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Rechtsprechung
   BGH, 08.01.2004 - VII ZR 12/03   

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BGH, 08.01.2004 - VII ZR 12/03 (https://dejure.org/2004,1160)
BGH, Entscheidung vom 08.01.2004 - VII ZR 12/03 (https://dejure.org/2004,1160)
BGH, Entscheidung vom 08. Januar 2004 - VII ZR 12/03 (https://dejure.org/2004,1160)
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Volltextveröffentlichungen (12)

Kurzfassungen/Presse (3)

  • anwaltonline.com (Kurzinformation)

    Verwalterhaftung für Handwerkerrechnung?

  • rechtsanwalt.com (Kurzinformation)

    Verwalter haftet nicht für Handwerkerrechnung

  • anwalt24.de (Kurzinformation)

    Hausverwalter als Vertreter des Eigentümers

Besprechungen u.ä. (2)

  • nomos.de PDF, S. 43 (Entscheidungsbesprechung)

    § 164 Abs. 1 BGB
    Vergabe von Bauleistungen durch Hausverwaltung in Vertretung des Eigentümers (Wiss. Mit. Mario Nawroth; Neue Justiz 9/2004, S. 419-420)

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Vergabe von Bauaufträgen durch den Hausverwalter verpflichtet den Eigentümer! (IBR 2004, 235)

Papierfundstellen

  • NJW-RR 2004, 1017
  • MDR 2004, 743
  • NZBau 2004, 268
  • NZM 2004, 559
  • NJ 2004, 419
  • WM 2004, 1239
  • BauR 2004, 843
  • ZfBR 2004, 361
 
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Wird zitiert von ... (18)

  • BGH, 02.04.2014 - VIII ZR 231/13

    Wohnraummiete: Offenlegung einer Vertreterstellung bei einem

    Gibt eine Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieterin ist, im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab, ist aus diesen Umständen - wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat - regelmäßig zu entnehmen, dass sie im Namen des Vermieters handelt (LG Berlin, GE 1994, 1447; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Vor § 535 BGB Rn. 294; Erman/Maier-Reimer, BGB, 13. Aufl., § 164 Rn. 8; vgl. auch BGH, Urteil vom 8. Januar 2004 - VII ZR 12/03, NJW-RR 2004, 1017 unter II 2 a, zur Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter).
  • BGH, 29.04.2009 - IV ZR 201/06

    Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde betreffend den Abschluss einer

    Die vom Bundesgerichtshof (Urteil vom 8. Januar 2004 - VII ZR 12/03 - NJW-RR 2004, 1017 unter I 2) angenommene Auslegungsregel, die Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter werde, soweit sich aus den Umständen (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB) nichts anderes ergebe, in der Regel für dessen Auftraggeber, gewöhnlich den Eigentümer, vorgenommen, kann auf den Abschluss von Gebäudeversicherungen nicht ohne weiteres übertragen werden.
  • BGH, 02.04.2014 - VIII ZR 282/13

    Wohnraummiete: Offenlegung der Stellvertretung bei einem Mieterhöhungsverlangen

    Gibt eine Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieterin ist, im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab, ist aus diesen Umständen - wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat - regelmäßig zu entnehmen, dass sie im Namen des Vermieters handelt (LG Berlin, GE 1994, 1447; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Vor § 535 BGB, Rn. 294; Erman/Maier-Reimer, BGB, 13. Aufl., § 164 Rn. 8; vgl. auch BGH, Urteil vom 8. Januar 2004 - VII ZR 12/03, NJW-RR 2004, 1017unter II 2 a, zur Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter).
  • OLG Brandenburg, 15.01.2009 - 5 U 170/06

    Ansprüche aus einem Energieversorgungsvertrag: Annahme eines konkludenten

    Zwar handelt der Hausverwalter bei der Vergabe gebäudebezogener Aufträge (zumal: größeren Umfangs) im Zweifelsfalle nicht im eigenen Namen, sondern als Vertreter des Eigentümers (s. BGH NJW-RR 2004, S. 1017; KG, NJW-RR 1996, S. 1523; Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl. 2008, § 164 Rdn. 5).
  • OLG Düsseldorf, 23.02.2010 - 24 U 99/08

    Persönliche Haftung des Betreuers für die Übernahme der Heimkosten

    Handelt ein gesetzlicher Vertreter für den Vertragspartner erkennbar im Rechtskreis des Vertretenen, besteht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass er nicht im eigenen, sondern im Namen des Vertretenen auftritt, es sei denn, es gibt besondere Anhaltspunkte dafür, er wolle für sich persönlich handeln (vgl. BGH NJW-RR 2004, 1017; Senat OLGR Düsseldorf 2007, 540 m.w.Nachw.).
  • OLG Düsseldorf, 29.11.2005 - 23 U 211/04

