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   BGH, 16.03.2012 - V ZR 18/11   

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https://dejure.org/2012,5838
BGH, 16.03.2012 - V ZR 18/11 (https://dejure.org/2012,5838)
BGH, Entscheidung vom 16.03.2012 - V ZR 18/11 (https://dejure.org/2012,5838)
BGH, Entscheidung vom 16. März 2012 - V ZR 18/11 (https://dejure.org/2012,5838)
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Volltextveröffentlichungen (19)

     
  • bundesgerichtshof.de PDF
  • rechtsprechung-im-internet.de

    § 434 Abs 1 S 2 Nr 2 BGB, § 444 BGB
    Haftungsausschluss beim Grundstückskauf: Arglistiges Verschweigen eines Mangels durch Unterlassen eines Hinweises auf die unklare Ursache für die sichtbaren Symptome eines Mangels

  • IWW
  • Deutsches Notarinstitut

    BGB § 444
    Unterlassener Hinweis auf Unklarheit hinsichtlich der Ursache eines sichtbaren Symptoms kein arglistiges Verschweigen

  • Wolters Kluwer

    Unterlassen eines Hinweises eines Verkäufers bei Unsicherheit über die Ursache der sichtbaren Symptome eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) als arglistiges Verschweigen

  • zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    BGB § 444
    Kein arglistiges Verschweigen eines Mangels bei unterlassenem Hinweis auf Unsicherheit über Mangelursache

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Keine Arglist bei Unsicherheit über Mängelursache; Grundstücksverkauf; arglistiges Verschweigen eines Mangels; Feuchtigkeitsschäden; Rechtsmängel; Sachmängel; Beschaffenheit; Gewährleistungsausschluss

  • iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

    Keine Aufklärungspflicht bei sichtbaren Mängeln; §§ 434, 437, 444 BGB

  • Betriebs-Berater

    Arglistiges Verschweigen eines Mangels

  • rewis.io

    Haftungsausschluss beim Grundstückskauf: Arglistiges Verschweigen eines Mangels durch Unterlassen eines Hinweises auf die unklare Ursache für die sichtbaren Symptome eines Mangels

  • ra.de
  • VersR (via Owlit)(Abodienst, Leitsatz frei)

    BGB § 444
    Nichtoffenbarung der Unsicherheit des Verkäufers über die Ursache sichtbarer Symptome eines Mangels stellt kein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1, 2; BGB § 444
    Unterlassen eines Hinweises eines Verkäufers bei Unsicherheit über die Ursache der sichtbaren Symptome eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) als arglistiges Verschweigen

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Arglistiges Verschweigen beim Immobilienverkauf

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (12)

  • ratgeberrecht.eu (Kurzinformation)

    Immobilienkauf: keine Arglist bei unklarer Mangelursache

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Unsicherheit über die Ursache eines Mangels und das arglistige Verschweigen

  • mahnerfolg.de (Kurzmitteilung)

    Keine Arglist bei unklarer Mangelursache

     
  • onlineurteile.de (Kurzmitteilung)

    Feuchtigkeitsschäden arglistig verschwiegen? - Altbau kaum abgedichtet: Der Hausverkäufer erkannte die Ursache der Schäden nicht

  • otto-schmidt.de (Kurzinformation)

    Verschweigen von Unwissenheit begründet kein arglistiges Verhalten

  • Betriebs-Berater (Leitsatz)

    Zum arglistigen Verschweigen eines Mangels

  • mein-mietrecht.de (Kurzinformation)

    Hauskauf - Feuchtigkeit im Keller ein Sachmangel?

  • baumann-recht.de (Kurzinformation und Leitsatz)

    Hinweispflicht beim Immobilienverkauf

  • juraexamen.info (Kurzinformation und Auszüge)

    Zum arglistigen Verschweigen eines Mangels beim Grundstückskauf

  • rechtstipps.de (Kurzinformation)

    Immobilienerwerb: Wer Unwissenheit verschweigt, handelt nicht arglistig

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Sachmängelhaftung: Je weniger Faktenwissen, desto besser?

