Volltextveröffentlichungen (6)

• openjur.de
• Entscheidungsdatenbank Berlin

  Art 240 § 2 Abs 1 BGBEG, Art 240 § 2 Abs 4 BGBEG, § 133 BGB, § 157 BGB, § 313 BGB
  Kündigung eines Gewerberaummietvertrags: Formmangel der Kündigungserklärung; Zahlungsverzug eines Hotelbetreibers während der Covid-19-Pandemie

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

 
• rechtsportal.de

  Rechtsstellung des Mieters einer Hotelimmobilie bei Einnahmeausfällen aufgrund der Covid-19-Pandemie

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Corona-bedingte Schließung: Muss Mieter seine finanziellen Reserven einsetzen?

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• etl-rechtsanwaelte.de (Kurzinformation)

  Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses wegen pandemiebedingten Zahlungsverzugs?

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Corona-bedingte Schließung: Muss Mieter seine finanziellen Reserven einsetzen? (IMR 2021, 363)

Papierfundstellen

• NJW 2021, 1471
• NZM 2021, 403

Wird zitiert von ... (2)Neu Zitiert selbst (26)

• BGH, 24.06.1987 - VIII ZR 225/86

  Schriftform einer Option zur Verlängerung des Mietvertrages

  Auszug aus KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20

  Optionsregelung sieht, und annimmt, dass dieser Schriftformmangel (zur Formbedürftigkeit der Optionsregelung s. BGHZ 220, 235 Rn 21; BGH NJW-RR 1987, 1227) zur Kündbarkeit (bereits) des Ursprungsvertrags führt.

  Da dieses einseitige Gestaltungsrecht sich auf die Gesamtlaufzeit auswirkt, bedarf seine Vereinbarung der Schriftform des § 550 BGB (…s. BGH a.a.O., Rn 21, 23; BGH NJW-RR 1987, 1227 - juris Rn 16, 17).

  Es wird daher davon auszugehen sein, dass es sich bei der Bestimmung des Inhabers des Optionsrechts "gerade um das Element (handelt), welches der Disposition" der Parteien unterliegt, und das daher in der Urkunde bestimmbar ausgewiesen sein muss (nicht anders als für die Dauer des Optionszeitraums in BGH NJW-RR 1987, 1227 - juris Rn 14 f.: mit dieser Begründung wurde dort abgelehnt, die nicht geregelte Dauer durch die Vermutung zu ersetzen, dass im Zweifel die gleiche Dauer wie die Ursprungslaufzeit gemeint sei).

  Dies wurde in BGH NJW-RR 1987, 1227 - juris Rn 18 (allerdings für den Fall der fehlenden Beurkundung eines Optionszeitraums) erwogen, aber dahinstehen gelassen.

• BGH, 21.11.2018 - XII ZR 78/17

  Ausüben einer Option zur Verlängerung eines Mietvertrags während der für das …

  Auszug aus KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20

  Optionsregelung sieht, und annimmt, dass dieser Schriftformmangel (zur Formbedürftigkeit der Optionsregelung s. BGHZ 220, 235 Rn 21; BGH NJW-RR 1987, 1227) zur Kündbarkeit (bereits) des Ursprungsvertrags führt.

  Bei der Verlängerungsoption handelt es sich um das "der begünstigten Partei" eingeräumte Recht, einen befristeten Mietvertrag vor Ablauf der Mietzeit durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung um einen bestimmten Zeitraum zu verlängern (s. BGHZ 220, 345 = NJW 2019, 990 Rn 12).

  Das Optionsrecht wird in der Praxis zwar meist dem Mieter eingeräumt (…s. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 542 Rn 184: "idR";… Bub/Treier/Landwehr, Handb. Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Rn II 2452;… Guhling/Günter/Alberts, Gewerberaummiete, 2. Aufl.., § 542 Rn 68), kann jedoch auch dem Vermieter oder beiden Parteien eingeräumt werden (s. BGHZ 220, 345 Rn 12: "der begünstigten Partei";… Bub/Treier/Drettmann, a.a.O., Rn II 429).

• BGH, 29.09.1999 - XII ZR 313/98

  Wahrung der Schriftform eines langfristigen Grundstückspachtvertrages

  Auszug aus KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20

  Dass der Mietvertrag eine Anlage benennt, die nicht existiert, begründet nicht per se einen Formmangel (s. etwa BGH NJW 2000, 354 - juris Rn 49 ff betr. Nichtexistenz des benannten Inventarverzeichnisses).

  Eine Anlage, die lediglich Klarstellungs- oder Beweiszwecken dient, ist für die Schriftform ohne Bedeutung, weil sie keinen eigenen rechtsgeschäftlichen Erklärungswert verkörpert (BGH NJW 2000, 354 - juris Rn 72; NZM 2009, 198 - juris Rn 13).

