Rechtsprechung
BGH, 28.04.1999 - XII ZR 150/97 |
EOP-Methode
§ 138 BGB, Sittenwidrigkeitskontrolle von Miet- und Pachtzinsen
Volltextveröffentlichungen (9)
- lexetius.com
BGB §§ 138 Bb Abs. 1, 581 Abs. 1
- IWW
- JLaw (App) | www.prinz.law
- Wolters Kluwer
Nichtigkeit eines Pachtvertrages mit ausschließlicher Bierbezugspflicht - Verletzung des Schriftformerfordernisses - Mündliche Einigung über die Preise des zu beziehenden Bieres - Sittenwidrigkeit aufgrund eines objektiven Missverhältnisses zwischen Leistung und ...
- Judicialis
- Juristenzeitung(kostenpflichtig)
Auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bei der Gaststättenpacht
- rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
BGB § 138 Abs. 1, § 581 Abs. 1
Bewertung einer Gaststättenpacht - ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)
- juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)
Kurzfassungen/Presse
- Evers OK-Vertriebsrecht(Abodienst) (Leitsatz)
Sittenwidrigkeit eines Pachtvertrags, überhöhter Pachtzins, Pachtvertrag
Besprechungen u.ä.
- ewir-online.de(Leitsatz frei, Besprechungstext 3,90 €) (Entscheidungsbesprechung)
BGB § 138 Abs. 1, § 581 Abs. 1 Satz 2
Keine Anwendung der EOP-Methode bei der Bestimmung der Sittenwidrigkeit von Pachtzinsvereinbarungen
Papierfundstellen
- BGHZ 141, 257
- NJW 1999, 3187
- MDR 1999, 1432
- NZM 1999, 664
- ZMR 1999, 806
- WM 1999, 2080
- DB 1999, 2633
Wird zitiert von ... (51)
- BGH, 18.12.2008 - VII ZR 201/06
Spekulativ überhöhter Einheitspreis im Bauvertrag
Dafür erforderlich ist sowohl ein objektiv auffälliges, wucherähnliches Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung als auch das Hinzutreten subjektiver Umstände, wie zum Beispiel das Zutagetreten einer verwerflichen Gesinnung des Begünstigten (BGH, Urteil vom 11. Januar 1995 - VIII ZR 82/94, BGHZ 128, 255, 257 f.; Urteil vom 28. April 1999 - XII ZR 150/97, BGHZ 141, 257, 263; Urteil vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 301 f.; jeweils m.w.N.). - BGH, 10.11.2016 - IX ZR 119/14
Rechtsanwaltsvergütung: Sittenwidrigkeit des vereinbarten Honorars; tatsächliche …
Für die Frage, ob ein Missverhältnis besteht, kommt es zunächst auf einen Vergleich zwischen dem objektiven Wert der beiderseitigen Leistungen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses an (BGH, Urteil vom 24. Januar 1979 - VIII ZR 16/78, NJW 1979, 758 unter I.2.; vom 28. April 1999 - XII ZR 150/97, NJW 1999, 3187, 3190 unter II.2.B.a.; vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 303 f;… Palandt/Ellenberger, BGB, 75. Aufl. § 138 Rn. 66;… MünchKomm-BGB/Armbrüster, 7. Aufl. § 138 Rn. 113). - BGH, 23.07.2008 - XII ZR 134/06
Begriff des Verzugs mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete; …
Denn das Berufungsgericht ist in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Senats davon ausgegangen, dass ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bereits dann vorliegt, wenn die vereinbarte Miete - wie hier - knapp 100 % höher ist als die ortsübliche Miete (Senatsurteile vom 14. Juli 2004 - XII ZR 352/00 - NJW 2004, 3553, 3554 und BGHZ 141, 257, 262; BGHZ 146, 298, 302).
- BGH, 14.07.2004 - XII ZR 352/00
Sittenwidrigkeit eines Miet- bzw. Pachtverhältnisses
Die sogenannte EOP-Methode (an der Ertragskraft orientierte Pachtwertfindung) und die von ihr abgeleitete sogenannte indirekte Vergleichsmethode sind hingegen nicht geeignet, den zum Vergleich heranzuziehenden marktüblichen Pachtzins zu bestimmen (BGHZ 141, 257; Senatsurteil vom 13. Juni 2001 - XII ZR 49/99 - NJW 2002, 55).Dieses besteht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nämlich schon dann, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. BGHZ 141, 257, 262; 146, 248, 302).
a) Ein Vertrag ist als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Mißverhältnis zueinander stehen und weitere sittenwidrige Umstände hinzutreten, z.B. eine verwerfliche Gesinnung des durch den Vertrag objektiv Begünstigten (BGHZ 141, 257, 263).
