Rechtsprechung
OLG Düsseldorf, 09.07.2015 - I-10 U 126/14 |
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Anforderungen an die Abrechnung der Betriebskosten in einem Gewerberaummietverhältnis; Rechtsfolgen der Unwirtschaftlichkeit einzelner Positionen
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- rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
- rechtsportal.de
BGB § 535 Abs. 1 S. 2; BGB § 259
Anforderungen an die Abrechnung der Betriebskosten in einem Gewerberaummietverhältnis - ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)
Anforderungen an verständliche Betriebskostenabrechnung?
- juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)
Kurzfassungen/Presse
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Materielle Fehler in der Betriebskostenabrechnung: Abrechnungskorrektur nicht zwingend ...
Besprechungen u.ä.
- ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)
Welche Anforderungen bestehen an eine Betriebskostenabrechnung? (IMR 2016, 152)
Verfahrensgang
- LG Mönchengladbach, 03.07.2014 - 10 O 191/13
- OLG Düsseldorf, 09.07.2015 - I-10 U 126/14
Papierfundstellen
- MietRB 2016, 133
Wird zitiert von ... (3) Neu Zitiert selbst (82)
- BGH, 20.02.2008 - VIII ZR 27/07
Zuordnung der Betriebskosten zu bestimmten Abrechnungszeiträumen; Zulässigkeit …
Auszug aus OLG Düsseldorf, 09.07.2015 - 10 U 126/14
In einem solchen Fall muss der Vermieter daher im Rechtsstreit die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, so dass letztere herausgerechnet werden können (BGH, Urt. v. 20.2.2008, VIII ZR 27/07, Rn. 28, und v. 13.1.2010, VIII ZR 137/09, Rn. 26; Blank, NZM 2008, 745, 752; Hinz, NZM 2009, 97, 101 f.; Schmid, NZM 2014, 572, 573;… Palandt-Weidenkaff, § 556 BGB, Rn. 4).Nimmt aber der Vermieter lediglich einen solchen (prozentualen) Abzug vor, darf sich der Mieter mit einem schlichtes Bestreiten begnügen; er kann auch unter dem Gesichtspunkt des § 138 Abs. 2 ZPO nicht darauf verwiesen werden, zunächst Einsicht in etwaige Abrechnungsbelege wie Arbeitszettel, Stundennachweise oder Ähnliches nehmen zu müssen (BGH, Urt. v. 20.2.2008, aaO., Rn. 29 f.; Milger, NJW 2009, 625, 629).
Macht er jedoch hiervon keinen Gebrauch, hat er die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können; geschieht dies nicht, kann das Gericht den Vortrag des Vermieters nach § 138 Abs. 1 ZPO seiner Entscheidung nicht zu Grunde legen (BGH, Urt. v. 20.2.2008, aaO., Rn. 29).
Zu Recht hat die Klägerin die aus dem Allgemeinstrom ausgeschiedenen (oben 3.b) und gemäß §§ 2, 7 Abs. 2 HeizkostenVO, 11 Ziff. (2) und (3) MV bei den Aufwendungen für die Heizung zu berücksichtigenden Stromkosten mit 4 % der Brennstoffkosten angesetzt (BGH, Urt. v. 20.2.2008, VIII ZR 27/07, Rn. 32 mwN.); ihrer Obliegenheit zur Darlegung der Schätzungsgrundlagen ist sie jedenfalls nunmehr nachgekommen (Anlagen FMB B2 unter und B8 unter II.7.), ohne dass der Beklagte insoweit konkrete Einwendungen erhoben hätte.
- BGH, 11.08.2010 - VIII ZR 45/10
Wohnraummiete: Inhaltliche Anforderungen an die Abrechnung der Betriebskosten in …
Auszug aus OLG Düsseldorf, 09.07.2015 - 10 U 126/14
Dies gilt nicht nur für Erkenntnisse aus einem vorangegangenen Rechtsstreit der Mietvertragsparteien über Nebenkostenabrechnungen für früherer Zeiträume (BGH, Urt. v. 11.8.2010, VIII ZR 45/10, Rn. 18;… v. 13.10.2010, VIII ZR 46/10, Rn. 18;… Senat, Urt. v. 4.7.2013, I-10 U 52/13;… Palandt-Weidenkaff, § 556 BGB, Rn. 9), sondern auch für Angaben während des laufenden Rechtsstreits einschließlich der Berufungsinstanz (…BGH Urt. v. 23.11.1981, VIII ZR 298/80;… Senat aaO.;… OLG Dresden, Urt. v. 12.3.2002 - 5/23 U 2557/01;… OLG Düsseldorf, Urt. v. 12.4.2011, I-24 U 106/10;… Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 93).Selbst bei Berechtigung dieses Vorwurfs bleibt die Abrechnung rechnerisch und gedanklich nachvollziehbar und deshalb formell ordnungsgemäß; ein kraft Parteivereinbarung oder Gesetz gebotener Abzug nicht umlagefähiger Kosten stellt ausschließlich einen inhaltlichen Fehler dar, der im Leistungsprozess zu einer entsprechenden Abrechnungskorrektur führt (BGH, Urt. v. 11.8.2010, aaO., Rn. 11 ff. und v. 7.12.2011, aaO. Rn. 18 ff.; Milger, NJW 2009, 625, 627 f.; Langenberg, NZM 2011, 677, 679; Schmid, NZM 2014, 572, 576).
