Volltextveröffentlichungen (4)

• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  Optionseinräumung; Vertragsdauer, Verlängerung; Option, vertragliche Einräumung; Optionszeit, Schriftform; Schriftform, Option; Mietvertrag, länger als ein Jahr; Vertragsdauer, Verlängerung durch Optionsausübung

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  BGB § 566
  Schriftform einer Option zur Verlängerung des Mietvertrages

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)
• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• Wolters Kluwer (Leitsatz)

  Mietrecht - Vertragsdauer - Verlängerung - Schriftform

Verfahrensgang

• BGH, 24.06.1987 - VIII ZR 225/86
• BGH, 20.01.1988 - VIII ZR 225/86

Papierfundstellen

• NJW-RR 1987, 1227
• MDR 1988, 45

Wird zitiert von ... (15)Neu Zitiert selbst (5)

• BGH, 02.07.1975 - VIII ZR 223/73

  Schriftform bei Mieterbeitritt - Treuwidrige Berufung auf fehlende Schriftform

  Auszug aus BGH, 24.06.1987 - VIII ZR 225/86

  Bei der durch Ausübung der Option bewirkten Verlängerung der Vertragsdauer handelt es sich um einen wesentlichen Punkt des Vertragswerks, für den - anders als für geringfügige Zusätze - das Schriftformerfordernis des § 566 BGB gilt (Senatsurteil BGHZ 65, 49, 52).
• BGH, 19.03.1969 - VIII ZR 66/67

  Schriftform beim Mietverlängerungsvertrag

  Auszug aus BGH, 24.06.1987 - VIII ZR 225/86

  Zwar ist auch eine formbedürftige Vertragsklausel grundsätzlich der Auslegung zugänglich, so daß selbst wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäfts nicht bestimmt angegeben zu werden brauchen, sofern nur die Einigung über sie beurkundet ist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt (Senatsurteil BGHZ 52, 25, 29).
• BGH, 14.07.1982 - VIII ZR 196/81

  Erlöschen des Optionsrechts zur Mietverlängerung

  Auszug aus BGH, 24.06.1987 - VIII ZR 225/86

  Durch Einräumung einer Verlängerungsoption erhalten Mieter oder Pächter die Befugnis, durch einseitige rechtsgestaltende Erklärung das bestehende Miet- oder Pachtverhältnis um die Optionszeit zu verlängern (Senatsurteil vom 14. Juli 1982 - VIII ZR 196/81 = WM 1982, 1084).
• BGH, 27.03.1968 - VIII ZR 71/66

  Formmangel beim Mietverlängerungsvertrag

  Auszug aus BGH, 24.06.1987 - VIII ZR 225/86

  Ob bei derartiger Fallgestaltung der Miet- oder Pachtvertrag insgesamt als auf unbestimmte Dauer abgeschlossen gilt oder, was im Hinblick auf den an § 571 BGB orientierten Sinn des § 566 BGB näher liegt, nur die Verlängerung der Vertragsdauer für unbestimmte Zeit mit der Folge herbeigeführt wird, daß zum Ablauf des ersten Jahres der Verlängerungszeit gekündigt werden könnte (vgl. das Senatsurteil BGHZ 50, 39, 43 f), braucht hier nicht entschieden zu werden, weil die ursprüngliche Vertragszeit abgelaufen und das Feststellungsbegehren in jedem Fall unbegründet ist.
• BGH, 28.11.1962 - VIII ZR 142/61

  Auszug aus BGH, 24.06.1987 - VIII ZR 225/86

  Der erkennende Senat hat im Urteil vom 28. November 1962 - VIII ZR 142/61 (= WM 1963, 172) ausgesprochen, die nachträgliche Einräumung des Optionsrechts sei eine der Schriftform des § 566 BGB unterliegende Änderung des ursprünglichen Vertrages.

• BGH, 21.11.2018 - XII ZR 78/17

  Ausüben einer Option zur Verlängerung eines Mietvertrags während der für das …

  Sofern die Jahresgrenze des § 550 Satz 2 BGB überschritten wird, bedarf schon die Vereinbarung eines Optionsrechts der Schriftform des § 550 BGB, um nicht laufzeitschädlich zu sein (vgl. BGH Urteil vom 24. Juni 1987 - VIII ZR 225/86 - NJW-RR 1987, 1227, 1228).
• BGH, 30.06.1999 - XII ZR 55/97

  Anforderungen der Schriftform des § 566 BGB an die Urkundeneinheit zwischen …

  Insoweit darf auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden (ständige Rechtsprechung, vgl. BGHZ 52, 25, 29 und 74, 346, 349 ff;… BGH, Urteile vom 18. Juni 1969 aaO; vom 24. Juni 1987 - VIII ZR 225/86 - BGHR BGB § 566 Verlängerungsoption 1; vom 11. November 1987 - VIII ZR 326/86 - NJW-RR 1988, 201 und vom 9. März 1999 - KZR 23/97 - ZIP 1999, 857.858).
• KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20

  Kündigung eines Gewerberaummietvertrags: Formmangel der Kündigungserklärung; …

  Optionsregelung sieht, und annimmt, dass dieser Schriftformmangel (zur Formbedürftigkeit der Optionsregelung s. BGHZ 220, 235 Rn 21; BGH NJW-RR 1987, 1227) zur Kündbarkeit (bereits) des Ursprungsvertrags führt.