    Zur Frage der Haftung für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft

    Diese Bevollmächtigung zum Abschluss von Rechtsgeschäften betraf auch den Abschluss des Werkvertrages mit dem Kläger über die Ausführung von Sanierungsarbeiten, nachdem die Eigentümergemeinschaft am 3.7.1996 einstimmig die Sanierung der Balkone beschlossen hatte (zur Vollmacht zum Abschluss von Sanierungsaufträgen aufgrund des Verwaltervertrages vgl. BGH Urteil v. 8.1.2004 - VII ZR 12/03, BGHReport 2004, 721, 722).
  • VerfGH Berlin, 18.07.2006 - VerfGH 3/02

    Keine Verletzung des Willkürverbots iSv Art 10 Abs 1 Verf BE und des Anspruchs

    Zwar hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 8. Januar 2004 (NJW-RR 2004, 1017) mittlerweile entschieden, dass der Umfang der im Einzelfall vergebenen Arbeiten nicht entscheidend ist für die Beantwortung der Frage, ob ein Hausverwalter bei Abschluss eines Werkvertrages über Bauleistungen am verwalteten Objekt im eigenen oder im Namen des Eigentümers gehandelt hat.
  • OLG Düsseldorf, 20.06.2006 - 4 U 191/05

    Kein Handeln für den Vertretenen bei ausdrücklicher Abgabe von Willenserklärungen

    Auch dem Auftragnehmer der Werkleistungen ist normalerweise besser damit gedient, nicht den Verwalter, sondern den Eigentümer als Vertragspartner und dessen Immobilie als Sicherheit zu haben (BGH NZM 2004, 559).
  • AG Duisburg-Hamborn, 01.09.2006 - 8 C 436/05

    Bei erkennbarem Auftreten eines Hauseigentümervereins nach außen hin als

    Damit war aber bereits für einen objektiven Auftragnehmer erkennbar, dass die Hausverwaltung nicht für sich selbst, sondern für ihren Auftraggeber und damit gewöhnlich für den betreffenden Eigentümer handelt (BGH NJW-RR 2004, 1017).

    Wegen der größeren Sicherheit der Immobilie ist darüber hinaus sogar dem Auftragnehmer besser damit gedient, den Eigentümer als Vertragspartner zu haben (vgl. BGH NJW-RR 2004, 1017).

    Denn zum einen ist die Kenntnis insoweit nicht entscheidend (vgl. BGH NJW-RR 2004, 1017, drittletzter Absatz) und war dieser ohne weiteres ermittelbar.

  • OLG Saarbrücken, 31.10.2006 - 4 U 612/05

    Handeln des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft im eigenen oder

    In der von der Klägerin zitierten Entscheidung (Urt. v. 8.1.2004 - VII ZR 12/03, NJW-RR 2004, 559) hat der Bundesgerichtshof die Auffassung vertreten, dass die Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter in der Regel für den Eigentümer vorgenommen wird, sofern sich aus den Umständen nichts anderes ergibt und dem Auftragnehmer der Werkleistung die Eigenschaft als Hausverwalter offen gelegt wird.
  • KG, 15.07.2004 - 8 U 35/04

    Bestellung von Heizöl durch Hausverwalter

  • LG Potsdam, 21.11.2012 - 13 S 127/12

    Wohnraummiete: Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens des Hausverwalters ohne

  • KG, 31.10.2019 - 8 U 93/19

    Bevollmächtigung für die Kündigung eines Mietvertrages

  • OLG Düsseldorf, 01.08.2011 - 24 U 57/11

    Ansprüche wegen Beauftragung von Winterdienstarbeiten durch den Verwalter eines

  • KG, 11.01.2005 - 7 U 87/04

    Passivlegitimation bei Zahlungsklage des Heizöllieferanten: Verpflichtung der

  • KG, 24.05.2004 - 12 U 328/02

    Anzeige der Übernahme der Hausverwaltung mit Änderung des Rechnungsversands kein

  • LG Nürnberg-Fürth, 02.09.2020 - 12 O 5227/19

    Vertretung der WEG durch den Verwalter bei Sanierungsauftrag

  • AG Hamburg, 13.11.2008 - 35B C 151/08

    Kein Vertrag mit Hausverwalter trotz Nennung als Vertragspartner - Ablesedienst

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Rechtsprechung
   BGH, 21.01.2004 - VIII ZR 115/03   

Zitiervorschläge
https://dejure.org/2004,1984
BGH, 21.01.2004 - VIII ZR 115/03 (https://dejure.org/2004,1984)
BGH, Entscheidung vom 21.01.2004 - VIII ZR 115/03 (https://dejure.org/2004,1984)
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Volltextveröffentlichungen (13)

  • Kanzlei Prof. Schweizer

    Mieterhöhung in einer preisgebundenen Wohnung

  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Anspruch auf Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete ; Voraussetzung der öffentlichen Förderung einer Mietwohnung; Ausschluss der Mieterhöhung wegen Wegfalls der öffentlichen Förderung des Wohnraums; Zulässigkeit der Mietpreiserhöhung bei ...