Bei einer Abrechnung nach dem Flächenmaßstab kann der betroffene (Wohnraum-)Mieter eine derartige Bereinigung daher nur bei dem ihm obliegenden Nachweis verlangen, dass die Einbeziehung der anderweitigen (gewerblichen) Nutzung zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung führt (…BGH, Urt. v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05, Rn. 12 ff.;… v. 25.10.2006, VIII ZR 251/05, Rn. 12, 16;… v. 12.3.2008, VIII ZR 188/07, Rn. 13, 15; v. 11.8.2010, VIII ZR 45/10, Rn. 21 und v. 13.10.10, VIII ZR 46/10, Rn. 21 f.; Schmid, NZM 2014, 572, 573 f. mwN.;… Palandt-Weidenkaff, § 556a BGB, Rn. 5).
Eine Bereinigung der angesetzten Versicherungsaufwendungen um Parkhausanteile war mangels jedweden Tatsachenvortrags des Beklagten schon nach wohnraumrechtlichen Grundsätzen (oben 1. mwN.) nicht erforderlich (vergl. BGH, Urt. v. 11.8.2010 aaO., Rn. 24 und v. 13.10.10 aaO., Rn. 23); abgesehen davon ist vorliegend eine relevante Erhöhung der Prämienbelastung nicht gegeben (Anlage FMP 20).
- OLG Düsseldorf, 21.05.2015 - 10 U 29/15
Umfang der Umlage von Betriebskosten bei einem Gewerberaummietvertrag
Auszug aus OLG Düsseldorf, 09.07.2015 - 10 U 126/14
Der Verstoß gegen das in der Gewerberaummiete aus § 242 BGB abzuleitende betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot verschafft dem Mieter lediglich einen Anspruch aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB auf Freihaltung von überhöhten Kosten (…BGH, Urt. v. 17.12.2014, XII ZR 170/13, Rn. 10 ff. und unten III.3.d)cc) mwN.; Senat, Urt. v. 21.5.2015, I-10 U 29/15); er kann daher schon deshalb keinen Neuabrechnungsanspruch begründen, weil der Gesichtspunkt der Unwirtschaftlichkeit mit der Nachvollziehbarkeit und Verständlichkeit der Abrechnung nichts zu tun hat.v. 13.9.2009 aaO., Rn. 6; Senat, Urt. v. 8.6.2000, 10 U 94/99; v. 15.12.2005, I-10 U 80/05; v. 22.6.2006, I-10 U 164/05; v. 4.7.2013 aaO., mwN.; v. 21.5.2015, I-10 U 29/15; OLG Düsseldorf, Urt. v. 6.5.2006, I-24 U 99/02; v. 21.4.2009, I-24 U 160/08; v. 12.4.2011,I-24 U 106/10; Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 99; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 79a mwN.).
Hinsichtlich der objektiven Pflichtverletzung trifft den Vermieter grundsätzlich auch keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes, die ihn zu näheren Darlegungen der für die Wirtschaftlichkeit erheblichen Tatsachen - etwa eines Preisvergleichs - verpflichten würde (…BGH, Urt. v. 6.7.2001, VIII ZR 340/10, Rn. 19 ff. und v. 17.12.1014, aaO.; Senat, Urt. v. 21.5.2015, I-10 U 29/15;… Palandt-Weidenkaff aaO., 88); dies gilt uneingeschränkt jedenfalls für solche Betriebskosten, von deren Anfall und Umfang sich der Mieter durch die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen Kenntnis verschaffen und deren Angemessenheit er auf dieser Grundlage ebenso beurteilen kann wie der Vermieter (…BGH, Urt. v. 17.12.1014, aaO.; Milger, NZM 2012, 657, 658 ff.).
- BGH, 20.10.2010 - VIII ZR 73/10
Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu …
Auszug aus OLG Düsseldorf, 09.07.2015 - 10 U 126/14
Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit, sondern allein die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (…BGH aaO.;… Urt. v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07, Rn. 22;… v. 25.11.2009, VIII ZR 322/08, Rn. 11;… v. 23.6.2010, VIII ZR 227/09, Rn. 11; v. 20.10.2010, VIII ZR 73/10, Rn. 15;… v. 7.12.2011, VIII ZR 118/11, Rn. 18;… v. 9.10.2013, VIII ZR 22/13, Rn. 13 und v. 12.11.2014, VIII ZR 112/14, Rn. 11; Milger, NJW 2009, 625, 628;… Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 77b f. mwN.).Ein trotz formell ordnungsgemäßer Abrechnung bestehender Anspruch auf erneute Abrechnung kommt daher nur ausnahmsweise und unter strengen Voraussetzungen in Betracht; hierzu hat der Mieter für jede einzelne betroffene Abrechnungsposition nachvollziehbar darzulegen, dass die Erstabrechnung insoweit an einem schwerwiegenden Mangel leidet und er - der Mieter - sich die zur Behebung des Mangel erforderliche Kenntnis der maßgeblichen jener Daten nicht aus eigener Kraft zu verschaffen vermag (BGH, Urt. v. 20.10.2010, VIII ZR 73/10, Rn. 16 mwN.; Schmid, CuR 2013, 10, 13; Hinz, ZMR 2013, 414, 416 f.).
Deshalb kommt es auch nicht darauf an, ob die ausgewiesenen Verbrauchswerte hinreichend belegt oder aus anderen Gründen unrichtig sind, weil hierdurch die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung nicht berührt wird und etwaige Fehler lediglich zu einer entsprechenden betragsmäßigen Korrektur des Abrechnungssaldos führen (…BGH, Urt. v. 28.5.2008, VIII ZR 261/07, Rn. 13 und v. 25.11.2009 aaO., Rn. 14;… OLG Koblenz, Urt. v. 17.1.2005, 12 U 1424/04;… OLG Düsseldorf, Urt. v. 21.4.2009, I-24 U 160/08;… Palandt-Weidenkaff aaO. und oben 1. mwN.); dementsprechend kann der Mieter sein Neuabrechnungsverlangen auch nicht mit Erfolg auf Beanstandungen gegen die Höhe einzelner Nebenkostenpositionen stützen (BGH, Urt. v. 20.10.2010 aaO., Rn. 22).
