Rechtsprechung
BGH, 16.03.2012 - V ZR 18/11 |
Volltextveröffentlichungen (19)
- lexetius.com
BGB § 444
- autokaufrecht.info
Keine Arglist bei unterlassenem Hinweis auf Unsicherheit bezüglich der Ursache eines Mangelsymptoms
- openjur.de
- bundesgerichtshof.de
- rechtsprechung-im-internet.de
§ 434 Abs 1 S 2 Nr 2 BGB, § 444 BGB
Haftungsausschluss beim Grundstückskauf: Arglistiges Verschweigen eines Mangels durch Unterlassen eines Hinweises auf die unklare Ursache für die sichtbaren Symptome eines Mangels - IWW
- Deutsches Notarinstitut
BGB § 444
Unterlassener Hinweis auf Unklarheit hinsichtlich der Ursache eines sichtbaren Symptoms kein arglistiges Verschweigen - Wolters Kluwer
Unterlassen eines Hinweises eines Verkäufers bei Unsicherheit über die Ursache der sichtbaren Symptome eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) als arglistiges Verschweigen
- zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)
BGB § 444
Kein arglistiges Verschweigen eines Mangels bei unterlassenem Hinweis auf Unsicherheit über Mangelursache - grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)
Keine Arglist bei Unsicherheit über Mängelursache; Grundstücksverkauf; arglistiges Verschweigen eines Mangels; Feuchtigkeitsschäden; Rechtsmängel; Sachmängel; Beschaffenheit; Gewährleistungsausschluss
- iurado.de (Kurzinformation und Volltext)
Keine Aufklärungspflicht bei sichtbaren Mängeln; §§ 434, 437, 444 BGB
- Betriebs-Berater
Arglistiges Verschweigen eines Mangels
- rewis.io
Haftungsausschluss beim Grundstückskauf: Arglistiges Verschweigen eines Mangels durch Unterlassen eines Hinweises auf die unklare Ursache für die sichtbaren Symptome eines Mangels
- ra.de
- VersR (via Owlit)(Abodienst, Leitsatz frei)
BGB § 444
Nichtoffenbarung der Unsicherheit des Verkäufers über die Ursache sichtbarer Symptome eines Mangels stellt kein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar - rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
BGB § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1, 2; BGB § 444
Unterlassen eines Hinweises eines Verkäufers bei Unsicherheit über die Ursache der sichtbaren Symptome eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) als arglistiges Verschweigen - datenbank.nwb.de
- ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)
Arglistiges Verschweigen beim Immobilienverkauf
- juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)
Kurzfassungen/Presse (12)
- ratgeberrecht.eu (Kurzinformation)
Immobilienkauf: keine Arglist bei unklarer Mangelursache
- Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)
Unsicherheit über die Ursache eines Mangels und das arglistige Verschweigen
- mahnerfolg.de (Kurzmitteilung)
Keine Arglist bei unklarer Mangelursache
- onlineurteile.de (Kurzmitteilung)
Feuchtigkeitsschäden arglistig verschwiegen? - Altbau kaum abgedichtet: Der Hausverkäufer erkannte die Ursache der Schäden nicht
- otto-schmidt.de (Kurzinformation)
Verschweigen von Unwissenheit begründet kein arglistiges Verhalten
- Betriebs-Berater (Leitsatz)
Zum arglistigen Verschweigen eines Mangels
- mein-mietrecht.de (Kurzinformation)
Hauskauf - Feuchtigkeit im Keller ein Sachmangel?
- baumann-recht.de (Kurzinformation und Leitsatz)
Hinweispflicht beim Immobilienverkauf
- juraexamen.info (Kurzinformation und Auszüge)
Zum arglistigen Verschweigen eines Mangels beim Grundstückskauf
- rechtstipps.de (Kurzinformation)
Immobilienerwerb: Wer Unwissenheit verschweigt, handelt nicht arglistig
- haufe.de (Kurzinformation)
Sachmängelhaftung: Je weniger Faktenwissen, desto besser?
