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   BGH, 21.11.2012 - VIII ZR 46/12   

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Zitiervorschläge

https://dejure.org/2012,42073
BGH, 21.11.2012 - VIII ZR 46/12 (https://dejure.org/2012,42073)
BGH, Entscheidung vom 21.11.2012 - VIII ZR 46/12 (https://dejure.org/2012,42073)
BGH, Entscheidung vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12 (https://dejure.org/2012,42073)
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Volltextveröffentlichungen (15)

  • bundesgerichtshof.de PDF
  • rechtsprechung-im-internet.de

    § 558d Abs 1 BGB, § 558d Abs 3 BGB
    Zustimmungsprozess zum Mieterhöhungsverlangen bei Wohnraummiete: Tatrichterliche Prüfung des Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels; Darlegungs- und Beweislast

  • Deutsches Notarinstitut

    BGB § 558d Abs. 1, 3
    Zur Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels

  • Kanzlei Prof. Schweizer (Volltext/Auszüge)

    BGB § 558d Abs. 1, 3
    Prüfung und Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels

  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Notwendigkeit der Prüfung bzgl. der Entsprechung eines Mietspiegel im Hinblick auf die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB bei Bezeichnung als qualifizierter Mietspiegel seitens des Erstellers; Notwendigkeit der Prüfung bzgl. der Entsprechung eines Mietspiegel im Hinblick auf die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB bei Anerkennung des Mietspiegels von der Gemeinde und/oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter

  • iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

    Zu den Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel bei Mieterhöhungsbegehren, §§ 558, 558a, 558c, 558d BGB

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Beweislast für Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels; beste Wohnlage

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 558d Abs. 1; BGB § 558d Abs. 3
    Notwendigkeit der Prüfung bzgl. der Entsprechung eines Mietspiegel im Hinblick auf die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB bei Bezeichnung als qualifizierter Mietspiegel seitens des Erstellers; Notwendigkeit der Prüfung bzgl. der Entsprechung eines Mietspiegel im Hinblick auf die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB bei Anerkennung des Mietspiegels von der Gemeinde und/oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Bezeichnung als qualifizierter Mietspiegel reicht nicht!

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (8)

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Der doch nicht qualifizierte Berliner Mietspiegel

  • anwaltonline.com (Kurzinformation)

    Mietrecht - Mietspiegel wird nicht per Bezeichnung zum qualifizierten Mietspiegel!

  • onlineurteile.de (Kurzmitteilung)

    Mieterhöhung und qualifizierter Mietspiegel - Bestreitet eine Prozesspartei, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, muss ihn das Gericht prüfen

  • haus-und-grund-bonn.de (Kurzinformation)

    Wer sich auf einen qualifizierten Mietspiegel beruft, muss im Bestreitensfalle beweisen, dass es sich tatsächlich um einen solchen handelt

  • koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

    Beweislast für qualifizierten Mietspiegel

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Bezeichnung allein macht keinen "qualifizierten" Mietspiegel

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Bezeichnung allein macht keinen "qualifizierten" Mietspiegel

  • haufe.de (Kurzinformation)

    BGB § 558 d Abs. 1 und 3 Tatrichterliche Prüfung des Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels

Besprechungen u.ä. (2)

  • vhw.de PDF (Entscheidungsbesprechung)

    Grundsatzentscheidung zum qualifizierten Mietspiegel: Wo hilft, wo versagt der qualifizierte Mietspiegel?

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Selbstbezeichnung als qualifizierter Mietspiegel reicht nicht! (IMR 2013, 49)

Sonstiges

  • wolterskluwer-online.de (Literaturhinweis: Entscheidungsbesprechung)

    Kurznachricht zu "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 21.11.2012, Az.: VIII ZR 46/12 (Zur Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels i.S.d. § 558d BGB)" von Dr. Michael Clar, original erschienen in: WuM 2013, 233 - 235.

