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BVerfG, 14.05.1986 - 1 BvR 494/85 |
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Verfassungsrechtliche Anforderungen an die Geltendmachung eines Mieterhöhungsverlangens
- juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)
Kurzfassungen/Presse
- Wolters Kluwer (Leitsatz)
Miete - Mieterhöhung - Begründung - Vermieter
Verfahrensgang
- LG Göttingen, 20.03.1985 - 5 S 128/84
- BVerfG, 14.05.1986 - 1 BvR 494/85
Papierfundstellen
- NJW 1987, 313
- NJW-RR 1987, 137 (Ls.)
- MDR 1986, 821
Wird zitiert von ... (31) Neu Zitiert selbst (3)
- BVerfG, 12.03.1980 - 1 BvR 759/77
Vergleichsmiete III
Auszug aus BVerfG, 14.05.1986 - 1 BvR 494/85
Es beruht auf übersteigerten, mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG nicht mehr zu vereinbarenden Anforderungen an die Begründung des Mieterhöhungsverlangens i. S. der Rechtsprechung des BVerfG (vgl. BVerfGE 37, 132 ; BVerfGE 49, 244 ; BVerfGE 53, 352 ).Danach haben die Gerichte die im grundrechtlichen Bereich des Art. 14 vorgenommene Abwägung zwischen den Belangen des Mieters und denen des Vermieters bei der Anwendung und Auslegung der eigentumsbeschränkenden Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe zu beachten: insbesondere verbietet es der grundrechtliche Bezug der Regelung, durch eine restriktive Handlung des Verfahrensrechts die Eigentumsbeschränkung zu verstärken und den sich aus Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG ergebenden Anspruch auf die gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete zu verkürzen (BVerfGE 37, 132, 148 f.; BVerfGE 49, 244, 251; BVerfGE 53, 352, 357 f.).
Dies sind Fragen der Begründetheit des materiell-rechtlichen Erhöhungsanspruchs, dessen Klärung nicht im Rahmen der Zulässigkeitsprüfung erfolgen darf (vgl. BVerfGE 53, 352, 361 f.).
Seine Ansicht, die vom Sachverständigen herangezogenen Wohnungen seien schon deshalb nicht vergleichbar, weil eine Wohnungsgrößendifferenz von mehr als 20 % vorliege, steht im Widerspruch zur Rechtsprechung des BVerfG, wonach zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auch auf größere und kleinere Wohnungen hingewiesen werden darf, weil Vergleichsmaßstab nicht die Grundfläche, sondern der Quadratmeterpreis ist (vgl. BVerfGE 53, 352, 360).
- BVerfG, 23.04.1974 - 1 BvR 6/74
Vergleichsmiete I
Auszug aus BVerfG, 14.05.1986 - 1 BvR 494/85
Es beruht auf übersteigerten, mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG nicht mehr zu vereinbarenden Anforderungen an die Begründung des Mieterhöhungsverlangens i. S. der Rechtsprechung des BVerfG (vgl. BVerfGE 37, 132 ; BVerfGE 49, 244 ; BVerfGE 53, 352 ).Danach haben die Gerichte die im grundrechtlichen Bereich des Art. 14 vorgenommene Abwägung zwischen den Belangen des Mieters und denen des Vermieters bei der Anwendung und Auslegung der eigentumsbeschränkenden Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe zu beachten: insbesondere verbietet es der grundrechtliche Bezug der Regelung, durch eine restriktive Handlung des Verfahrensrechts die Eigentumsbeschränkung zu verstärken und den sich aus Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG ergebenden Anspruch auf die gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete zu verkürzen (BVerfGE 37, 132, 148 f.; BVerfGE 49, 244, 251; BVerfGE 53, 352, 357 f.).
Diese besteht darin, dem Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung zu geben, damit er sich anhand der ihm mitgeteilten Daten schlüssig werden kann, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen will oder nicht (vgl. BVerfGE 37, 132, 146 ff.).