  Ein Protokoll wäre nur notwendiger Vertragsbestandteil, wenn es zur Individualisierung der Mieträume erforderlich wäre, nicht aber, wenn es nur als Orientierungshilfe der Verdeutlichung des Mietgegenstands dienen (vgl. BGH NJW 2007, 1817 Rn 10 f.) oder nur Beweiszwecken dienen würde, weil es dann keinen eigenen rechtsgeschäftlichen Erklärungswert verkörpert (s. BGH NJW 2000, 354 - juris Rn 72; NZM 2009, 198 - juris Rn 13).

 
• BGH, 08.04.2020 - XII ZR 120/18

  Gewerberaummietvertrag: Auslegung der Betriebskostenumlage

  Auszug aus KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20

  Auch dort ist dem Begriff Betriebskosten zu entnehmen, dass die (im Wohnraummietrecht) gesetzlich definierten Kostenarten umgelegt werden sollen, (sogar) ohne dass diese Auslegung die Bezugnahme auf die entsprechenden Normen voraussetzt (s. BGH, Urt. v. 08.04.2020 - XII ZR 120/18, NJW-RR 2020, 656 Rn 20-25).

  Anders als bei gesetzlichen Definitionen (vgl. BGH NJW-RR 2020, 656 Rn 20 für "Betriebskosten" oder NJW 2004, 2230 - juris Rn 14 f. für "Wohnfläche") kann es daher wohl keine Auslegungsregel geben, aus der abzuleiten ist, was - sofern nicht etwas anderes ausdrücklich vereinbart wurde - im Zweifel gemeint ist.

• BGH, 17.12.2008 - XII ZR 57/07

  Umfang der Schriftform eines für längere Zeit als ein Jahr geschlossenen …

  Auszug aus KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20

  Eine Anlage, die lediglich Klarstellungs- oder Beweiszwecken dient, ist für die Schriftform ohne Bedeutung, weil sie keinen eigenen rechtsgeschäftlichen Erklärungswert verkörpert (BGH NJW 2000, 354 - juris Rn 72; NZM 2009, 198 - juris Rn 13).

  Ein Protokoll wäre nur notwendiger Vertragsbestandteil, wenn es zur Individualisierung der Mieträume erforderlich wäre, nicht aber, wenn es nur als Orientierungshilfe der Verdeutlichung des Mietgegenstands dienen (vgl. BGH NJW 2007, 1817 Rn 10 f.) oder nur Beweiszwecken dienen würde, weil es dann keinen eigenen rechtsgeschäftlichen Erklärungswert verkörpert (s. BGH NJW 2000, 354 - juris Rn 72; NZM 2009, 198 - juris Rn 13).

• BGH, 11.02.2010 - VII ZR 218/08

  Vereinbarung eines Honorars für die örtliche Bauüberwachung bei …

  Auszug aus KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20

  Die Formwahrung setzt voraus, dass "die Richtung des rechtsgeschäftlichen Willens" aus der Urkunde erkennbar wird (BGH NJW-RR 2010, 821 Rn 12;… Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 133 Rn 19) bzw. der Hauptinhalt der Abrede "in hinlänglich klaren Umrissen" (BGHZ 63, 359 - juris Rn 24).
• BGH, 27.03.1968 - VIII ZR 71/66

  Formmangel beim Mietverlängerungsvertrag

  Auszug aus KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20

  Etwas anderes, nämlich eine Kündbarkeit erst zum Ablauf eines Jahres nach Ende der Festlaufzeit (vorliegend: zum 31.10.2021) würde gemäß § 550 S. 2 BGB gelten, wenn man auch insoweit die Rechtsprechung des BGH zur Kündbarkeit wegen formunwirksamer (nachträglicher) Verlängerungsabreden ("reiner Verlängerungsvertrag", s. BGHZ 50, 39 - juris Rn 16 f.; NJW 1994, 1649 - juris Rn 23) anwendet.
• LG Mönchengladbach, 02.11.2020 - 12 O 154/20

  Geschäftsraummiete: Mietminderung auf die Hälfte wegen Corona - Gesichtspunkt der …

  Auszug aus KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20

  Die Beklagte kann dem Anspruch auf Mietzahlung einen solchen auf Anpassung der Miete an die grundlegend veränderten Verhältnisse infolge der Pandemie nach § 313 BGB einredeweise entgegen halten, wobei nicht ausgeschlossen erscheint, dass wegen des Verbots touristischer Beherbergung und daraus folgenden Wegfalls der wesentlichen Umsätze eine Mietreduzierung in Höhe von 50 % der vereinbarten Miete angemessen ist (…vgl. OLG Dresden, Urt. v. 24.02.21, 5 U 1782/20 - juris Rn 37, 44; LG Mönchengladbach, Urt. v. 02.11.2020 - 12 O 154/20), womit ein Zahlungsrückstand i.S. von § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit a BGB nicht bestünde.
• BGH, 14.07.2004 - VIII ZR 339/03

  Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter

  Auszug aus KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20

  Die häufige Vereinbarung des Optionsrechts für den Mieter ist somit nicht Folge einer Verkehrssitte im Sinne einer "gleichmäßigen und einheitlichen Übung" in bestimmten Verkehrskreisen, aus der sich (ggf. sogar wenn nichts dazu ausdrücklich vereinbart wäre) ergäbe, was nach ihrer üblichen Überzeugung gem. §§ 133, 157 BGB Vertragsinhalt ist (s. BGH NJW 2010, 1135 Rn 11 betr. - verneinte - Verkehrssitte einer "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung"; BGH NJW 2004, 2961 - juris Rn 16: Abwälzung der Schönheitsreparaturen NJW 2001, 2464 - juris Rn 11: keine Verkehrssitte, dass der "Netto"-Preis ausgewiesen sei).
• BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 44/03

  Abweichung der anrechenbaren von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche

  Auszug aus KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20

  Anders als bei gesetzlichen Definitionen (vgl. BGH NJW-RR 2020, 656 Rn 20 für "Betriebskosten" oder NJW 2004, 2230 - juris Rn 14 f. für "Wohnfläche") kann es daher wohl keine Auslegungsregel geben, aus der abzuleiten ist, was - sofern nicht etwas anderes ausdrücklich vereinbart wurde - im Zweifel gemeint ist.
• BGH, 14.07.1982 - VIII ZR 196/81

  Erlöschen des Optionsrechts zur Mietverlängerung
• OLG Dresden, 24.02.2021 - 5 U 1782/20

  Coronapandemie und Gewerberaummiete: Reduzierung der Miete um 50% wegen Störung …
• BGH, 30.09.2009 - VIII ZR 238/08

  Kein Anspruch des Mieters gegen den ehemaligen Vermieter auf Ausstellung einer …
• BGH, 20.12.1974 - V ZR 132/73

  Nichtbeurkundete Erklärung als Auslegungsmittel
• BGH, 22.02.1994 - LwZR 4/93

  Unterzeichnung der Verlängerungsvereinbarung zu einem Landpachtvertrag durch den …
• BGH, 11.05.2001 - V ZR 492/99

  Vereinbarung der Tragung der Umsatzsteuer
• BGH, 19.09.2007 - XII ZR 121/05

  Unterzeichnung eines Mietvertrages durch den Vertreter einer GmbH
• BGH, 12.10.2016 - XII ZR 9/15

  Erwerb eines gewerblich vermieteten Grundstücks: Eintritt des Erwerbers in das …
• BGH, 22.04.2015 - XII ZR 55/14

  Gewerberaummietmietvertrag: Einhaltung des Schriftformerfordernisses bei …
• BGH, 04.04.2007 - VIII ZR 223/06

  Anforderungen an die Form eines Verzichts auf die Kündigung eines …
• BGH, 07.07.1999 - XII ZR 15/97

  Formgültigkeit der Verlängerung eines auf zehn Jahre abgeschlossenen …
• BGH, 06.04.2005 - XII ZR 132/03

  Formularmäßige Vereinbarung einer salvatorischen Erhaltungsklausel bei …
• BGH, 10.02.2016 - VIII ZR 137/15

  Wohnraummietvertrag: Wirksamkeit einer formularmäßigen Vereinbarung über die …
• BGH, 14.09.2015 - I ZB 61/15

  Erhebung der Rechtsbeschwerde gegen die Vollstreckbarerklärung eines …
• OLG Nürnberg, 19.10.2020 - 13 U 3078/20

  Kündigungsausschluss während der Corona-Pandemie im Gewerberaummietrecht setzt …
• BGH, 07.03.2007 - XII ZR 40/05

  Anforderungen an die Form eines Vorvertrages über ein langfristiges …

• KG, 22.08.2022 - 8 U 1156/20

  Corona-Pandemie: Anpassung der Gewerberaummiete aufgrund Umsatzrückgangs infolge …

  (2) Entgegen der Ansicht der Beklagten ist es für einen Anspruch aus § 313 BGB auch nicht unabdingbar, dass eine konkrete Existenzbedrohung für den Mieter anhand seiner betriebswirtschaftlichen Daten positiv festgestellt wird, sondern es sind die "unter Umständen existenziell bedeutsame Folgen" im Sinne der BGH-Rechtsprechung zu vermuten, wenn eine angeordnete Schließung oder eine Betriebseinschränkung, die - wie hier - einer Schließung nahe kommt, einen Monat oder länger andauert (s. Senat, Beschluss vom 11.03.2021 - 8 U 1106/20 - juris Rn. 100;… Artz/Streyl in: Schmidt, COVID-19, Rechtsfragen zur Corona-Krise, 1. Auflage 2020, Rn. 79).
• LG Berlin, 23.11.2021 - 38 O 124/21

  Coronabedingter Anpassungsanspruch als Einwendung für Vollstreckungsabwehrklage

  Nach der jüngsten Rechtsprechung des Kammergerichts Berlin (vgl. Beschluss vom 11. März 2021 - 8 U 1106/20 -, Rn. 38, juris) kann der Mieter dem Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung einen solchen auf Anpassung der Miete an die grundlegend veränderten Verhältnisse infolge der Pandemie nach § 313 BGB einredeweise entgegenhalten.