Volltextveröffentlichungen (4)

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  ZVG § 57 c Abs. 1 Nr. 2, Abs. 4
  Kündigungsrecht des Erstehers; Aufwendungen des Verpächters

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Kurzfassungen/Presse

• Wolters Kluwer (Leitsatz)

  Aufwendungen auf das Pachtgrundstück - Wert der Aufwendungen - Baukostenzuschuß - Darlehn - Leistungen - Aufschub des Kündigungsrechts des Erstehers

Papierfundstellen

• NJW-RR 1989, 714
• MDR 1989, 735
• WM 1989, 866
• DB 1989, 1463
• Rpfleger 1989, 338

Wird zitiert von ... (4)Neu Zitiert selbst (4)

• BGH, 15.05.1986 - IX ZR 2/85

  Anfechtbarkeit des Erwerbs eines Grundstücks in der Zwangsversteigerung

  Auszug aus BGH, 30.03.1989 - IX ZR 276/88

  Durch den Zuschlag vom 24. Februar 1984 erwarb die Klägerin nicht als Rechtsnachfolgerin des Eigentümers A. U., sondern originär das Eigentum an dem Grundstück (§ 90 Abs. 1 ZVG ; Senatsurt. v. 15. Mai 1986 - IX ZR 2/85, ZIP 1986, 926).
• BGH, 30.11.1966 - VIII ZR 145/65

  Auszug aus BGH, 30.03.1989 - IX ZR 276/88

  Der Schutz des Mieters oder Pächters durch § 57 c ZVG beruht letztlich auf dem Grundsatz von Treu und Glauben (BGH, Urt. v. 30. November 1966 - VIII ZR 145/65, NJW 1967, 555, 557).
• BGH, 20.06.1985 - IX ZR 173/84

  Übergang der Rechte aus Mietbürgschaft

  Auszug aus BGH, 30.03.1989 - IX ZR 276/88

  Die VVB ist Rechtsnachfolgerin des Verpächters geworden, ohne daß es eines Neuabschlusses der Verträge bedurft hätte (vgl. Senatsurt. v. 20. Juni 1985 - IX ZR 173/84, BGHZ 95, 88 - JZ 1985, 1093 m. Anm. v. Nörr).
• BGH, 11.07.1962 - VIII ZR 98/61

  Mietvorauszahlung. Rückzahlungspflicht des Grundstückserwerbers

  Auszug aus BGH, 30.03.1989 - IX ZR 276/88

  (2) Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, wird die Sonderstellung des Mieters oder Pächters gegenüber den Grundpfandgläubigern und dem Ersteher nach § 57 c ZVG damit gerechtfertigt, daß durch die tatsächlichen Leistungen des Mieters oder Pächters ein Sachwert geschaffen worden sei, der dem Ersteher später in Form höherer Mieteinnahmen zugute komme (vgl. BGHZ 37, 346, 349 f).

• BGH, 15.02.2012 - VIII ZR 166/10

  Kündigung eines Grundstücksmietvertrages wegen Zahlungsverzugs: …

  Denn es ist mit Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht zu vereinbaren, wenn der Grundpfandgläubiger sich gleichwohl auf eine durch § 1124 Abs. 2 BGB begrenzte Berücksichtigungsfähigkeit einer in solchen Leistungen liegenden Mietvorauszahlung berufen kann (…Senatsurteil vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65, aaO unter I 2 a; vgl. ferner BGH, Urteile vom 25. November 1958 - VIII ZR 151/57, WM 1959, 120 unter 4 b; vom 30. März 1989 - IX ZR 276/88, NJW-RR 1989, 714 unter I 2 b bb [2];… vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, WuM 2009, 367 Rn. 20; Beschluss vom 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01, WM 2002, 1689 unter [II] 2 a; jeweils zur gleich gelagerten Vorschrift des § 57c ZVG aF).

  Zum anderen müssen - unter Zugrundelegung einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise - die erbrachten Leistungen tatsächlich, wenn auch nur mittelbar, zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietobjekts verwandt worden sein, und zwar - bei der auch insoweit gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise - aus dem eigenen Vermögen des Mieters (BGH, Urteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08; vom 30. März 1989 - IX ZR 276/88; Beschluss vom 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01;… jeweils aaO).

  Berücksichtigungsfähig ist vielmehr alles, was bei wirtschaftlicher Betrachtung als (vorausbezahlte) Miete oder als sonstiger, etwa in Eigenleistungen bestehender Beitrag, und sei es auch nur mittelbar, bis zum Eintritt der Beschlagnahmewirkung tatsächlich an Werterhöhendem zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietgrundstücks erbracht worden ist (vgl. BGH, Urteile vom 30. März 1989 - IX ZR 276/88; vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08; vom 21. Dezember 1989 - IX ZR 234/88, WM 1990, 695 unter II 2 c; Beschluss vom 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01;… jeweils aaO).

