Volltextveröffentlichungen (3)

• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  Fenster; Sondereigentum; Balkon; Kosten; Instandsetzung; Instandhaltung

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  WEG § 5 Abs. 2 § 16 Abs. 2; BGB § 133
  Auslegung einer Teilungserklärung - Sondereigentum an Fenstern

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• Thüringer Oberlandesgericht (Leitsatz)

  Nichtige Sondereigentumsbestimmung als Unterhaltungslast

Verfahrensgang

• LG Düsseldorf - 19 T 254/97
• OLG Düsseldorf, 12.01.1998 - 3 Wx 546/97

Papierfundstellen

• NJW-RR 1998, 515
• NZM 1998, 269

Wird zitiert von ... (21)Neu Zitiert selbst (3)

• OLG Düsseldorf, 15.04.1996 - 3 Wx 359/95

  Auferlegung der Instandsetzungslast für im Gemeinschaftseigentum stehende …

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 12.01.1998 - 3 Wx 546/97

  Sie stimmt überein mit den in der Rechtsprechung und Literatur anerkannten Auslegungsregeln, wonach auch bei der Auslegung von Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen gemäß § 133 BGB der wirkliche Wille zu erforschen ist und nicht an dem buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften ist; dabei ist auf den Wortlaut und den objektiven Sinn der im Grundbuch eingetragenen Erklärung abzustellen, so wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (vgl. z.B. BayObLG WE 1992, 85 und 1994, 88; Senatsbeschluß vom 15.4.1996 3 Wx 359/95 - WuM 1996, 443 ;… Weitnauer-Lüke, WEG , 8. Aufl., 10 Rn. 44 m.w.N.).
• BayObLG, 18.07.1996 - 2Z BR 63/96

  Erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands als vom Wohnungseigentümer …

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 12.01.1998 - 3 Wx 546/97

  Sie kann aber durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer einem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegt werden (vgl. BayObLG, ZMR 1996, 574 ).
• OLG Hamm, 13.08.1996 - 15 W 115/96

  Sondereigentum und Deckenisolierung

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 12.01.1998 - 3 Wx 546/97

  Insoweit unterscheidet sich der vorliegende Sachverhalt von dem durch das OLG Hamm am 13.08.1996 entschiedenen Fall - 15 W 115/96 - (vgl. WE 1997, 152, 153).

• BGH, 16.11.2012 - V ZR 9/12

  Wohnungseigentum: Auslegung einer in der Teilungserklärung getroffenen Regelung …

  Entgegen der Auffassung der Revision, die sich auf zu "vergleichbaren Fällen" ergangene Rechtsprechung (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1998, 515 f., OLG Schleswig, ZMR 2006, 963 f.) beruft, ist der Teilungserklärung auch unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck, wie er sich bei nächstliegendem Verständnis einem unbefangenen Betrachter erschließt, keine Einschränkung zu entnehmen.
• OLG Karlsruhe, 07.07.2010 - 11 Wx 115/08

  Rechtstellung der Wohnungseigentümer hinsichtlich der Instandhaltung von …

  a) Das Landgericht geht zutreffend davon aus, dass die in § 2 Nr. 2.4 der Gemeinschaftsordnung erfolgte Zuweisung der Außentüren und Fensterverglasungen zum Sondereigentum, die in § 7 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung noch erweitert wird um Tür- und Fensterflächen einschließlich Tür- und Fensterrahmen, wegen Verstoßes gegen § 5 Abs. 2 WEG nichtig ist (…vgl. Bärmann, WEG 10. Aufl. § 5 Rn. 71; BayObLG ZfIR 2004, 23 f.; OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 515 f.; Senat NZM 2002, 220; Bielefeld, Grundeigentum 1999, 678).

  Grundsätzlich kann die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht für Teile des Gemeinschaftseigentums, insbesondere solche, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums oder innerhalb der Räume des Sondereigentums befinden oder diese abgrenzen, und damit überwiegend allein dem Zugriff des jeweiligen Sondereigentümers unterliegen, auf diese Wohnungseigentümer durch Vereinbarung übertragen werden (…vgl. Staudinger-Bub, BGB , 13. Bearbeitung 2005 § 21 WEG Rn. 20; BayObLG WuM 2004, 362 ; OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 515 ).

