Volltextveröffentlichungen (10)

• openjur.de
• NRWE (Rechtsprechungsdatenbank NRW)
• IWW

 
• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Wirksamkeit einer formularmäßigen Abwälzung von unbezifferten Verwaltungskosten auf den Mieter; Glaubhaftigkeit einer Zeugenaussage mit Erinnerungslücken bei eindeutigem Ausschluss der Tätigung einer bestimmten Aussage; Zulässigkeit des Begriffs "Verwaltungskosten" im ...

• RA Kotz (Volltext/Leitsatz)

  Gewerbemietvertrag - Umlagefähigkeit der Verwalterkosten

• Judicialis

  BGB § 305c; ; BGB § 307; ; BGB § 535

• rewis.io
• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  BGB § 535 § 305c § 307
  Umlage der Kosten für kaufmännische und technische Hausverwaltung als sonstige Betriebskosten in gewerblichem Formularmietvertrag

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Umlegung der Kosten für kaufmännische und technische Hausverwaltung

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (3)

• anwaltonline.com(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Kurzinformation)

  Kaufmännische und technische Hausverwaltung können umgewälzt werden

• streifler.de (Kurzinformation)

  Gewerbemietrecht: Umlage von Verwaltungskosten

• anwalt24.de (Kurzinformation)

  Gewerberaum und Betriebskostenumlage: Begriff "Verwalterkosten" für wirksame Umlagevereinbarung ausreichend

Besprechungen u.ä. (2)

• prewest.de , S. 3 (Kurzaufsatz mit Bezug zur Entscheidung)

  Belastung des Gewerberaummieters mit Verwaltungskosten (Dr. Michael J. Schmid; GuT 2008, 195)

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Umlegung von Verwaltungskosten im Gewerbemietvertrag zulässig! (IMR 2008, 157)

Verfahrensgang

• LG Köln, 26.04.2007 - 27 O 284/05
• OLG Köln, 18.01.2008 - 1 U 40/07

Papierfundstellen

• NJW-RR 2008, 752
• MDR 2008, 680
• NZM 2008, 366

Wird zitiert von ... (4)Neu Zitiert selbst (10)

• OLG Hamburg, 06.02.2002 - 4 U 145/99

  Keine Verpflichtung des Vermieters eines in einem Einkaufszentrum belegenen …

  Auszug aus OLG Köln, 18.01.2008 - 1 U 40/07

  Es besteht in Rechtsprechung und Schrifttum mittlerweile weitgehend Einigkeit, dass Verwaltungskosten auch formularmäßig auf den Mieter abgewälzt werden können (vgl. etwa OLG Köln NZM 2006, 851; OLG Hamburg, WuM 2003, 268; KG, KG-Report 2004, 21;… Beyerle in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Kap. 11 Rn. 20).

  Dem Begriff fehlt nämlich nicht jede Auslegbarkeit dahingehend, dass sich kein geltungsfähiger Sinn ermitteln ließe (so auch OLG Hamburg, WuM 2003, 268).

  Diese Annahme wird auch dadurch gestützt, dass bei Gewerberäumen die Notwendigkeit der Verwaltung im Sinne von Leitung, Organisation und Koordination auf der Hand liegt und dass es üblich und von vornherein absehbar ist, dass eine professionelle Hausverwalterfirma beauftragt wird (OLG Hamburg, WuM 2003, 268).

  Legt man aber rein objektive Kriterien zu Grunde, lässt sich nach dem oben Gesagten feststellen, dass die Umlage der Verwalterkosten als solche verkehrsüblich ist und der Vertragspartner des Verwenders grundsätzlich mit ihr rechnen muss (vgl. OLG Hamburg WuM 2003, 268).

• BGH, 28.04.2004 - XII ZR 21/02

  Rechtsfolgen überhöhter Betriebskostenvorauszahlungen

  Auszug aus OLG Köln, 18.01.2008 - 1 U 40/07

  Für den Vermieter besteht grundsätzlich keine Pflicht, die Höhe der tatsächlich anfallenden Kosten anzugeben (BGH NZM 2004, 251; NZM 2004, 619).

  Erst wenn der Mieter Fragen stellt oder der Vermieter von sich aus Aussagen in Bezug auf das Mietobjekt macht, so müssen diese Angaben richtig und vollständig sein (BGH NZM 2004, 619).