  • Berliner Mieterverein (Volltext/Auszüge/Inhaltsangabe)

    Mieterhöhungsausschluss

  • grundeigentum-verlag.de

    Mieterhöhungsausschluß durch Vereinbarung der - tatsächlich nicht gegebenen - öffentlichen Preisbindung

  • Judicialis

    MiethöheRegG § 2; ; BGB § 133 C; ; BGB § 157 Ga

  • rechtsportal.de

    MiethöheRegG § 2; BGB §§ 133 157
    Zulässigkeit einer Mieterhöhung bei einer als öffentlich gefördert vermieteten Wohnung

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online

    Sozialwohnung: Zulässigkeit einer Mieterhöhung

  • juris (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

  • anwaltonline.com (Kurzinformation)

    Mietverträge erst nach Förderung abschließen!

Besprechungen u.ä.

  • mietrechtsinfo.de (Entscheidungsbesprechung)

    Voller Schadensersatz auch bei Umbau nach Mietende

Papierfundstellen

  • NJW-RR 2004, 1017
  • MDR 2004, 804
  • NZM 2004, 378
  • ZMR 2004, 408
 
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Wird zitiert von ... (10)

  • BGH, 20.07.2005 - VIII ZR 121/04

    Wirksamkeit einzelner Klauseln in einem Kfz-Vertragshändlervertrag

    Der Senat kann die für diese Prüfung erforderliche Auslegung der Klausel selbst vornehmen, weil die Bestimmung nach dem Willen der Beklagten über den Bezirk eines Oberlandesgerichts hinaus Anwendung finden soll (st. Rspr., Senatsurteil vom 21. Januar 2004 - VIII ZR 115/03, NJW-RR 2004, 1017, unter II 2).
  • BGH, 07.02.2007 - VIII ZR 122/05

    Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete für nicht

    (3) Das vom Berufungsgericht angeführte Senatsurteil vom 21. Januar 2004 - VIII ZR 115/03 (NJW-RR 2004, 1017) rechtfertigt keine andere Beurteilung.
  • BGH, 19.01.2005 - VIII ZR 139/04

    Fortsetzung eines Handelsvertretervertrages nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit

    Die Auslegung von Vertragsbestimmungen (§§ 133, 157 BGB) ist grundsätzlich Sache des Tatrichters und unterliegt nur einer eingeschränkten Überprüfung durch das Revisionsgericht (ständige Rechtsprechung, Senatsurteil vom 21. Januar 2004 - VIII ZR 115/03, NJW-RR 2004, 1017, unter II 2, m.w.Nachw.).

    Daß diese über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung finden und deshalb in vollem Umfang nachprüfbar sind (Senatsurteil vom 21. Januar 2004, aaO), macht jedoch die Revision nicht geltend und ist angesichts der in den Bedingungen enthaltenen Vereinbarung des Gerichtsstandes Potsdam auch nicht offensichtlich (vgl. Senatsurteil vom 16. Oktober 1996 - VIII ZR 54/96, WM 1997, 131, unter II 1).

  • LG Berlin, 11.10.2017 - 65 S 502/16

    Preisgebundener Wohnraum: Ausschluss der einseitigen Mieterhöhung

    Vereinbaren die Parteien die Kostenmiete, ohne dass die Wohnung dem öffentlich-rechtlichen Preisbindungsrecht unterfällt, kann es sich aber um eine wirksame vertragliche Beschränkung des Erhöhungsrechts nach § 557 Abs. 3 BGB handeln (vgl. BGH, Urt. v. 21.01.2004 - VIII ZR 115/03, WuM 204, 282; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, Vor § 557 Rn. 53).

    Denn ein Verstoß gegen die Regelung liegt nicht vor, wenn die Anhebung der Miete bei preisfreiem Wohnraum in den Grenzen und nach dem Verfahren der §§ 558 ff. BGB (nur) unter die zusätzliche Bedingung der Änderung der Kostenmiete gestellt wird (vgl. BGH, Urt. v. 07.02.2007 - VIII ZR 122/05, NZM 2007, 283; v. 21.01.2004 - VIII ZR 115/03, WuM 204, 282; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, Vor § 557 Rn. 53; Bub/Treier/v. Brunn/Schüller, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl. 2014, Kap II Rn 113); wirksam ist auch ein vollständiger Ausschluss der Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete ("soweit") und die Beschränkung auf den Fall der Änderung der Kostenmiete, die allerdings wegen §§ 557 Abs. 4, 558 Abs. 6 BGB nicht die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten darf.

