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   BGH, 16.09.2009 - VIII ZR 275/08   

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https://dejure.org/2009,307
BGH, 16.09.2009 - VIII ZR 275/08 (https://dejure.org/2009,307)
BGH, Entscheidung vom 16.09.2009 - VIII ZR 275/08 (https://dejure.org/2009,307)
BGH, Entscheidung vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08 (https://dejure.org/2009,307)
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Volltextveröffentlichungen (15)

  • IWW
  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Berechtigung des Mieters zur Mietminderung aufgrund öffentlichrechtlicher Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume; Einrechnung von Wohnfläche als Beschaffenheit der Mietsache

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Mietminderung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung; Wohnflächenermittlung bei Beschaffenheitsvereinbarung (ausgebautes Dachgeschoss)

  • Judicialis

    BGB § 536 Abs. 1; ; BGB § 536b

  • ra.de
  • RA Kotz

    Nutzungseinschränkung - Wohnung - Mietminderung

  • RA Kotz

    Nutzungseinschränkung - Wohnung - Mietminderung

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 536 Abs. 1 S. 1; BGB § 536b S. 1
    Berechtigung des Mieters zur Mietminderung aufgrund öffentlichrechtlicher Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume; Einrechnung von Wohnfläche als Beschaffenheit der Mietsache

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen: Minderungsrecht?

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (18)

  • bundesgerichtshof.de (Pressemitteilung)

    Wohnflächenberechnung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung

  • beck-blog (Kurzinformation)

    Platz in verbotenen Räumen

  • raschlosser.com (Kurzinformation)

    Öffentlich-rechtlich nicht zum Wohnen geeignet - Wohnflächenberechnung?

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Wohnflächenberechnung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung

  • anwaltonline.com (Kurzinformation)

    Wohnflächenberechnung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung

  • advogarant.de (Kurzinformation)

    Wohnflächenberechnung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung

  • onlineurteile.de (Kurzmitteilung)

    Feuerpolizeiliche Auflagen fürs Dachgeschoss - Mieter eines Hauses wollten deshalb die Miete mindern

  • haus-und-grund-bonn.de (Kurzinformation)

    Zur Wohnfläche können auch Räume mit öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung gehören

  • nwb.de (Kurzmitteilung)

    Wohnflächenberechnung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung

  • mein-mietrecht.de (Kurzinformation)

    Wohnfläche einer Mietwohnung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung

  • vermieter-ratgeber.de (Kurzinformation/Auszüge)

    Wohnflächenberechnung von Dachgeschossräumen

  • mietrechtsinfo.de (Leitsatz)

    Wohnflächenberechnung (ausgebautes Dachgeschoss)

  • ebnerstolz.de (Kurzinformation)

    Keine Mietminderung trotz öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung von Wohnraum

  • vermieter-ratgeber.de (Kurzinformation)

    Wohnflächenberechnung

  • anwalt24.de (Kurzinformation)

    Wohnflächenberechnung bei öffentlicher rechtlicher Nutzungsbeschränkung

  • gevestor.de (Kurzinformation)

    Berechung der Wohnfläche

  • gevestor.de (Kurzinformation)

    Wohnflächenberechnung: Rechte des Vermieters gestärkt

  • 123recht.net (Pressemeldung)

    Volle Miete trotz Baurechtsverstoß // Minderung nur bei tatsächlicher Einschränkung

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Berücksichtigung von bauordnungswidrigen Räumen bei der Flächenberechnung! (IMR 2009, 371)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW 2009, 3421
  • MDR 2009, 1383
  • NZM 2009, 814
  • ZMR 2010, 101
  • BauR 2009, 1943
 
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Wird zitiert von ... (45)

  • BGH, 02.11.2016 - XII ZR 153/15

    Geschäftsraummiete: Erheblichkeit des Einwands rechtmäßigen Alternativverhaltens

    Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden (vgl. Senatsurteil vom 20. November 2013 - XII ZR 77/12 - NZM 2014, 165 Rn. 20; BGH Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08 - NJW 2009, 3421 Rn. 6).
  • BGH, 20.11.2013 - XII ZR 77/12

