonds, hochspekulative Anlage, Prospekthaftung, Auslgegung des Prospekts, sichere Geldanlage, Altersvorsorge, Steuerersparnis

  • Wolters Kluwer (Kurzinformation)

    Anlageberater hat bei Beratung über Immobilienfonds über eingeschränkte Wiederveräußerungsmöglichkeiten aufzuklären

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW-RR 2014, 1075
  • NZG 2014, 904
 
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Wird zitiert von ... (159)Neu Zitiert selbst (18)

  • BGH, 19.06.2008 - III ZR 159/07

    Pflichten einer Bank im Rahmen einer Anlageberatung

    Auszug aus BGH, 24.04.2014 - III ZR 389/12
    Insbesondere muss er den Interessenten über die Eigenschaften und Risiken unterrichten, die für die Anlageentscheidung wesentliche Bedeutung haben oder haben können (vgl. z.B. Senatsurteile vom 19. Juni 2008 - III ZR 159/07, BeckRS 2008, 13080 Rn. 7 und vom 18. Januar 2007 - III ZR 44/06, NJW-RR 2007, 621, 622 Rn. 10, jew. mwN).

    Im Ausgangspunkt trifft es allerdings zu, dass in einem solchen Falle die hinreichende Darstellung (insbesondere) der Risiken und Chancen der Anlage im Prospekt für den Berater kein Freibrief ist, Risiken abweichend hiervon darzustellen und mit seinen Erklärungen ein Bild zu zeichnen, das die Hinweise im Prospekt entwertet oder für die Entscheidung des Anlegers mindert (vgl. Senatsurteile vom 19. Juni 2008 - III ZR 159/07, BeckRS 2008, 13080 Rn. 7 und vom 12. Juli 2007 - III ZR 83/06, NJW-RR 2007, 1690, 1691 Rn. 8).

    Soll das beabsichtigte Geschäft einer sicheren Geldanlage dienen, kann die Empfehlung einer unternehmerischen Beteiligung wegen des damit regelmäßig verbundenen Verlustrisikos fehlerhaft sein (vgl. Senatsurteile 19. November 2009 - III ZR 169/08, BKR 2010, 118, 120 Rn. 21 und vom 19. Juni 2008 - III ZR 159/07, BeckRS 2008, 13080 Rn. 6).

    Vielmehr sollten Steuern eingespart werden; dies ist aber regelmäßig nicht ohne Verlustrisiko zu erreichen (vgl. Senatsurteil vom 19. Juni 2008 - III ZR 159/07, BeckRS 2008, 13080 Rn. 6).

  • BGH, 19.11.2009 - III ZR 169/08

    Verjährung einer Schadensersatzforderung aus einem Anlagevermittlungsvertrag oder

    Auszug aus BGH, 24.04.2014 - III ZR 389/12
    Eine ordnungsgemäße Beratung kann dabei auch durch Übergabe von Prospektmaterial erfolgen, sofern der Prospekt nach Form und Inhalt geeignet ist, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß und verständlich zu vermitteln und er dem Anlageinteressenten so rechtzeitig vor dem Vertragsschluss übergeben wird, dass sein Inhalt noch zur Kenntnis genommen werden kann (vgl. z.B. Senatsurteile vom 14. April 2011 - III ZR 27/10, NJW-RR 2011, 1139 Rn. 7; vom 19. November 2009 - III ZR 169/08, BKR 2010, 118, 120 Rn. 24 und vom 18. Januar 2007 aaO).

    aa) Ein Anlageberater ist grundsätzlich gehalten, den Anlageinteressenten, dem er zur Eingehung einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds rät, darauf hinzuweisen, dass die Veräußerung eines solchen Anteils in Ermangelung eine entsprechenden Markts nur eingeschränkt möglich ist (vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Juni 2013 - III ZR 293/12, BeckRS 2013, 11561 Rn. 7 und vom 19. November 2009 - III ZR 169/08, BKR 2010, 118, 120 Rn. 20).