Zum einen berührt der Umstand, dass der Vermieter mehrere Häuser zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfasst und nicht für jedes Gebäude getrennt die dort angefallenen Kosten ermittelt, nicht die formelle Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung, sondern nur deren inhaltliche Richtigkeit (BGH, Urt. v. 20.10.2010 aaO., Rn. 15 mwN.).
- BGH, 26.09.2012 - XII ZR 112/10
Geschäftsraummiete in einem Einkaufszentrum: Formularklausel über die …
Auszug aus OLG Düsseldorf, 09.07.2015 - 10 U 126/14
Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um eine Individualvereinbarung oder um eine Klausel in einem Formularmietvertrag handelt; im letzteren Fall tritt lediglich neben der Zweifelsregel des § 305c Abs. 2 BGB das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB hinzu, das durch eine nicht hinreichend bestimmte Vereinbarung der Übernahme weiterer Kosten neben der Miete verletzt wird (BGH, Urteile vom 6.4.2005, XII ZR 158/01 und v. 26.9.2012, XII ZR 112/10, Rn. 10;… Senat , Urt. v. 15.12.2011, I-10 U 96/11; jeweils mwN.).Auch wird jener Teil der mietvertraglichen Umlageabrede entgegen der auch insoweit rechtsirrigen Auffassung des Landgerichts nicht allein dadurch obsolet, dass er durch Verknüpfungen wie "insbesondere" oder "zumindest" mit einem Katalog weiterer Nebenkosten verbunden wird, solange nicht gleichzeitig die dort vorgesehenen Beschränkungen für unanwendbar erklärt werden (dazu BGH, Urt. v. 26.9.2012, aaO., Rn. 13 und 20;… Senat, Urt. v. 14.12.2000, aaO).
Wenn und soweit allerdings der Mietvertrag über Geschäftsräume die Terminologie der BetrKV aufgreift, sind deren Regelungen in Ermangelung von Anhaltspunkten für einen abweichenden Parteiwillen bei der nach §§ 133, 157 BGB gebotenen Auslegung unabhängig davon zur Bestimmung der als umlagefähig vereinbarten Betriebskosten heranzuziehen, ob der Mietvertrag darüber hinaus auf die BetrKV verweist oder nicht (BGH, Urt. v. 26.9.2012, XII ZR 112/10, Rn. 13;… Senat, Urt. v. 8.6.2000, 10 U 94/99; Beschl. v. 1.12.1011, I-10 U 149/11;… OLG Brandenburg, Urt. v. 28.4.1999, 3 U 232/98;… OLG Jena, Urt. v. 16.10.2001, 8 U 392/01;… OLG Hamburg, Urt. v. 6.2.2002, 4 U 32/00; KG, Beschl. v. 12.7.2007, 12 U 117/06; Günter, WuM 2012, 587, 595 mwN.; Streyl, NZM 2014, 409, 410); dies gilt auch und gerade für die Hauswartkosten im Sinne des § 2 Nr. 14 BetrKV (…BGH aaO.).
- OLG Düsseldorf, 15.12.2011 - 10 U 96/11
Umfang der Überwälzung von Betriebskosten auf den Mieter
Auszug aus OLG Düsseldorf, 09.07.2015 - 10 U 126/14
Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um eine Individualvereinbarung oder um eine Klausel in einem Formularmietvertrag handelt; im letzteren Fall tritt lediglich neben der Zweifelsregel des § 305c Abs. 2 BGB das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB hinzu, das durch eine nicht hinreichend bestimmte Vereinbarung der Übernahme weiterer Kosten neben der Miete verletzt wird (…BGH, Urteile vom 6.4.2005, XII ZR 158/01 und v. 26.9.2012, XII ZR 112/10, Rn. 10; Senat , Urt. v. 15.12.2011, I-10 U 96/11; jeweils mwN.).Anderes gilt jedoch für die in § 2 Nr. 17 BetrKV nicht näher präzisierten sonstigen Betriebskosten; diese sind nur dann umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt werden (…BGH, Urt. v. 7.4.2004 - VIII ZR 167/03 und v. 2.5.2010, aaO.; Senat , Urt. v. 15.12.2011, aaO.;… Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 66;… Palandt-Weidenkaff, aaO.;… § 556 BGB, Rn. 4; jeweils mwN.).
Dass die entgegen der zu engen Bezeichnung nicht auf "Wartung" beschränkten Aufwendungen von der mit § 2 Nr. 7 BetrKV inhaltsgleichen Umlageabrede in § 12 Ziff. (2) MV gedeckt sind, zieht auch der Beklagte nicht in Zweifel; hierzu gehören auch die (Telekom-)Kosten des Aufzugsnotrufs (Senat, Urt. v. 15.12.2011, I-10 U 96/11).
- OLG Düsseldorf, 04.07.2013 - 10 U 52/13
Anforderungen an die Abrechnung der Betriebskosten
Auszug aus OLG Düsseldorf, 09.07.2015 - 10 U 126/14
Dies gilt nicht nur für Erkenntnisse aus einem vorangegangenen Rechtsstreit der Mietvertragsparteien über Nebenkostenabrechnungen für früherer Zeiträume (…BGH, Urt. v. 11.8.2010, VIII ZR 45/10, Rn. 18;… v. 13.10.2010, VIII ZR 46/10, Rn. 18; Senat, Urt. v. 4.7.2013, I-10 U 52/13;… Palandt-Weidenkaff, § 556 BGB, Rn. 9), sondern auch für Angaben während des laufenden Rechtsstreits einschließlich der Berufungsinstanz (…BGH Urt. v. 23.11.1981, VIII ZR 298/80;… Senat aaO.;… OLG Dresden, Urt. v. 12.3.2002 - 5/23 U 2557/01;… OLG Düsseldorf, Urt. v. 12.4.2011, I-24 U 106/10;… Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 93).v. 13.9.2009 aaO., Rn. 6; Senat, Urt. v. 8.6.2000, 10 U 94/99; v. 15.12.2005, I-10 U 80/05; v. 22.6.2006, I-10 U 164/05; v. 4.7.2013 aaO., mwN.; v. 21.5.2015, I-10 U 29/15; OLG Düsseldorf, Urt. v. 6.5.2006, I-24 U 99/02; v. 21.4.2009, I-24 U 160/08; v. 12.4.2011,I-24 U 106/10; Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 99; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 79a mwN.).