    Die Annahme der letztgenannten Alternativen setzt eine umfassende Auslegung des Vertrages einschließlich der außerhalb des Vertrages liegenden Umstände voraus (vgl. BGH, Urt. v. 21.01.2004 - VIII ZR 115/03. a.a.O.).

    Nach den eingangs dargestellten, vom BGH für den Fall einer von den Parteien bei Vertragsschluss unterstellten, tatsächlich aber nicht gegebenen öffentlich-rechtlichen Mietpreisbindung entwickelten Maßstäben (vgl. BGH, Urt. v. 21.01.2004 - VIII ZR 115/03. a.a.O.) lässt die Auslegung des Vertrages unter Einbeziehung der außerhalb des Vertrages liegenden Umstände hier darüber hinausgehend darauf schließen, dass die Parteien den Ausschluss des einseitigen Erhöhungsrechtes des Vermieters dadurch vereinbart haben, dass die Preisfreiheit der Wohnung hier unmittelbar Vertragsinhalt geworden ist.

    Die Diskrepanz zwischen zu dem rechtlich Möglichen ebenfalls nicht (vgl. für den umgekehrten Fall: BGH, Urt. v. 21.01.2004 - VIII ZR 115/03. a.a.O.).

    Es handelt sich um die Auslegung von Vertragsbestimmungen und Begleitumständen, die Sache des Tatrichters ist (vgl. BGH, Urt. v. 21.01.2004, a.a.O., Rn. 21).

  • LG Berlin, 06.12.2017 - 65 S 175/17

    Wohnraummietvertrag - Unklarheitenregel bei Allgemeine Geschäftsbedingungen

    Die Auslegung von Vertragsbestimmungen ist Sache des Tatrichters und unterliegt daher nur einer eingeschränkten Überprüfung durch das Revisionsgericht; das gilt grundsätzlich auch für Allgemeine Geschäftsbedingungen, es sei denn, diese finden über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung; dafür ist hier nichts ersichtlich (BGH, Urt. v. 21.1.2004 - VIII ZR 115/03, WuM 2004, 282, nach juris Rn. 21.
  • BGH, 12.01.2010 - VIII ZR 21/09

    Formularmäßiger "Dauernutzungsvertrag" für eine öffentlich geförderte

    Die Maßstäbe für die Beantwortung der sich hier stellenden Frage, ob der Vermieter einer ursprünglich aufgrund einer öffentlichen Fördermaßnahme preisgebundenen Genossenschaftswohnung nach dem Auslaufen der Förderung und dem Wegfall der Preisbindung eine Zustimmung des Mieters zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn im Nutzungsvertrag die Preisgebundenheit der Wohnung und die konkrete Fördermaßnahme sowie eine Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung im gesetzlich zulässigen Rahmen erwähnt werden, sind durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hinreichend geklärt (Senatsurteile vom 21. Januar 2004 - VIII ZR 115/04, NJW-RR 2004, 1017, vom 28. April 2004 - VIII ZR 178/03, NJW-RR 2004, 945, vom 14. Juni 2006 - VIII ZR 128/05, NJW-RR 2006, 1383 und vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05, NJW-RR 2007, 667; vgl. ferner Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 BGB Rdnr. 36).
  • BGH, 27.04.2010 - VIII ZR 21/09

    Zulassung einer Revision trotz fehlender Aussicht auf Erfolg

    Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss des Senats vom 12. Januar 2010 Bezug genommen (§ 552a Satz 2, § 522 Abs. 2 Satz 2 und 3 ZPO) mit der Maßgabe, dass das Aktenzeichen des dort genannten Senatsurteils vom 21. Januar 2004 nicht VIII ZR 115/04, sondern VIII ZR 115/03 lautet.
  • LG Berlin, 08.01.2020 - 65 S 165/19
    Die Auslegung von Vertragsbestimmungen ist Sache des Tatrichters und unterliegt daher nur einer eingeschränkten Überprüfung durch das Revisionsgericht für eine über das Vertragsverhältnis hinausgehende Verwendung vergleichbarer Regelungen ist nichts vorgetragen oder ersichtlich (BGH, Urt. v. 21.1.2004 - VIII ZR 115/03, WuM 2004, 282).
  • LG Berlin, 23.01.2006 - 67 S 335/05
    f) Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21. Januar 2004 - Grundeigentum 2004, 619 f. - kann nicht dahingehend verstanden werden, dass die Auffassung vertreten werden soll, eine Mietpreisbindung könne vereinbart werden.
  • AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, 18.12.2012 - 24 C 112/12
    Der vorgenannte Beschluss des BGH ist im Kontext zu sehen mit dessen Urteil vom 21.01.2004 (NZM 2004, 378f).
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