    Soll das beabsichtigte Geschäft einer sicheren Geldanlage dienen, kann die Empfehlung einer unternehmerischen Beteiligung wegen des damit regelmäßig verbundenen Verlustrisikos fehlerhaft sein (vgl. Senatsurteile 19. November 2009 - III ZR 169/08, BKR 2010, 118, 120 Rn. 21 und vom 19. Juni 2008 - III ZR 159/07, BeckRS 2008, 13080 Rn. 6).

  • BGH, 18.01.2007 - III ZR 44/06

    Beratungs- und Hinweispflichten eines Anlageberaters bei Vermittlung einer

    Auszug aus BGH, 24.04.2014 - III ZR 389/12
    Denn auch wenn der rechtlichen Bewertung, der Auffassung des Klägers folgend, das Zustandekommen eines Anlageberatungsvertrags und nicht nur eines Auskunftsvertrags zugrunde gelegt wird (vgl. zur Abgrenzung von Anlageberatung und Anlagevermittlung etwa Senatsurteil vom 13. Mai 1993 - III ZR 25/92, NJW-RR 1993, 1114 f und Versäumnisurteil vom 18. Januar 2007 - III ZR 44/06, NJW-RR 2007, 621, 622 Rn. 10), beruht die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagten zu 1 seien verschiedene Pflichtverletzungen vorzuwerfen, auf Rechtsfehlern.

    Insbesondere muss er den Interessenten über die Eigenschaften und Risiken unterrichten, die für die Anlageentscheidung wesentliche Bedeutung haben oder haben können (vgl. z.B. Senatsurteile vom 19. Juni 2008 - III ZR 159/07, BeckRS 2008, 13080 Rn. 7 und vom 18. Januar 2007 - III ZR 44/06, NJW-RR 2007, 621, 622 Rn. 10, jew. mwN).

    Eine ordnungsgemäße Beratung kann dabei auch durch Übergabe von Prospektmaterial erfolgen, sofern der Prospekt nach Form und Inhalt geeignet ist, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß und verständlich zu vermitteln und er dem Anlageinteressenten so rechtzeitig vor dem Vertragsschluss übergeben wird, dass sein Inhalt noch zur Kenntnis genommen werden kann (vgl. z.B. Senatsurteile vom 14. April 2011 - III ZR 27/10, NJW-RR 2011, 1139 Rn. 7; vom 19. November 2009 - III ZR 169/08, BKR 2010, 118, 120 Rn. 24 und vom 18. Januar 2007 aaO).

  • BGH, 20.06.2013 - III ZR 293/12

    Schadensersatzanspruch wegen fehlerhafter Anlageberatung im Zusammenhang mit der

    Auszug aus BGH, 24.04.2014 - III ZR 389/12
    Für die Beurteilung, ob ein Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, ist auf das Gesamtbild abzustellen, das er dem Anleger unter Berücksichtigung der von ihm zu fordernden sorgfältigen und eingehenden Lektüre vermittelt (vgl. Senatsurteile vom 20. Juni 2013 - III ZR 293/12, BeckRS 2013, 11561 Rn. 12 und vom 28. Februar 2008 - III ZR 149/07, BeckRS 2008, 04773 Rn. 8 mwN).

    aa) Ein Anlageberater ist grundsätzlich gehalten, den Anlageinteressenten, dem er zur Eingehung einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds rät, darauf hinzuweisen, dass die Veräußerung eines solchen Anteils in Ermangelung eine entsprechenden Markts nur eingeschränkt möglich ist (vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Juni 2013 - III ZR 293/12, BeckRS 2013, 11561 Rn. 7 und vom 19. November 2009 - III ZR 169/08, BKR 2010, 118, 120 Rn. 20).

