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   BGH, 23.10.2019 - XII ZR 125/18   

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https://dejure.org/2019,34908
BGH, 23.10.2019 - XII ZR 125/18 (https://dejure.org/2019,34908)
BGH, Entscheidung vom 23.10.2019 - XII ZR 125/18 (https://dejure.org/2019,34908)
BGH, Entscheidung vom 23. Januar 2019 - XII ZR 125/18 (https://dejure.org/2019,34908)
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Volltextveröffentlichungen (15)

  • IWW
  • iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

    Unterbringung von Flüchtlingen in Mietwohnung durch Gemeinde ist gewerblicher Mietvertrag; §§ 307, 543, 546, 578 BGB

  • zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    BGB § 307 Abs. 1, § 543 Abs. 1, § 549 Abs. 1, § 578 Abs. 2
    Wirksamkeit eines formularmäßig vereinbarten Kündigungsausschlusses von 60 Monaten für beide Parteien eines Gewerbemietraumvertrags

  • rewis.io

    Unangemessene Benachteiligung durch Kündigungsausschluss in Mietvertragsklausel

  • ra.de
  • degruyter.com(kostenpflichtig, erste Seite frei)
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
  • rechtsportal.de

    Bestand des Mietvertrag einer Gemeinde über ein Objekt zur Unterbringung ihr zugewiesener Flüchtlinge; Abgrenzung zwischen Wohnraummietverhältnis und allgemeinem Mietverhältnis; Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Miete; Wirksamkeit einer Klausel über den Ausschluss ...

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Anmietung von Wohnraum zur Flüchtlingsunterbringung ist Gewerberaummiete

  • ZIP-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    Keine unangemessene Benachteiligung durch beidseitigen 60-monatigen Kündigungsausschluss in AGB eines Mietvertrags mit Gemeinde für Flüchtlingsunterkunft

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (6)

  • lto.de (Kurzinformation)

    Kündigungsausschluss für Gemeinde: Flüchtlingsunterkunft ohne Flüchtlinge

  • anwaltonline.com(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Kurzinformation)

    Unangemessene Benachteiligung durch Kündigungsausschluss in Mietvertragsklausel

  • otto-schmidt.de (Kurzinformation)

    Mietvertrag für Flüchtlingsunterkunft gilt auch ohne Einzug der Flüchtlinge

  • Wolters Kluwer (Kurzinformation)

    Einordnung eines Mietvertrags mit einer Gemeinde über eine Unterbringung von Flüchtlingen

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Mietvertrag über Flüchtlingsunterkunft nicht vorzeitig kündbar, weil kein Bedarf besteht

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Formularmäßiger Kündigungsverzicht in der Gewerberaummiete

Besprechungen u.ä. (3)

  • Alpmann Schmidt | RÜ(Abo oder Einzelheftbestellung) (Fallmäßige Aufbereitung - für Studienzwecke)

    §§ 307, 543, 549, 557 a, 578 BGB

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Gewerberaummiete: Ein formularmäßiger beidseitiger Kündigungsverzicht ist wirksam (IMR 2020, 19)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    Anmietung zwecks Flüchtlingsunterbringung: Wohnraum- oder Gewerberaummiete? (IMR 2020, 18)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • BGHZ 223, 290
  • NJW 2020, 331
  • ZIP 2020, 425
  • MDR 2020, 86
  • NZM 2020, 54
 
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Wird zitiert von ... (26)

  • BGH, 12.01.2022 - XII ZR 8/21

    Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung

    Eine solche vertragliche Risikoverteilung bzw. Risikoübernahme schließt für die Vertragspartei regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf eine Störung der Geschäftsgrundlage zu berufen (Senatsurteil BGHZ 223, 290 = NJW 2020, 331 Rn. 37 mwN).
  • KG, 01.04.2021 - 8 U 1099/20

    Geschäftsraummiete: Reduzierung des Mietzinsanspruchs bei staatlich angeordneter

    Eine solche vertragliche Risikoverteilung bzw. Risikoübernahme schließt für die Vertragspartei - abgesehen von extremen Ausnahmefällen, in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existenziell bedeutsamen Folgen für eine Partei eintritt - regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen (BGH, Urteil vom 23.10.2019 - XII ZR 125/18 - BGHZ 223, 290 Rn. 37 unter Verweis auf BGH, Urteil vom 16.02.2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714).
  • OLG Frankfurt, 19.03.2021 - 2 U 143/20

    Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die Mietzahlungspflicht

    Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage ist allerdings grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und um Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollen (vgl. BGH. Urteil vom 23.10.2019 - XII ZR 125/18, NJW 2020, 331 ff.; Urteil vom 16.2.2000 - XII ZR 279/97; NJW 2000, 1714 ff., 1716, m.w.N.; so auch OLG Dresden, Urteil vom 24.2.2021 -5 U 1782/20, Rdnr. 40, zit. nach juris).