  Wenn nämlich zum einen keine Pflicht zur Angabe der tatsächlichen Kostenhöhe bei der Nebenkostenvorauszahlung besteht und zum anderen bei Divergenz der angegebenen Nebenkosten im Vergleich zu den tatsächlich anfallenden Nebenkosten allenfalls ein Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter wegen Verletzung eines Vertrauensverhältnisses in Betracht kommt (vgl. BGH NZM 2004, 251; NZM 2004, 619), oder in solchen Fällen eine Korrektur nach den Grundsätzen von Treu und Glauben i. S. des § 242 BGB vorzunehmen ist, dann kann bei der unbezifferten Verortung der Verwalterkosten unter die sonstigen Betriebskosten nichts anderes gelten.

• BGH, 11.02.2004 - VIII ZR 195/03

  Vereinbarung zu geringer Nebenkostenvorauszahlungen bleibt für Vermieter in der …

  Auszug aus OLG Köln, 18.01.2008 - 1 U 40/07

  Für den Vermieter besteht grundsätzlich keine Pflicht, die Höhe der tatsächlich anfallenden Kosten anzugeben (BGH NZM 2004, 251; NZM 2004, 619).

  Wenn nämlich zum einen keine Pflicht zur Angabe der tatsächlichen Kostenhöhe bei der Nebenkostenvorauszahlung besteht und zum anderen bei Divergenz der angegebenen Nebenkosten im Vergleich zu den tatsächlich anfallenden Nebenkosten allenfalls ein Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter wegen Verletzung eines Vertrauensverhältnisses in Betracht kommt (vgl. BGH NZM 2004, 251; NZM 2004, 619), oder in solchen Fällen eine Korrektur nach den Grundsätzen von Treu und Glauben i. S. des § 242 BGB vorzunehmen ist, dann kann bei der unbezifferten Verortung der Verwalterkosten unter die sonstigen Betriebskosten nichts anderes gelten.

 
• OLG Köln, 04.07.2006 - 22 U 40/06

  Überraschende Abwälzung der Verwaltungskosten in gewerblichem Mietvertrag

  Auszug aus OLG Köln, 18.01.2008 - 1 U 40/07

  Die Beklagte beruft sich insoweit im Wesentlichen auf die Entscheidung des 22. Zivilsenates des OLG Köln vom 04.07.2006 - 22 U 40/06 -, in welcher der 22. Zivilsenat eine vergleichbare Klausel als überraschend i. S. des § 305 c BGB eingeordnet hat.

  Im Hinblick darauf, dass der 22. Zivilsenat des OLG Köln in zwei Entscheidungen (Urteil vom 04.07.206 - 22 U 40/06 - und jüngst Urteil vom 18.12.2007 - 22 U 67/07) bei vergleichbaren Sachverhalten eine formularmäßige Klausel zur Umlage der Verwaltungskosten wegen Verstoßes gegen § 305 c BGB für unwirksam gehalten hat, war gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Revision zuzulassen.

• LG Köln, 26.04.2007 - 27 O 284/05

  Fälligkeit einer Betriebskostennachzahlung bei nicht ausreichend gewährter …

  Auszug aus OLG Köln, 18.01.2008 - 1 U 40/07

  Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Köln vom 26.04.2007 - 27 O 284/05 - wird zurückgewiesen.

  unter Abänderung des am 26.04.2007 verkündeten Urteils des Landgerichts Köln, Aktenzeichen 27 O 284/05, die über den anerkannten Betrag hinausgehende Klage abzuweisen.

• OLG Köln, 18.12.2007 - 22 U 67/07

  Überbürdung von Verwaltungskosten

  Auszug aus OLG Köln, 18.01.2008 - 1 U 40/07

  Im Hinblick darauf, dass der 22. Zivilsenat des OLG Köln in zwei Entscheidungen (Urteil vom 04.07.206 - 22 U 40/06 - und jüngst Urteil vom 18.12.2007 - 22 U 67/07) bei vergleichbaren Sachverhalten eine formularmäßige Klausel zur Umlage der Verwaltungskosten wegen Verstoßes gegen § 305 c BGB für unwirksam gehalten hat, war gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Revision zuzulassen.
• BGH, 08.03.2006 - VIII ZR 78/05

  Abrechnung von Betriebskosten im Wohnraummietrecht

  Auszug aus OLG Köln, 18.01.2008 - 1 U 40/07

  Hierauf hat der Mieter selbst im Wohnraummietrecht keinen Anspruch (BGH NZM 2006, 340).
• BGH, 06.04.2005 - XII ZR 158/01

  Formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich …

  Auszug aus OLG Köln, 18.01.2008 - 1 U 40/07

  Dieser Betrachtungsweise steht auch die Entscheidung des BGH vom 06.04.2005 (NZM 2005, 863) nicht entgegen, in der sich der BGH mit der Wirksamkeit einer Klausel zu befassen hatte, die unter anderem die Kosten der Verwaltung eines Einkaufszentrums betraf.
• OLG Celle, 16.12.1998 - 2 U 23/98

  Formularmäßige Abwälzung der Betriebskosten für Gewerberaum

  Auszug aus OLG Köln, 18.01.2008 - 1 U 40/07

  Zwar ist der § 2 Nr. 17 BetrKV entlehnte Begriff der Betriebskosten als sog. Auffangtatbestand konzipiert, jedoch soll dies gerade ermöglichen, Kosten aufgrund künftiger technischer Entwicklung umzulegen (vgl. OLG Celle NZM 1999, 501;… Langenberg, 4. Aufl., A., Rn. 131).
• OLG Frankfurt, 07.03.2006 - 9 U 62/05

  Gewerberaummiete: Mündliche Vereinbarung über die Umlagefähigkeit der Kosten …

  Auszug aus OLG Köln, 18.01.2008 - 1 U 40/07

  Auch bedeutet der Begriff des Auffangtatbestandes nicht zwingend, dass von diesem nur geringe Positionen erfasst sein dürfen, denn zwischenzeitlich gehören zu den sonstigen Betriebskosten beispielsweise auch die Kosten der Gebäudeüberwachung (vgl. OLG Frankfurt a. M. NZM 2006, 660) oder die Kosten der Wartung verschiedener Anlagen (vgl. Bl. 13 GA).

• BGH, 09.12.2009 - XII ZR 109/08

  Zulässigkeit der Festlegung einer Umlage von "Kosten der kaufmännischen und …

  Dass die Bewertung der Klausel nicht von der Höhe der Kosten im Einzelfall und deren Verhältnis zu anderen Positionen abhängen kann (so zutreffend OLG Köln - 1. Zivilsenat - NZM 2008, 366, 367), zeigt sich schon daran, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht feststehen muss, welche Kosten entstehen werden.

  Wenn sie sich im Rahmen des Ortsüblichen halten, konnten sie von der Beklagten als gewerblicher Mieterin wenigstens im Groben abgeschätzt werden (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, zum Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB; OLG Köln NZM 2008, 366, 367).

  Das Berufungsgericht hat unter Verweis auf seine vorausgegangene Rechtsprechung nicht in Frage gestellt, dass Verwaltungskosten von 5, 5 % der Bruttomiete (Grundmiete einschließlich Umsatzsteuer) üblich sind (vgl. auch OLG Köln NZM 2008, 366 [LS] - JURIS Tz. 48).

  a) Der in Nr. 17 der Vertragsanlage verwendete Begriff der "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" ist hinreichend bestimmt im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (KG KGR 2004, 21, JURIS Tz. 39; OLG Hamburg NZM 2002, 388; OLG Köln NZM 2008, 366, 367;… Staudinger/Schlosser BGB [2006] § 305 c Rdn. 117, § 305 Rdn. 142; Schmid GuT 2008, 195; Beuermann GE 2006, 1335; a. A. OLG Rostock NZM 2005, 507; GuT 2008, 200;… Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 10. Aufl. Rdn. 511;… Langenberg Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete 5. Aufl. Rdn. B 59; Lützenkirchen GE 2006, 614, 615).

  Zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten kann auf die im Wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden (OLG Köln NZM 2008, 366, 367; Schmid GuT 2008, 195).

  Soweit der Senat bei einer Klausel, die Verwaltungskosten enthielt, einen Verstoß gegen das Transparenzgebot angenommen hat (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863), waren im entschiedenen Fall die Verwaltungskosten Teil einer wesentlich umfangreicheren Regelung, die auch Versicherungs- und Instandhaltungskosten einschloss und schon im Hinblick auf den Umfang des Gesamtobjekts, auf das sich die Kosten bezogen, unklar war (vgl. auch OLG Köln NZM 2008, 366, 367; Ludley NZM 2006, 851, 852 f.).