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW 2013, 775
  • MDR 2013, 210
  • NZM 2013, 138
  • ZMR 2013, 262
  • NJ 2013, 226
  • AnwBl 2013, 99
 
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Wird zitiert von ... (75)

  • BGH, 18.11.2015 - VIII ZR 266/14

    Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der

    Auch diese wird nach objektiven Maßstäben, nämlich aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind (Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 20; vgl. auch BVerfGE 53, 352, 358).
  • LG Berlin, 29.03.2017 - 65 S 424/16

    Mietpreisbremse: Vermieter muss überhöhte Miete zurückzahlen

    Da der Gesetzgeber der Mietrechtsreform 2001 den Mietspiegel nach § 558c BGB weiterhin als eine von mehreren tauglichen Grundlagen für ein Mieterhöhungsverlangen beibehalten hat, vgl. § 558a Abs. 2 BGB, kann dieser - soweit er ordnungsgemäß erstellt wurde - im Mieterhöhungsprozess nach einhelliger Auffassung in der Instanzrechtsprechung und Literatur, die der Bundesgerichtshof teilt, auch weiterhin taugliche Erkenntnisquelle bei der richterlichen Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) sein (vgl. BGH, Urt. v. 16.06.2010 - VIII ZR 99/09, WuM 2010, 505, m. w. z. N.; Urt. v. 21.11.2012 - VIII ZR 46/12, NJW -, 775, Rn. 16; Urt. v. 03.07.- - VIII ZR 267/12, Rn. 32; LG Duisburg, Beschl. v. 24.01.2005 - 13 T 9/05, WuM 2005, 460; st. Rspr. nahezu aller Kammern des LG Berlin, vgl. schon LG Berlin Urt. v. 19.06.2003 - 62 S 15/03, in Grundeigentum 2003, 1020; w. N. in LG Berlin Urt. v. 31.08.2016 - 65 S 197/16, a.a.O.; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 558c Rn. 5; Börstinghaus, NZM 2002, 273, [278]).

    Selbst wenn ein Mietspiegel mit dem Anspruch erstellt wurde, den Anforderungen des § 558d BGB ("Qualifizierter Mietspiegel") zu genügen, kann offen bleiben, ob er ihnen genügt, wenn er jedenfalls die (geringeren) Anforderungen des § 558c BGB ("Mietspiegel") erfüllt, allerdings mit der Folge, dass (unter anderem, hier allein relevant) die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB nicht greift (vgl. BGH, Urt. v. 21.11.2012 - VIII ZR 46/12, in NJW -, 775).

    So wie nicht unterstellt werden kann, dass ein Mietspiegel qualifiziert im Sinne des § 558d BGB ist, weil er von seinen Erstellern als solcher bezeichnet worden ist (vgl. BGH, Urt. v. 21.11.2012 - VIII ZR 46/12, NJW -, 775, m. w. N.; so schon Börstinghaus, NZM 2000, 1087, [1091]), ist die Anwendung des § 558c BGB nicht etwa "gesperrt", weil die Mietspiegel-Ersteller diesen Anspruch seiner Erstellung zugrunde gelegt haben (vgl. auch Börstinghaus, a.a.O.).

    Diesen Ansatz hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 21. November 2012 (VIII ZR 46/12, WuM -, 233 = Grundeigentum -, 197) auch nicht etwa in Frage gestellt, sondern sich (lediglich) mit der Annahme des Berufungsgerichts auseinandergesetzt, dass ein qualifizierter Mietspiegel schon dann vorliegen soll, wenn dieser von seinem Ersteller als solcher bezeichnet und/oder von der Gemeinde und/oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter als solcher anerkannt und veröffentlicht wurde (vgl. LG Berlin, Urt. v. 09.12.2011 - 63 S 220/11).

  • BGH, 06.11.2013 - VIII ZR 346/12

    Erhöhung der Wohnraummiete: Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel

    Zu den Anforderungen an das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels (Bestätigung des Senatsurteils vom 21. November 2012, VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775).