    Bei der Betrachtung der wirtschaftlichen Verhältnisse der Beklagten als Mieterin erscheint es als für die mögliche Annahme einer Unzumutbarkeit des Festhaltens am bestehenden Vertrag nicht zwingend erforderlich, dass sie in ihrer wirtschaftlichen Existenz tatsächlich gefährdet ist (ebenso OLG München, Beschluss vom 17.2.2021 - 32 U 6358/20, zit. nach juris; LG München I, Urteil vom 12.2.2021 - 31 O 11516/20, zit. nach juris; LG München I, Urteil vom 25.1.2021 - 31 O 7743/20, NZM 2021, 194 ff.; Streyl, NZM 2020, 817 ff., 824; Römermann, NJW 2021, 265 ff.; vgl. auch BGH, Urteil vom 23.10.2019 - XII ZR 125/18, NJW 2020, 331 ff.; BGH, Urteil vom 13.12.1995 - XII ZR 185/93, ZMR 1996, 309 ff., in welchem der BGH jedenfalls für eine vorzeitige Beendigung eines Mietvertrages "eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existentiell bedeutsamen Folgen für eine Partei" als "extremen Ausnahmefall" fordert; OLG Karlsruhe Urteil vom 24.2.2021 - 7 U 109/20, zit. nach juris; vgl. auch Hübner, ZfIR 2020, 729 ff., der eine Regelung des Gesetzgebers zur Risikoverteilung fordert; anders aber anscheinend Saxinger, ZMR 2020, 1002 ff., 1007).

    Unter Berücksichtigung dieser Rechtsprechung sowie weiterer einschlägiger Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 16.2.2000 - XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714 ff.; Urteil vom 23.10.2019 - XII ZR 125/18, NJW 2000, 331 ff.) setzt eine Anpassung des Mietvertrages zwar nicht notwendig eine drohende Existenzgefährdung des Mieters voraus, aber doch ganz erhebliche konkrete Gründe, die für ihn unter den Bedingungen der Pandemie ein Festhalten am bestehenden Vertrag als unzumutbar erscheinen lassen.

  • OLG München, 17.02.2021 - 32 U 6358/20

    Coronapandemie und Gewerberaummiete: Reduzierung der Miete wegen Störung der

    Für die Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage ist grundsätzlich kein Raum, soweit es um Erwartungen und Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18 -, BGHZ 223, 290-305, Rn. 37; BGH, Urteil vom 17. März 2010 - XII ZR 108/08 -, Rn. 15, juris).

    Zwar trägt das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache bei der Gewerberaummiete grundsätzlich der Mieter (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18 -, BGHZ 223, 290-305, Rn. 32) und es fallen andere gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, in den Risikobereich des Mieters (BGH, Urteil vom 13. Juli 2011 - XII ZR 189/09, NJW 2011, 3151; BGH, Urteil vom 17. März 2010 - XII ZR 108/08 -, Rn. 17, ZMR 2010, 598).

    Etwas anderes könne allenfalls in extremen Ausnahmefällen gelten, in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existentiell bedeutsamen Folgen für eine Partei eintritt (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18 -, BGHZ 223, 290-305, Rn. 37; BGH, Urteil vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 -, Rn. 42, juris).

    Die Parteien können sich in ihrem Vertrag über die Zuweisung von Risiken einigen (MüKoBGB/Finkenauer, 8. Aufl. 2019, § 313 BGB Rn. 61), insbesondere können die Parteien die gesetzliche Risikoverteilung vertraglich ändern (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18 -, BGHZ 223, 290-305, Rn. 32; BGH, Urteil vom 17. März 2010 - XII ZR 108/08 -, Rn. 18, juris).

  • BGH, 13.07.2022 - XII ZR 75/21

    Gewerberaummietrecht, Betriebsbeschränkung durch COVID-19-Pandemie

    Eine solche vertragliche Risikoverteilung bzw. Risikoübernahme schließt für die Vertragspartei regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf eine Störung der Geschäftsgrundlage zu berufen (vgl. Senatsurteil BGHZ 223, 290 = NJW 2020, 331 Rn. 37 mwN).
  • AG Dortmund, 27.04.2021 - 425 C 7880/20

    Lockdown rechtfertigt Vertragsanpassung

    Nach § 313 As. 1 BGB kann eine Anpassung des Vertrages verlangt werden, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, soweit einem Teil unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann (BGH NJW 2020, 331; WuM 2020, 155; BGHZ 47, 52; BGHZ 83, 224; BGHZ 89, 238; BGH, NJW 1984, 1747).

    Der Wegfall der Geschäftsgrundlage hat nur dann Konsequenzen, wenn der auch gemeinsame Irrtum keinen Umstand betrifft, der in die Risikosphäre einer Partei fällt (zuletzt BGH NJW 2020, 331 = NZM 2020, 54).

    Der BGH (NZM 2020, 54 = NJW 2020, 331 Rdn. 37) hat fast vorausschauend Ende 2019 zur Risikoverteilung in Extremfällen schon erste Hinweise gegeben.

  • BGH, 13.01.2021 - VIII ZR 66/19

    Wann liegt ein Mietverhältnis über Wohnraum vor?

    Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, BGHZ 223, 290 Rn. 21; jeweils mwN).

    a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, BGHZ 223, 290 Rn. 21; jeweils mwN).

    Steht demgegenüber die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 28; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877 unter 3 c cc; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO).

    Danach hat die DPS die Räume, wie bereits das Amtsgericht zu Recht ausgeführt hat, ersichtlich nicht zu eigenen Wohnzwecken angemietet, weil sie als Personenhandelsgesellschaft (GmbH & Co. KG) ebenso wie juristische Personen (eigenen) Wohnbedarf nicht haben kann (vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO Rn. 12; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 10, und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 10; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO Rn. 23).

    Dabei hat es verkannt, dass auch bei der Auslegung einer als "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebenen Vertragsurkunde maßgeblich auf den Zweck abzustellen ist, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO Rn. 21).

  • OLG Hamm, 24.09.2021 - 30 U 114/21

    Corona; Covid-19; Miete; Minderung; Pandemie; Unmöglichkeit; Vertragsanpassung;

    Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage ist grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollen (vgl. BGH, Urt. v. 23.10.2019 - XII ZR 125/18 -, NJW 2020, 331 ff.; Urt. v. 16.2.2000 - XII ZR 279/97 -, NJW 2000, 1714, 1716, m.w.N.; so auch OLG Dresden, Urt. v. 24.02.2021 - 5 U 1782/20 -, juris Rn. 40).
  • OLG Frankfurt, 17.09.2021 - 2 U 18/21

    Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die Mietzahlungspflicht

    Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage ist allerdings grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und um Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollen (vgl. BGH, NJW 2020, 331 ff.; 2000, 1714 ff., 1716, m.w.N.; so auch OLG Dresden, ZMR 2021, 476 ff.).
  • BGH, 13.01.2021 - VIII ZR 58/20

    Abstellen auf den Nutzungszweck für das Vorliegen eines Mietverhältnisses über

    a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, BGHZ 223, 290 Rn. 21; jeweils mwN).

    Steht demgegenüber die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 28; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877 unter 3 c cc; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO).

    Danach hat - wie letztlich auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkannt hat - die DPS die Räume ersichtlich nicht zu eigenen Wohnzwecken angemietet, weil sie als Personenhandelsgesellschaft (GmbH & Co. KG) ebenso wie juristische Personen (eigenen) Wohnbedarf nicht haben kann (vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO Rn. 12; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 10, und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 10; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO Rn. 23).

    Dabei hat es verkannt, dass auch bei der Auslegung einer als "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebenen Vertragsurkunde maßgeblich auf den Zweck abzustellen ist, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO Rn. 21).

  • BGH, 21.04.2022 - I ZR 214/20

    Dr. Stefan Frank

  • AG Köln, 04.11.2020 - 206 C 76/20

    Muss der Mieter während der Corona-Pandemie Miete zahlen?

  • OLG Hamm, 15.07.2022 - 30 U 82/22

    Covid 19-Pandemie; Sonderkündigungsrecht; Störung der Geschäftsgrundlage;

  • OLG Köln, 24.11.2021 - 22 U 79/21

    Corona-Virus; Covid-19-Pandemie; Schließungsanordnung; Gebrauchsbeschränkung;

  • KG, 04.11.2021 - 8 U 85/21

    Geschäftsraummiete: Einwand der Mietzinsreduzierung wegen Wegfalls der

  • KG, 25.04.2022 - 8 U 158/21

    Zwangsvollstreckung aus der vollstreckbaren Urkunde eines Notars; Unwirksame

  • KG, 04.11.2021 - 8 U 1106/20

    Geschäftsraummiete: Wirksamkeit der Kündigung wegen Schriftformmangels und

  • OLG Hamm, 10.09.2021 - 30 U 147/21

    Corona; Covid-19; Miete; Minderung; Pandemie; Risikozuweisung; Störung der

  • LG Frankfurt/Main, 05.03.2021 - 8 O 175/20

    Corona-Miete und Urkundenprozess

  • AG Hamburg, 16.06.2021 - 49 C 336/20

    Voraussetzungen des Kautionsrückzahlungsanspruchs im Wohnraummietverhältnis;

  • LG Aurich, 09.10.2020 - 1 O 430/20

    Behördliche Anordnungen im Rahmen der Corona-Pandemie als Grund für eine

  • LG Berlin, 22.10.2021 - 39 O 238/21

    Mietzinsanspruch während der Corona-Pandemie gegen den Inhaber eines

  • LG Frankfurt/Main, 28.07.2021 - 21 O 113/20

    Mietminderung wegen Corona

  • OLG Dresden, 17.02.2021 - 5 U 1814/20

    Wegen Störung der Geschäftsgrundlage darf gekündigt werden!

  • LG Frankfurt/Main, 25.08.2021 - 13 O 278/20

    Sind öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse ein Mietmangel?

  • VG Saarlouis, 08.01.2020 - 3 K 1888/18

    Klagebefugnis eines Dritten gegen die Ausgestaltung der Förderung nach dem

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