  • BGH, 07.03.2013 - III ZR 160/12

    Schadensersatzanspruch im Zusammenhang mit einer Anlageberatung wegen

    Auszug aus BGH, 24.04.2014 - III ZR 389/12
    Dabei ist es, was das Berufungsgericht bei seiner rechtlichen Würdigung nicht hinreichend beachtet hat, nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats ohne Belang, ob die Provision des Anlageberaters (nur) aus dem angegebenen Agio oder (auch) aus sonstigen ausgewiesenen Kosten der Eigenkapitalbeschaffung/-vermittlung entnommen wird (vgl. Beschluss vom 30. Januar 2013 - III ZR 184/12, BeckRS 2013, 03232; Urteile vom 7. März 2013 - III ZR 160/12, BeckRS 2013, 05593 Rn. 11, 16; vom 10. November 2011 - III ZR 245/10, NJW-RR 2012, 372, 373 Rn. 14 und vom 15. April 2010 - III ZR 196/09, NZG 2010, 623, 624 Rn. 14).

    In Anbetracht der ausführlichen Prospektangaben zu den Kosten der Eigenkapitalbeschaffung ist die Gefahr eines Missverständnisses dahin, dass außer dem Agio keinerlei Vertriebskosten entstehen werden, fernliegend (vgl. auch Senatsurteile vom 7. März 2013 - III ZR 160/12, BeckRS 2013, 05593 Rn. 16 und vom 10. November 2011 - III ZR 245/10, NJW-RR 2012, 372, 373 Rn. 14).

  • BGH, 28.02.2008 - III ZR 149/07

    Anforderungen an die Darstellung des Risikos einer Kapitalanlage im Prospekt

    Auszug aus BGH, 24.04.2014 - III ZR 389/12
    Für die Beurteilung, ob ein Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, ist auf das Gesamtbild abzustellen, das er dem Anleger unter Berücksichtigung der von ihm zu fordernden sorgfältigen und eingehenden Lektüre vermittelt (vgl. Senatsurteile vom 20. Juni 2013 - III ZR 293/12, BeckRS 2013, 11561 Rn. 12 und vom 28. Februar 2008 - III ZR 149/07, BeckRS 2008, 04773 Rn. 8 mwN).

    Im Hinblick auf die detaillierte Darstellung der - vollständig offen ausgewiesenen - Vertriebskosten im Prospekt kann nicht davon ausgegangen werden, der Leser werde bei der gebotenen sorgfältigen und eingehenden Lektüre des Prospekts (vgl. BGH, Urteil vom 18. September 2012 - XI ZR 344/11, NZG 2012, 1262, 1265 Rn. 30; Senatsurteil vom 28. Februar 2008 - III ZR 149/07, BeckRS 2008, 04773 Rn. 8) über deren Höhe nicht ausreichend informiert oder in die Irre geführt.

  • BGH, 10.11.2011 - III ZR 245/10

    Kapitalanlageberatung: Aufklärungspflicht des bankmäßig ungebundenen Beraters

    Auszug aus BGH, 24.04.2014 - III ZR 389/12
    Dabei ist es, was das Berufungsgericht bei seiner rechtlichen Würdigung nicht hinreichend beachtet hat, nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats ohne Belang, ob die Provision des Anlageberaters (nur) aus dem angegebenen Agio oder (auch) aus sonstigen ausgewiesenen Kosten der Eigenkapitalbeschaffung/-vermittlung entnommen wird (vgl. Beschluss vom 30. Januar 2013 - III ZR 184/12, BeckRS 2013, 03232; Urteile vom 7. März 2013 - III ZR 160/12, BeckRS 2013, 05593 Rn. 11, 16; vom 10. November 2011 - III ZR 245/10, NJW-RR 2012, 372, 373 Rn. 14 und vom 15. April 2010 - III ZR 196/09, NZG 2010, 623, 624 Rn. 14).

    In Anbetracht der ausführlichen Prospektangaben zu den Kosten der Eigenkapitalbeschaffung ist die Gefahr eines Missverständnisses dahin, dass außer dem Agio keinerlei Vertriebskosten entstehen werden, fernliegend (vgl. auch Senatsurteile vom 7. März 2013 - III ZR 160/12, BeckRS 2013, 05593 Rn. 16 und vom 10. November 2011 - III ZR 245/10, NJW-RR 2012, 372, 373 Rn. 14).

