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   BGH, 20.11.2013 - XII ZR 77/12   

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https://dejure.org/2013,36342
BGH, 20.11.2013 - XII ZR 77/12 (https://dejure.org/2013,36342)
BGH, Entscheidung vom 20.11.2013 - XII ZR 77/12 (https://dejure.org/2013,36342)
BGH, Entscheidung vom 20. November 2013 - XII ZR 77/12 (https://dejure.org/2013,36342)
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Volltextveröffentlichungen (17)

     
  • rechtsprechung-im-internet.de

    § 536 BGB, § 543 Abs 2 S 1 Nr 1 BGB, § 28 VwVfG
    Gewerberaummietvertrag: Außerordentliche Kündigung wegen behördlicher Ankündigung der Ablehnung eines Nutzungsänderungsantrages

  • IWW
  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Erforderlichkeit der Bescheidung eines Nutzungsänderungsantrags zur Feststellung eines Mangels einer Mietsache

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Lediglich angekündigte Versagung einer beantragten Nutzungsänderung berechtigt nicht zur außerordentlichen Kündigung; Mangel der Mietsache durch öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkung

  • iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

    Behördliche Nutzungsuntersagung stellt einen Mangel der Mietsache dar, eine Anhörung genügt dagegen noch nicht; §§ 536, 543 BGB

  • zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    Keine Beschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs einer Mietsache durch die Genehmigungsfähigkeit der Nutzung bezweifelndes behördliches Anhörungsschreiben

  • rewis.io

    Gewerberaummietvertrag: Außerordentliche Kündigung wegen behördlicher Ankündigung der Ablehnung eines Nutzungsänderungsantrages

  • ra.de
  • mietrechtkreuztal.de
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    VwVfG § 28; BGB § 536; BGB § 543
    Erforderlichkeit der Bescheidung eines Nutzungsänderungsantrags zur Feststellung eines Mangels einer Mietsache

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Negative Mitteilung der Behörde nach Anhörung ist noch kein Mangel

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (10)

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Die versagte Nutzungsänderung als Mangel der Mietsache

  • haus-und-grund-bonn.de (Kurzinformation)

    Eine mögliche baurechtswidrige Nutzung ist kein Mangel der Mietsache

  • otto-schmidt.de (Kurzinformation)

    Außerordentliche Kündigung: Mieter müssen Bescheidung von Nutzungsänderungsanträgen abwarten

     
  • wolterskluwer-online.de (Kurzinformation)

    Kein Grund zur Kündigung eines Mietvertrages wegen Mitteilung der Behörde, dass Nutzungsänderung nicht genehmigungsfähig ist

  • wolterskluwer-online.de (Kurzinformation)

    Gewerberaummiete: Was passiert bei vorläufiger Nutzungsuntersagung?

  • koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

    Mangel wegen fehlender Nutzungsänderungsgenehmigung?

  • Wolters Kluwer (Kurzinformation)

    Kein Grund zur Kündigung eines Mietvertrages wegen Mitteilung der Behörde, dass Nutzungsänderung nicht genehmigungsfähig ist

  • sh-recht.de (Kurzinformation)

    Minderung und Kündigung bei fehlender Nutzungsgenehmigung - Mietmangel?

  • haufe.de (Kurzinformation)

    BGB §§ 536, 543; VwVfg § 28 Nicht genehmigungsfähige Nutzungs-änderung; Mangel der Mietsache

  • sh-recht.de (Kurzinformation)

    Minderung und Kündigung bei fehlender Nutzungsgenehmigung - Mietmangel?

Besprechungen u.ä. (2)

  • cmshs-bloggt.de (Entscheidungsbesprechung)

    Behörden meinen nicht immer, was sie (zuerst) sagen

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Fristlose Kündigung wegen eines Mangels erst nach dessen Vorliegen möglich! (IMR 2014, 63)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW-RR 2014, 264
  • MDR 2014, 141
  • NZM 2014, 165
  • ZMR 2014, 266
 
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Wird zitiert von ... (69)Neu Zitiert selbst (6)

  • BGH, 23.09.1992 - XII ZR 44/91

    Mängelhaftung bei Bauverzögerung wegen Nachbarwiderspruch

    Auszug aus BGH, 20.11.2013 - XII ZR 77/12
    Außer reinen Beschaffenheitsfehlern der Mietsache können unter anderem auch behördliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben oder mindern, dass sie einen Mangel im Sinne von § 536 BGB begründen (vgl. Senatsurteil vom 23. September 1992 - XII ZR 44/91 - NJW 1992, 3226, 3227 zu § 537 BGB aF).