    Der Senat hat - nach Erlass des Berufungsurteils - im Urteil vom 21. November 2012 (VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 ff.) in einer vergleichbaren Sachverhaltsgestaltung grundlegend zu der Frage Stellung genommen, unter welchen Voraussetzungen ein qualifizierter Mietspiegel gegeben ist, der die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB auslöst.

    a) Bei der dem Tatrichter obliegenden Prüfung, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, darf die ortsübliche Vergleichsmiete nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NZM 2010, 665 Rn. 9; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 13; vgl. BVerfGE 37, 132, 143).

    Aus diesen Gründen wird von Gesetzes wegen (§ 292 ZPO) vermutet, dass die in einem qualifizierten, die zeitlichen Vorgaben des § 558d Abs. 2 BGB einhaltenden Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 15).

    c) Voraussetzung für das Eingreifen der gesetzlichen Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB ist jedoch, dass der vom Tatrichter herangezogene Mietspiegel die Tatbestandsmerkmale des § 558d Abs. 1 BGB unstreitig, offenkundig (§ 291 ZPO) oder nachweislich erfüllt (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 21 mwN).

    Denn diese Umstände beweisen noch nicht, dass die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB auch tatsächlich vorliegen, der Mietspiegel also nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 19 mwN).

    aa) Von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist allerdings zu verlangen, dass sie im Rahmen des Möglichen substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 22 mwN).

    Sie muss sich vielmehr mit dem Inhalt der Dokumentation substantiiert auseinandersetzen, soweit dies ohne Fachkenntnisse - etwa auf dem Gebiet der Statistik - möglich ist (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 23).

    Die Einhaltung/Nichteinhaltung anerkannter wissenschaftlicher Grundsätze wird sich, sofern sie sich nicht bereits - etwa aufgrund der im Mietspiegel oder den hierzu veröffentlichten Erläuterungen enthaltenen (aussagekräftigen) Angaben zum Verfahren der Datengewinnung und -auswertung sowie zu den einzelnen Bewertungsschritten - als offenkundig darstellt oder vom Gericht in eigener Sachkunde beurteilt werden kann - häufig nur durch ein Sachverständigengutachten klären lassen (vgl. Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 19 mwN).

    Es wird aber durchaus auch Fälle geben, in denen eine ausreichende Klärung aufgrund ergiebiger Erläuterungen im Mietspiegel und ergänzend eingeholter amtlicher Auskünfte, durch Anhörung sachverständiger Zeugen (§ 414 ZPO) - etwa von Experten, die an der Erstellung des Mietspiegels maßgeblich beteiligt waren - oder kraft eigener Sachkunde des Gerichts erreicht werden kann (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 19, 24).

    Ob im Bestreitensfall ein Sachverständigengutachten erforderlich ist, hängt vorrangig von der Art der gegen den Mietspiegel vorgebrachten Einwendungen, der Aussagekraft der vorhandenen und zugänglichen Dokumentation der Datenerhebung und Datenauswertung, dem Inhalt der Erläuterungen zu der im Mietspiegel angewandten Methodik und der eigenen Sachkunde des Gerichts ab (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 19).

    Ein in einem anderen Verfahren über die Frage der Einhaltung anerkannter wissenschaftlicher Methoden erhobenes Gutachten kann gegebenenfalls entweder nach § 411a ZPO als Sachverständigenbeweis oder nach §§ 415 ff. ZPO als Urkundenbeweis verwertet werden (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 25).

    Abgesehen davon, dass die Beklagte die Vergleichbarkeit der benannten Wohnungen bestritten hat, stellen sechs Wohnungen im Regelfall eine zu geringe Datengrundlage dar, um im Prozess die ortsübliche Vergleichsmiete zu beweisen (vgl. Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 28 [zu vier Vergleichswohnungen] mwN); dies gilt insbesondere, wenn man bedenkt, dass sie alle aus dem Bestand der Klägerin stammen (vgl. Senatsurteil vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, NJW 2013, 2963 Rn. 22).

    b) Allerdings hat dieser Gesichtspunkt im bisherigen Prozessverlauf keine Rolle gespielt, weswegen - falls das Berufungsgericht im weiteren Verfahren diesen Weg wählen wollte - der Klägerin gegebenenfalls Gelegenheit zu geben wäre, einen entsprechenden Beweisantritt nachzuholen (vgl. Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 28).

