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   BGH, 16.04.1986 - VIII ZR 60/85   

Volltextveröffentlichungen (6)

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    Bemessung des Gewerberaumanteils bei einem Mischmietverhältnis

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  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Papierfundstellen

  • NJW-RR 1986, 877
  • MDR 1986, 842
  • BB 1986, 1396



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Wird zitiert von ... (17)  

  • BGH, 09.07.2014 - VIII ZR 376/13  

    Zur rechtlichen Beurteilung eines Mischmietverhältnisses

    Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (insoweit Bestätigung von BGH, Urteil vom 16. April 1986, VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877).

    Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zu (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 16. April 1986, VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877).

    Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (insoweit Fortführung von BGH, Urteil vom 16. April 1986, VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877).

    Der Bundesgerichtshof habe in seinem Urteil vom 16. April 1986 (VIII ZR 60/85, MDR 1986, 842) entschieden, im Rahmen der Prüfung, ob nach dem Vertragszweck überwiegend eine Wohnraummiete oder eine andere Nutzungsart anzunehmen sei, seien alle Umstände des Einzelfalls zu würdigen.

    e) Für die rechtliche Einordnung eines Mischmietverhältnisses als Wohnraum- oder Gewerberaummietverhältnis ist - wie auch bei sonstigen Mischverträgen (vgl. BGH, Urteile vom 12. Oktober 1978 - VII ZR 288/77, aaO mwN; vom 12. Juli 1979 - VII ZR 159/78, NJW 1979, 2193 unter 2 a; OLG Hamm, aaO) - entscheidend, welche Nutzungsart überwiegt (Senatsurteile vom 30. März 1977 - VIII ZR 153/75, NJW 1977, 1394 unter II 2; vom 15. November 1978 - VIII ZR 14/78, aaO unter 2 b; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877 unter 3 c cc; OLG Schleswig, aaO S. 49 f.; OLG Hamm, aaO; OLG Stuttgart, aaO; MDR 2008, 1091; OLG Celle, MDR 1986, 324; OLG Karlsruhe, aaO; WuM 2012, 666, 668; OLG Hamburg, NJW-RR 1997, 458; OLG Düsseldorf, GE 2006, 647; MDR 2012, 20, 21; OLG München, aaO; OLG Saarbrücken, MDR 2012, 1335, 1336; KG, GE 2001, 1466; ZMR 2010, 956; jeweils mwN; aA AG Fürth (Bayern), aaO; Rinke, ZMR 2003, 13 ff.).

    a) Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass bei der Frage, welche Nutzungsart im Vordergrund steht - wie auch sonst bei Abgrenzung von Geschäfts- und Wohnraummiete (vgl. Senatsurteile vom 15. November 1978 - VIII ZR 14/78, aaO; vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, aaO; OLG Stuttgart, NJW 1986, 322, 323; jeweils mwN) - auf den Vertragszweck abzustellen ist (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO).

    Steht die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (Senatsurteil vom 16. April - VIII ZR 60/85, aaO).

    Entscheidend ist der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO; OLG Düsseldorf, MDR 2012, 20, 21), also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll und welche Art der Nutzung im Vordergrund steht (OLG Stuttgart, MDR 2008, 1091; KG, ZMR 2010, 956; OLG Saarbrücken, aaO; OLG Karlsruhe, WuM 2012, 666, 668).

    Ein hiervon abweichender, im Vertrag nur vorgetäuschter Vertragszweck ist unbeachtlich (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO).

    bb) Bei der Ermittlung des nach dem wirklichen Willen der Parteien vorherrschenden Vertragszwecks sind alle (auslegungsrelevanten) Umstände des Einzelfalls zu würdigen (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO).

    (a) Zwar hat der Senat in seinem Urteil vom 16. April 1986 (VIII ZR 60/85, aaO) ausgeführt, wenn ein Einfamilienhaus einem Rechtsanwalt zur Nutzung als Kanzlei und zugleich als Wohnung überlassen werde, sei im Allgemeinen anzunehmen, dass die Vermietung in erster Linie zu gewerblichen Zwecken vorgenommen werde.

    (b) An diesem Abgrenzungskriterium, das der Senat zur Beurteilung der Anwendbarkeit des Miethöheregelungsgesetzes (MHRG) entwickelt hat (Urteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO), hält der Senat nicht fest.