- anwalt.de (Kurzinformation)
Keine Hinweispflicht des Verkäufers auf unklare Schadensursache
Besprechungen u.ä. (4)
- Alpmann Schmidt | RÜ(Abo oder Einzelheftbestellung) (Fallmäßige Aufbereitung - für Studienzwecke)
Unterlassener Hinweis auf Unklarheit der Herkunft eines Mangelsymptoms ist keine arglistige Täuschung
- ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)
Feuchtigkeit im Keller eines Altbaus: Mangel? (IMR 2012, 1123)
- ibr-online (Entscheidungsbesprechung)
Verkäufer kennt Ursache des Mangels nicht und verschweigt dies: Arglist? (IMR 2012, 1122)
- ibr-online (Entscheidungsbesprechung)
Teil- und Grundurteil bei einheitlichem Anspruch zulässig? (IMR 2012, 1113)
Verfahrensgang
- LG Berlin, 13.08.2008 - 2 O 289/06
- KG, 13.12.2010 - 26 U 196/08
- BGH, 16.03.2012 - V ZR 18/11
- BGH, 30.07.2012 - V ZR 18/11
Papierfundstellen
- NJW-RR 2012, 1078
- MDR 2012, 638
- NZM 2012, 469
- NJ 2012, 296
- VersR 2012, 912
- WM 2013, 523
- BB 2012, 1166
- BauR 2012, 1152
- BauR 2012, 1397
- ZfBR 2012, 451
Wird zitiert von ... (95) Neu Zitiert selbst (24)
- BGH, 12.01.2001 - V ZR 322/99
Haftung des Verkäufers für Altlasten eines Grundstücks
Auszug aus BGH, 16.03.2012 - V ZR 18/11
bb) Nicht ohne weiteres erkennbar sind indes solche Mängel, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben (vgl. Senatsurteile vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW 2001, 64 und vom 12. Januar 2001 - V ZR 322/99, Rn. 9, juris).In diesen Fällen muss der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten (vgl. Senatsurteile vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW 2001, 64 und vom 12. Januar 2001 - V ZR 322/99, Rn. 9, juris).
Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nämlich grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen (BGH, Urteil vom 8. Mai 1980 - IVa ZR 1/80, NJW 1980, 2460, 2461; Senatsurteil vom 12. Januar 2001 - V ZR 322/99, BGHReport, 2001, 362, 363).
Wer so antwortet, handelt grundsätzlich bedingt vorsätzlich (Senat, Urteile vom 26. September 1997 - V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 303 und vom 12. Januar 2001 - V ZR 322/99, BGHReport 2001, 362, 363).
- BGH, 20.10.2000 - V ZR 285/99
Arglistige Täuschung über Altlasten
Auszug aus BGH, 16.03.2012 - V ZR 18/11
Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (Senatsurteile vom 2. Februar 1996 - V ZR 239/94, BGHZ 132, 30, 34; vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW 2001, 64;… vom 12. April 2002 - V ZR 302/00, Rn. 11, juris und vom 7. Februar 2003 - V ZR 25/02, NJW-RR 2003, 772, 773 - std.bb) Nicht ohne weiteres erkennbar sind indes solche Mängel, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben (vgl. Senatsurteile vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW 2001, 64 …und vom 12. Januar 2001 - V ZR 322/99, Rn. 9, juris).
In diesen Fällen muss der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten (vgl. Senatsurteile vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW 2001, 64 …und vom 12. Januar 2001 - V ZR 322/99, Rn. 9, juris).
- BGH, 27.03.2009 - V ZR 30/08
Zur Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Asbest
Auszug aus BGH, 16.03.2012 - V ZR 18/11
aa) Richtig ist, dass bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel begründet, sondern es auf die Umstände des Einzelfalls ankommt (…Senatsurteile vom 7. November 2008 - V ZR 138/07, Rn. 13, juris und vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ 180, 205, 208; Krüger, ZNotP 2010, 42, 43).aa) Der Verkäufer ist zwar verpflichtet, Fragen des Käufers richtig und vollständig zu beantworten (Senatsurteile vom 20. September 1996 - V ZR 173/95, NJW-RR 1997, 144, 155 und vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ 180, 205, 215 Rn. 25).
- BGH, 07.11.2008 - V ZR 138/07
Umfang der Überprüfung der Beweiswürdigung durch das Revisionsgericht; Haftung …
Auszug aus BGH, 16.03.2012 - V ZR 18/11
aa) Richtig ist, dass bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel begründet, sondern es auf die Umstände des Einzelfalls ankommt (Senatsurteile vom 7. November 2008 - V ZR 138/07, Rn. 13, juris und vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ 180, 205, 208; Krüger, ZNotP 2010, 42, 43).Im Einzelnen ist von Bedeutung, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind (Senatsurteil vom 7. November 2008 - V ZR 138/07, Rn. 13, juris; Krüger, ZNotP 2010, 42, 43).
- BGH, 07.02.2003 - V ZR 25/02
Aufklärungspflicht des Verkäufers eines Hauses bei Hausschwammverdacht
Auszug aus BGH, 16.03.2012 - V ZR 18/11
Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (Senatsurteile vom 2. Februar 1996 - V ZR 239/94, BGHZ 132, 30, 34; vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW 2001, 64;… vom 12. April 2002 - V ZR 302/00, Rn. 11, juris und vom 7. Februar 2003 - V ZR 25/02, NJW-RR 2003, 772, 773 - std.Vermag der Verkäufer auf Grund eigener Sachkunde oder auf Grund eines von ihm eingeholten Gutachtens Schlüsse auf den Mangel und seine Ursachen zu ziehen, die sich dem Käufer bei einer Inaugenscheinnahme der Symptome nicht in gleicher Weise aufdrängen, kann der Käufer erwarten, dass ein redlicher Verkäufer ihm diese Schlussfolgerungen mitteilt (Senatsurteil vom 7. Februar 2003 - V ZR 25/02, NJW-RR 2003, 772, 773).
