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   BayObLG, 23.04.1993 - 2Z BR 113/92   

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BayObLG, 23.04.1993 - 2Z BR 113/92 (https://dejure.org/1993,954)
BayObLG, Entscheidung vom 23.04.1993 - 2Z BR 113/92 (https://dejure.org/1993,954)
BayObLG, Entscheidung vom 23. April 1993 - 2Z BR 113/92 (https://dejure.org/1993,954)
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Volltextveröffentlichung

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (2)

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Leitsatz)

    WEG § 28 Abs. 3, Abs. 5

  • datenbank.nwb.de (Kurzinformation)

    Wohnungseigentum; Form der Jahresabrechnung

Papierfundstellen

  • NJW-RR 1993, 1166
  • BayObLGZ 1993, 185
 
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Wird zitiert von ... (38)

  • BGH, 17.02.2012 - V ZR 251/10

    Verwalter muss in der Jahresabrechnung die Heizkosten nach Verbrauch auf die

    Daraus folgt, dass nicht die in der Abrechnungsperiode bezahlten Rechnungen, sondern die Kosten des in diesem Zeitraum tatsächlich erfolgten Verbrauchs auf die Wohnungseigentümer umzulegen sind (einhellige Meinung in Rspr. und Lit.; vgl. etwa BayOblG, NJW-RR 2003, 1666; NJW-RR 1993, 1166, 1167; OLG Hamm, ZWE 2001, 446, 448; OLG Karlsruhe, WuM 2001, 458, 460; LG Hamburg, ZMR 2009, 530, 531; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 28 Rn. 71; Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 80; Jennißen, ZWE 2011, 153, 154; Weitnauer, WEG, 9. Aufl., Anh. II Rn. 24; MünchKomm-BGB/Engelhard, 5. Aufl., § 28 WEG Rn. 17; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 16 WEG Rn. 206 und § 28 WEG Rn. 348 f.; Niedenführ, DWE 2005, 58, 61; Drasdo, ZWE 2002, 166, 168; für die Betriebskostenabrechnung des Vermieters BGH, Urteil vom 1. Februar 2012 - VIII ZR 156/11, juris).

    Unterschiedliche Vorstellungen bestehen darüber, an welcher Stelle der Gesamtabrechnung die Abgrenzungen vorzunehmen sind, ob dies bei der Kontenentwicklung zu erfolgen hat oder in Form von Ausgleichsposten bei der Einnahmen-/Ausgabenrechnung (BayOblG, NJW-RR 2003, 1666; NJW-RR 1993, 1166, 1167; OLG Hamm, ZWE 2001, 446, 448; OLG Karlsruhe, WuM 2001, 458, 460; LG Nürnberg-Fürth, ZMR 2009, 74; Merle in Bärmann, 11. Aufl., § 28 Rn. 71; Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 80; Jennißen, ZWE 2011, 153, 154; Weitnauer, WEG, 9. Aufl., § 28 Rn. 25 f.; MünchKomm-BGB/Engelhard, 5. Aufl., § 28 WEG Rn. 17; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 28 WEG Rn. 348 f.; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rn. 38).

  • OLG Hamm, 03.05.2001 - 15 W 7/01

    Anforderungen an die Nachvollziehbarkeit der Jahresabrechnung des

    Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats und anderer Oberlandesgerichte (vgl. etwa BayObLG NJW-RR 1993, 1166, 1167; KG NJW-RR 1994, 1105; Senat ZMR 1997, 251) muß die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthalten.

    Von dem Grundsatz, daß die Jahresabrechnung nur die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Abrechnungsjahr enthalten darf, Forderungen und Verbindlichkeiten also darin ebensowenig erscheinen dürfen wie Zahlungen, die im Vorjahr eingegangen sind oder im nächsten Jahre erwartet werden, hat die Rechtsprechung Ausnahmen lediglich bei den Kosten des Betriebes einer zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage (BayObLG WE 1992, 175; NJW-RR 1993, 1166, 1167) sowie hinsichtlich der Verbuchung des Sollbetrages der Instandhaltungsrücklage als Ausgabe in der Jahresgesamtabrechnung (BayObLG NJW-RR 1991, 15, 16) zugelassen.

    Diese sog, Kontenabstimmung indiziert dann die rechnerische Richtigkeit der Gesamtabrechnung (BayObLG NJW-RR 1993, 1166, 1167; NZM 2000, 280, 281; Senat ZMR 1997, 251, 253).