  Da dieses einseitige Gestaltungsrecht sich auf die Gesamtlaufzeit auswirkt, bedarf seine Vereinbarung der Schriftform des § 550 BGB (…s. BGH a.a.O., Rn 21, 23; BGH NJW-RR 1987, 1227 - juris Rn 16, 17).

  Es wird daher davon auszugehen sein, dass es sich bei der Bestimmung des Inhabers des Optionsrechts "gerade um das Element (handelt), welches der Disposition" der Parteien unterliegt, und das daher in der Urkunde bestimmbar ausgewiesen sein muss (nicht anders als für die Dauer des Optionszeitraums in BGH NJW-RR 1987, 1227 - juris Rn 14 f.: mit dieser Begründung wurde dort abgelehnt, die nicht geregelte Dauer durch die Vermutung zu ersetzen, dass im Zweifel die gleiche Dauer wie die Ursprungslaufzeit gemeint sei).

  Dies wurde in BGH NJW-RR 1987, 1227 - juris Rn 18 (allerdings für den Fall der fehlenden Beurkundung eines Optionszeitraums) erwogen, aber dahinstehen gelassen.

 
• KG, 04.11.2021 - 8 U 1106/20

  Geschäftsraummiete: Wirksamkeit der Kündigung wegen Schriftformmangels und …

  Da dieses einseitige Gestaltungsrecht sich auf die Gesamtlaufzeit auswirkt, bedarf seine Vereinbarung der Schriftform des § 550 BGB (…s. BGH a.a.O., Rn 21, 23; BGH NJW-RR 1987, 1227 -juris Rn 16, 17).

  Dies dürfte davon abhängen, ob man eine Verkehrssitte im Sinne einer gleichmäßigen und einheitlichen Übung in bestimmten Verkehrskreisen annimmt, aus der sich ergibt, was nach der üblichen Überzeugung gemäß §§ 133, 157 BGB Vertragsinhalt ist (s. BGH NJW 2010, 1135 Rn 11; NJW 2004, 2961 -juris Rn 16; NJW 2001, 2464 -juris Rn 11), oder ob man in der Angabe des Optionsberechtigten (nicht anders als etwa in der Angabe des Optionszeitraums, s. BGH NJW-RR 1987, 1227 -juris Rn 14 f.) gerade das Element sieht, das der Disposition der Parteien unterliegt, und das daher in der Urkunde selber bestimmbar ausgewiesen sein muss.

  Fraglich, für den vorliegenden Rechtsstreit aber ohnehin nicht erheblich, ist weiter die Folge eines die Optionsregelung betreffenden Formmangels, nämlich ob bereits der Ursprungsmietvertrag in der Frist des § 580 a Abs. 2 BGB kündbar ist, oder etwa eine Kündigung wegen Anwendung von § 550 S. 2 BGB erst zum Ablauf eines Jahres nach Beginn des Optionszeitraums möglich ist (vgl. BGH NJW-RR 1987, 1227 -juris Rn 18), womit die Kündigung vorliegend erst zum 31.10.2021 wirksam wäre.

• KG, 04.11.2021 - 8 U 85/21

  Geschäftsraummiete: Einwand der Mietzinsreduzierung wegen Wegfalls der …

  Dies dürfte davon abhängen, ob man eine Verkehrssitte im Sinne einer gleichmäßigen und einheitlichen Übung in bestimmten Verkehrskreisen annimmt, aus der sich ergibt, was nach der üblichen Überzeugung gemäß §§ 133, 157 BGB Vertragsinhalt ist (s. BGH NJW 2010, 1135 Rn 11; NJW 2004, 2961 - juris Rn 16; NJW 2001, 2464 - juris Rn 11), oder ob man in der Angabe des Optionsberechtigten (nicht anders als etwa in der Angabe des Optionszeitraums, s. BGH NJW-RR 1987, 1227 - juris Rn 14 f.) gerade das Element sieht, das der Disposition der Parteien unterliegt, und das daher in der Urkunde selber bestimmbar ausgewiesen sein muss.

  Fraglich, für den vorliegenden Rechtsstreit aber ebenso nicht erheblich, ist weiter die Folge eines die Optionsregelung betreffenden Formmangels, nämlich ob bereits der Ursprungsmietvertrag in der Frist des § 580 a Abs. 2 BGB kündbar ist - wie das Landgericht mit eingehender Begründung angenommen hat -, oder etwa eine Kündigung wegen Anwendung von § 550 S. 2 BGB erst zum Ablauf eines Jahres nach Beginn des Optionszeitraums möglich ist (vgl. BGH NJW-RR 1987, 1227 - juris Rn 18), womit die Kündigung vorliegend erst zum 31.10.2021 wirksam wäre.