    Bei der Würdigung eines zur Ortsüblichkeit der verlangten Miete eingeholten Sachverständigengutachtens wird der Tatrichter aber zu berücksichtigen haben, dass in den Fällen, in denen ein qualifizierter Mietspiegel für das betroffene Wohngebiet vorliegt, diesem eine besondere Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der in ihm enthaltenen Daten zukommt (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 57; Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 29).

  • BGH, 15.03.2017 - VIII ZR 295/15

    Mieterhöhungsverlangen bei Wohnraummiete: Vornahme eines Stichtagszuschlags durch

    Insoweit hat der Senat aufgrund der wirksam allein auf den Stichtagszuschlag und dessen Bemessung beschränkten Revisionszulassung der Beurteilung, ob die von den Vermietern verlangte Mieterhöhung den dafür bestehenden Anforderungen gerecht wird (vgl. dazu etwa Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13 mwN), ungeprüft zugrunde zu legen, dass sich die zwecks Herstellung einer Vergleichbarkeit um das Garagennutzungsentgelt und die Betriebskostenanteile für die Grundsteuer und die Sachversicherungen zu bereinigende Einzelvergleichsmiete für die im Streit stehende Wohnung nach den dafür maßgeblichen und mit Stand Mai 2013 ermittelten Vergleichsmerkmalen des Mietspiegels 2013 der Stadt Reutlingen in einer Preisspanne 5, 40 EUR bis 7, 15 EUR bewegt, deren Mittelwert sich auf 6, 275 EUR/m 2 zuzüglich eines Fassadendämmungszuschlags von zwei Prozent beläuft (vgl. Musielak/Voit/Ball, ZPO, 13. Aufl., § 543 Rn. 20; MünchKommZPO/Krüger, 5. Aufl., § 543 Rn. 51 mwN).

    Existiert ein ordnungsgemäßer Mietspiegel (§ 558c BGB, § 558d BGB), der Angaben für die in Rede stehende Wohnung enthält, darf dieser vom Tatrichter (mit-)berücksichtigt werden, wobei im Falle eines Mietspiegels, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d Abs. 1 BGB; qualifizierter Mietspiegel), sogar die in § 558d Abs. 3 BGB vorgesehene Vermutungswirkung zum Tragen kommt (Senatsurteile vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13 f.; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 13 ff.; vgl. ferner BVerfG, WM 1992, 707, 708; BVerwG, NJW 1996, 2046 f.).

    Im Falle eines - wie hier - einfachen Mietspiegels (§ 558c Abs. 1 BGB) stellt sich bei der richterlichen Überzeugungsbildung die Frage, ob diesem eine mögliche Indizwirkung hinsichtlich der richtigen Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch die dort angegebenen Entgelte Bedeutung zukommt (vgl. Senatsurteile vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 11 ff.).

    aa) Einem - wie hier - einfachen Mietspiegel kommt zwar im Prozess eine Indizwirkung für die zutreffende Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu, wobei es von den jeweiligen konkreten Umständen abhängt, wie weit diese Indizwirkung, die eine Heranziehung weiterer Beweismittel entbehrlich machen kann, reicht (Senatsurteile vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, aaO; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO).

  • BGH, 24.04.2019 - VIII ZR 62/18

    Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete für eine gemietete

    aa) Ist - wie hier - ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so hat der Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, insbesondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2).

    Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, welche die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 21; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 20; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; siehe auch BVerfGE 37, 132, 143).

    (b) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Grundlage der tatsächlichen und üblicherweise gezahlten Entgelte zu ermitteln (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, aaO; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, aaO; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO; siehe auch BVerfGE 37, 132, 143).