- BGH, 06.05.2003 - XI ZR 226/02
Wirksamkeit einer Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung eines …
Beide Tatbestände erfordern nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung sowohl ein objektiv auffälliges Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistung als auch das Hinzutreten subjektiver Umstände wie die vorwerfbare Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche des Benachteiligten im Falle des § 138 Abs. 2 BGB oder das Zutagetreten einer verwerflichen Gesinnung des Begünstigten im Falle des § 138 Abs. 1 BGB (BGHZ 128, 255, 257 f.; 141, 257, 263; 146, 298, 301 f.; jeweils m.w.Nachw.). - BGH, 24.04.2019 - VIII ZR 62/18
Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete für eine gemietete …
Die Wahl einer bestimmten Bewertungsmethode ist generell dem - sachverständig beratenen - Tatrichter vorbehalten und im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbar, nämlich darauf, ob das Berufungsurteil insoweit gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder sonst auf rechtsfehlerhaften Erwägungen beruht (Anschluss an BGH, Urteil vom 28. April 1999 - XII ZR 150/97, BGHZ 141, 257, 264 f.; BFH…, Urteil vom 10. Oktober 2018 - IX R 30/17, DStR 2019, 376 Rn. 16).Die Wahl einer bestimmten Bewertungsmethode ist generell dem - insoweit sachverständig beratenen - Tatrichter vorbehalten und im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbar, nämlich darauf, ob das Berufungsurteil insoweit gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder sonst auf rechtsfehlerhaften Erwägungen beruht (vgl. BGH, Urteil vom 28. April 1999 - XII ZR 150/97, BGHZ 141, 257, 264 f.;… siehe auch BFH, DStR 2019, 376 Rn. 16).
Statistische Annahmen, die die örtlichen Verhältnisse nicht hinreichend berücksichtigen, hat die Rechtsprechung demgemäß nicht gebilligt (vgl. BGH, Urteil vom 28. April 1999 - XII ZR 150/97, aaO;… BFH, aaO Rn. 19 f. mwN).
- AG Brandenburg, 17.05.2019 - 31 C 60/18
Fitness-Studio-Vertrag - außerordentliche Kündigung wegen Verschlechterung einer …
Für die Bestimmbarkeit reicht insofern jedoch eine abstrakte Beschreibung aus, die es zumindest ermöglicht, den Vertragsinhalt zu ermitteln ( BGH , Urteil vom 04.05.2016, Az.: XII ZR 62/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 3718 ff.; BGH , Urteil vom 02.11.2005, Az.: XII ZR 233/03, u.a. in: NJW 2006, Seiten 140 f.; BGH , Urteil vom 31.01.2003, Az.: V ZR 333/01, u.a. in: NJW 2003, Seiten 1317 f.; BGH , Urteil vom 10.07.2002, Az.: XII ZR 314/00, u.a. in: NJW-RR 2002, Seiten 1521 f.; BGH , NZM 2001, Seite 810; BGH , NZM 1999, Seite 664; BGH , NJW-RR 1994, Seite 317; BGH , ZMR 1992, Seite 237; BGH , NJW 1975, Seite 1557; BGH , ZMR 1969, Seite 79; BGH , WM 1964, 1216; KG Berlin , KG-Report 2000, Seite 293; OLG Hamburg , ZMR 1974, Seite 242; LG Mannheim , WuM 1969, Seite 164; AG Brandenburg an der Havel , Urteil vom 18.04.2016, Az.: 31 C 204/15, u.a. in: NJOZ 2016, Seiten 858 f. = BeckRS 2016, Nr. 07909 = "juris"; AG Dieburg , Urteil vom 09.02.2011, Az.: 211 C 44/09, u.a. in: NJOZ 2011, Seiten 1134 f. = "juris" ). - AG Brandenburg, 18.04.2016 - 31 C 204/15
Fitnessstudio-Vertrag wird gekündigt: Höhe der ersparten Aufwendungen?