  • OLG Frankfurt, 16.10.2006 - 20 W 278/03

    Wohnungseigentumsrecht: Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen über eine

    Von den beiden Grundtypen der Rechnungslegung, nämlich der Rechnungslegung im Sinne von § 259 Abs. 1 BGB und den Sondervorschriften über die handelsrechtliche Rechnungslegung nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches, entspricht am ehesten die erstere dem Gesetzeszweck (so BayObLG NJW-RR 1993, 1166, unter Hinweis auf Senat OLGZ 1984, 333; OLG Hamm OLGZ 1975, 157; vgl. auch OLG Hamm ZMR 1998, 715; Bärmann/Seuß, a.a.O., B 496, und die vielfältigen Nachweise bei Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 310).

    Auch ob die Gemeinschaft liquide ist, ob die Einnahmen des Wirtschaftsjahres zur Deckung der Ausgaben ausgereicht haben oder nicht und welche Nachzahlungen oder Rückzahlungen demnach geleistet werden müssen, lässt sich in einer einfachen Einnahmen- und Ausgabenrechnung klar und verständlich darstellen (vgl. OLG Hamm ZMR 1998, 715 unter Hinweis BayObLG WuM 1993, 485 = NJW-RR 1993, 1166; vgl. auch Münchener Kommentar/Engelhardt, a.a.O., § 28 WEG Rz. 11; Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 13, 314, 315; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 71).

    Nur so kann der Zweck der Jahresabrechnung erreicht werden, verbindlich festzulegen, welche Beträge an die einzelnen Wohnungseigentümer zurückzuzahlen oder von diesen nachzuzahlen sind (vgl. OLG Hamm ZMR 1998, 715 unter Hinweis BayObLG WuM 1993, 485 = NJW-RR 1993, 1166; WuM 1994, 498).

    Wie anfänglich bereits erwähnt entspricht eine solche einfache Abrechnung von daher am ehesten der gesetzlichen Regelung, wie sie in § 28 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 3 WEG zu finden ist (vgl. auch OLG Hamm ZMR 1998, 715 m. w. N.; Bärmann/Seuß, a.a.O., B 496; vgl. Armbrüster ZWE 2005, 267); vor diesem Hintergrund müssen geringfügige Nachteile der einfachen Einnahmen- und Ausgabenrechnung, wie sie auch die weitere Beschwerde darstellt, hingenommen werden (so auch Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 315; BayObLG NJW-RR 1993, 1166).

    Folgt man denn den obigen Ausführungen, so bedarf es mit der herrschenden Meinung (vgl. OLG Zweibrücken NZM 1999, 276; BayObLG WuM 1993, 485 = NJW-RR 1993, 1166; NZM 2000, 873; OLG Celle OLG-Report 2000, 137; Palandt/Bassenge, a.a.0., § 28 WEG Rz. 20; Bärmann/Pick/Merle, a.a.0., § 28 Rz. 72; Hügel/Scheel, a.a.O., Rz. 671; Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 28 Rz. 24; Niedenführ/Schulze, a.a.0., § 28 Rz. 43; Bärmann/Seuß, a.a.O., B 497; Armbrüster ZWE 2005, 267; Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 56, jeweils mit weiteren Nachweisen aus der Rechtsprechung), der sich der Senat in ständiger Rechtsprechung angeschlossen hat (vgl. die Beschlüsse vom 07.04.2003 und vom 03.03.2003, ZMR 2003, 594 und WuM 2003, 647), jedenfalls einer Vereinbarung, wenn die Wohnungseigentümer eine Jahresabrechnung wünschen, die offene Forderungen und Verbindlichkeiten berücksichtigt; ein Mehrheitsbeschluss wäre nicht ausreichend.

  • OLG Frankfurt, 16.10.2006 - 20 W 178/03

    Wohnungseigentum: Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses; Form der

    Von den beiden Grundtypen der Rechnungslegung, nämlich der Rechnungslegung im Sinne von § 259 Abs. 1 BGB und den Sondervorschriften über die handelsrechtliche Rechnungslegung nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches, entspricht am ehesten die erstere dem Gesetzeszweck (so BayObLG NJW-RR 1993, 1166, unter Hinweis auf Senat OLGZ 1984, 333; OLG Hamm OLGZ 1975, 157; vgl. auch OLG Hamm ZMR 1998, 715; Bärmann/Seuß, a.a.O., B 496, und die vielfältigen Nachweise bei Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 310).