Selbst in einem solchen Fall ist die Änderung des Umlagemaßstabs jedoch nicht rückwirkend auf eine bereits laufende Abrechungsperiode, sondern immer nur für die Zukunft möglich (…Staudinger-Emmerich aaO., Rn. 70 mwN.; vergl. auch Senat, Urt. v. 4.7.2013, 10 U 52/13).
- BGH, 13.01.2010 - VIII ZR 137/09
Preisgebundene Wohnraummiete: Erfordernis einer Aufschlüsselung der …
Auszug aus OLG Düsseldorf, 09.07.2015 - 10 U 126/14
Dass das Landgericht jene Umlageschritte aufgrund unzureichender Erfassung nicht nachzuvollziehen vermochte, begründet keinen formellen Mangel; durch die Vorgaben der HeizkostenVO verursachte Verständnisprobleme braucht sich der Vermieter ohnehin nicht zurechnen zu lassen (…BGH, Urt. v. 20.7.2005, VIII ZR 371/04 mwN.; v. 13.1.2010, VIII ZR 137/09, Rn. 28 und v. 26.10.2011, VIII ZR 268/10, Rn. 13; Schmid, NZM 2014, 850, 852).In einem solchen Fall muss der Vermieter daher im Rechtsstreit die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, so dass letztere herausgerechnet werden können (BGH, Urt. v. 20.2.2008, VIII ZR 27/07, Rn. 28, und v. 13.1.2010, VIII ZR 137/09, Rn. 26; Blank, NZM 2008, 745, 752; Hinz, NZM 2009, 97, 101 f.; Schmid, NZM 2014, 572, 573;… Palandt-Weidenkaff, § 556 BGB, Rn. 4).
Diese Nachteile kann der Vermieter zwar dadurch vermeiden, dass er mit dem Hausmeister zwei selbständige Verträge über seine umlagefähigen und nicht umlagefähigen Tätigkeitsbereiche schließt und den Mieter sodann zur Kontrolle der angesetzten Kosten auf sein Belegeinsichtsrecht verweist (BGH, Urt. v. 13.1.2010, aaO., Rn. 26 und Hinweisbeschl. v. 13.9.2011, VIII ZR 45/11, Rn. 6;… LG Itzehoe, Urt. v. 17.10.2010, 9 S 23/10;… LG Bonn, Urt. v. 15.12.2012, 6 S 25/12).
- BGH, 02.05.2012 - XII ZR 88/10
Wohnraummiete: Umlegung der Betriebskosten auf Grund Vereinbarung der Zahlung …
Auszug aus OLG Düsseldorf, 09.07.2015 - 10 U 126/14
Nicht oder nicht hinreichend deutlich benannte Kostenarten sind deshalb nicht auf den Mieter umlagefähig, sondern mit der vereinbarten Miete abgegolten und damit vom Vermieter zu tragen (BGH, Urt. v. 29.4.2009, XII ZR 142/07, Rn. 13 f. und v. 2.5.2010, XII ZR 88/10, Rn. 13 f.;… Senat, Urt. v. 11.2.1982, 10 U 118/81;… Urt. v. 25.1.1991, 10 U 1/91; v. 26.9.2002; 10 U 170/01; v. 29.6.2010, I-10 U 116/99; v. 29.11.2012, I-10 U 46/12;… Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 63 f.;… Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 87; jeweils mwN.).Die Verweisung auf die Betriebskostenverordnung genügt zwar auch den Anforderungen an die ausreichende Bestimmtheit und Transparenz einer Vereinbarung über die Abwälzung von Nebenkosten, weil sie dem Mieter hinsichtlich der Nrn. 1 bis 16 des § 2 BetrKV hinreichende Klarheit über die dort im Einzelnen aufgeführten Nebenkosten verschafft (BGH, Urt. v. 2.5.2010, aaO., Rn. 15;… Senat aaO.; Günter, WuM 2012, 587, 595; jeweils mwN.).
Anderes gilt jedoch für die in § 2 Nr. 17 BetrKV nicht näher präzisierten sonstigen Betriebskosten; diese sind nur dann umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt werden (BGH, Urt. v. 7.4.2004 - VIII ZR 167/03 und v. 2.5.2010, aaO.;… Senat , Urt. v. 15.12.2011, aaO.;… Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 66;… Palandt-Weidenkaff, aaO.;… § 556 BGB, Rn. 4; jeweils mwN.).
- BGH, 09.10.2013 - VIII ZR 22/13
Wohnraummiete: Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung
Auszug aus OLG Düsseldorf, 09.07.2015 - 10 U 126/14
Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit, sondern allein die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (…BGH aaO.;… Urt. v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07, Rn. 22;… v. 25.11.2009, VIII ZR 322/08, Rn. 11;… v. 23.6.2010, VIII ZR 227/09, Rn. 11;… v. 20.10.2010, VIII ZR 73/10, Rn. 15;… v. 7.12.2011, VIII ZR 118/11, Rn. 18; v. 9.10.2013, VIII ZR 22/13, Rn. 13 und v. 12.11.2014, VIII ZR 112/14, Rn. 11; Milger, NJW 2009, 625, 628;… Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 77b f. mwN.).Dabei kann dahinstehen, ob eine nicht offenbarte Bereinigung in der Wohnraummiete einen formellen Mangel der Abrechnung darstellt (zweifelnd BGH, Urt. v. 9.10.2013, aaO., Rn. 15 f. und v. 2.4.2014, VIII ZR 201/13, Rn. 9; verneinend Schmid, MDR 2012, 746, 747; NZM 2014, 572, 576; NZM 2014, 850, 851 und 852; Börstinghaus, NZM 2014, 217, 222 mwN.).