  • BGH, 08.07.2010 - III ZR 249/09

    Verjährungsbeginn für Schadenersatzansprüche gegen den Kapitalanlageberater bzw.

    Auszug aus BGH, 24.04.2014 - III ZR 389/12
    Darüber hinaus handelt es sich bei einem geschlossenen Immobilienfonds um eine Art der Unternehmensbeteiligung, bei der das Risiko eines hohen oder vollständigen Kapitalverlusts gering ist, weil selbst bei unzureichendem Mietertrag jedenfalls der Sachwert des Immobilienvermögens, das bei dem streitgegenständlichen Fonds zum Zweck der Risikostreuung auf mehrere (Immobilien-)Projekte in verschiedenen Ländern verteilt ist, normalerweise erhalten bleibt (vgl. Senatsurteil vom 8. Juli 2010 - III ZR 249/09, NJW 2010, 3292, 3294 Rn. 18 mwN).
  • BGH, 12.01.2006 - III ZR 407/04

    Anforderungen an die Risikoaufklärung in einem Prozess für einen geschlossenen

    Auszug aus BGH, 24.04.2014 - III ZR 389/12
    Insoweit enthält der Prospekt, wovon auch das Berufungsgericht ausgeht, keine Mängel (s. dazu auch den ebenfalls den Dreiländer-Fonds betreffenden Senatsbeschluss vom 12. Januar 2012 - III ZR 407/04, NJW-RR 2006, 770).
  • BGH, 06.12.2012 - III ZR 66/12

    Haftung bei Kapitalanlageberatung: Anforderungen an die Schlüssigkeit und

    Auszug aus BGH, 24.04.2014 - III ZR 389/12
    Die empfohlene Anlage muss unter Berücksichtigung des Anlageziels auf die persönlichen Verhältnisse des Kunden zugeschnitten sein (vgl. nur Senatsurteil vom 6. Dezember 2012 - III ZR 66/12, NJW-RR 2013, 296 Rn. 20 mwN).
  • BGH, 27.10.2009 - XI ZR 337/08

    "Optimistische Erwartung" als Grundlage einer Anlageempfehlung

  • BGH, 15.04.2010 - III ZR 196/09

    Haftung aus Kapitalanlageberatung: Pflicht des freien Anlageberaters zur

  • BGH, 30.01.2013 - III ZR 184/12

    Aufklärungspflichten eines freien Anlageberaters über ihm zufließende Provisionen

  • BGH, 14.04.2011 - III ZR 27/10

    Beratungspflichtverletzung des Anlageberaters trotz richtigen Prospekts;

  • BGH, 18.09.2012 - XI ZR 344/11

    Zur Haftung für fehlerhaften Prospekt aus § 13 VerkProspG aF

  • BGH, 13.05.1993 - III ZR 25/92

    Haftung des Anlagevermittlers bei Fehlen zuverlässiger Information

  • BGH, 12.07.2007 - III ZR 83/06

    Pflichten des Vermittlers bei der Darstellung der Risiken einer Kapitalanlage bei

  • BGH, 22.03.2007 - III ZR 218/06

    Verpflichtung des Anlagevermittlers zur Offenlegung einer Innenprovision

  • BGH, 11.12.2014 - III ZR 365/13

    Haftung bei Kapitalanlageberatung: Aufklärungspflichten im Rahmen der Beteiligung

    Die empfohlene Anlage muss unter Berücksichtigung des Anlageziels auf die persönlichen Verhältnisse des Kunden zugeschnitten sein (s. etwa Senatsurteile vom 24. April 2014 - III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075, 1078 Rn. 27 und vom 6. Dezember 2012 - III ZR 66/12, NJW-RR 2013, 296, 297 Rn. 20 mwN).