    Auch ob die Gemeinschaft liquide ist, ob die Einnahmen des Wirtschaftsjahres zur Deckung der Ausgaben ausgereicht haben oder nicht und welche Nachzahlungen oder Rückzahlungen demnach geleistet werden müssen, lässt sich in einer einfachen Einnahmen- und Ausgabenrechnung klar und verständlich darstellen (vgl. OLG Hamm ZMR 1998, 715 unter Hinweis BayObLG WuM 1993, 485 = NJW-RR 1993, 1166; vgl. auch Münchener Kommentar/Engelhardt, a.a.O., § 28 WEG Rz. 11; Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 13, 314, 315; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 71).

    Nur so kann der Zweck der Jahresabrechnung erreicht werden, verbindlich festzulegen, welche Beträge an die einzelnen Wohnungseigentümer zurückzuzahlen oder von diesen nachzuzahlen sind (vgl. OLG Hamm ZMR 1998, 715 unter Hinweis BayObLG WuM 1993, 485 = NJW-RR 1993, 1166; WuM 1994, 498).

    Wie anfänglich bereits erwähnt entspricht eine solche einfache Abrechnung von daher am ehesten der gesetzlichen Regelung, wie sie in § 28 Abs. 1, Abs. 3 WEG zu finden ist (vgl. auch OLG Hamm ZMR 1998, 715 m. w. N.; Bärmann/Seuß, a.a.O., B 496; vgl. Armbrüster ZWE 2005, 267); vor diesem Hintergrund müssen geringfügige Nachteile der einfachen Einnahmen- und Ausgabenrechnung, wie sie auch die weitere Beschwerde darstellt, hingenommen werden (so auch Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 315; BayObLG NJW-RR 1993, 1166).

    Folgt man denn den obigen Ausführungen, so bedarf es mit der herrschenden Meinung (vgl. OLG Zweibrücken NZM 1999, 276; BayObLG WuM 1993, 485 = NJW-RR 1993, 1166; NZM 2000, 873; OLG Celle OLG-Report 2000, 137; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 28 WEG Rz. 20; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 72; Hügel/Scheel, a.a.O., Rz. 671; Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 28 Rz. 24; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 43; Bärmann/Seuß, a.a.O., B 497; Armbrüster ZWE 2005, 267; Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 56, jeweils mit weiteren Nachweisen aus der Rechtsprechung), der sich der Senat in ständiger Rechtsprechung angeschlossen hat (vgl. die Beschlüsse vom 07.04.2003 und vom 03.03.2003, ZMR 2003, 594 und WuM 2003, 647), jedenfalls einer Vereinbarung, wenn die Wohnungseigentümer eine Jahresabrechnung wünschen, die offene Forderungen und Verbindlichkeiten berücksichtigt; ein Mehrheitsbeschluss wäre nicht ausreichend.

  • OLG Hamm, 21.11.1996 - 15 W 107/96

    Pflichtenkreis des Verwalters einer Wohungseigentümergemeinschaft; Pflicht zur

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  • LG München I, 30.11.2009 - 1 S 23229/08

    Wohnungseigentum: Ungültigerklärung einer nicht nachvollziehbaren

    In Ausnahme zum ansonsten geltenden Zu- und Abflussprinzip dürfen dabei auch die Sollzuflüsse gebucht werden, um säumige Wohngeldzahler nicht ungerechtfertigt zu privilegieren (BayObLGZ 1993, 185, 188; BayObLG NJW-RR 1991, 15, 16; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 40, a.A. Abramenko, in: Riecke/Schmid, WEG, 2. Aufl., § 28 Rz. 74; Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 28 Rz. 53).

    (aa) Das ist, einmal mehr in Ausnahme zu dem Zu- und Abflussprinzip, in Hinblick auf die in der Heizkostenverordnung geforderte verbrauchsabhängige Abrechnung grundsätzlich zulässig (BayObLGZ 1993, 185, 188; BayObLG NZM 2003, 900, 901; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 38; Abramenko, in: Riecke/Schmid, WEG, 2. Aufl., § 28 Rz. 73).