  Dennoch ergibt die gem. § 140 BGB gebotene Umdeutung, dass für die Fenster- und Türelemente im räumlichen Bereich des Sondereigentums die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht auf eigene Kosten bei den jeweiligen Wohnungseigentümern liegt (vgl. Senat NZM 2002, 220; OLG Hamm NJW-RR 1992, 148 ; OLG Hamm ZMR 1997, 193 ff.; OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 515 f.).

• OLG Düsseldorf, 21.12.1998 - 3 Wx 418/98

  Umfang der Zuweisung von Balkonteilen in Sondereigentum

  und nicht an dem buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften ist; dabei ist auf den Wortlaut und den objektiven Sinn der im Grundbuch eingetragenen Erklärung abzustellen, so wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (Senat NJW-RR 1998, 515 mit Nachw.).

  Die Sondereigentumsfähigkeit erstreckt sich indes im Wesentlichen auf den Balkonraum und erfaßt nicht konstruktive und der Sicherheit des Gebäudes dienende Bauteile von Balkonen (vgl. § 5 Abs. 2 WEG ; Senat NJW-RR 1998, 515, 516;… Staudinger-Rapp WEG 12. Auflage 1997 § 5 Rdz. 25;… Niedenführ/Schulze WEG 4. Auflage 1997 § 5 Rdz. 15).

  b) Die Teilungserklärung trifft keine Regelung über die Verpflichtung zur Kostentragung und bestimmt - anders als in dem vom OLG Hamm (WE 1997, 152, 153) entschiedenen Fall (vgl. auch Senat, NJW-RR 1998, 515, 516) - auch nicht, daß den Eigentümern der Wohnungen, denen die Balkone zugeordnet sind, Reparatur- und Instandsetzungsverpflichtungen und damit letztlich die Kosten für die Unterhaltung selbst der Teile der Balkone zur Last fallen sollen, die ihnen nicht als Sondereigentum zuordnungsfähig sind (dort: "ab Oberkante der Rohdecke", also auch für die Isolierung).

 
• LG Dortmund, 01.04.2014 - 1 S 178/13

  Regelung zu Fenstern als Sondereigentum nichtig: Wer trägt die Kosten der …

  Voraussetzung dafür ist jedoch das Bestehen einer weiteren Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung, dass jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen hat (vgl. OLG Düsseldorf, Beschl. v. 12.01.1998, Az.: 3 Wx 546/97; OLG Hamm, Beschl. v. 13.08.1996, Az.: 15 W 115/96, zitiert jeweils nach juris).

  Der fehlgeschlagenen sachenrechtlichen Erklärung kann dann entnommen werden, dass die Pflicht zur Unterhaltung bestimmter Bauteile einzelnen Wohnungseigentümern obliegen soll (vgl. OLG Düsseldorf, Beschl. v. 12.01.1998, Az.: 3 Wx 546/97, zitiert nach juris).

• LG Berlin, 04.03.2016 - 55 S 21/15

  Wohnungseigentumssache: Kostentragung eines Wohnungseigentümers für die …

  Das OLG Düsseldorf hat eine derartige Auslegung auch in einem Sachverhalt vorgenommen, in dem die Instandsetzungs- und Instandhaltungsregelung der Gemeinschaftsordnung keine einzelnen Objekte genannt hatte, die der Instandsetzung und Instandhaltung unterfielen, sondern lediglich die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht bezogen auf das Sondereigentum dem Wohnungseigentümer übertragen hat (OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 515 RN 20, 21 zitiert nach juris).
• OLG Karlsruhe, 05.05.2000 - 11 Wx 71/99

  Änderung der landgerichtlichen Kostenentscheidung; Erhebliche bauliche Mängel am …

  Es ist jedoch in der obergerichtlichen Rechtsprechung anerkannt, daß eine solche - nichtige - Bestimmung der Teilungserklärung gemäß § 140 BGB dahingehend umgedeutet werden kann, daß den jeweiligen Wohnungs- bzw. Teileigentümern die Instandhaltungspflicht bezüglich dieser Gegenstände trifft (OLG Hamm NJW-RR 1992, 148; OLG Hamm ZMR 1996, 503; OLG Hamm ZMR 1997, 193; OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 515).
• OLG München, 27.09.2006 - 34 Wx 59/06