Für die Bestimmbarkeit reicht insofern aber eine abstrakte Beschreibung aus, die es zumindest ermöglicht, den Vertragsinhalt zu ermitteln ( BGH , MDR 2006, Seite 561; BGH , DWW 2004, Seite 264; BGH , NJW 2003, Seite 1317; BGH , GuT 2003, Seiten 15 ff.; BGH , NZM 2002, Seite 822; BGH , NZM 2001, Seite 810; BGH , NZM 1999, Seite 664; BGH , NJW-RR 1994, Seite 317; BGH , ZMR 1992, Seite 237; BGH , NJW 1975, Seite 1557; BGH , ZMR 1969, Seite 79; BGH , WM 1964, 1216; KG Berlin , KG- Report 2000, Seite 293; OLG Hamburg , ZMR 1974, Seite 242; LG Mannheim , WuM 1969, Seite 164 ). - LG Hamburg, 31.05.2016 - 316 S 81/15
Klage eines Sozialleistungsträgers auf Erstattung überbezahlter Miete: …
Bei Mietverhältnissen ist der Verkehrswert und damit die ortsübliche Marktmiete in der Regel als Vergleichsmiete, d.h. durch Vergleich mit den erzielten Mieten für andere vergleichbare Mietobjekte, festzustellen (BGH, Urteil vom 28. April 1999 - XII ZR 150/97 - Rz 35, zitiert nach juris). - BFH, 10.10.2018 - IX R 30/17
Sachverständigengutachten zur Bestimmung der ortsüblichen Marktmiete
b) Der BGH hält die ertragsorientierte Pachtwertermittlung (sog. EOP-Methode) und unwesentliche Abwandlungen dieser Methode (insbesondere die sog. indirekte Vergleichswertmethode) generell für nicht geeignet, um die ortsübliche Marktmiete oder -pacht zu ermitteln (BGH-Urteile vom 28. April 1999 XII ZR 150/97, BGHZ 141, 257; Neue Juristische Wochenschrift --NJW-- 1999, 3187; vom 13. Juni 2001 XII ZR 49/99, NJW 2002, 55; vom 10. Juli 2002 XII ZR 314/00, Neue Juristische Wochenschrift-Rechtsprechungs-Report Zivilrecht --NJW-RR-- 2002, 1521; BGH-Beschluss vom 9. April 2003 XII ZR 216/01, juris; BGH-Urteil vom 14. Juli 2004 XII ZR 352/00, NJW 2004, 3553).Die im Wesentlichen auf statistischen Annahmen beruhende und die örtlichen Verhältnisse nicht hinreichend berücksichtigende ertragsorientierte Pachtwertermittlung verlässt den rechtlichen Maßstab der Ortsüblichkeit und ist deshalb aus Rechtsgründen zu verwerfen (vgl. BGH-Urteil in BGHZ 141, 257, NJW 1999, 3187, unter II.2.B: a; vgl. auch Senatsurteil vom 6. Februar 2018 IX R 14/17, BFHE 261, 20, BStBl II 2018, 522, zur Feststellung eines ortsüblichen Zuschlags bei möblierter Vermietung einer Wohnung).
- BGH, 13.06.2001 - XII ZR 49/99
Sittenwidrigkeit eines Gaststättenpachtvertrages bei auffälligem Mißverhältnis …
- BVerfG, 14.03.2013 - 1 BvR 1457/12
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör durch Nichtberücksichtigung von …
- BGH, 28.01.2004 - XII ZR 221/01
Restitutionsansprüche und vereinigungsbedingte Wertsteigerungen im …
- BGH, 30.06.2004 - XII ZR 11/01
Sittenwidrigkeit eines Pachtvertrages wegen überhöhten Pachtzinses
- OLG Düsseldorf, 03.07.2009 - 24 U 34/09
Sittenwidrigkeit eines Partnervermittlungsvertrages
- BGH, 08.03.2012 - IX ZR 51/11
Missverhältnis von Leistungen bei Immobilienpräsentation: Monatliche …
- OLG Celle, 03.01.2014 - 2 U 164/13
Wirksamkeit einer Vertragsstrafenklausel wegen Übergabeverzugs mit Mietobjekt
- BGH, 10.10.2001 - XII ZR 93/99
Einhaltung der Schriftform bei einem Mietvertrag
- OLG München, 17.01.2019 - 23 U 998/18
Haftung des Geschäftsführers für Zahlungen nach Insolvenzreife
- OLG Düsseldorf, 17.05.2010 - 24 U 188/09
Sittenwidrigkeit eines Partnerschaftsvermittlungsvertrages; Haftung eines Dritten …
- BVerfG, 07.02.2000 - 1 BvR 1344/99
Zur Tragung von Gerichtskosten durch unterlegene Partei, der Prozesskostenhilfe …
- OLG Hamburg, 30.11.2017 - 5 U 136/13
Künstlermanagement- und Bookingvertrag: Sittenwidrigkeit vereinbarter …
- BGH, 10.07.2002 - XII ZR 314/00
Ermittlung des Marktwerts der Nutzungsüberlassung nach der indirekten …
- OLG Koblenz, 23.03.2004 - 12 W 164/04
Anfechtung eines Imbisspachtvertrages: Fehlerhafte Umsatzmitteilung bei …
- OLG Saarbrücken, 20.02.2014 - 4 U 442/12
Sittenwidrige Überhöhung eines Internet-by-call-Tarifs
- OLG Düsseldorf, 30.04.2002 - 24 U 109/01
Rechtsnatur eines sog. "slot-times"-Vertrages für eine Arztpraxis
- OLG Düsseldorf, 17.12.2010 - 24 U 66/10
Gewerberaummietrecht - Wann ist Mietzins sittenwidrig?