    Allerdings kann ein möglicher Sachmangel im Einzelfall auch darin gesehen werden, dass eine langwährende Unsicherheit über die Zulässigkeit der behördlichen Nutzungsuntersagung die begründete Besorgnis bewirkt, das Grundstück nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können (vgl. BGH Urteil vom 20. Januar 1971 - VIII ZR 167/69 - WM 1971, 531, 532; Senatsurteile vom 24. Oktober 2007 - XII ZR 24/06 - ZMR 2008, 274 und vom 23. September 1992 - XII ZR 44/91 - NJW 1992, 3226, 3227).

    Die Ursache hierfür liegt dann aber in der Regel in dem bei Errichtung oder Benutzung der Sache aufgetretenen - vorläufig oder endgültig festgestellten - Verstoß gegen maßgebliche gesetzliche Vorschriften, der das behördliche Verfahren ausgelöst hat, und nicht in der Tatsache des Verfahrens als solchem (vgl. Senatsurteil vom 23. September 1992 - XII ZR 44/91 - NJW 1992, 3226, 3227).

  • BGH, 20.01.1971 - VIII ZR 167/69

    Verschaffung eines ungestörten Gebrauchs der Mietsache - Behördliches Verbot als …

    Auszug aus BGH, 20.11.2013 - XII ZR 77/12
    Diese Voraussetzung ist regelmäßig nur dann erfüllt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts durch ein rechtswirksames und unanfechtbares Verbot bereits untersagt hat; dem Mieter ist es deshalb grundsätzlich zuzumuten, die behördlichen Anordnungen auf ihre Rechtmäßigkeit zu überprüfen (vgl. BGH Urteil vom 20. Januar 1971 - VIII ZR 167/69 - WM 1971, 531, 532).

    Allerdings kann ein möglicher Sachmangel im Einzelfall auch darin gesehen werden, dass eine langwährende Unsicherheit über die Zulässigkeit der behördlichen Nutzungsuntersagung die begründete Besorgnis bewirkt, das Grundstück nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können (vgl. BGH Urteil vom 20. Januar 1971 - VIII ZR 167/69 - WM 1971, 531, 532; Senatsurteile vom 24. Oktober 2007 - XII ZR 24/06 - ZMR 2008, 274 und vom 23. September 1992 - XII ZR 44/91 - NJW 1992, 3226, 3227).

  • BGH, 13.07.2011 - XII ZR 189/09

    Zum Schadensersatzanspruch des Pächters einer Gaststätte wegen Umsatzeinbußen …

    Auszug aus BGH, 20.11.2013 - XII ZR 77/12
    aa) Unter einem Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich Geschuldeten zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache in Betracht kommen (vgl. Senatsurteil vom 13. Juli 2011 - XII ZR 189/09 - NJW 2011, 3151 Rn. 8 zur Pacht).

    Letztere stellen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs allerdings nur dann einen Mangel dar, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben (vgl. Senatsurteil vom 13. Juli 2011 - XII ZR 189/09 - NJW 2011, 3151 Rn. 8 zur Pacht).

     
  • BGH, 24.10.2007 - XII ZR 24/06

    Kündigung eines Gewerberaummietvertrages wegen Unzulässigkeit der Nutzung

    Auszug aus BGH, 20.11.2013 - XII ZR 77/12
    Danach kann ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB, der einem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entgegensteht, zur fristlosen Kündigung im Sinne des § 543 BGB berechtigen (vgl. Senatsurteil vom 24. Oktober 2007 - XII ZR 24/06 - ZMR 2008, 274).