  Dieses Erfordernis einer jedenfalls bei wirtschaftlicher Betrachtung gegebenen Zurechenbarkeit der als Mietvorauszahlung zu berücksichtigenden Mittel zum Vermögen des Mieters hat seinen Grund darin, dass nur dann eine durch Treu und Glauben (§ 242 BGB) begründete Ausnahme von § 1124 Abs. 2 BGB veranlasst ist, wenn der Mieter anstelle des dafür an sich zuständigen Vermieters unter Übernahme einer Vorleistungspflicht aus eigenen Mitteln etwas zur Schaffung oder Instandhaltung des Mietgrundstücks und damit zu dessen Werterhöhung beigetragen hat (BGH, Urteil vom 30. März 1989 - IX ZR 276/88; Beschluss vom 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01;… jeweils aaO).

  Dagegen besteht kein Grund, einem Mieter die mit einem Baukostenzuschuss verbundene Vorzugsstellung gegenüber einem (künftigen) Grundpfandgläubiger einzuräumen, wenn bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise nicht der Mieter, sondern entweder der Eigentümer die Baumaßnahme finanziert oder der Mieter nachträglich die Kosten für eine außerhalb der mietvertraglichen Abreden erbrachte, insbesondere eine bei Mietvertragsschluss bereits abgeschlossene und aus diesem Grunde nicht als Baukostenzuschuss berücksichtigungsfähige Leistung übernommen hat (vgl. BGH, Urteile vom 30. März 1989 - IX ZR 276/88; vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65;… jeweils aaO).

• BGH, 13.06.2002 - IX ZR 26/01

  Schutz des Mieters oder Pächters in der Zwangsversteigerung

  a) Der Schutz des Mieters oder Pächters durch § 57 c ZVG beruht letztlich auf dem Grundsatz von Treu und Glauben (BGH, Urt. v. 30. März 1989 - IX ZR 276/88, WM 1989, 866, 867).

  Demzufolge setzt die Bestimmung unter anderem voraus, daß der Mieter oder Pächter vor Durchführung der Instandsetzung tatsächlich Beiträge zur Schaffung oder Instandsetzung des Miet- oder Pachtobjekts erbracht hat (…vgl. BGH, aaO …sowie Urt. v. 21. Dezember 1989 - IX ZR 234/88, WM 1990, 695, 698), und zwar - bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise - aus seinem eigenen Vermögen (BGH, Urt. v. 30. März 1989 aaO).

  Mangelt es an einer dieser Voraussetzungen, etwa weil der Ursprung der Mittel nicht im Vermögen des Mieters oder Pächters liegt oder die Aufwendungen nicht dazu gedient haben, den Wert des Grundstücks zu erhöhen, würde es Sinn und Zweck des § 57 c ZVG verfehlen, wenn der Mieter oder Pächter sich gleichwohl auf diese Leistungen berufen könnte (BGH, Urt. v. 30. März 1989 aaO;… noch offengelassen von BGH, Urt. v. 25. November 1958 aaO S. 121; ähnlich OLG Hamm MDR 1987, 1034).

  Nach Aufhebung und Zurückverweisung wäre auch der nach der Senatsentscheidung vom 30. März 1989 aaO entscheidungserhebliche Ursprung der Mittel offen gewesen, die nach der bestrittenen Behauptung der Beklagten aus einem ihr gewährten Privatdarlehen herrühren sollen.

• BGH, 11.03.2009 - VIII ZR 83/08

  Anwendbarkeit der Beschränkungen des § 57c des Gesetzes über die …

  Zwar ist es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erforderlich, dass die Zahlungen des Mieters dazu gedient haben, den Wert des Grundstücks zu erhöhen (BGH, Beschluss vom 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01, WM 2002, 1689, unter II 2 a; Urteil vom 30. März 1989 - IX ZR 276/88, WM 1989, 866, unter 2 b bb (2)).
• OLG Koblenz, 21.04.2006 - 8 U 1425/05

  Unberechtigte Anmeldung von Instandsetzungsbeiträgen durch den Mieter im …

  Wirtschaftlich betrachtet beruht die Wertsteigerung des Grundstücks in den Fällen des § 57 c ZVG auf Leistungen des Mieters, die an sich vom früheren Eigentümer und Vollstreckungsschuldner hätten aufgebracht werden müssen (BGH: v. 30. März 1989 - IX ZR 276/88, WM 1989, 866;… v. 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01, aaO).