    Gewerberaummietvertrag: Außerordentliche Kündigung wegen behördlicher Ankündigung

    Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden (BGH Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08 - NJW 2009, 3421 Rn. 6; OLG Düsseldorf DWW 2012, 377, 379).
  • BGH, 17.11.2010 - XII ZR 170/09

    Ehescheidung: Bewertung eines Vermögensgegenstandes im

    Dem stehen die von der Revision zitierten Urteile des VIII. Zivilsenats (vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09 - NJW 2010, 1064 Rn. 18 und vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08 - NJW 2009, 3421 Rn. 8 ff.) nicht entgegen.
  • BGH, 23.06.2010 - VIII ZR 256/09

    Mietminderung bei Wohnflächenunterschreitung: Vereinbarung der Wohnfläche durch

    Der Senat hat - nach Erlass des Ausgangsurteils - wiederholt entschieden, dass Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen sind, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den gesetzlichen Bestimmungen als Wohnraum anzurechnen sind (Senatsurteile vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09, WuM 2010, 150, Tz. 17; vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421, Tz.10; jeweils m.w.N.).
  • BGH, 10.03.2010 - VIII ZR 144/09

    Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung: Keine zusätzliche

    Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Angabe einer Wohnfläche von "ca. 100 m²" als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB) der Mietsache darstellt (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2 c; VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1; VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, unter II; vom 28. September 2005 - VIII ZR 101/04, WuM 2005, 712, unter II 2; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 12; VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 13; vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421, Tz. 9; vom 28. Oktober 2009 - VIII ZR 164/08, NJW 2010, 292, Tz. 16 und vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09, juris, Tz. 16; jeweils m.w.N.).

    Nach der Rechtsprechung des Senats bedarf es zur Ermittlung der Kriterien, nach denen die Wohnfläche zu berechnen ist, der Auslegung, weil insoweit kein einheitliches Verständnis besteht (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO, unter II 1, und VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO, Tz. 13; vom 16. September 2009, aaO, Tz. 10).

  • BGH, 16.01.2019 - VIII ZR 173/17

    Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung: Maßgeblichkeit der

    Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume weder im Rahmen einer Mietminderung (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 16. September 2009, VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421 Rn. 6 und vom 16. Dezember 2009, VIII ZR 39/09, NJW 2010, 1064 Rn. 20) noch bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen, sofern die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist.

    Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Mietminderung (BGH, Urteile vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421 Rn. 6; vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09, NJW 2010, 1064 Rn. 20; vom 3. Juni 2010 - VIII ZR 256/09, NJW 2010, 2648 Rn. 20; Beschluss vom 29. September 2009 - VIII ZR 242/08, WuM 2009, 662 Rn. 4; siehe auch BGH, Urteile vom 24. Oktober 2007 - XII ZR 24/06, GE 2008, 120 Rn. 11; vom 20. November 2013 - XII ZR 77/12 - NZM 2014, 165 Rn. 20; vom 2. November 2016 - XII ZR 153/15, NJW 2017, 1104 Rn. 15).

  • BGH, 16.12.2009 - VIII ZR 39/09

    Berücksichtigung der Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses

    Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung ist die Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu berücksichtigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften deswegen nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2, 20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten (im Anschluss an BGH, Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421).

    In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Senats legt das Berufungsgericht auch im Ansatz zutreffend seiner Entscheidung zugrunde, dass einer Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, der Vorrang zukommt (vgl. Senatsurteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421, Tz. 10 m. w. N.).

    Wie der Senat - nach Erlass des Berufungsurteils - bereits entschieden hat, sind die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzurechen sind (Senatsurteil vom 16. September 2009, aaO).

  • BGH, 22.06.2021 - VIII ZR 26/20

    Auslegung einer Wohnflächenvereinbarung?