- BGH, 12.07.1989 - VIII ZR 286/88
Anforderungen an ein Grund- und Teilurteil; Verjährung eines …
Auszug aus BGH, 16.03.2012 - V ZR 18/11
a) Auch wenn mit der Klage ein einheitlicher, auf verschiedene Einzelpositionen gestützter Schadensersatzanspruch geltend gemacht wird, kann das Gericht - soweit es die Klage wegen einzelner Positionen für unbegründet erachtet - durch klageabweisendes Teilurteil (§ 301 ZPO) und - soweit es andere Positionen für begründet erachtet, jedoch wegen der Höhe noch weitere Feststellungen erforderlich sind - durch ein Zwischenurteil zum Grund des Anspruchs (§ 304 ZPO) entscheiden (vgl. BGH, Urteile vom 8. Juni 1988 - VIII ZR 105/87, WM 1988, 1500, 1501 und vom 12. Juli 1989 - VIII ZR 286/88, BGHZ 108, 256, 260).Voraussetzung für ein solches Urteil ist allein, dass jeweils ein quantitativer, zahlenmäßig oder auf sonstige Weise bestimmter Teil des teilbaren Streitgegenstands dem abschließend beschiedenen Teil des Klageanspruchs und der Zwischenentscheidung über den Grund zugeordnet wird (vgl. BGH, Urteil vom 12. Juli 1989 - VIII ZR 286/88, BGHZ 108, 256, 260).
- BGH, 08.05.1980 - IVa ZR 1/80
Begriff der arglistigen Täuschung
Auszug aus BGH, 16.03.2012 - V ZR 18/11
Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nämlich grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen (BGH, Urteil vom 8. Mai 1980 - IVa ZR 1/80, NJW 1980, 2460, 2461;… Senatsurteil vom 12. Januar 2001 - V ZR 322/99, BGHReport, 2001, 362, 363).Der Ehemann der Beklagten hat nicht versichert, bestimmte Kenntnisse von der Mangelursache zu haben, die er in Wirklichkeit nicht hatte, was den Vorwurf der Arglist begründete (vgl. BGH, Urteil vom 8. Mai 1980 - IVa ZR 1/80, NJW 1980, 2460, 2461 und Senatsurteil vom 11. Mai 2001 - V ZR 14/00, NJW 2001, 2326, 2327), sondern er hat lediglich seine Einschätzungen zu den Ursachen der sichtbaren feuchten Flecken mitgeteilt, indem er auf die Frage der Käufer - für sich genommen plausible - Vermutungen genannt hat.
- BGH, 22.10.2009 - V ZR 21/09
Ablehnung eines angebotenen Sachverständigenbeweises als ungeeignetes …
Auszug aus BGH, 16.03.2012 - V ZR 18/11
Die Erkennbarkeit eines Mangels und dessen Aussagekraft stellen nämlich Fragen dar, die ein Sachverständiger mit den ihm typischerweise zu Gebote stehenden Erkenntnismöglichkeiten beantworten kann, wenn es darum geht, ob sich bestimmte Mängel dem Verkäufer eines Hauses von selbst erschließen oder ob es dazu besonderer Fähigkeiten und Anstrengungen bedarf (…Senatsbeschlüsse vom 8. Oktober 2009 - V ZB 84/09, NJW-RR 2010, 233, 234 Rn. 12 und vom 22. Oktober 2009 - V ZR 21/09, WuM 2010, 375). - BGH, 08.10.2009 - V ZB 84/09
Fragen zur Erkennbarkeit von Mängeln
Auszug aus BGH, 16.03.2012 - V ZR 18/11
Die Erkennbarkeit eines Mangels und dessen Aussagekraft stellen nämlich Fragen dar, die ein Sachverständiger mit den ihm typischerweise zu Gebote stehenden Erkenntnismöglichkeiten beantworten kann, wenn es darum geht, ob sich bestimmte Mängel dem Verkäufer eines Hauses von selbst erschließen oder ob es dazu besonderer Fähigkeiten und Anstrengungen bedarf (Senatsbeschlüsse vom 8. Oktober 2009 - V ZB 84/09, NJW-RR 2010, 233, 234 Rn. 12 und vom 22. Oktober 2009 - V ZR 21/09, WuM 2010, 375). - OLG Düsseldorf, 19.06.2006 - 1 U 38/06
Rückabwicklung eines Gebrauchtwagenkaufvertrages - Serienfehler
Auszug aus BGH, 16.03.2012 - V ZR 18/11
(1) Vertraglich vorausgesetzt im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB ist die nicht vereinbarte, aber von beiden Parteien übereinstimmend unterstellte Verwendung der Kaufsache, die von der gewöhnlichen Verwendung (hier von der bei Altbauten üblichen Nutzung der Kellerräume als Lagerraum) abweichen kann (…Lemke/D. Schmidt, Immobilienrecht, § 434 BGB Rn. 36;… ders. in PWW, BGB, 6. Aufl., § 434 Rn. 40;… NK-BGB/Büdenbender, BGB, 2. Aufl., § 434 Rn. 21;… Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 434 Rn. 20; OLG Düsseldorf, NJW 2006, 2858, 2859). - OLG Hamm, 15.12.2008 - 22 U 90/08
Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages wegen unrichtiger Angabe des …
- BGH, 07.03.2003 - V ZR 437/01
Begriff der Arglist
- BGH, 12.04.2002 - V ZR 302/00
Begriff des Mangels eines verkauften Hausgrundstücks
- BGH, 11.05.2001 - V ZR 14/00
Arglistiges Verschweigen bei nicht erinnerten Mängeln
- BGH, 22.11.1996 - V ZR 196/95
Anforderungen an Arglist
- BGH, 26.09.1997 - V ZR 29/96