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Keine Hinweispflicht des Verkäufers auf unklare Schadensursache

Besprechungen u.ä. (4)

  • Alpmann Schmidt | RÜ(Abo oder Einzelheftbestellung) (Fallmäßige Aufbereitung - für Studienzwecke)

    Unterlassener Hinweis auf Unklarheit der Herkunft eines Mangelsymptoms ist keine arglistige Täuschung

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Feuchtigkeit im Keller eines Altbaus: Mangel? (IMR 2012, 1123)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    Verkäufer kennt Ursache des Mangels nicht und verschweigt dies: Arglist? (IMR 2012, 1122)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    Teil- und Grundurteil bei einheitlichem Anspruch zulässig? (IMR 2012, 1113)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW-RR 2012, 1078
  • MDR 2012, 638
  • NZM 2012, 469
  • NJ 2012, 296
  • VersR 2012, 912
  • WM 2013, 523
  • BB 2012, 1166
  • BauR 2012, 1152
  • BauR 2012, 1397
  • ZfBR 2012, 451
 
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Wird zitiert von ... (95)Neu Zitiert selbst (24)

  • BGH, 12.01.2001 - V ZR 322/99

    Haftung des Verkäufers für Altlasten eines Grundstücks

    Auszug aus BGH, 16.03.2012 - V ZR 18/11
    bb) Nicht ohne weiteres erkennbar sind indes solche Mängel, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben (vgl. Senatsurteile vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW 2001, 64 und vom 12. Januar 2001 - V ZR 322/99, Rn. 9, juris).

    In diesen Fällen muss der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten (vgl. Senatsurteile vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW 2001, 64 und vom 12. Januar 2001 - V ZR 322/99, Rn. 9, juris).

    Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nämlich grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen (BGH, Urteil vom 8. Mai 1980 - IVa ZR 1/80, NJW 1980, 2460, 2461; Senatsurteil vom 12. Januar 2001 - V ZR 322/99, BGHReport, 2001, 362, 363).

    Wer so antwortet, handelt grundsätzlich bedingt vorsätzlich (Senat, Urteile vom 26. September 1997 - V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 303 und vom 12. Januar 2001 - V ZR 322/99, BGHReport 2001, 362, 363).

  • BGH, 20.10.2000 - V ZR 285/99

    Arglistige Täuschung über Altlasten

    Auszug aus BGH, 16.03.2012 - V ZR 18/11
    Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (Senatsurteile vom 2. Februar 1996 - V ZR 239/94, BGHZ 132, 30, 34; vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW 2001, 64;… vom 12. April 2002 - V ZR 302/00, Rn. 11, juris und vom 7. Februar 2003 - V ZR 25/02, NJW-RR 2003, 772, 773 - std.

    bb) Nicht ohne weiteres erkennbar sind indes solche Mängel, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben (vgl. Senatsurteile vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW 2001, 64 …und vom 12. Januar 2001 - V ZR 322/99, Rn. 9, juris).

    In diesen Fällen muss der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten (vgl. Senatsurteile vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW 2001, 64 …und vom 12. Januar 2001 - V ZR 322/99, Rn. 9, juris).

  • BGH, 27.03.2009 - V ZR 30/08

    Zur Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Asbest

    Auszug aus BGH, 16.03.2012 - V ZR 18/11
    aa) Richtig ist, dass bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel begründet, sondern es auf die Umstände des Einzelfalls ankommt (…Senatsurteile vom 7. November 2008 - V ZR 138/07, Rn. 13, juris und vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ 180, 205, 208; Krüger, ZNotP 2010, 42, 43).

    aa) Der Verkäufer ist zwar verpflichtet, Fragen des Käufers richtig und vollständig zu beantworten (Senatsurteile vom 20. September 1996 - V ZR 173/95, NJW-RR 1997, 144, 155 und vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ 180, 205, 215 Rn. 25).

     
  • BGH, 07.11.2008 - V ZR 138/07

    Umfang der Überprüfung der Beweiswürdigung durch das Revisionsgericht; Haftung …

    Auszug aus BGH, 16.03.2012 - V ZR 18/11
    aa) Richtig ist, dass bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel begründet, sondern es auf die Umstände des Einzelfalls ankommt (Senatsurteile vom 7. November 2008 - V ZR 138/07, Rn. 13, juris und vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ 180, 205, 208; Krüger, ZNotP 2010, 42, 43).

    Im Einzelnen ist von Bedeutung, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind (Senatsurteil vom 7. November 2008 - V ZR 138/07, Rn. 13, juris; Krüger, ZNotP 2010, 42, 43).

  • BGH, 07.02.2003 - V ZR 25/02

    Aufklärungspflicht des Verkäufers eines Hauses bei Hausschwammverdacht

    Auszug aus BGH, 16.03.2012 - V ZR 18/11
    Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (Senatsurteile vom 2. Februar 1996 - V ZR 239/94, BGHZ 132, 30, 34; vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW 2001, 64;… vom 12. April 2002 - V ZR 302/00, Rn. 11, juris und vom 7. Februar 2003 - V ZR 25/02, NJW-RR 2003, 772, 773 - std.

    Vermag der Verkäufer auf Grund eigener Sachkunde oder auf Grund eines von ihm eingeholten Gutachtens Schlüsse auf den Mangel und seine Ursachen zu ziehen, die sich dem Käufer bei einer Inaugenscheinnahme der Symptome nicht in gleicher Weise aufdrängen, kann der Käufer erwarten, dass ein redlicher Verkäufer ihm diese Schlussfolgerungen mitteilt (Senatsurteil vom 7. Februar 2003 - V ZR 25/02, NJW-RR 2003, 772, 773).