  • BGH, 26.04.2016 - VIII ZR 54/15

    Wohnraummiete: Wirksamkeit des auf den Berliner Mietspiegel 2011 gestützten

    Damit sind die für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in beiden Mietspiegeln angegebenen Entgelte zwar im Rahmen der Prüfung der Begründetheit eines auf sie Bezug nehmenden Mieterhöhungsverlangens nicht geeignet, eine Indizwirkung (vgl. hierzu Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NZM 2013, 138 Rn. 16) für die gerichtliche Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen zu entfalten, die sich in Ein- oder Zweifamilienhäusern beziehungsweise in Reihenhäusern befinden.
  • AG Berlin-Lichtenberg, 28.09.2016 - 2 C 202/16

    Mietpreisbremse

    Er stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben und kann Grundlage einer Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO sein (vgl. BGH, Urt. v. 21.11.2012 - VIII ZR 46/12; LG Berlin, Urt. v. 07.07.2016 - 67 S 72/16; Urt. v. 16.07.2015 - 67 S 120/15; Urt. v. 04.03.- - 63 S 81/12).

    Davon zu trennen ist die Frage, ob ein solcher Mietspiegel für die dem Gericht gemäß § 287 ZPO eingeräumte Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreicht (vgl. BGH, Urt. v. 20.04.2005 - VIII ZR 110/04; Urt. v. 21.11.2012 - VIII ZR 46/12).

  • BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 354/12

    Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer ehemaligen

    Der Senat hat bereits entschieden, dass dem einfachen Mietspiegel im Prozess eine Indizwirkung zukommt und es von den Umständen des Einzelfalls abhängt, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht (Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 12 ff.; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, WuM 2013, 110 Rn. 16).
  • BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 263/12

    Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer ehemaligen

    a) Anders als die Revision meint, ist das Berufungsgericht allerdings zutreffend davon ausgegangen, dass der Tatrichter bei der Beurteilung der Begründetheit eines Mieterhöhungsverlangens im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2 BGB beschränkt ist (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 14; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 558b Rn. 29; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 558b BGB Rn. 97; jeweils mwN).

    Ist - wie hier - ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist vom Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, insbesondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 13 mwN).

    Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO mwN; vgl. BVerfGE 37, 132, 143).

    Wie weit diese Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels und den Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels ab (Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 12 f.; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16).

  • LG Berlin, 17.07.2015 - 63 S 220/11

    Mieterhöhungsverlangen bei Wohnraummiete: Begründung mit dem Berliner Mietspiegel

    Das die Berufung der Klägerin zurückweisende Urteil der Kammer vom 9. Dezember 2011 hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 21. November 2012 (VIII ZR 46/12, GE 2013, 197) aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, weil die Kammer angesichts der substantiierten Einwände der Klägerin gegen die Grundlagen des Berliner Mietspiegels 2009 und dessen Qualifizierung diesem zu Unrecht gemäß § 558 d BGB in Verbindung mit § 292 ZPO eine Vermutungswirkung hinsichtlich der ortüblichen Miete beigemessen habe.

    Denn diese Umstände beweisen noch nicht, dass die Voraussetzungen des § 558 d Abs. 1 BGB auch tatsächlich erfüllt sind, insbesondere der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist (BGH, Urteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, GE 2013, 197).

    Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, GE 2013, 197) hat hierzu ausgeführt:.

    Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, GE 2013, 197) hat hierzu ausgeführt:.

    Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, GE 2013, 197) hat hierzu ausgeführt:.