- BVerfG, 10.10.1978 - 1 BvR 180/77
Vergleichsmiete II
Auszug aus BVerfG, 14.05.1986 - 1 BvR 494/85
Es beruht auf übersteigerten, mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG nicht mehr zu vereinbarenden Anforderungen an die Begründung des Mieterhöhungsverlangens i. S. der Rechtsprechung des BVerfG (vgl. BVerfGE 37, 132 ; BVerfGE 49, 244 ; BVerfGE 53, 352 ).Danach haben die Gerichte die im grundrechtlichen Bereich des Art. 14 vorgenommene Abwägung zwischen den Belangen des Mieters und denen des Vermieters bei der Anwendung und Auslegung der eigentumsbeschränkenden Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe zu beachten: insbesondere verbietet es der grundrechtliche Bezug der Regelung, durch eine restriktive Handlung des Verfahrensrechts die Eigentumsbeschränkung zu verstärken und den sich aus Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG ergebenden Anspruch auf die gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete zu verkürzen (BVerfGE 37, 132, 148 f.; BVerfGE 49, 244, 251; BVerfGE 53, 352, 357 f.).
- BGH, 29.04.2020 - VIII ZR 355/18
Mieterhöhungsverlangen: Verfahrensförmlichkeiten als Teil der Klagebegründetheit; …
Soweit das Bundesverfassungsgericht in diesem Zusammenhang von der Unzulässigkeit einer Zustimmungsklage ausgeht, die auf ein unwirksames Erhöhungsverlangen des Vermieters gestützt wird (BVerfGE 53, 352, 361; ebenso BVerfG, NJW 1987, 313), gehören die betreffenden Ausführungen nicht zu den tragenden Entscheidungsgründen und unterliegen deshalb nicht der Bindungswirkung des § 31 Abs. 1 BVerfGG (vgl. BVerfGE 112, 268, 277; BGH, Urteil vom 7. Juli 1986 - II ZR 238/85, ZIP 1986, 1211 unter 3;… Bethge in Maunz/Schmidt-Bleibtreu/Klein/Bethge, BVerfGG, Stand Januar 2020, § 31 Rn. 96 ff.). - BGH, 17.12.2014 - VIII ZR 88/13
Wohnraummiete: Voraussetzungen wirksamer Mieterhöhungserklärungen wegen der …
Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG];… Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313;… ebenso Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a). - BGH, 03.02.2016 - VIII ZR 69/15
Mieterhöhungsverlangen für Wohnraum: Anforderungen an die Begründung mit einem …
Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (BVerfG, WuM 1986, 239; NJW 1987, 313 f.;… Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO).
- BGH, 19.05.2010 - VIII ZR 122/09
Begründung einer Mieterhöhung durch "Typengutachten" über vergleichbare Wohnungen
Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (BVerfG, Beschlüsse vom 5. Mai 1996 - 1 BvR 12/85, WuM 1986, 239; vom 14. Mai 1986 - 1 BvR 494/85, NJW 1987, 313 f.). - BGH, 11.07.2018 - VIII ZR 136/17
Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens bei Wohnraummiete: Anforderungen an das …
Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (…Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO;… vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, aaO Rn. 10, sowie VIII ZR 66/15, aaO Rn. 9; siehe auch BVerfG, WuM 1982, 146 f., 1986, 239; NJW 1987, 313 f. [zur Vorgängerregelung in § 2 Abs. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) vom 18. Dezember 1974, BGBl. I S. 3604]). - BGH, 17.12.2014 - VIII ZR 86/13
Wohnraummiete im Mehrparteienhaus: Inhaltsanforderungen an eine …
Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG];… Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313;… ebenso Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a). - LG Stuttgart, 10.12.2014 - 13 S 114/14
Wohnraummiete in Stuttgart: Anforderungen an die Begründung eines formal …