• AG Brandenburg, 07.06.2010 - 31 C 210/09

  Wohnraummiete: Anforderungen an die formelle Ordnungsmäßigkeit einer …

  12 Zu den insofern umlagefähigen Kosten für den Hauswart/Hausmeister gehören somit die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten (z. B. also auch die Kosten einer unentgeltlich oder zu einer geringeren Miete überlassenen Hausmeisterwohnung) Personalkosten (incl. evtl. angefallener Umsatzsteuer), die der Vermieter dem Hauswart/Hausmeister für seine Arbeit gewährt ( BGH , WuM 2008, Seiten 285 ff. = Das Grundeigentum 2008, Seiten 662 ff. = NZM 2008, Seiten 403 f. = NJW 2008, Seiten 1801 ff. = MDR 2008, Seite 737 = MM 2008, Seiten 225 f. = DWW 2008, Seiten 216 ff. = ZMR 2008, Seiten 691 ff.; AG Köln , WuM 1997, Seite 273; AG Kleve , WuM 1989, Seite 28;   K. Wolbers , ZMR 2009, Seiten 417 ff. ), soweit diese ( anders als bei der Geschäftsraummiete ; vgl. dazu: BGH , NZM 2010, Seiten 123 ff. = GuT 2010, Seiten 23 ff. = NJW 2010, Seiten 671 ff. = Das Grundeigentum 2010, Seiten 261 ff. = MDR 2010, Seiten 313 ff. = DWW 2010, Seiten 100 ff. = ZMR 2010, Seiten 351 ff.; OLG Köln , GuT 2008, Seiten 31 ff. = OLG-Report 2008, Seiten 238 ff. = NZM 2008, Seiten 366 ff. = MDR 2008, Seiten 680 f. = NJW-RR 2008, Seiten 752 ff. ) bei einem Wohnungs -Mietvertrag nicht die Instandhaltung , Instandsetzung , Erneuerung , Reparatur , Schönheitsreparatur oder die Haus-Verwaltung betrifft ( BGH , WuM 2008, Seiten 285 ff. = Das Grundeigentum 2008, Seiten 662 ff. = NZM 2008, Seiten 403 f. = NJW 2008, Seiten 1801 ff. = MDR 2008, Seite 737 = MM 2008, Seiten 225 f. = DWW 2008, Seiten 216 ff. = ZMR 2008, Seiten 691 ff. ; LG Frankfurt/Main , WuM 1996, Seiten 561 f. = NJWE-MietR 1996, Seite 267; AG Pankow-Weißensee , Das Grundeigentum 2009, Seite 57; K. Wolbers , ZMR 2009, Seiten 417 ff.; Dr. W. Hinz , NZM 2009, Seiten 97 ff.; § 2 Nr. 14 Halbsatz 1 der Betriebskostenverordnung).
• OLG Köln, 24.06.2008 - 22 U 131/07

  Umlegbarkeit der Betriebskosten, wenn Nutzung verboten?

  An dieser Rechtsprechung hält der Senat - auch unter Berücksichtigung der Einwände der Klägerin und der abweichenden Auffassung des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln (Urteil vom 18.01.2008 - 1 U 40/07 -, bislang nicht veröffentlicht) fest.
• OLG Düsseldorf, 19.10.2009 - 24 U 129/08

  Sind Center-Managementkosten umlagefähig?

  Für den Bereich der Verwaltungskosten dürfte aufgrund der Definition in § 26 Abs. 1 II. BV / § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV auch ohne nähere Umschreibung im Mietvertrag hinreichend klar sein, dass hierunter die Kosten zu verstehen sind, die der Vermieter selbst oder durch Arbeitskräfte wie Büropersonal zur kaufmännischen und rechtlichen Verwaltung des Gebäudes aufwenden muss (vgl. OLG Köln NZM 2008, 366; NZM 2008, 368; NZM 2008, 807).

  Ob auch die Position "Kosten der kaufmännischen und technischen Verwaltung" noch dem Transparenzgebot genügt, ob für den Mieter also ausreichend deutlich wird, dass er hier auch mit Kosten aus dem an sich dem Vermieter obliegenden Bereich der Instandhaltung und Instandsetzung belastet werden kann, kann dahinstehen (…verneinend OLG Frankfurt, Urt. v. 17.01.2008, Az. 27 U 25/07 bei juris sub II. 3b; OLG Köln, 22. Zivilsenat, NZM 2008, 368 sub II. A. 1. c); NZM 2008, 807 sub II. B. 2. c); bejahend OLG Köln, 1. Zivilsenat, NZM 2008, 366).