Vermögensschaden bei Verschulden bei Vertragsschluß
- BGH, 20.09.1996 - V ZR 173/95
Wirksamkeit eines Grundstückkaufvertrages in Bezug auf nicht vollständige …
- BGH, 03.03.1995 - V ZR 43/94
Offenbarungspflichten des Verkäufers eines früher als Werksdeponie genutzten …
- BGH, 02.02.1996 - V ZR 239/94
Wissenszurechnung bei arbeitsteiliger Organisationsform
- BGH, 26.04.1991 - V ZR 73/90
Sachmangel eines verkauften Hauses bei ungenehmigtem Ausbau eines …
- BGH, 08.06.1988 - VIII ZR 105/87
Erlaß eines Grundurteils vor Erstellung eines Schiedsgutachtens
- BGH, 20.03.1987 - V ZR 27/86
Vermietbarkeit einer Wohnung als vorausgesetzter Vertragszweck; Haftung eines …
- BGH, 07.06.1978 - V ZR 46/75
Offenbarungspflicht des Grundstücksveräußerers
- BGH, 16.06.1989 - V ZR 74/88
- BGH, 25.01.2019 - V ZR 38/18
Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises für ein Grundstück aufgrund …
aa) Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB gehören zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu zählen auch Angaben in einem Exposé (vgl. Senat…, Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 17;… Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 10;… Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7; Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16). - BGH, 12.04.2013 - V ZR 266/11
Gewährleistung beim Wohnungskauf: Fehlende Baugenehmigung als Sachmangel; Prüfung …
aa) Diese setzt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zumindest Eventualvorsatz voraus (so etwa Senat, Urteil vom 15. Juni 2012 - V ZR 198/11, NJW 2012, 2793;… vgl. auch MünchKomm-BGB/Westermann, aaO, § 438 Rn. 26; jeweils mwN); leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt dagegen nicht (vgl. Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, ZfIR 2012, 463, 465 f. Rn. 24 u. 28). - BGH, 09.02.2018 - V ZR 274/16
Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache …
a) Richtig ist zwar, dass bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel begründet, sondern es auf die Umstände des Einzelfalls ankommt (Senat, Urteile vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NZM 2012, 469 Rn. 14…, vom 7. November 2008 - V ZR 138/07, Rn. 13, juris …und vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ 180, 205 Rn. 8).Im Einzelnen ist von Bedeutung, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind (Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, aaO).
aa) Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB gehören zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu zählen auch Angaben in einem Exposé (…vgl. Senat, Urteile vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, juris Rn. 10;… vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7 und vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16).
Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (…Senat, Urteile vom 19. Februar 2016 - V ZR 216/14, NJW 2016, Rn. 11 und vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NZM 2012, 469 Rn. 21 mwN).
In diesen Fällen muss der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten (vgl. Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, aaO, Rn. 22 mwN).
aa) Dann stünde nämlich, wenn die Beklagten nach ihren Kenntnissen und ihrer Erfahrung aus den Feuchtigkeitsschäden an den Wänden als Mangelsymptom den Schluss auf eine unzureichende oder fehlende horizontale Abdichtung als Mangelursache gezogen haben sollten (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NZM 2012, 469 Rn. 26), nicht ohne weiteres fest, dass auch der Kläger einen entsprechenden Schluss gezogen hat.
- BGH, 19.01.2018 - V ZR 256/16
Umfassen des Haftungsausschlusses für Sachmängel auch die nach den öffentlichen …
b) Revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, dass das Grundstück unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 14) trotz der von dem Sachverständigen festgestellten Feuchtigkeit im Keller eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB).Dazu zählen auch Angaben in einem Exposé (vgl. Senat…, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7; so auch bereits Senat, Urteil vom 16. März 2012, V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16), wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé (vgl. Senat…, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 2 und 7) oder um ein Maklerexposé handelt (vgl. auch OLG Hamm, OLGR 2009, 161).