Eine Betriebskostenabrechnung ist jedenfalls dann formell ordnungsgemäß, wenn aus ihr hervorgeht, dass von den Gesamtkosten einzelner Positionen ein bestimmter (auch prozentualer) Abzug gemacht wurde und die zu verteilenden Kosten deshalb geringer als die dort aufgeführten Gesamtkosten sind (BGH, Urt. v. 9.10.2013, aaO., Rn. 19).
- BGH, 13.10.2010 - VIII ZR 46/10
Wohnraummiete im gemischt genutzten Gebäudekomplex: Formelle Anforderungen an …
- BGH, 07.12.2011 - VIII ZR 118/11
Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einer gemischt …
- OLG Düsseldorf, 08.06.2000 - 10 U 94/99
Zur Umlagefähigkeit von Beleuchtungskosten, Instandhaltungs- bzw. …
- OLG Düsseldorf, 22.06.2006 - 10 U 164/05
Mietrecht: Fälligkeit von Betriebskosten mit Erteilung der formell …
- OLG Düsseldorf, 15.12.2005 - 10 U 80/05
Ablehnung der Rücknahme der Mietsache wegen nicht ausgeführter …
- BGH, 17.12.2014 - XII ZR 170/13
Verwaltungskosten in der Nebenkostenabrechnung bei Gewerberaummiete: …
- BGH, 06.07.2011 - VIII ZR 340/10
Zur Frage der Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots bei der Abrechnung von …
- LG Itzehoe, 17.12.2010 - 9 S 23/10
Feststellungsklage hinsichtlich des Anspruchs auf eine Erhöhung der monatlichen …
- OLG Düsseldorf, 21.04.2009 - 24 U 160/08
Darlegungs- und Beweislast bei Rückforderung einer Betriebskostennachzahlung …
- BGH, 07.04.2004 - VIII ZR 167/03
Umlagefähigkeit der Kosten einer Dachrinnenreinigung und sonstiger Betriebskosten
- OLG Düsseldorf, 12.04.2011 - 24 U 106/10
Betriebskostenabrechnung ohne Gesamtkostenangabe ist unwirksam!
- BGH, 12.03.2008 - VIII ZR 188/07
Abrechnung der Wasserkosten nach dem Anteil der Wohnfläche, wenn nicht alle …
- BGH, 08.03.2006 - VIII ZR 78/05
Abrechnung von Betriebskosten im Wohnraummietrecht
- OLG Düsseldorf, 14.12.2000 - 10 U 134/98
Auslegung der Übernahme der persönlichen Haftung durch den Geschäftsführer einer …
- LG Aachen, 17.08.2012 - 6 S 25/12
Notwendigkeit einer hinreichenden Konkretisierung des Schadens und der Einhaltung …
- BGH, 17.11.2004 - VIII ZR 115/04
Fehlerhafter Umlageschlüssel in der Betriebskostenabrechnung
- BGH, 25.11.2009 - VIII ZR 322/08
Zulässigkeit der Revision bzgl. eines auf § 91a Abs. 1 Zivilprozessordnung ( ZPO …
- OLG Düsseldorf, 06.05.2003 - 24 U 99/02
Zum Recht auf außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses trotz …
- BGH, 09.12.2009 - XII ZR 109/08
Zulässigkeit der Festlegung einer Umlage von "Kosten der kaufmännischen und …
- OLG Düsseldorf, 19.10.2009 - 24 U 129/08
Sind Center-Managementkosten umlagefähig?
- BGH, 28.07.2004 - XII ZR 292/02
Anspruch auf Zahlung der Mehrwertsteuer auf die Miete bei umsatzsteuerfreiem …
- BGH, 13.04.2011 - VIII ZR 223/10
Wohnraummiete: Berücksichtigung einer Mietminderung bei der …
- OLG Köln, 24.06.2008 - 22 U 131/07
Umlegbarkeit der Betriebskosten, wenn Nutzung verboten?