  • BayObLG, 13.06.2000 - 2Z BR 175/99

    Zur Jahresabrechnung durch den Hausverwalter

    Diese Art der Abrechnung ist für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer am besten geeignet, denn sie wird den unverzichtbaren Anforderungen an Übersichtlichkeit und Verständlichkeit gerecht (vgl. BayObLGZ 1993, 185/190 m.w.N.; BayObLG ZMR 1998, 792/793 und st.Rspr.; Bärmann/Merle § 28 Rn. 64).

    Mit der in Teilen der Literatur vertretenen Meinung, die reine Einnahmen/Ausgabenrechnung entspreche nicht den Interessen insbesondere der vermietenden Wohnungseigentümer, auf die sich die Antragsgegner berufen, hat der Senat sich bereits in sein er Entscheidung vom 23.4.1993 auseinandergesetzt (BayObLGZ 1993, 185/189 f.).

    Ein Mehrheitsbeschluß genügt dafür nicht (BayObLGZ 1993, 185/191; OLG Zweibrücken NZM 1999, 276; Bärmann/Merle § 28 Rn. 68).

  • OLG Hamm, 22.02.2007 - 15 W 322/06

    WEG : Zur Rechtmäßigkeit von Gemeinschaftsbeschlüssen - Auslegung der

    Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats und anderer Oberlandesgerichte (vgl. etwa BayObLG NJW-RR 1993, 1166; KG NJW-RR 1994, 1105; Senat ZMR 1997, 251; ZMR 2001, 1001; OLG Zweibrücken OLG-Report 1999, 97; OLG Düsseldorf ZMR 2006, 217 = OLGR Düsseldorf 2006, 526) muss die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthalten.

    Von dem Grundsatz, dass die Jahresabrechnung nur die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Abrechnungsjahr enthalten darf, Forderungen und Verbindlichkeiten also darin ebensowenig erscheinen dürfen wie Zahlungen, die im Vorjahr eingegangen sind oder im nächsten Jahre erwartet werden, werden in der obergerichtlichen Rechtsprechung (vgl. etwa BayObLG WE 1992, 175; NJW-RR 1993, 1166, 1167; NJW-RR 1991, 15, 16; WuM 2002, 333) eng begrenzte Ausnahmen zugelassen, die im vorliegenden Fall jedoch ohne Bedeutung sind.

  • OLG Hamm, 03.06.2008 - 15 Wx 15/08

    Auslegung einer qualifizierten Protokollierungsklausel

    Eine Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung hat zur Folge, dass auch der Eigentümerbeschluss über die Entlastung der Beteiligten zu 6) für ungültig zu erklären ist (vgl. BayObLGZ 1989, 310, 314 f.; 1993, 185, 191; ZMR 2002, 684, Palandt - Bassenge, BGB, 67. Aufl., § 26 Rdnr 20; Bärmann - Merle, a.a.O., § 28 Rdnr 120).
  • BayObLG, 28.02.2002 - 2Z BR 171/01

    Einnahmen-Ausgaben-Rechnungen ; Gewinn- und Verlustrechnung; Zahlungen auf die

    a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats (vgl. BayObLGZ 1993, 185/188 m.w.N.) muss die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten, die aus sich heraus ohne Zuziehung einer sachkundigen Person verständlich ist; die Jahresabrechnung ist keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern eine schlichte Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die die im Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Beträge zu erfassen und keine Forderungen oder Verbindlichkeiten zu enthalten hat; ausnahmsweise dürfen jedoch Zahlungen auf die Heiz- und Warmwasserkosten des Abrechnungszeitraums, auch wenn sie nicht im abgerechneten Wirtschaftsjahr getätigt wurden, Berücksichtigung finden, damit den Vorgaben der Heizkostenverordnung entsprochen werden kann; außerdem müssen aus der Jahresabrechnung der Anfangs- und Endstand sowie die Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten, insbesondere des Rücklagenkontos, ersichtlich sein.

    Die Einstellung von Forderungen gegen Dritte, somit also auch gegen die Betriebsgesellschaft wegen der Hausmeisterkosten, im Rahmen einer Vermögensübersicht entspricht nicht den oben dargelegten Anforderungen; eine solche Art der Abrechnung konnten die Wohnungseigentümer nicht mit Stimmenmehrheit beschließen (vgl. BayObLGZ 1993, 185/191).

    d) Die Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse über die Jahresabrechnungen in dem vom Landgericht zu TOP 2.1 vorgenommenen und in dem oben dargelegten Umfang hat zur Folge, dass auch die Eigentümerbeschlüsse über die jeweilige Entlastung der weiteren Beteiligten für ungültig zu erklären sind (vgl. BayObLGZ 1989, 310/314 f.; 1993, 185/191).