  Bestimmtheit eines Beschlusses zur Fassadensanierung

  Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 12.1.1998 (3 Wx 546/97 = NZM 1998, 269; dazu Schmidt WE 1998, 229; vgl. auch OLG Düsseldorf FGPrax 1999, 52; ferner Gottschalg NZM 1998, 746) führt zu keiner anderen Sichtweise.
• OLG Düsseldorf, 25.05.2022 - 3 Wx 59/22

  Die in einer notariell beurkundeten Teilungserklärung aufgenommene Bestimmung: …

  Bedenken gegen die Zulässigkeit der Regelung ergeben sich auch deshalb nicht, da in der Rechtsprechung und in der überwiegenden Literatur anerkannt ist, dass die unwirksame Begründung von Sondereigentum in die Bestellung eines Sondernutzungsrechts umgedeutet werden kann, § 140 BGB (Senat, NJW-RR 1998, 515; OLG Karlsruhe ZMR 2010, 873 ff.;… BeckOK WEG/Leidner, a.a.O., § 5 Rn. 63;… BeckOKG/Monreal, Stand: 1. Dezember 2021, § 5 WEG Rn. 63).
• AG Kerpen, 12.08.2004 - 15 II 22/04

  Pflicht zur Tragung von Kosten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft; …

  Sieht die Gemeinschaftsordnung (bzw. Teilungserklärung) vor, daß "Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerkes oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkone, Terrassen, Veranden) von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen (sind)", so sind alle Kosten, welche die Sanierung der Balkone betreffen, von den Wohnungseigentümern zu tragen, welche über einen Balkon verfügen (a.A. OLG Düsseldorf, Beschluß vom 12.1.1998 - 3 Wx 546/97, ZMR 1998, 304).

  Das Gericht hat im Vorfeld der mündlichen Verhandlung auf eine Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 12.1.1998 - 3 Wx 546/97 - (ZMR 1998, 304) hingewiesen und angedeutet, dieser Entscheidung, welche zu einer wortgleichen Klausel ergangen ist, wohl folgen zu wollen.

• OLG Hamburg, 04.08.2003 - 2 Wx 30/03

  Bestimmtheit eines Beschlusses zu Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum

  Nur zur Vermeidung weiteren Streits sei ausgeführt, dass die in diesem Beschluss getroffene Kostenregelung § 7 IV der Teilungserklärung ebenfalls nicht widerspricht (vgl. zur Auslegung einer wortgleichen Klausel OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 515, 516).
• KG, 15.11.2000 - 24 W 6514/99
• OLG Köln, 02.12.2002 - 16 Wx 205/02

  Bauliche Veränderung durch Änderung eines Fensters
• LG Hamburg, 21.07.2021 - 318 S 77/20

  Wohnungseigentum: Zuordnung von Sondereigentum an Balkonen; Kostentragungspflicht …
• OLG Düsseldorf, 13.02.2006 - 3 Wx 181/05

  Eigentümer muss Kabelanschluss, Werbefolien beseitigen
• OLG Braunschweig, 25.05.2006 - 3 W 9/06

  Anforderungen an die Berechenbarkeit des Verteilerschlüssels in einem …
• OLG Karlsruhe, 17.02.2006 - 11 Wx 74/05

  Wohnungseigentum: Sondernutzung und Instandhaltung von dem Sichtschutz dienenden …
• OLG Braunschweig, 29.05.2006 - 3 W 9/06
• LG Braunschweig, 13.02.2006 - 6 T 767/05

  Balkonsanierung; Beschlußfassung; Beschlußinhalt; Bestimmtheitserfordernis; …
• OLG Hamm, 26.09.2000 - 28 U 50/00
• LG Düsseldorf, 26.01.2016 - 6 O 251/13
• OLG Düsseldorf, 14.03.2006 - 3 Wx 290/05

  Sondernutzungsrecht bewirkt Inhaltsänderung aller WEG-Rechte