    Soll das beabsichtigte Geschäft einer sicheren Geldanlage dienen, kann die Empfehlung einer unternehmerischen Beteiligung wegen des damit regelmäßig verbundenen Verlustrisikos fehlerhaft sein (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2014 aaO; vom 6. Dezember 2012 aaO Rn. 22; vom 8. Juli 2010 - III ZR 249/09, BGHZ 186, 152, 157 f Rn. 18; vom 19. November 2009 - III ZR 169/08, BKR 2010, 118, 120 Rn. 21 und vom 19. Juni 2008 - III ZR 159/07, BeckRS 2008, 13080 Rn. 6).

    Andererseits rechtfertigt nicht schon allein der Umstand, dass die Kapitalanlage auch der ergänzenden Altersvorsorge hat dienen sollen, den Schluss, die Empfehlung der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds stelle keine anlegergerechte Beratung dar (s. Senatsurteile vom 24. April 2014 aaO Rn. 28 und vom 6. Dezember 2012 aaO).

    Dies gilt insbesondere dann, wenn bereits eine ausreichende Absicherung für das Alter besteht und es gerade auch darum gehen soll, Steuern einzusparen; denn Letzteres ist regelmäßig nicht ohne Verlustrisiko zu erreichen (s. Senatsurteile vom 24. April 2014 aaO und vom 19. Juni 2008 aaO).

    Darüber hinaus handelt es sich bei einem geschlossenen Immobilienfonds um eine Art der Unternehmensbeteiligung, bei der das Risiko eines hohen oder vollständigen Kapitalverlusts gering ist, weil selbst bei unzureichendem Mietertrag jedenfalls der Sachwert des Immobilienvermögens normalerweise erhalten bleibt (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2014 aaO und vom 8. Juli 2010 aaO mwN).

    Dass ein Teil des Fondskapitals fremdfinanziert wird, macht die Fondsbeteiligung noch nicht zu einer "hochspekulativen" Anlage, die für eine nur ergänzende Altersvorsorge von vorneherein als untauglich angesehen werden müsste (Senatsurteil vom 24. April 2014 aaO).

    a) Ein Anlageberater ist grundsätzlich gehalten, den Anlageinteressenten, dem er zur Eingehung einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds rät, darauf hinzuweisen, dass die Veräußerung eines solchen Anteils in Ermangelung eines entsprechenden Markts nur eingeschränkt möglich ist (s. etwa Senatsurteile vom 24. April 2014 aaO S. 1076 Rn. 14; vom 20. Juni 2013 - III ZR 293/12, BeckRS 2013, 11561 Rn. 7 und vom 19. November 2009 - III ZR 169/08, BKR 2010, 118, 120 Rn. 20).

    b) Vor diesem Hintergrund stellt sich die Belehrung im Anlageprospekt, dessen inhaltliche Aussagen der Senat selbst auslegen kann (Senatsurteil vom 24. April 2014 aaO Rn. 11 und vom 22. März 2007 - III ZR 218/06, NJW-RR 2007, 925, 926 Rn. 6), entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts als ausreichend dar.

    bb) Nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. für weitgehend inhaltsgleiche Belehrungen in Anlageprospekten Senatsurteile vom 24. April 2014 aaO S. 1076 f Rn. 14 und vom 20. Juni 2013 aaO Rn. 13) genügt es, wenn darauf hingewiesen wird, dass die Veräußerung der Beteiligung mangels eines institutionalisierten Zweitmarkts praktischen Schwierigkeiten begegnen kann und die Beteiligungen langfristig ausgerichtet sein sollten.

  • BGH, 16.03.2017 - III ZR 489/16

    Haftung des Treuhandkommanditisten: Pflicht zur Aufklärung des Kapitalanlegers

    bb) In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist weiter anerkannt, dass es als Mittel der Aufklärung genügen kann, wenn dem Interessenten statt einer mündlichen Aufklärung ein Prospekt über die Kapitalanlage überreicht wird, sofern dieser nach Form und Inhalt geeignet ist, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß und vollständig zu vermitteln, und er dem Anlageinteressenten so rechtzeitig vor dem Vertragsschluss übergeben wird, dass sein Inhalt noch zur Kenntnis genommen werden kann (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 12. Dezember 2013 aaO Rn. 12 und vom 24. April 2014 - III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075 Rn. 9; jeweils mwN).