    Indizwirkung kann auch dem Verhältnis der für eine gewerbliche/freiberufliche Nutzung vorgesehenen Flächen und der für Wohnzwecke bestimmten Flächen zukommen (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO; OLG Karlsruhe, MDR 2012, 1401; KG aaO; OLG Düsseldorf, GE 2006, 647 mwN; OLG Schleswig, aaO; OLG Hamm, aaO; LG Berlin, MM 2002, 383; LG München, Urteil vom 14. November 2006 - 3 O 7669/06, juris Rn. 20; MünchKommBGB/Häublein, aaO; Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 27 mwN; Schmidt-Futterer/Blank, aaO).

    (3) Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen (also auch bei einer Gleichwertigkeit beider Nutzungen), ist von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (OLG Stuttgart, NJW 1986, 322, 323; LG Frankfurt am Main, aaO Rn. 51; LG Berlin, MM 1990, 347; LG Hamburg, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO; MünchKommBGB/Bieber, aaO; Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 29; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 3. Aufl., § 535 Rn. 122a; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Sternel, aaO; Bühler, aaO S. 918; offengelassen im Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO).

    cc) Das Berufungsgericht hat das zwischen den Parteien begründete Mischmietverhältnis in Anlehnung an das Senatsurteil vom 16. April 1986 (VIII ZR 60/85, aaO) deswegen dem Gewerberaummietrecht unterstellt, weil die Beklagten mit dem Betrieb einer freiberuflichen Hypnosepraxis in den Erdgeschossräumen des angemieteten Hauses ihren Lebensunterhalt bestritten, und hat die weiteren Umstände des Streitfalls für die Auslegung als unergiebig erachtet.

  • OLG Hamm, 04.11.2016 - 13 UF 34/15  

    Vergleich; Abänderung; Wegfall der Geschäftsgrundlage; Auslegung

    Es handelt sich dann um eine genehmigungsfreie Spannungsklausel i.S. von § 1 Abs. 2 Nr. 2 PrKlG (vgl. zum Begriff der Spannungsklausel nach dem alten Recht BGH, Urteil vom 16.04.1986 - VIII ZR 60/85 - NJW-RR 1986, 877; zum Familienrecht vgl. nur Wönne in: Wendl/Dose, a.a.O., § 6 Rn. 662).
  • OLG Düsseldorf, 16.04.2002 - 24 U 199/01  

    Abgrenzung zwischen Wohn- und Gewerberaummiete beim Mischmietverhältnis

    aa) Geht es um die Frage, welche Rechtsregeln auf Mischmietverhältnisse anzuwenden sind, richtet sich die Antwort nach dem vereinbarten Vertragszweck (vgl. dazu BGH MDR 1986, 46 [47] und MDR 1986, 842).

    Dabei entscheidet der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck (vgl. BGH MDR 1986, 842), also das, was dem tatsächlichen und übereinstimmenden Willen der Parteien entspricht.

    Davon könnte nur dann die Rede sein, wenn im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in wirtschaftlicher Hinsicht die Wohnraumeigennutzung des Beklagten ganz im Vordergrund gestanden hatte (vgl. BGH MDR 1986, 842).

  • KG, 17.06.2010 - 12 U 51/09  

    Mischmietverhältnis: Abgrenzung zwischen Gewerbe- und Wohnraummiete;

    Steht die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgeblich (BGH, NJW-RR 1986, 877, 879; OLG Düsseldorf, NZM 2002, 739, 740; OLG München, ZMR 1995, 295, 296; OLG Stuttgart, NZM 2008, 726).

    Sie sind aber nur Gesichtspunkte, die für die Feststellung des Parteiwillens mit von Bedeutung sind (BGH, NJW-RR 1986, 877, 878).

  • OLG Karlsruhe, 21.05.2012 - 9 U 18/12  

    Mietvertrag über Räume: Konkludentes Zustandekommen bei Scheitern eines

    Das heißt: Es kommt darauf an, welche Art der Nutzung die Parteien vertraglich vorgesehen hatten (vgl. dazu Palandt/Weidenkaff a. a. O., vor § 535 BGB, Rdnr. 88; BGH, NJW-RR 1986, 877, 878).
  • OLG Düsseldorf, 02.03.2006 - 10 U 120/05  

    Zulässigkeit des Ausschlusses des Minderungsrechtes

    Dominieren demgegenüber Vertragszwecke, die keinen Wohnraumcharakter haben, gilt allgemeines Mietrecht (BGH, NJW 1977, 1394; ZMR 1979, 49; NJW-RR 1986, 877).
  • OLG Oldenburg, 22.07.2014 - 12 U 46/14  