  • BGH, 12.07.1989 - VIII ZR 286/88

    Anforderungen an ein Grund- und Teilurteil; Verjährung eines …

    Auszug aus BGH, 16.03.2012 - V ZR 18/11
    a) Auch wenn mit der Klage ein einheitlicher, auf verschiedene Einzelpositionen gestützter Schadensersatzanspruch geltend gemacht wird, kann das Gericht - soweit es die Klage wegen einzelner Positionen für unbegründet erachtet - durch klageabweisendes Teilurteil (§ 301 ZPO) und - soweit es andere Positionen für begründet erachtet, jedoch wegen der Höhe noch weitere Feststellungen erforderlich sind - durch ein Zwischenurteil zum Grund des Anspruchs (§ 304 ZPO) entscheiden (vgl. BGH, Urteile vom 8. Juni 1988 - VIII ZR 105/87, WM 1988, 1500, 1501 und vom 12. Juli 1989 - VIII ZR 286/88, BGHZ 108, 256, 260).

    Voraussetzung für ein solches Urteil ist allein, dass jeweils ein quantitativer, zahlenmäßig oder auf sonstige Weise bestimmter Teil des teilbaren Streitgegenstands dem abschließend beschiedenen Teil des Klageanspruchs und der Zwischenentscheidung über den Grund zugeordnet wird (vgl. BGH, Urteil vom 12. Juli 1989 - VIII ZR 286/88, BGHZ 108, 256, 260).

  • BGH, 08.05.1980 - IVa ZR 1/80

    Begriff der arglistigen Täuschung

    Auszug aus BGH, 16.03.2012 - V ZR 18/11
    Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nämlich grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen (BGH, Urteil vom 8. Mai 1980 - IVa ZR 1/80, NJW 1980, 2460, 2461;… Senatsurteil vom 12. Januar 2001 - V ZR 322/99, BGHReport, 2001, 362, 363).

    Der Ehemann der Beklagten hat nicht versichert, bestimmte Kenntnisse von der Mangelursache zu haben, die er in Wirklichkeit nicht hatte, was den Vorwurf der Arglist begründete (vgl. BGH, Urteil vom 8. Mai 1980 - IVa ZR 1/80, NJW 1980, 2460, 2461 und Senatsurteil vom 11. Mai 2001 - V ZR 14/00, NJW 2001, 2326, 2327), sondern er hat lediglich seine Einschätzungen zu den Ursachen der sichtbaren feuchten Flecken mitgeteilt, indem er auf die Frage der Käufer - für sich genommen plausible - Vermutungen genannt hat.

  • BGH, 22.10.2009 - V ZR 21/09

    Ablehnung eines angebotenen Sachverständigenbeweises als ungeeignetes …

    Auszug aus BGH, 16.03.2012 - V ZR 18/11
    Die Erkennbarkeit eines Mangels und dessen Aussagekraft stellen nämlich Fragen dar, die ein Sachverständiger mit den ihm typischerweise zu Gebote stehenden Erkenntnismöglichkeiten beantworten kann, wenn es darum geht, ob sich bestimmte Mängel dem Verkäufer eines Hauses von selbst erschließen oder ob es dazu besonderer Fähigkeiten und Anstrengungen bedarf (…Senatsbeschlüsse vom 8. Oktober 2009 - V ZB 84/09, NJW-RR 2010, 233, 234 Rn. 12 und vom 22. Oktober 2009 - V ZR 21/09, WuM 2010, 375).
  • BGH, 08.10.2009 - V ZB 84/09

    Fragen zur Erkennbarkeit von Mängeln

    Auszug aus BGH, 16.03.2012 - V ZR 18/11
    Die Erkennbarkeit eines Mangels und dessen Aussagekraft stellen nämlich Fragen dar, die ein Sachverständiger mit den ihm typischerweise zu Gebote stehenden Erkenntnismöglichkeiten beantworten kann, wenn es darum geht, ob sich bestimmte Mängel dem Verkäufer eines Hauses von selbst erschließen oder ob es dazu besonderer Fähigkeiten und Anstrengungen bedarf (Senatsbeschlüsse vom 8. Oktober 2009 - V ZB 84/09, NJW-RR 2010, 233, 234 Rn. 12 und vom 22. Oktober 2009 - V ZR 21/09, WuM 2010, 375).
  • OLG Düsseldorf, 19.06.2006 - 1 U 38/06