- BGH, 22.04.2016 - V ZR 23/15
Grundstückskaufvertrag: Umfang des vereinbarten Haftungsausschlusses für …
a) Richtig ist allerdings, dass nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu gehören auch Angaben in einem Exposé (vgl. Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16).Der Verkäufer haftete zwar für Sachmängel, die auf dem Fehlen solcher Eigenschaften beruhen, weil die Regelung in § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB auch für den Grundstückskaufvertrag gilt (Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, ZfIR 2012, 463 Rn. 16).
- BGH, 15.06.2012 - V ZR 198/11
Mängelhaftung des Grundstücksverkäufers: Anspruchsausschließende Käuferkenntnis …
Feuchtigkeitserscheinungen stellen bei einem sehr alten Gebäude wie dem hier verkauften zwar nicht immer einen Mangel dar (…Senat, Urteile vom 7. November 2008, V ZR 138/07, juris Rn. 13…, vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ 180, 205, 208 Rn. 8 und vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, ZNotP 2012, 174, 175 f. Rn. 14).Für die Zeit danach ist die Pflicht der Beklagten zur Offenbarung der Feuchtigkeit zweifelhaft, weil der Verkäufer über Mängel nicht aufklären muss, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind (Senat, Urteile vom 2. Februar 1996 - V ZR 239/94, BGHZ 132, 30, 34 und vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, ZNotP 2012, 174, 176 Rn. 21) oder die der Käufer kennt (Senat, Urteil vom 7. Februar 2003 - V ZR 25/02, NJW-RR 2003, 772, 773).
(2) Bei gemeinsamer Teilnahme der Vertragsparteien am Beurkundungstermin träfe den Verkäufer die Pflicht, verborgene Mängel oder Umstände, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, auch ungefragt dem Käufer zu offenbaren, wenn sie für dessen Entschluss von Bedeutung, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind (Senat, Urteile vom 7. Juni 1978 - V ZR 46/75, WM 1978, 1073, 1074 und vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, ZNotP 2012, 174, 176 Rn. 21).
Offenbaren müsste der Verkäufer ihm diese Mängel zwar nur, wenn sie einer Besichtigung nicht zugänglich und nicht ohne weiteres erkennbar sind (Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, ZNotP 2012, 174, 176 Rn. 21).
- OLG Hamm, 18.07.2016 - 22 U 161/15
Aufklärungspflichten bei dem Verkauf von alten Häusern
Gerade vor dem Hintergrund, dass bei Altbauten zumindest eine Nutzung der Kellerräume als Lagerraum üblich ist (vgl. auch BGH, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11 - NJW-RR 2012, 1078), entspricht es dem Erwartungshorizont eines Durchschnittskäufers, nicht bei jedem stärkeren Regen gezwungen zu sein, den Keller "trocken zu legen" bzw. befürchten zu müssen, dass die dort gelagerten Gegenstände vollkommen durchnässt werden (ähnlich OLG Köln, Urteil vom 17.8.2001 - 19 U 24/01 - OLGR 2002, 1).Der Verkäufer ist verpflichtet, Fragen des Käufers richtig und vollständig zu beantworten; Angaben, die für den Kaufentschluss des anderen Teils von Bedeutung sein können, müssen zutreffend sein, und zwar auch dann, wenn eine Offenbarungspflicht nicht bestand (vgl. BGH, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11 - NJW-RR 2012, 1078; Urteile vom 20. September 1996 - V ZR 173/95 - NJW-RR 1997, 144 und vom 27. März 2009 - V ZR 30/08 - BGHZ 180, 205).
Wie bereits dargelegt, ist der Verkäufer verpflichtet, Fragen des Käufers zum Kaufgegenstand richtig und vollständig zu beantworten, und zwar selbst dann dann, wenn eine Offenbarungspflicht nicht bestand (vgl. BGH, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11 - NJW-RR 2012, 1078; Urteile vom 20. September 1996 - V ZR 173/95 - NJW-RR 1997, 144 und vom 27. März 2009 - V ZR 30/08 - BGHZ 180, 205).
- BGH, 19.02.2016 - V ZR 216/14
Grundstückskaufvertrag: Arglistiges Verschweigen eines Mangels durch den …
Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 21 mwN).Die Beklagte verkennt, dass nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 22) die Erkennbarkeit von Spuren, die keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des tatsächlich vorliegenden Mangels erlauben, eine Aufklärungspflicht nicht ausschließt.
Die Verletzung der Aufklärungspflicht muss vielmehr auch vorsätzlich sein, der Verkäufer den konkreten Mangel kennen oder zumindest im Sinne eines bedingten Vorsatzes für möglich halten und in Kauf nehmen (Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 24; Urteil vom 7. März 2003 - V ZR 437/01, ZfIR 2003, 769, 771).