    Die vom Berufungsgericht für die Zulassung der Revision gegebene Begründung, den Beklagten solle die Überprüfung ermöglicht werden, ob die Kammer bei der Beurteilung der Widerklageforderung die Ausführungen des Senats im Urteil vom 16. September 2009 (VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421) zutreffend auf den vorliegenden Fall angewendet habe, füllt keinen Zulassungsgrund im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO aus.

    Allerdings ist die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag nach der Rechtsprechung des Senats regelmäßig nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zu einem Mangel der Mietsache führt (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626 Rn. 13 f., 17; vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421 Rn. 9).

    Nach der Rechtsprechung des Senats können für die Auslegung des Begriffs der Wohnfläche grundsätzlich auch beim frei finanzierten Wohnraum die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden, es sei denn, die Parteien haben dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 unter II 1 b aa, cc; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Rn. 13; vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, aaO Rn. 10; vom 17. April 2019 - VIII ZR 33/18, aaO Rn. 36).

    Diese Auslegung kann als tatrichterliche Würdigung einer Individualvereinbarung vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (Senatsurteile vom 23. April 1997 - VIII ZR 212/96, BGHZ 135, 269, 273; vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, aaO Rn. 11; vom 6. Dezember 2017 - VIII ZR 219/16, NJW-RR 2018, 822 Rn. 27).

    Die Revision verkennt, dass sich aus einer öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkung mangels Einschreitens der Behörde keine zur Minderung berechtigende Einschränkung der Nutzbarkeit ergibt (Senatsurteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, aaO Rn. 6).

  • LG Kaiserslautern, 13.04.2021 - 4 O 284/20

    Kündigung eines Pachtvertrags bei coronabedingter Gaststättenschließung

    Ein Mangel liegt aber nur dann vor, wenn der Mieter durch die öffentlich-rechtliche Beschränkung in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt wird (BGH NJW 2009, 3421 Rn. 6).
  • KG, 14.07.2014 - 8 U 140/13

    Fehlen der Geschäftsgrundlage für einen formularmäßigen Gewerberaummietvertrag:

    Eine Gebrauchseinschränkung tritt zwar regelmäßig erst mit rechtswirksamer und unanfechtbarer Untersagung ein, im Einzelfall aber auch aufgrund lang währender Unsicherheit über die Zulässigkeit der Nutzungsuntersagung (BGH, Urteil vom 16.9.2009 - VIII ZR 275/08 - NJW 2009, 3421; BGH, Urteil vom 20.11.2013 - XII ZR 77/12 - NZM 2014, 165, Tz. 20).
  • BGH, 10.04.2019 - VIII ZR 250/17

    Leistung eines Nachzahlungsbetrags aus der von dem Eigentümer des

  • BGH, 18.07.2012 - XII ZR 97/09

    Geschäftsraummiete: Mietminderung bei Minderfläche von Nebenräumen

  • BGH, 29.09.2009 - VIII ZR 242/08

    Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde betreffend die Minderung des

  • KG, 23.05.2016 - 8 U 10/15

    Geschäftsraummietvertrag: Auslegung der Risikoübernahme des Mieters hinsichtlich

  • LG Potsdam, 27.02.2015 - 13 S 46/14

    Wohnraummiete: Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen als Mietmangel;

  • OLG Düsseldorf, 28.10.2010 - 24 U 28/10

    Anspruch des Vermieters auf Änderung des Verteilungsschlüssels für die

  • OLG Saarbrücken, 03.03.2011 - 8 U 262/10

    Mietvertrag mit einer Gemeinde: Wirksamkeit des Mietvertrages trotz fehlenden

  • OLG Düsseldorf, 17.11.2011 - 24 U 56/11

    Rechte des Mieters bei Abweichung von der vertraglich vereinbarten Fläche

  • OLG Düsseldorf, 19.07.2011 - 24 U 31/11

    Schimmelpilzbildung in Arztpraxis: Kündigungsgrund!