    Insbesondere dann, wenn bereits eine Absicherung für das Alter besteht (z.B. gesetzliche Rente, Immobilien) und bei der Kapitalanlage die Altersvorsorge nicht im Vordergrund steht, weil in erster Linie Steuern gespart werden sollen, kann auch ein geschlossener Immobilienfonds zur ergänzenden Altersvorsorge tauglich sein (Senatsurteil vom 24. April 2014 aaO Rn. 28).

    Wird jedoch eine sichere Anlage für Zwecke der Altersvorsorge gewünscht, so kann die Empfehlung einer unternehmerischen Beteiligung wegen des damit regelmäßig verbundenen Verlustrisikos schon für sich genommen fehlerhaft sein (Senatsurteile vom 6. Dezember 2012 aaO und vom 24. April 2014 aaO Rn. 27).

  • BGH, 18.02.2016 - III ZR 14/15

    Haftung des Anlageberaters: Pflicht zur Aufklärung über das Wiederaufleben der

    Insbesondere muss er den Interessenten über die Eigenschaften und Risiken unterrichten, die für die Anlageentscheidung wesentliche Bedeutung haben oder haben können (st. Rspr., vgl. nur Senatsurteile vom 24. April 2014 - III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075 Rn. 9 mwN und vom 4. Dezember 2014 - III ZR 82/14, WM 2015, 68 Rn. 9).

    Eine derartige Aufklärung kann, wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend angenommen hat, auch durch die Übergabe von Prospektmaterial erfolgen, sofern der Prospekt nach Form und Inhalt geeignet ist, die nötige Information wahrheitsgemäß und verständlich zu vermitteln und er dem Anlageinteressenten so rechtzeitig vor dem Vertragsschluss übergeben wird, dass sein Inhalt noch zur Kenntnis genommen werden kann (Senatsurteil vom 24. April 2014 aaO Rn. 9 mwN).

    Denn der ordnungsgemäße Prospektinhalt ist für den Berater kein Freibrief, Risiken abweichend hiervon darzustellen und mit seinen Erklärungen ein Bild zu zeichnen, das die Hinweise im Prospekt leerlaufen lässt oder in ihrer Bedeutung für die Anlageentscheidung mindert (Senatsurteile vom 24. April 2014 aaO Rn. 23 mwN und vom 17. September 2015 - III ZR 385/14, NJW-RR 2015, 1522 Rn. 17).

    Der Senat kann dabei die inhaltlichen Aussagen des Prospekts selbst auslegen (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2014 aaO Rn. 11 und vom 11. Dezember 2014 aaO Rn. 19).

    Die praktisch fehlende Aussicht, eine KG-Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds zu angemessenen Bedingungen verkaufen zu können, ist ein Umstand, der für die Anlageentscheidung eines durchschnittlichen Anlegers von erheblicher Bedeutung ist (st. Rspr., vgl. nur Senatsurteile vom 20. Juni 2013 - III ZR 293/12, BeckRS 2013, 11561 Rn. 7; vom 24. April 2014 - III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075 Rn. 14; vom 11. Dezember 2014 - III ZR 365/13, NJW-RR 2015, 732 Rn. 18 und vom 17. September 2015 - III ZR 385/14, NJW-RR 2015, 1522 Rn. 15; jeweils mwN).

    Dem Kläger ist zwar zuzugeben, dass es einem Berater untersagt ist, die in einem - rechtzeitig überreichten - Prospekt enthaltenen korrekten Risikohinweise abweichend hiervon darzustellen und mit seinen Erklärungen ein Bild zu zeichnen, das die Hinweise im Prospekt entwertet oder für die Entscheidungsbildung des Anlageinteressenten mindert (st. Senatsrechtsprechung, vgl. nur Urteile vom 14. April 2011 - III ZR 27/10, NJW-RR 2011, 1139 Rn. 7 und vom 24. April 2014 aaO Rn. 23; jeweils mwN).

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