Ähnlich wie bei dem Verdacht eines schwerwiegenden Fehlers der Kaufsache (dazu: Senat, Urteil vom 7. Februar 2003 - V ZR 25/02, ZfIR 2004, 100) oder bei Mängeln, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die nur dem Verkäufer, aber nicht dem Käufer einen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben (dazu: Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 22), muss der Verkäufer über solche Umstände aufklären.
- BGH, 20.03.2019 - VIII ZR 213/18
Kaufvertrag über eine industrielle Verpackungsmaschine: Eignung der Sache für die …
Die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung kann sich dabei von der gewöhnlichen Verwendung der Kaufsache unterscheiden (…vgl. BGH, Urteile vom 26. April 2017 - VIII ZR 80/16, aaO mwN; vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078, Rn. 16). - BGH, 24.07.2015 - V ZR 167/14
Mangelhaftigkeit einer gekauften Eigentumswohnung: Verbandszuständigkeit der …
Das Tatbestandsmerkmal der arglistigen Täuschung knüpft an individuelles - zumindest bedingt vorsätzliches (Senat, Urteil vom 7. Juli 1989 - V ZR 21/88, NJW 1990, 42 f.; Senat, Urteil vom 3. März 1995- V ZR 43/94, NJW 1995, 1549, 1550; Senat, Urteil vom 16. März 2012- V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 24; BGH, Urteil vom 19. März 1992- III ZR 16/90, BGHZ 117, 363, 368) - Verhalten und damit an (vor-)vertragliche Redlichkeitsanforderungen im Einzelfall an, denen jeder Gemeinschaftsbezug fehlt. - OLG Hamm, 02.03.2017 - 22 U 82/16
Zwei Jahre älter als angegeben - Wohnhaus darf zurückgegeben werden
- OLG Saarbrücken, 06.02.2013 - 1 U 132/12
Hauskauf: Vertrauen des Verkäufers auf eine Fehlerfreiheit bei Unkenntnis der …
- BGH, 26.04.2017 - VIII ZR 80/16
Sachmängelhaftung bei Kaufvertrag: Eignung der Kaufsache für die nach dem Vertrag …
- BGH, 14.06.2019 - V ZR 73/18
Erfolgen der Angabe des fachkundigen Verkäufers zur Errichtung des Kaufobjekts …
- OLG Düsseldorf, 10.03.2015 - 21 U 93/14
Rücktritt des Käufers einer Immobilie vom Kaufvertrag wegen Mängeln des Objekts
- BGH, 30.11.2012 - V ZR 25/12
Rücktritt vom Eigentumswohnungskaufvertrag: Mangelhaftigkeit des Hausgrundstücks …
- OLG Braunschweig, 13.09.2018 - 9 U 51/17
Pflichten des Verkäufers eines Fachwerkgebäudes zur Offenbarung eines ihm …
- OLG Koblenz, 13.09.2017 - 5 U 363/17
Wann verschweigt der Verkäufer einen Mangel arglistig?
- BGH, 28.05.2021 - V ZR 24/20
Ausschluss der Sachmängelhaftung beim Grundstückskaufvertrag: Verschweigen eines …
- OLG Koblenz, 20.06.2013 - 1 U 1171/12
Haftung des Verkäufers eines Hausgrundstücks wegen arglistigen Verschweigens von …
- BGH, 27.10.2023 - V ZR 43/23
Über undichtes Terrassendach muss aufgeklärt werden!
- OLG Frankfurt, 31.10.2023 - 6 U 210/22
Kaufvertraglicher Begriff "Wohnung" enthält keine Beschaffensheitsgarantie für …
- BVerfG, 03.03.2015 - 1 BvR 3271/14
Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz in seiner Ausprägung als Verbot …
- OLG Saarbrücken, 18.03.2021 - 4 U 69/20
1. Ist für den Verkäufer auf Grund eingedrungenen Wassers aus dem Kanalnetz …
- BGH, 08.07.2016 - V ZR 35/15
Mangelhaftigkeit eines gekauften Grundstücks: Gefahr von erheblichen …
- BGH, 14.03.2019 - V ZR 186/18
Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages einer Eigentumswohnung aufgrund der …