  • OLG Schleswig, 26.04.2007 - 2 W 216/06

    Anforderungen an die Jahresabrechnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft

  • BayObLG, 10.04.2002 - 2Z BR 70/01

    Umlage von Wohngeldrückständen zahlungsunfähiger Wohnungseigentümer - Positionen

  • OLG Hamm, 14.05.2002 - 15 W 300/01

    - Finanzielle Beteiligung an baulichen Veränderungen in einer

  • BayObLG, 07.03.2002 - 2Z BR 77/01

    Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über Jahresabrechnung -

  • KG, 28.01.1994 - 24 W 1145/93

    Ungültigerklärung eines Wohnungseigentümerbeschlusses; Anforderungen an eine nach

  • OLG München, 21.05.2007 - 34 Wx 148/06

    Abrechnungswidrige Ausweisung der Sonderumlage für konkrete Sanierungsmaßnahme

  • BayObLG, 28.02.2002 - 1Z BR 171/01

    Eigentümerbeschluss über Jahresgesamtabrechnung und Verwalterentlasung -

  • BayObLG, 10.07.1998 - 2Z BR 49/98

    Aufnahme von Versicherungsprämien in die Jahresabrechnung

  • BayObLG, 07.08.2003 - 2Z BR 47/03

    Verfahrensstandsschaft der BGB -Gesellschaft bei der Geltendmachung von

  • OLG Frankfurt, 07.04.2003 - 20 W 209/01

    Wohnungseigentum: Formalien der Jahresabrechnung; Verwalterentlastung

  • LG Düsseldorf, 18.05.2011 - 25 S 79/10

    Anfechtung der Jahresabrechnung nur in der gesetzlichen Frist

  • OLG Hamm, 25.04.1998 - 15 W 13/98

    Unvollständige Jahresabrechnung in der Wohnungseigentumssache; Wahrung der

  • LG Konstanz, 09.01.2008 - 62 T 134/07

    Wohnungseigentumsverfahren: Örtlich zuständiges Beschwerdegericht in

  • OLG Frankfurt, 03.03.2003 - 20 W 261/01

    Wohnungseigentum: Jahresabrechnung am Maßstab der II. BVO; Geschäftswert der

  • OLG Zweibrücken, 03.11.1998 - 3 W 224/98

    Wohnungseigentum

  • BayObLG, 21.12.1999 - 2Z BR 79/99

    Aufnahme von Forderungen und Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft

  • BayObLG, 04.04.2005 - 2Z BR 198/04

    Kein Anspruch auf Einzeljahresabrechnung zur Weiterleitung als

  • BayObLG, 20.03.2003 - 2Z BR 12/03

    Beschränkungsmöglichkeit für den Antrag auf Ungültigerklärung eines

  • OLG München, 05.04.2005 - 32 Wx 15/05

    Zulässige Erfassung der Instandhaltungsrücklage in der Ausgabenspalte

  • OLG Frankfurt, 28.08.2000 - 20 W 521/99

    Wohnungseigentumsverfahren: Zulässigkeit der Gegenvorstellung gegen einen

  • OLG Zweibrücken, 01.03.2000 - 3 W 270/99
  • BayObLG, 03.02.2000 - 2Z BR 123/99

    Zur Rechnungslegungspflicht des Hausverwalters gegenüber den Wohnungseigentümern

  • LG Konstanz, 01.02.2007 - 62 T 139/05

    WEG: Beschwer bei Jahresabrechnung

  • BayObLG, 10.03.1994 - 2Z BR 11/94

    Jahresabrechnung für eine Eigentumswohnanlage

  • BayObLG, 27.01.1994 - 2Z BR 88/93

    Neubestellung eines Verwalters mit 3/4-Mehrheit

  • LG Memmingen, 06.09.2004 - 4 T 1691/03
  • OLG Saarbrücken, 26.01.1999 - 5 W 212/98

    Ungültigkeit von Entscheidungen einer Eigentümerversammlung wegen Mangel der von

  • BayObLG, 01.02.1994 - 2Z BR 97/93

    Anfechtung wegen nicht erfolgter Zurückverweisung an das Amtsgericht bei

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