Diese besteht darin, dem Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung zu geben, damit er sich anhand der ihm mitgeteilten Daten schlüssig werden kann, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen will oder nicht (BVerfG Beschluss vom 14.05.1986 - 1 BvR 494/85 m.w.N.). - BGH, 11.07.2018 - VIII ZR 190/17
Durchführung einer Mieterhöhung auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens; …
Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (…Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO;… vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, aaO Rn. 10, sowie VIII ZR 66/15 aaO Rn. 9; siehe auch BVerfG, WuM 1982, 146 f., 1986, 239; NJW 1987, 313 f. [zur Vorgängerregelung in § 2 Abs. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) vom 18. Dezember 1974, BGBl. I S. 3604]). - BGH, 17.12.2014 - VIII ZR 89/13
Gebührenstreitwert im Mietrechtsstreit: Negative Feststellungsklage des …
Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG];… Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313;… ebenso Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a). - BGH, 17.12.2014 - VIII ZR 87/13
Wohnraummiete: Voraussetzungen wirksamer Mieterhöhungserklärungen wegen der …
Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG];… Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313;… ebenso Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a). - BGH, 03.02.2016 - VIII ZR 66/15
Wohnraummiete: Anforderungen an ein zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens …
- LG München I, 10.01.2018 - 14 S 7847/17
Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten
- VerfGH Berlin, 23.11.2000 - VerfGH 72/00
Abweisung einer Klage auf Zustimmung zur Mietzinserhöhung bei öffentlich …
- BGH, 03.02.2016 - VIII ZR 68/15
Mieterhöhungsverlangen für Wohnraum: Anforderungen an die Begründung mit einem …
- OLG Hamm, 30.08.1996 - 30 REMiet 1/96
Mieterhöhung; Mietspiegel; Aktualität; Zuschlag; Stichtagsdifferenz
- BGH, 03.02.2016 - VIII ZR 70/15
Mieterhöhungsverlangen für Wohnraum: Anforderungen an die Begründung mit einem …
- LG Berlin, 07.09.2016 - 65 S 79/16
Wohnraummiete: Formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens bei Mitteilung …
- BGH, 03.02.2016 - VIII ZR 67/15
Mieterhöhungsverlangen für Wohnraum: Anforderungen an die Begründung mit einem …
- BGH, 03.02.2016 - VIII ZR 94/15
Mieterhöhungsverlangen für Wohnraum: Anforderungen an die Begründung mit einem …
- LG Gießen, 01.12.1993 - 1 S 20/93
- OLG Hamburg, 05.05.2000 - 4 U 263/99
Haftung für unrichtige Angaben im Mieterhöhungsverlangen
- OLG Frankfurt, 25.03.1988 - 20 REMiet 1/88
Zur Wirksamkeite eines Mieterhöhungsverlangen
- KG, 16.07.1992 - 8 REMiet 3166/92
Voraussetzungen für das Ergehen eines Rechtsentscheides; Anforderungen an die …
- LG Berlin, 06.06.2016 - 65 S 149/16
Wohnraummiete: Formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens bei Bezugnahme …
- VerfGH Berlin, 31.10.2002 - VerfGH 47/02
Anrechnung von öffentlichen Zuschüssen nach La Mod bei Mieterhöhungen nach § 2 …
- BayObLG, 10.03.1988 - REMiet 2/88
Mieterhöhungsverlangen während des für die Kappungsgrenze maßgebenden Zeitraums …
- LG Berlin, 02.09.2016 - 65 S 146/16
Wohnraummiete: Wirksamkeit eines widersprüchlich begründeten …
- LG Berlin, 24.05.1996 - 64 S 9/96
- OLG Hamm, 30.12.1986 - 30 REMiet 2/86
Mieterhöhungsverlangen; Ablauf der Jahresfrist
- AG Lörrach, 06.12.2019 - 4 C 705/19
An Firma vermietete Wohnung ist keine Vergleichswohnung
- LG Kiel, 27.08.1986 - 1 S 362/95
Berufungsbeschwer bei Mieterhöhungsverlangen; Ortsübliche Miete