- OLG Naumburg, 27.03.2001 - 9 U 211/00
Gewerbliche Miete - nicht fristgemäße Abrechnung der Betriebskosten - Rückzahlung …
- BGH, 09.06.2011 - IX ZR 38/10
Beweis ist auch bei Bekundung eines Zeugen vom Hörensagen über …
- OLG München, 13.12.2002 - 21 U 1938/02
Überschreitung des ortsüblichen Pachtzinses um 88 %
- BGH, 31.10.2001 - XII ZR 159/99
Sittenwidrigkeit eines Mietvertrages wegen wucherisch überhöhten Mietzinses
- FG Sachsen, 13.10.2016 - 8 K 1569/14
Nachweis des unentgeltlichen Überlassens einer Gaststätte an den Ehemann im …
- OLG Düsseldorf, 04.02.2015 - U (Kart) 14/14
Wirksamkeit eines Mietvertrages über Räume für einen Kfz-Schilderprägerbetrieb
- OLG Naumburg, 18.09.2001 - 9 U 91/01
Anspruch des Mieters auf Rükzahlung der geleisteten …
- OLG Karlsruhe, 29.09.2004 - 9 U 39/04
Schadensersatz bei Verkehrsunfall: Hinweispflicht des gewerblichen Kfz-Vermieters …
- BGH, 24.01.2001 - XII ZR 270/98
Übergang von Verbindlichkeiten; Sittenwidrigkeit eines Gerüstbauvertrages
- VGH Bayern, 04.03.2021 - 4 ZB 20.246
Ermittlung der Zweitwohnungsteuer durch Schätzung
- OLG Koblenz, 08.11.2004 - 12 U 244/03
Gaststättenpachtvertrag: Arglistige Täuschung über Bierbezugsmenge; sittenwidrig …
- OLG Bamberg, 23.01.2019 - 3 U 37/18
Preisklausel für Geldabhebungen mit der Kreditkarte nicht kontrollfähig
- OLG Düsseldorf, 14.12.2006 - 10 U 74/06
Zahlungspflichten des Pächters einer Gaststätte bei Nichterfüllung der …
- OLG Brandenburg, 09.06.2010 - 3 U 204/07
Pachtvertrag: Entschädigung wegen verspäteter Rückgabe
- OLG Rostock, 29.10.2020 - 3 U 55/19
Herausgabe und Räumung eines Grundstücks sowie die Zahlung einer …
- OLG Köln, 11.08.2000 - 19 U 23/00
Bankrecht - Schadensersatzansprüche bei unrichtigem Sachverständigengutachten
- OLG Koblenz, 15.03.2004 - 12 U 242/03
Anfechtung eines Gaststättenpachtvertrages wegen Täuschung über die Ertragslage: …
- KG, 06.10.2003 - 8 U 289/02
Gewerberaummiete: Sittenwidrigkeit einer Staffelmietvereinbarung für ein …
- OLG München, 12.07.2002 - 21 U 5864/01
Bestimmung der marktüblichen Miete für eine Gaststätte nach Ablehnung der …
- KG, 27.06.2002 - 8 U 43/01
Ausnutzung einer subjektiven Zwangslage als Voraussetzung für die Annahme einer …
- OLG Stuttgart, 29.05.2000 - 5 U 210/99
Nichtigkeit eines Raumüberlassungsvertrages wegen Sittenwidrigkeit; Vorliegen des …
- LG Kleve, 15.05.2015 - 5 S 117/14
- AG Hamburg, 29.09.2006 - 46 C 96/04
Prozesskostenhilfegewährung an den teilweise unterlegenen Beklagten; Anteilige …
- OLG München, 04.09.2000 - 17 U 5278/98