  • LG Berlin, 31.08.2016 - 65 S 197/16

    Zustimmungsklage zur Wohnraummieterhöhung: Heranziehung des Berliner Mietspiegel

  • BGH, 13.02.2019 - VIII ZR 245/17

    Klage auf Zustimmung zur Erhöhung einer Miete unter Bezugnahme auf den Dresdner

  • LSG Berlin-Brandenburg, 28.03.2019 - L 5 AS 743/16

    Bestimmung der Angemessenheit von Unterkunftskosten - Einstufung des Berliner

  • BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 267/12

    Mieterhöhung bei Wohnraum: Unverwertbarkeit eines Sachverständigengutachtens;

  • AG Frankfurt/Main, 20.09.2017 - 33 C 3490/16

    Mietpreisbremse rechtmäßig

  • LG Berlin, 11.04.2019 - 67 S 21/19

    Anwendung des Berliner Mietspiegels 2017

  • LG Berlin, 16.07.2015 - 67 S 120/15

    Mieterhöhung für Wohnraum in Berlin: Berliner Mietspiegel 2013 als geeignete

  • LSG Berlin-Brandenburg, 31.01.2018 - L 32 AS 1223/15

    Kosten der Unterkunft und Heizung - schlüssiges Konzept - Mietspiegel für Berlin

  • BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 269/12

    Mieterhöhung bei Wohnraum: Unverwertbarkeit eines Sachverständigengutachtens;

  • VerfGH Berlin, 16.05.2018 - VerfGH 171/16

    Erfolglose Verfassungsbeschwerde gegen zivilgerichtliche Berufungszurückweisungen

  • LG Berlin, 09.08.2016 - 18 S 111/15

    Mieterhöhung bei Wohnraum: Gerichtliche Schätzung der ortsüblichen

  • LG Berlin, 02.12.2015 - 18 S 183/15

    Mieterhöhung bei Wohnraum: Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf

  • LG Berlin, 15.07.2016 - 65 S 177/16

    Zustimmungsklage nach Mieterhöhungsverlangen: Heranziehung des Berliner

  • LG Frankfurt/Main, 28.06.2019 - 3 O 315/17

    Zu Recht auf Vergessenwerden nach Art. 17 DSGVO

  • LG Berlin, 13.07.2016 - 65 S 199/16

    Mieterhöhung bei Wohnraum: Berliner Mietspiegel 2015 als "einfacher Mietspiegel"

  • LG Berlin, 06.06.2016 - 65 S 149/16

    Wohnraummiete: Formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens bei Bezugnahme

  • LG Berlin, 07.09.2016 - 65 S 79/16

    Wohnraummiete: Formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens bei Mitteilung

  • LG Berlin, 25.04.2018 - 65 S 238/17

    Wohnraummiete in Berlin: Anwendbarkeit der gesetzlichen Regelung zur Miethöhe bei

  • LSG Berlin-Brandenburg, 27.09.2017 - L 18 AS 1941/16

    KdUH - Kosten für Unterkunft und Heizung - Kostensenkungsaufforderung -

  • VG Berlin, 23.11.2017 - 4 K 103.16

    Keine Überprüfung der Mietpreisbremse durch Verwaltungsgerichte

  • LG Berlin, 02.09.2016 - 65 S 146/16

    Wohnraummiete: Wirksamkeit eines widersprüchlich begründeten

  • BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 357/12

    Mieterhöhung bei Reihenhausmiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • LSG Berlin-Brandenburg, 15.03.2018 - L 20 AS 2478/15

    Kosten der Unterkunft und Heizung - schlüssiger Konzept-Mietspiegel für Berlin

  • VerfGH Berlin, 19.12.2018 - VerfGH 122/16

    Erfolglose Verfassungsbeschwerde gegen zivilgerichtliche Berufungszurückweisung

  • AG Berlin-Charlottenburg, 12.03.2015 - 203 C 527/14

    Zustimmung zu Mieterhöhungsverlangen kann nicht eingeklagt werden, wenn die

  • BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 373/12

    Mieterhöhung bei Reihenhausmiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • LG München I, 26.02.2014 - 14 S 20377/13

    Mieterhöhungsverlangen muss für Mieter rechnerisch nachvollziehbar sein!