    Zwangsvollstreckung aus notarieller Urkunde nur bei Gewerberaummiete möglich

    Gestützt auf die höchstrichterliche und obergerichtliche Rechtsprechung zur Anwendung von Wohn- oder Gewerberaummietrecht in Mischmietverhältnissen (vgl. u. a. BGH Urt. v. 09.07.2014, VIII ZR 376/13; NJW 2008, 3361; NJW-RR 1986, 877; NJW 1977, 1394; OLG Köln ZMR 2001, 963; OLG München ZMR 1995, 295; OLG Karlsruhe MDR 1988, 414; OLG Hamm ZMR 1986, 11) ist nach der herrschenden Auffassung (vgl. Zöller/Stöber ZPO, 30. Aufl. § 794, Rn. 26 a. E.; Münch-Komm (Wolfsteiner) ZPO, 4. Aufl. § 794, Rn. 214; Baumbach/Lauterbach/Hartmann-ZPO, 72. Aufl. § 794, Rn. 22 a. E.; Bub/Treier (Drettmann) MietR, 4. Aufl., I. Rn. 168/175; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerbl.
  • KG, 12.08.2013 - 8 U 3/13  

    Mischmietverhältnis: Was gilt?

    Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 16.4.1986 - VIII ZR 60/85 - (MDR 1986, 842) ausgeführt:.
  • OLG Stuttgart, 31.03.2008 - 5 U 199/07  

    Mischmietverhältnis: Schwerpunkt des Mietverhältnisses bei Vermietung eines

    Gleiches gilt, wenn ein Rechtsanwalt in den gemieteten Räumen sowohl wohnt als auch seine Kanzlei betreibt (BGH NJW-RR 1986, 877) oder wenn ein Zahnarzt eine Wohnung auch zum Zwecke der Berufsausübung nutzen darf (OLG Köln ZMR 2001, 963).
  • OLG Saarbrücken, 21.06.2012 - 8 U 451/11  

    Abgrenzung von Wohn- und Gewerberaummiete

    Selbst dann, wenn ein Mietobjekt aus einem kleinen Laden und einer großen Wohnung besteht, ist das Mietverhältnis dann als Geschäftsraummietverhältnis zu bewerten, wenn der Mieter aus dem Betrieb des Ladens seinen Lebensunterhalt bestreitet (vgl. BGH NJW-RR 1986, 877 ff. Rdnr. 24, zit. nach juris; OLG Stuttgart NZM 2008, 726 f. Rdnr. 24, zit. nach juris; KG ZMR 2010, 956 ff. Rdnr. 29 ff., zit. nach juris; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., Vor § 535 BGB Rdnr. 109; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. VI 9 ff.).

    Denn selbst wenn - wie der Zeuge S. ausgesagt hat - der Umfang der Nutzung der Räume zu Wohnzwecken im Belieben der Mieter gestanden hätte, änderte dies nichts daran, dass die gewerbliche Nutzung unter Berücksichtigung der übrigen angeführten Umstände - insbesondere des Umstands, dass die Beklagten zum Bestreiten ihres Lebensunterhalts auf die gewerbliche Nutzung der Räume angewiesen waren - im Vordergrund gestanden hat (vgl. BGH NJW-RR 1986, 877 ff Rdnr. 24, zit. nach juris).

  • OLG Brandenburg, 19.10.2005 - 3 U 158/04  

    Mietvertrag: Anspruch auf Nutzungsentschädigung im Zusammenhang mit einem

  • OLG Karlsruhe, 21.05.2012 - 9 U 8/12  

    Konkludenter Mietvertrag durch Übergabe des Mietobjekts an den Mieter; Abgrenzung

  • BFH, 03.03.2004 - X R 17/02  

    Vermögensübergabe gegen Versorgungsleistungen; Wertsicherungsklausel

  • LG Karlsruhe, 27.07.2005 - 4 O 510/05  

    Mischmietverhältnis; Zulässigkeit einer einstweiligen Verfügung auf Räumung von

  • OLG Hamm, 01.10.1998 - 3 UF 590/97  

    Unterhaltspflicht bei fester soziale Verbindung zwischen dem

  • LG Frankfurt/Main, 31.01.2013 - 32 O 176/12  

    Wohnraummietrecht nicht anwendbar bei Arztpraxisvertrag mit Wohnung!

  • BVerwG, 04.02.1988 - 8 B 156.87  

    Zulässigkeit und Begründetheit einer Beschwerde gegen die Nichtzulassung der

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