- BGH, 13.09.2011 - VIII ZR 45/11
Betriebskostenabrechnung für eine vermietete Eigentumswohnung: Inhalt einer …
- OLG Celle, 17.11.2014 - 2 U 133/14
Eigenständige Verjährung des Anspruchs aus einer Nachberechnung von …
- BGH, 06.04.2005 - XII ZR 158/01
Formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich …
- BGH, 05.11.2014 - VIII ZR 257/13
Wohnraummiete: Vereinbarung über die Betriebskostenabrechnung nach billigem …
- OLG Hamburg, 06.02.2002 - 4 U 32/00
Bestimmtheit des Begriffs "Verwaltungskosten" (Geschäftsräume im Einkaufszentrum)
- BGH, 31.10.2007 - VIII ZR 261/06
Rechtsfolgen der Unmöglichkeit einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten …
- OLG Düsseldorf, 11.02.1982 - 10 U 118/81
Zum Umfang von Nebenkosten
- BGH, 13.10.2010 - XII ZR 129/09
Gewerberaummiete: Umlagefähigkeit einer Terrorschadensversicherung
- OLG Hamm, 27.01.1987 - 7 U 167/85
Mietrechtliche Mangelhaftigkeit einer Lüftungsanlage aufgrund zu hoher Luftzufuhr …
- KG, 08.10.2001 - 8 U 6267/00
Wirksamkeit von Vereinbarungen der Mietvertragsparteien im Hinblick auf die …
- BGH, 21.01.2009 - XII ZR 79/07
Bestimmung der Miethöhe durch die Parteien unter Berücksichtigung der möglichen …
- BGH, 20.07.2005 - VIII ZR 371/04
Anforderungen an die Form einer Nebenkostenabrechnung; Zusammenfassung von …
- BGH, 25.10.2006 - VIII ZR 251/05
Anforderungen an die Abrechnung der Betriebskosten in gemisch-genutzten …
- BGH, 28.04.2004 - VIII ZR 178/03
Berechnung der Kappungsgrenze nach Wegfall der Preisbindung
- OLG Düsseldorf, 22.04.1993 - 10 U 193/92
- OLG Düsseldorf, 03.02.2000 - 10 W 1/00
Kurze Verjährung für Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung im gewerblichen …
- OLG Düsseldorf, 25.07.1991 - 10 U 1/91
- BGH, 31.05.2006 - VIII ZR 159/05
Umlegung der Betriebskosten bei Leerstand von Wohnungen
- BGH, 20.01.1993 - VIII ZR 10/92
Auslegung und Zulässigkeit von Formularklauseln in Wohnungsmietvertrag
- BGH, 13.09.2006 - VIII ZR 71/06
Anforderungen an die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen bei der …
- BGH, 02.04.2014 - VIII ZR 201/13
Wohnraummiete: Betriebskostenabrechnung aus kalenderübergreifenden Rechnungen des …
- BGH, 04.05.2011 - XII ZR 112/09
Formularmäßiger Gewerberaummietvertrag: Inhaltskontrolle für eine Klausel über …
- OLG Jena, 16.10.2001 - 8 U 392/01
Notwendigkeit einer eindeutigen Vereinbarung (hier: Umlage erhöhter Grundsteuer)
- BGH, 13.06.2007 - VIII ZR 78/06
Anforderungen an die Darlegung eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot …
- OLG Stuttgart, 15.02.2007 - 13 U 145/06
Nebenkosten bei Gewerberaummiete: Umlagefähigkeit der Kosten einer …
- BGH, 26.10.2011 - VIII ZR 268/10
Wohnraummiete: Formelle Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung
- OLG Brandenburg, 28.04.1999 - 3 U 232/98
Anteilige Prämien aus 1993 und 1994 für eine Gebäudesachversicherung und …
- BGH, 08.04.2009 - VIII ZR 128/08
Zulässigkeit einer anteiligen Belastung eines Mieters durch formularmäßige …
- BGH, 29.04.2009 - XII ZR 142/07
Vorliegen eines wirksamen Mietvertrags über Gewerberäume; Vorliegen eines …
- BGH, 20.02.2008 - VIII ZR 49/07
Urteil des Bundesgerichtshofs zur Wahl der Abrechnungsmethode bei der …
- BGH, 26.05.2004 - VIII ZR 169/03
Vereinbarung eines Umlegungsmaßstabes für die Grundsteuer
- BGH, 06.10.2010 - VIII ZR 183/09
Formularmäßiger Wohnraummietvertrag: Umlegung der Grundgebühr und der …
- AG Winsen, 23.10.2013 - 16 C 808/13
Notwendigkeit der Vereinbarung der Umlagefähigkeit im Mietvertrag für die …
- BGH, 24.02.2010 - XII ZR 69/08
Gewerberaummiete: Formularmäßige Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter
- OLG Düsseldorf, 01.12.2011 - 10 W 149/11
Entscheidung der Zivilgerichte über die Abgrenzung der Zuständigkeit von …
- BGH, 19.11.2008 - VIII ZR 295/07
Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit und inhaltliche Richtigkeit einer …
- BGH, 05.12.2012 - XII ZR 44/11
Gewerberaummiete: Verzugszinsen bei verspäteter Auszahlung eines …
- BGH, 10.10.2007 - VIII ZR 279/06
Geltendmachung von Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung
- BGH, 22.10.2014 - VIII ZR 97/14
Wohnraummiete: Nachvollziehbarkeit einer Betriebskostenabrechnung bei Verwendung …
- BGH, 08.12.2010 - VIII ZR 27/10
Wohnraummiete: Beginn der Einwendungsfrist bei formell unwirksamer …
- BGH, 23.06.2010 - VIII ZR 227/09
Wohnraummiete: Materielle oder formelle Unrichtigkeit der …
- BGH, 18.05.2011 - VIII ZR 240/10
Wohnraummiete: Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung bei fehlender …
- BGH, 15.02.2012 - VIII ZR 197/11
Wohnraummiete: Teilnichtigkeit einer Staffelmietvereinbarung; Wirksamkeit einer …
- BGH, 21.02.2012 - VIII ZR 290/11
Mietvertrag: Anspruch des Mieters auf Erteilung einer generellen …
- BGH, 12.11.2014 - VIII ZR 112/14
Wohnraummiete: Formelle Ordnungsgemäßheit einer auf einer Schätzung beruhenden …
- OLG Dresden, 12.03.2002 - 23 U 2557/01
Betriebskostenabrechnung; Prüffähigkeit
- BGH, 23.11.1981 - VIII ZR 298/80
Inhalt der Nebenkostenabrechung
- BGH, 16.07.2008 - VIII ZR 57/07
Anforderungen an die Vorerfassung des Verbrauchs bei zwei Benutzergruppen
- BGH, 28.05.2008 - VIII ZR 261/07
Abgrenzung zwischen formeller und materieller Ordnungsmäßigkeit der …
- AG Brandenburg, 28.09.2018 - 31 C 68/16
Feststellungsklage auf Nichtbestehen einer Zahlungsverpflichtung gegenüber …