  • LSG Berlin-Brandenburg, 25.11.2015 - L 18 AS 1467/14

    Kosten der Unterkunft - Berliner Mietspiegel 2011 und 2013 - Angemessenheit

  • BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 1/13

    Mieterhöhung bei Reihenhausmiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 355/12

    Mieterhöhung bei Reihenhausmiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 372/12

    Mieterhöhung bei Reihenhausmiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 362/12

    Mieterhöhung bei Reihenhausmiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 361/12

    Mieterhöhung bei Reihenhausmiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 371/12

    Mieterhöhung bei Reihenhausmiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • LG Berlin, 20.02.2019 - 65 S 169/18

    Wohnumfeld: Fluglärm ist im Berliner Mietspiegel 2017 nicht korrekt erfasst

  • VerfGH Berlin, 19.12.2018 - VerfGH 141/16

    Erfolglose Verfassungsbeschwerde gegen zivilgerichtliche Berufungszurückweisung

  • BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 365/12

    Mieterhöhung bei Reihenhausmiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 364/12

    Mieterhöhung bei Reihenhausmiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 360/12

    Mieterhöhung bei Reihenhausmiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 370/12

    Mieterhöhung bei Reihenhausmiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 369/12

    Mieterhöhung bei Reihenhausmiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 368/12

    Mieterhöhung bei Reihenhausmiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 359/12

    Mieterhöhung bei Reihenhausmiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 367/12

    Mieterhöhung bei Reihenhausmiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 363/12

    Mieterhöhung bei Reihenhausmiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 358/12

    Mieterhöhung bei Reihenhausmiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 356/12

    Mieterhöhung bei Reihenhausmiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 366/12

    Mieterhöhung bei Reihenhausmiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • LG Berlin, 01.02.2017 - 65 S 292/16

    Sachverständiger beschreibt Wohnung falsch: Gutachten ungeeignet!

  • SG Berlin, 23.05.2018 - S 205 AS 13830/15

    Mietspiegel - Repräsentativität - Preissprung - angemessene Wohnfläche -

  • LG Nürnberg-Fürth, 07.10.2015 - 7 S 1731/15

    Rückgriff auf den gemeindlichen Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen

  • AG Esslingen, 29.01.2015 - 5 C 173/14

    Mietspiegel dürfen nicht zu Mietenstopp führen!

  • LG Berlin, 09.04.2013 - 63 S 286/12

    Qualifizierter Mietspiegel: Voraussetzungen einer Mieterhöhung!

  • LG Berlin, 13.06.2016 - 18 S 36/16

    Mieterhöhung bei Wohnraum: Berliner Mietspiegel 2013 als geeignete gerichtliche

  • LG Berlin, 28.04.2016 - 18 S 295/15

    Einfacher Mietspiegel ist aussagekräftiger als Sachverständigengutachten!

  • LG Berlin, 05.04.2016 - 63 S 209/15

    Wohnraummiete: Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens

  • AG Berlin-Charlottenburg, 17.03.2015 - 233 C 520/14

    Keine Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen einklagbar, sofern die ortsübliche

  • LG Berlin, 19.03.2013 - 63 S 557/12

    Vergleichsmiete: Gericht darf Berliner Mietspiegel heranziehen!

  • LG Nürnberg-Fürth, 19.11.2013 - 7 S 3185/13

    Wie kann die Wirkung eines qualifizierten Mietspiegels widerlegt werden?

  • LG Berlin, 12.03.2013 - 63 S 487/12

    Hinweis auf Vergleichswohnungen: Qualifizierter Mietspiegel zählt!

  • LG Berlin, 04.09.2014 - 18 S 362/13

    Ortsübliche Vergleichsmiete darf nicht nur anhand eigener Objekte bestimmt

  • AG Mainz, 19.04.2013 - 79 C 354/11

    Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung, Feststellung der

  • AG Berlin-Charlottenburg, 25.01.2013 - 216 C 154/12

    Mieterhöhung bei Wohnraum: Darlegungs- und Beweislast des Vermieters für

  • LG Berlin, 14.04.2016 - 18 S 125/15

    Wohnraummiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch gerichtliche

  • AG Mainz, 08.05.2013 - 86 C 323/11

    Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung, Bestimmung der ortsüblichen

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