    Allerdings kann ein möglicher Sachmangel im Einzelfall auch darin gesehen werden, dass eine langwährende Unsicherheit über die Zulässigkeit der behördlichen Nutzungsuntersagung die begründete Besorgnis bewirkt, das Grundstück nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können (vgl. BGH Urteil vom 20. Januar 1971 - VIII ZR 167/69 - WM 1971, 531, 532; Senatsurteile vom 24. Oktober 2007 - XII ZR 24/06 - ZMR 2008, 274 und vom 23. September 1992 - XII ZR 44/91 - NJW 1992, 3226, 3227).

  • BGH, 16.09.2009 - VIII ZR 275/08

    Wohnflächenberechnung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung

    Auszug aus BGH, 20.11.2013 - XII ZR 77/12
    Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden (BGH Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08 - NJW 2009, 3421 Rn. 6; OLG Düsseldorf DWW 2012, 377, 379).
  • BVerwG, 18.05.1990 - 4 C 49.89

    Genehmigung von Spielhallen

    Auszug aus BGH, 20.11.2013 - XII ZR 77/12
    Damit lag für die Mieterseite nahe, dass die ursprüngliche Genehmigung jedenfalls für das - auch von der Untermieterin beabsichtigte - Betreiben eines Einzelhandelsgeschäftes Bestandsschutz entfalten konnte (vgl. dazu BVerwG NVwZ 1991, 264 und OLG Düsseldorf DWW 2012, 377, 379).
  • OLG Dresden, 24.02.2021 - 5 U 1782/20

    Coronapandemie und Gewerberaummiete: Reduzierung der Miete um 50% wegen Störung …

    Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden, wovon regelmäßig nur dann auszugehen ist, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjektes durch ein rechtswirksames und unanfechtbares Verbot bereits untersagt hat (vgl. BGH, Urteil vom 20.11.2013, XII ZR 77/12, NZM 2014, 165; Urteil vom 02.11.2016, XII ZR 153/15, NJW 2017, 1104; Senatsbeschluss vom 01.06.2017, 5 U 477/17, ZMR 2017, 880; Günter NZM 2016, 569).
  • BGH, 02.11.2016 - XII ZR 153/15

    Geschäftsraummiete: Erheblichkeit des Einwands rechtmäßigen Alternativverhaltens …

    Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB unter anderem dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird; letzteres kommt auch beim Auftreten eines Mangels in Betracht, der dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entgegensteht (vgl. Senatsurteile vom 20. November 2013 - XII ZR 77/12 - NZM 2014, 165 Rn. 18 und vom 24. Oktober 2007 - XII ZR 24/06 - ZMR 2008, 274, 275).

    Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden (vgl. Senatsurteil vom 20. November 2013 - XII ZR 77/12 - NZM 2014, 165 Rn. 20;… BGH Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08 - NJW 2009, 3421 Rn. 6).

    Diese Voraussetzung ist regelmäßig nur dann erfüllt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts durch ein rechtswirksames und unanfechtbares Verbot bereits untersagt hat; allerdings kann ein möglicher Sachmangel im Einzelfall auch darin gesehen werden, dass eine langwährende Unsicherheit über die Zulässigkeit der behördlichen Nutzungsuntersagung die begründete Besorgnis bewirkt, das Grundstück nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können (vgl. Senatsurteil vom 20. November 2013 - XII ZR 77/12 - NZM 2014, 165 Rn. 20).

    Zwar entspricht es der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass es dem Mieter grundsätzlich zugemutet werden kann, behördliche Anordnungen betreffend den Gebrauch der Mietsache auf ihre Rechtmäßigkeit zu überprüfen (vgl. Senatsurteil vom 20. November 2013 - XII ZR 77/12 - NZM 2014, 165 Rn. 20; BGH Urteil vom 20. Januar 1971 - VIII ZR 167/69 - WM 1971, 531, 532).

  • BVerfG, 07.03.2017 - 1 BvR 1314/12

    Erfolglose Verfassungsbeschwerden gegen landesrechtliche Einschränkungen für …

    Für Mietverträge kann sich zudem ein Recht auf ordentliche oder außerordentliche Kündigung ergeben (vgl. BGH, Urteil vom 20. November 2013 - XII ZR 77/12 -, NZM 2014, S. 165 ; KG…, Urteil vom 14. Juli 2014 - 8 U 140/13 -, juris, Rn. 28).
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