    Rückabwicklung eines Gebrauchtwagenkaufvertrages - Serienfehler

    Auszug aus BGH, 16.03.2012 - V ZR 18/11
    (1) Vertraglich vorausgesetzt im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB ist die nicht vereinbarte, aber von beiden Parteien übereinstimmend unterstellte Verwendung der Kaufsache, die von der gewöhnlichen Verwendung (hier von der bei Altbauten üblichen Nutzung der Kellerräume als Lagerraum) abweichen kann (…Lemke/D. Schmidt, Immobilienrecht, § 434 BGB Rn. 36;… ders. in PWW, BGB, 6. Aufl., § 434 Rn. 40;… NK-BGB/Büdenbender, BGB, 2. Aufl., § 434 Rn. 21;… Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 434 Rn. 20; OLG Düsseldorf, NJW 2006, 2858, 2859).
  • OLG Hamm, 15.12.2008 - 22 U 90/08

    Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages wegen unrichtiger Angabe des …

  • BGH, 07.03.2003 - V ZR 437/01

    Begriff der Arglist

  • BGH, 12.04.2002 - V ZR 302/00

    Begriff des Mangels eines verkauften Hausgrundstücks

  • BGH, 11.05.2001 - V ZR 14/00

    Arglistiges Verschweigen bei nicht erinnerten Mängeln

  • BGH, 22.11.1996 - V ZR 196/95

    Anforderungen an Arglist

  • BGH, 26.09.1997 - V ZR 29/96

    Vermögensschaden bei Verschulden bei Vertragsschluß

  • BGH, 20.09.1996 - V ZR 173/95

    Wirksamkeit eines Grundstückkaufvertrages in Bezug auf nicht vollständige …

  • BGH, 03.03.1995 - V ZR 43/94

    Offenbarungspflichten des Verkäufers eines früher als Werksdeponie genutzten …

  • BGH, 02.02.1996 - V ZR 239/94

    Wissenszurechnung bei arbeitsteiliger Organisationsform

  • BGH, 26.04.1991 - V ZR 73/90

    Sachmangel eines verkauften Hauses bei ungenehmigtem Ausbau eines …

  • BGH, 08.06.1988 - VIII ZR 105/87

    Erlaß eines Grundurteils vor Erstellung eines Schiedsgutachtens

  • BGH, 20.03.1987 - V ZR 27/86

    Vermietbarkeit einer Wohnung als vorausgesetzter Vertragszweck; Haftung eines …

  • BGH, 07.06.1978 - V ZR 46/75

    Offenbarungspflicht des Grundstücksveräußerers

  • BGH, 16.06.1989 - V ZR 74/88
  • BGH, 25.01.2019 - V ZR 38/18

    Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises für ein Grundstück aufgrund …

    aa) Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB gehören zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu zählen auch Angaben in einem Exposé (vgl. Senat…, Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 17;… Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 10;… Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7; Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16).
  • BGH, 12.04.2013 - V ZR 266/11

    Gewährleistung beim Wohnungskauf: Fehlende Baugenehmigung als Sachmangel; Prüfung …

    aa) Diese setzt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zumindest Eventualvorsatz voraus (so etwa Senat, Urteil vom 15. Juni 2012 - V ZR 198/11, NJW 2012, 2793;… vgl. auch MünchKomm-BGB/Westermann, aaO, § 438 Rn. 26; jeweils mwN); leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt dagegen nicht (vgl. Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, ZfIR 2012, 463, 465 f. Rn. 24 u. 28).
  • BGH, 09.02.2018 - V ZR 274/16

    Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache …

    a) Richtig ist zwar, dass bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel begründet, sondern es auf die Umstände des Einzelfalls ankommt (Senat, Urteile vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NZM 2012, 469 Rn. 14…, vom 7. November 2008 - V ZR 138/07, Rn. 13, juris …und vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ 180, 205 Rn. 8).

    Im Einzelnen ist von Bedeutung, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind (Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, aaO).

    aa) Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB gehören zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu zählen auch Angaben in einem Exposé (…vgl. Senat, Urteile vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, juris Rn. 10;… vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7 und vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16).

    Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (…Senat, Urteile vom 19. Februar 2016 - V ZR 216/14, NJW 2016, Rn. 11 und vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NZM 2012, 469 Rn. 21 mwN).

    In diesen Fällen muss der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten (vgl. Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, aaO, Rn. 22 mwN).

    aa) Dann stünde nämlich, wenn die Beklagten nach ihren Kenntnissen und ihrer Erfahrung aus den Feuchtigkeitsschäden an den Wänden als Mangelsymptom den Schluss auf eine unzureichende oder fehlende horizontale Abdichtung als Mangelursache gezogen haben sollten (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NZM 2012, 469 Rn. 26), nicht ohne weiteres fest, dass auch der Kläger einen entsprechenden Schluss gezogen hat.

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