( BGH , Urteil vom 19.07.2017, Az.: VIII ZR 3/17, u.a. in: NZM 2017, Seiten 732 ff.; BGH , Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH , Urteil vom 06.05.2015, Az.: VIII ZR 193/14, u.a. in: Grundeigentum 2015, Seiten 781 f.; BGH , Urteil vom 22.10.2014, Az.: VIII ZR 97/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 51 f.; BGH , Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954; BGH , Beschluss vom 08.02.2011, Az.: VIII ZR 145/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 609; BGH , Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH , Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH , Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH , Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; BGH , Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2258 ff.; BGH , Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH , Urteil vom 16.04.2008, Az.: VIII ZR 75/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2105 f.; BGH , Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 371/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 3135 ff.; BGH , Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH , Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.; BGH , Urteil vom 27.11.2002, Az.: VIII ZR 108/02, u.a. in: NJW-RR 2003, Seite 442; BGH , Urteil vom 23.11.1981, Az.: VIII ZR 298/80, u.a. in: NJW 1982, Seiten 573 ff.; OLG Düsseldorf , Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.; OLG Düsseldorf , Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; KG Berlin , Urteil vom 05.03.2012, Az.: 8 U 48/11, u.a. in: MDR 2012, Seiten 756 f.; OLG Hamburg , Urteil vom 20.12.2004, Az.: 4 U 199/03, u.a. in: ZMR 2005, Seiten 452 ff.; OLG Brandenburg , Beschluss vom 15.07.1998, Az.: 3 UH 54/98, u.a. in: WuM 1999, Seiten 107 ff.; OLG Koblenz , Rechtsentscheid in Mietsachen vom 27.02.1990, Az.: 4 W - RE - 32/88, u.a. in: NJW-RR 1990, Seiten 1038 ff.; LG Berlin , Beschluss vom 22.02.2016, Az.: 65 T 207/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seite 396; LG Berlin , Urteil vom 19.02.2016, Az.: 63 S 189/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 723 f.; LG Berlin , Urteil vom 21.06.2011, Az.: 63 S 467/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 1021; LG Berlin , Urteil vom 09.11.2007, Az.: 63 S 100/07, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 673; AG Potsdam , Urteil vom 09.07.2015, Az.: 24 C 247/14, u.a. in: "juris"; AG Brandenburg an der Havel , Urteil vom 28.06.2013, Az.: 31 C 279/11, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 44 ff.; AG Brandenburg an der Havel , Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u.a. in: WuM 2011, Seite 485; AG Brandenburg an der Havel , Urteil vom 08.11.2010, Az.: 34 C 16/10, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 1751 ff.; AG Brandenburg an der Havel , Urteil vom 07.06.2010, Az.: 31 C 210/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 915 ff.; AG Brandenburg an der Havel , Urteil vom 07.10.2009, Az.: 34 C 119/08, u.a. in: NZM 2010, Seiten 900 f.; AG Wetzlar , Urteil vom 21.02.2008, Az.: 38 C 1281/07 (38), u.a. in: ZMR 2008, Seiten 634 f. ).Abzustellen ist dabei auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters, wobei jedoch allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe keiner Erläuterung bedürfen ( BGH , Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH , Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH , Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH , Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; OLG Düsseldorf , Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f. ).
Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft dagegen die inhaltliche Richtigkeit ( BGH , Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH , Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH , Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH , Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH , Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH , Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; OLG Düsseldorf , Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f. ).
Einem Vermieter verbleibt dann nämlich eine sich aus der Abrechnung ergebende Nebenkostennachforderung noch insoweit, als formell unwirksame Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können und die Nachforderung auch ohne Berücksichtigung dieser Einzelpositionen (zumindest zum Teil) noch gerechtfertigt ist ( BGH , Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH , Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH , Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 1/06, u.a. in: NJW 2007, Seiten 1059 f.; OLG Düsseldorf , Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f. ).
Soweit die Kläger/Mieter nunmehr die Höhe einzelner Betriebskostenpositionen beanstanden (hier: Müllbeseitigungs-, Hauswart- und Versicherungskosten) berühren diese Einwendungen auch nicht die Abrechnungspflicht, sondern allein die materielle Berechtigung der einzelnen Kostenpositionen, über die ggf. auch in einem Rechtsstreit auf Nachzahlung von Betriebskosten bzw. Rückerstattung zu viel gezahlter Betriebskosten-Vorauszahlungen durch das Gericht zu befinden gewesen wäre ( BGH , Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH , Beschluss vom 13.09.2011, Az.: VIII ZR 45/11, u.a. in: WuM 2011, Seiten 684 f.; BGH , Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; OLG Düsseldorf , Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.; OLG Koblenz , Rechtsentscheid in Mietsachen vom 27.02.1990, Az.: 4 W - RE - 32/88, u.a. in: NJW-RR 1990, Seiten 1038 ff.; LG Hamburg , Urteil vom 30.11.2000, Az.: 307 S 127/00, u.a. in: WuM 2004, Seite 498; AG Berlin-Spandau , Urteil vom 03.06.2015, Az.: 4 C 357/14, u.a. in: MM 2015, Nr. 10, Seite 30 ).
- AG Brandenburg, 27.05.2021 - 31 C 295/19
Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung?