• OLG Dresden, 28.10.2004 - U XV 1284/04

  Landpacht; Kündigung; Eigenbedarf; Grundstückserwerb

  Dies ist in der Rechtsprechung zu § 566 BGB a.F. (vgl. BGH, Urteil vom 24.06.1987, VIII ZR 225/86, NJW-RR 1987, 1227; Urteil vom 26.02.1992, XII ZR 129/90, NJW 1992, 2283) und zu § 585a BGB (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 12.12.1995, 3 U 38/95 Lw, AgrarR 1996, 378) anerkannt.
• OLG Frankfurt, 20.05.1998 - 23 U 121/97

  Zu den Erfordernissen von Form und Frist bei Ausübung einer …

  Dieser hätte wirksam, da das Mietverhältnis für die Dauer von weiteren 15 Jahren fortgesetzt werden sollte, nur schriftlich geschlossen werden können (wie hier: Staudinger-Emmerich, J.v.Staudingers Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Nebengesetzen, 13. Auf. 1995, Vorbem. zu §§ 535, 536 BGB RdN 236, BGH NJW-RR 1987, 1227 f m.w.N., a.A. MK-Voelskow, Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 3. Aufl. 1992, §§ 535, 536 BGB RdN 33).

  Im übrigen hat der BGH an dieser Entscheidung auch nicht festgehalten, denn aus späteren Entscheidungen ist erkennbar, daß das Optionsrecht im Zeitpunkt des Vertragsablaufs ausgeübt sein muß (vgl. BGH NJW 1982, 2770f; NJW 1985, 2481 f; NJW-RR 1987, 1227 f).

• OLG Dresden, 10.08.2004 - 5 U 426/04

  Anforderungen an die Form eines befristeten Mietvertrages; Bezeichnung von …

  Das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. ist daher nicht eingehalten (vgl. BGH BGHR BGB § 566 Verlängerungsoption 1).
• KG, 21.01.2016 - 8 U 164/15

  Geschäftraummietvertrag: Wahrung der Schriftform bei unterschiedlichen Angaben …

  Denn eine mündliche Vertragsänderung in einem wesentlichen beurkundungsbedürftigen Punkt wie es die Vereinbarung einer Option zugunsten des Mieters ist (vgl. BGH Urteil vom 24.06.1987 - VIII ZR 225/86, NJW-RR 1987, 1227; Senatsurteil vom 02.05.2013 - 8 U 130/12, GE 2013, 808;… vgl. Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 12. Auflage, § 550 BGB, Rdnr. 12 m.w.N.), bringt die Schriftform insgesamt zu Fall (…vgl. Bub/Treier/Heile/Landwehr, a.a.O., II, Rdnr. 2507 ff.).
• OLG Düsseldorf, 08.11.2011 - 10 U 130/11

  Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB bei Verlängerung des Mietvertrages …

  Zwar zählt die Dauer des Mietvertrages einschließlich ihrer Verlängerung zu den wesentlichen Vertragsbedingungen und ist deshalb formbedürftig (…BGH, Urt. v. 4.11.1970 - VIII ZR 76/69 = WPM 1970, 1480;… Urt. v. 7.3.2007 - XII ZR 40/05 = MDR 2007, 1010 = NZM 2007, 445 = ZMR 2007, 519); hierzu gehören auch Abreden über die Einräumung einer Verlängerungsoption von mehr als einem Jahr und deren Bedingungen (BGH, Urt. v. 24.6.1987 - VIII ZR 225/86 = NJW-RR 1987, 1227 = WPM 1987, 1286;… OLG Hamm, Urt. v. 26.10.2005 - 30 U 121/05 = OLGR 2006, 138 mwN.).

  1992 aaO.), oder ob der Formmangel lediglich dazu führt, dass der ursprüngliche, formgültige Vertrag bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit fest abgeschlossen bleibt und nur der Verlängerungsvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen ist (…so BGH, Urt. v. 27.3.1968 - VIII ZR 71/66 = NJW 1968, 1229 = WPM 1968, 573; Urt. v. 24.6.1987 - VIII ZR 225/86 und 22.2.1994 - LwZR 4/93;… Urt. v. 15.4.2011 - LwZR 7/10), bedarf keiner Entscheidung.

• OLG Hamburg, 23.06.1997 - 4 U 82/96

  Erlöschen eines Optionsrechts auf Vertragsverlängerung durch Ablauf der …
• KG, 02.05.2013 - 8 U 130/12

  Gewerberaummietvertrag: Voraussetzung der Einhaltung der Schriftform im …
• OLG Düsseldorf, 18.11.2010 - 24 U 120/10

  Auslegung eines Pachtvertrages hinsichtlich der fingierten Ausübung einer …
• OLG Dresden, 18.06.1997 - 6 U 2249/96

  KG als Liquidatorin einer GmbH - Wirksamkeit eines Mietvertrages - Folgen der …
• KG, 07.07.1997 - 20 U 7228/95