- OLG Köln, 27.10.2015 - 22 U 93/14
Umfang der Offenbarungspflichten des Verkäufers eines Hauses
- OLG Dresden, 25.10.2016 - 4 U 453/16
Rechte des Käufers eines ungenehmigten Hotelbetriebes
- BGH, 14.09.2018 - V ZR 165/17
Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung als …
- OLG Bremen, 21.11.2013 - 3 U 23/13
Rechte des Käufers eines Hausgrundstücks bei fehlerhaften Angaben über die Wohn- …
- OLG Saarbrücken, 17.06.2015 - 2 U 84/13
Grundstückskaufvertrag: Gewährleistungsausschluss bei arglistigem Verschweigen …
- OLG Koblenz, 05.09.2014 - 8 U 1353/13
Grundstückskaufvertrag: Schadenersatzanspruch wegen arglistigen Verschweigens des …
- OLG Düsseldorf, 29.04.2014 - 21 U 82/13
Durchwucherung des Bodens mit Bambuswurzelwerk und -trieben als Mangel eines …
- LG Kiel, 13.08.2014 - 9 O 262/13
Gebrauchtwagenverkauf über ebay: Gewährleistung des Verkäufers für eine …
- OLG Düsseldorf, 31.10.2016 - 21 U 12/16
Anforderungen an die Form von Beschaffenheitsabreden beim Grundstückskauf
- OLG Saarbrücken, 28.08.2013 - 1 U 377/12
Gewährleistung beim Kauf einer Eigentumswohnung: Übergabe einer …
- OLG Frankfurt, 17.09.2013 - 15 U 42/13
Unwirksamer Gewährleistungsausschluss im Falle eines Verbrauchsgüterkaufs sowie …
- OLG Düsseldorf, 03.07.2017 - 4 U 146/14
Anfechtung eines Schuldanerkenntnisses wegen arglistiger Täuschung
- BGH, 22.07.2015 - V ZR 245/14
Verletzung des Anspruchs auf Gewährung rechtlichen Gehörs; Unterlassen der …
- LG Duisburg, 21.09.2017 - 8 O 292/14
Anspruch auf Schadensersatz aus einem Kaufvertrag aufgrund des behaupteten …
- OLG München, 28.08.2013 - 20 U 1498/13
Arglistiges Verschweigen von Feuchtigkeitsschäden beim Hausverkauf - Haftung …
- OLG Hamm, 15.07.2013 - 22 W 37/13
Ergänzung des Sachverständigengutachtens im selbständigen Beweisverfahren …
- OLG Saarbrücken, 21.10.2015 - 2 U 63/14
Gewährleistung beim Gebrauchtwagenkauf: Beschaffenheitsvereinbarung über die …
- BGH, 18.04.2013 - V ZR 231/12
Ersatz der Kaufvertragsabwicklungskosten nach Anfechtung wegen arglistiger …
- OLG Düsseldorf, 12.03.2018 - 9 U 38/17
Umfang der Offenbarungspflichten des Veräußerers eines Hausgrundstücks
- OLG Frankfurt, 27.08.2013 - 15 U 7/12
Wirksamkeit eines Gewährleistungsausschlusses in einem Pferdekaufvertrag
- OLG Brandenburg, 08.08.2013 - 5 U 75/12
Grundstückskaufvertrag: Schadenersatzanspruch wegen Feuchtigkeit, Schimmel- und …
- OLG Saarbrücken, 27.12.2017 - 1 U 145/14
Eigentumswohnungskauf: Offenbarungspflicht des Verkäufers hinsichtlich einer zu …
- BGH, 19.07.2023 - VIII ZR 201/22
Fehlende, eine der Vorschrift des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO genügenden …
- OLG Hamm, 28.11.2022 - 22 U 28/22
Blindgänger; Blindgängerverdachtspunkt; Sachmangel; Arglist
- OLG Düsseldorf, 16.06.2015 - 21 U 175/14
Pflicht des Verkäufers eines Hausgrundstücks zur Aufklärung über eindringende …
- LG Frankenthal, 09.03.2017 - 7 O 370/16
Haftungsausschluss beim Grundstückskaufvertrag: Aufklärungspflichten des …
- OLG Jena, 30.10.2014 - 1 U 862/12
Fahrzeugkaufvertrag: Arglistiges Verschweigen eines Mangels
- LG Krefeld, 17.05.2017 - 2 O 306/15
Grundstückskaufvertrag - Schadensersatzanspruch aus vorvertraglicher …
- LG Köln, 22.11.2016 - 5 O 219/16
Fehlende Baugenehmigung spricht nicht für Arglist!