( BGH , Urteil vom 19.07.2017, Az.: VIII ZR 3/17, u.a. in: NZM 2017, Seiten 732 ff.; BGH , Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH , Urteil vom 06.05.2015, Az.: VIII ZR 193/14, u.a. in: Grundeigentum 2015, Seiten 781 f.; BGH , Urteil vom 22.10.2014, Az.: VIII ZR 97/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 51 f.; BGH , Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954; BGH , Beschluss vom 08.02.2011, Az.: VIII ZR 145/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 609; BGH , Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH , Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH , Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH , Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; BGH , Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2258 ff.; BGH , Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH , Urteil vom 16.04.2008, Az.: VIII ZR 75/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2105 f.; BGH , Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 371/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 3135 ff.; BGH , Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH , Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.; BGH , Urteil vom 27.11.2002, Az.: VIII ZR 108/02, u.a. in: NJW-RR 2003, Seite 442; BGH , Urteil vom 23.11.1981, Az.: VIII ZR 298/80, u.a. in: NJW 1982, Seiten 573 ff.; OLG Düsseldorf , Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.; OLG Düsseldorf , Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; KG Berlin , Urteil vom 05.03.2012, Az.: 8 U 48/11, u.a. in: MDR 2012, Seiten 756 f.; OLG Hamburg , Urteil vom 20.12.2004, Az.: 4 U 199/03, u.a. in: ZMR 2005, Seiten 452 ff.; OLG Brandenburg , Beschluss vom 15.07.1998, Az.: 3 UH 54/98, u.a. in: WuM 1999, Seiten 107 ff.; OLG Koblenz , Rechtsentscheid in Mietsachen vom 27.02.1990, Az.: 4 W - RE - 32/88, u.a. in: NJW-RR 1990, Seiten 1038 ff.; LG Berlin , Beschluss vom 22.02.2016, Az.: 65 T 207/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seite 396; LG Berlin , Urteil vom 19.02.2016, Az.: 63 S 189/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 723 f.; LG Berlin , Urteil vom 21.06.2011, Az.: 63 S 467/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 1021; LG Berlin , Urteil vom 09.11.2007, Az.: 63 S 100/07, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 673; AG Potsdam , Urteil vom 09.07.2015, Az.: 24 C 247/14, u.a. in: "juris"; AG Brandenburg an der Havel , Urteil vom 28.06.2013, Az.: 31 C 279/11, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 44 ff.; AG Brandenburg an der Havel , Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u.a. in: WuM 2011, Seite 485; AG Brandenburg an der Havel , Urteil vom 08.11.2010, Az.: 34 C 16/10, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 1751 ff.; AG Brandenburg an der Havel , Urteil vom 07.06.2010, Az.: 31 C 210/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 915 ff.; AG Brandenburg an der Havel , Urteil vom 07.10.2009, Az.: 34 C 119/08, u.a. in: NZM 2010, Seiten 900 f.; AG Wetzlar , Urteil vom 21.02.2008, Az.: 38 C 1281/07 (38), u.a. in: ZMR 2008, Seiten 634 f. ).Abzustellen ist dabei auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters, wobei jedoch allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe keiner Erläuterung bedürfen ( BGH , Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH , Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH , Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH , Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; OLG Düsseldorf , Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f. ).
Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft dagegen die inhaltliche Richtigkeit ( BGH , Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH , Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH , Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH , Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH , Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH , Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; OLG Düsseldorf , Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f. ).
Einem Vermieter verbleibt dann nämlich eine sich aus der Abrechnung ergebende Nebenkostennachforderung noch insoweit, als formell unwirksame Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können und die Nachforderung auch ohne Berücksichtigung dieser Einzelpositionen (zumindest zum Teil) noch gerechtfertigt ist ( BGH , Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH , Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH , Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 1/06, u.a. in: NJW 2007, Seiten 1059 f.; OLG Düsseldorf , Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f. ).
Soweit die Beklagtenseite nunmehr den Grund und die Höhe einzelner Betriebskostenpositionen beanstandet (hier: Kosten für die Treppenhausreinigung, hinsichtlich der Tätigkeit des Hausmeisters, die Schneebeseitigung und die Gartenpflege sowie die Kosten für zwei weitere Mülltonnen), berühren diese Einwendungen somit auch nicht die Abrechnungspflicht, sondern allein die materielle Berechtigung der einzelnen Kostenpositionen, über die nunmehr hier im Rechtsstreit auf Nachzahlung von Betriebskosten durch das Gericht zu befinden ist ( BGH , Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH , Beschluss vom 13.09.2011, Az.: VIII ZR 45/11, u.a. in: WuM 2011, Seiten 684 f.; BGH , Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; OLG Düsseldorf , Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.; OLG Koblenz , Rechtsentscheid in Mietsachen vom 27.02.1990, Az.: 4 W - RE - 32/88, u.a. in: NJW-RR 1990, Seiten 1038 ff.; LG Hamburg , Urteil vom 30.11.2000, Az.: 307 S 127/00, u.a. in: WuM 2004, Seite 498; AG Berlin-Spandau , Urteil vom 03.06.2015, Az.: 4 C 357/14, u.a. in: MM 2015, Nr. 10, Seite 30 ).
- OLG Schleswig, 25.03.2020 - 12 U 142/19
Formelle Ordnungsmäßigkeit einer gewerblichen Betriebskostenabrechnung; Anspruch …
Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter den tatsächlich geschuldeten Betrag nicht selbst berechnen kann, weil er die maßgeblichen Bezugsdaten nicht kennt; die formelle Ordnungsmäßigkeit seiner Abrechnung bleibt hiervon unberührt (…vgl. BGH, Urt. v. 17.11.2004 - VIII ZR 115/04; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09. Juli 2015, Az: I-10 U 126/14).Hierzu hätte der Mieter aber dann für jede einzelne betroffene Abrechnungsposition nachvollziehbar darzulegen, dass die Erstabrechnung insoweit an einem schwerwiegenden Mangel leidet und vor allem, dass er sich die zur Behebung des Mangels erforderliche Kenntnis der maßgeblichen Daten nicht aus eigener Kraft zu verschaffen vermag (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil v. 09.07.2015 Az: I-10 U 126/14).