  • LG München II, 19.07.2018 - 8 S 4978/11

    Nutzungsentschädigung für Wohnnutzung nach Zwangsversteigerung bei unklarer

  • BFH, 18.09.2019 - II R 15/16

    Berücksichtigung bauordnungsrechtlicher Einschränkungen bei der Einheitsbewertung

  • OLG Düsseldorf, 12.01.2016 - 24 U 62/15

    Ansprüche des Mieters einer Gewerbeimmobilie vor Übergabe sämtlicher Schlüssel

  • AG Brandenburg, 14.07.2011 - 31 C 102/09

    Wohnfläche - Berechnung - Maisonettewohnung mit Dachschräge

  • LG Berlin, 04.07.2017 - 63 S 289/16

    Gehört ein beheizter Keller zur Wohnfläche?

  • KG, 23.06.2016 - 8 U 62/15

    Geschäftsraummiete: Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und

  • OLG Braunschweig, 30.06.2016 - 9 U 26/15

    Brandschutzschotten nicht fristgerecht eingebaut: Pächter kann kündigen!

  • OLG Düsseldorf, 05.09.2017 - 24 U 216/16

    Rechte des Mieters einer zum Zwecke des Betriebs eines Wettbüros für Sportwetten

  • OLG Dresden, 01.03.2022 - 4 U 580/12

    Ausgestaltung von Miteigentümerrechten an einer Immobilie; Veräußerung eines

  • OLG München, 21.06.2013 - 14 U 579/13

    Anfechtbarkeit der Vermietung einer Wohnung zu einem deutlich unter der

  • OLG Düsseldorf, 30.12.2011 - 24 U 76/11

    Rechte des Mieters bei möglicher Erteilung einer Gaststättenkonzession für ein

  • OLG Dresden, 30.01.2019 - 4 U 580/12

    Fortsetzung eines ausgesetzten Verfahrens wegen unerwartet langer Dauer des

  • KG, 08.09.2010 - 12 U 194/09

    Gewerberaummietvertrag: Minderung der Miete für ein Atelier wegen fehlender

  • LG Hamburg, 31.03.2022 - 333 S 15/21

    Flächenunterschreitung von mehr als 10% ist immer ein Mangel!

  • AG Berlin-Schöneberg, 19.10.2016 - 104 C 31/16
  • OLG Köln, 03.02.2022 - 24 U 410/19

    Erwerb eines vom Dieselskandal betroffenen Mercedes Benz C220 Bluetec mit einem

  • OLG Brandenburg, 16.04.2019 - 3 U 42/18

    Inanspruchnahme einer weiteren Mieterin auf Zahlung von Gewerberaummietzins, da

  • OLG Hamburg, 23.03.2016 - 4 U 140/15

    Mietminderung kann verschuldensunabhängig ausgeschlossen werden!

  • OLG Düsseldorf, 14.11.2011 - 24 U 43/10

    Abweisung der Klage des Hauptmieters gegen den Untermieter auf Zahlung von

  • LG Heidelberg, 25.04.2012 - 5 O 21/12

    Mangelhaftigkeit einer Mietsache bei Gebrauch einer Mietsache nur in der

  • OLG München, 30.11.2009 - 19 U 2672/08

    Schadenersatzanspruch im Zusammenhang mit einer Fahrzeugreparatur: Vorenthaltung

  • OLG Düsseldorf, 28.10.2010 - 10 U 22/10

    Auslegung eines Hotelpachtvertrages; Pflichten des Vermieters nach fristloser

  • LG Berlin, 22.10.2012 - 67 S 1/12

    Wann ist die Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß?

  • LG Frankfurt/Main, 28.07.2011 - 11 S 349/10

    Miete wird nicht erhöht bei Beweisführung mit einem nicht anwendbaren

  • LG Hamburg, 26.02.2015 - 316 O 151/14

    Gewerberaummiete in Hamburg: Mietzweck des Betriebs einer Spielhalle und

  • LG Aurich, 15.12.2011 - 6 O 4/11

    Gewerberaummiete: Mietminderung bei Fehlen einer behördlichen Genehmigung

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