- LG Mönchengladbach, 09.02.2018 - 1 O 443/13
Mindestwärmeschutz, Sachmangel, arglistiges Verschweigen, …
- LG Mönchengladbach, 31.03.2017 - 11 O 276/15
Grundstückskaufvertrag - Beschränkungen der Bebaubarkeit
- BGH, 16.06.2016 - V ZR 232/15
Zurückweisung des von dem Käufer angebotenen Sachverständigenbeweises als ein für …
- OLG Rostock, 06.04.2023 - 3 U 33/21
Grundstückskauf: Arglistiges Verschweigen von Schwammbefall
- OLG Köln, 18.06.2015 - 19 U 174/14
Haftung des Veräußerers eines Hausgrundstücks wegen Mängeln
- OLG Düsseldorf, 15.03.2018 - 24 U 124/17
Gewährleistungsansprüche aus einem Immobilienkaufvertrag
- BGH, 02.06.2016 - V ZR 223/15
Mangelnde Beheizbarkeit des Dachgeschosses eines Einfamilienhauses als …
- OLG Düsseldorf, 23.02.2016 - 24 U 145/15
Haftung des Verkäufers eines Hausgrundstücks wegen Feuchtigkeit im Heizungskeller
- VG Hannover, 03.05.2021 - 12 A 462/18
Baugenehmigung; Bestandsschutz; Beweislast; feststellungsfähiges …
- KG, 23.12.2019 - 21 U 75/17
Arglist bei Verschweigen der Errichtung eines Gebäudes in Schwarzarbeit
- OLG Brandenburg, 21.03.2019 - 5 U 50/18
Ansprüche des Käufers eines Hausgrundstücks wegen arglistigen Verschweigens von …
- OLG Hamm, 19.12.2022 - 22 U 211/21
Grundstückskaufvertrag; Arglist; Kostenquote; Kosten der Beweisaufnahme
- OLG Saarbrücken, 21.10.2020 - 2 U 36/20
Arglistige Täuschung durch Behauptung der Unfallfreiheit "ins Blaue hinein"
- OLG Köln, 18.04.2016 - 19 U 187/15
Rechte des Käufers eines Hausgrundstücks mit durchfeuchteten Kellerwänden
- LG Traunstein, 27.07.2018 - 1 O 647/16
Ansprüche wegen arglistischer Täuschung bei Rückabwicklung eines Grundstückskaufs
- BGH, 15.04.2021 - V ZR 170/20
Verletzung der rechtlichen Gehörs durch Nichtzulassen eines Zeugenbeweises über …
- OLG Köln, 03.07.2014 - 7 U 78/13
Anfechtung eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung wegen arglistigen …
- OLG Köln, 10.05.2012 - 19 U 32/12
Schadensersatzansprüche wegen Mängeln einer veräußerten Immobilie; Unwirksamkeit …
- OLG Koblenz, 24.10.2019 - 1 U 13/19
Für Arglist reicht bedingter Vorsatz!
- LG Düsseldorf, 13.09.2019 - 6 O 488/13
- LG Augsburg, 23.01.2013 - 11 O 1404/10
Zur Frage der Aufklärungspflicht/arglistigem Verschweigen bei Mängeln der …
- LG Nürnberg-Fürth, 25.11.2019 - 6 O 4354/19
Arglist des Kfz-Verkäufers bei Anbringen einer falschen Umweltplakette
- LG Aachen, 18.04.2019 - 12 O 101/16
Grundstückskaufvertrag - Minderungsanspruch wegen Wohnflächenabweichung
- LG Essen, 02.10.2018 - 2 O 389/17
Zu den Aufklärungspflichten des Verkäufers einer Immobilie bei Feuchtigkeit; §§ …
- LG Düsseldorf, 08.09.2014 - 9 O 332/11
Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen durch den Käufer auf Grundlage eines …
- LG Berlin, 06.02.2019 - 21 O 167/18
Feuchte Keller in alten Bestandsgebäuden sind nicht immer ein Mangel!
- OLG Schleswig, 22.02.2023 - 7 U 199/22
Hauskauf: Kellerfeuchte bei einem 1954 errichteten Haus als Mangel
- LG Nürnberg-Fürth, 21.10.2019 - 6 O 4354/19
Arglist des Fahrzeugverkäufers bei Anbringung einer falschen Umweltplakette
- OLG Düsseldorf, 16.09.2019 - 9 U 134/18
Grundstückskaufvertrag - Ansprüche aufgrund der Schadstoffbelastung eines …
- OLG Düsseldorf, 09.07.2016 - 24 U 17/16
Beschaffenheitsvereinbarung muss notariell beurkundet werden!
- LG Duisburg, 25.01.2016 - 13 O 103/14
Schadensersatzanspruch aus einem Kaufvertrag über ein Hausgrundstücks wegen sog. …
- OLG Schleswig, 23.04.2015 - 6 U 20/14
Zahl der Räume muss mit Baugenehmigung übereinstimmen!
- LG Düsseldorf, 18.09.2014 - 16 O 375/08
- LG Hamburg, 30.06.2017 - 308 O 21/16
- LG Köln, 26.01.2015 - 26 O 100/14
Schadensersatzanspruch wegen Mangelhaftigkeit des erworbenen Hausgrundstücks …
- OLG Karlsruhe, 04.04.2023 - 14 U 216/21
- LG Darmstadt, 22.02.2017 - 3 O 1/17
Fachwerkhaus gekauft: Kein Schadensersatz wegen Fachwerkbauweise!
- OLG Schleswig, 24.05.2023 - 7 U 1/23
Ansprüche auf Kaufpreisminderung und Schadensersatz aufgrund …
- LG Kiel, 15.03.2017 - 5 O 95/16
Grundstückskaufvertrag: Schadensersatzanspruch aufgrund von Feuchtigkeit in den …
- AG Neuwied, 11.08.2016 - 43 C 122/16
Pfandversteigerung auf Veranlassung einer Kfz-Pfandkredithaus oHG: Persönliche …