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   BGH, 22.04.2016 - V ZR 23/15   

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Zitiervorschläge

https://dejure.org/2016,29086
BGH, 22.04.2016 - V ZR 23/15 (https://dejure.org/2016,29086)
BGH, Entscheidung vom 22.04.2016 - V ZR 23/15 (https://dejure.org/2016,29086)
BGH, Entscheidung vom 22. April 2016 - V ZR 23/15 (https://dejure.org/2016,29086)
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Volltextveröffentlichungen (16)

  • lexetius.com

    BGB § 444, § 434 Abs. 1 Satz 3

  • autokaufrecht.info

    Umfang des Gewährleistungsausschlusses bei einem Grundstückskaufvertrag

  • IWW

    § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB, § ... 437 Abs. 1 Nr. 3, § 281 Abs. 1, § 280 Abs. 1, 3 BGB, § 444 BGB, § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB, § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB, § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB, § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB, § 434 Abs. 1 BGB, § 561 ZPO, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO, § 442 BGB

  • openjur.de
  • bundesgerichtshof.de PDF
  • rechtsprechung-im-internet.de

    § 434 Abs 1 S 3 BGB, § 444 BGB
    Grundstückskaufvertrag: Umfang des vereinbarten Haftungsausschlusses für Sachmängel bei nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften des Grundstücks

  • Deutsches Notarinstitut

    BGB §§ 444, 434 Abs. 1 S. 3
    Haftung des Grundstücksverkäufers für öffentliche Äußerungen im Vorfeld der Beurkundung

  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Erstreckung des in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarten umfassenden Haftungsausschlusses für Sachmängel auf die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes

  • zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    BGB §§ 444, 434 Abs. 1 Satz 3
    Umfassender Haftungsausschlusses für Sachmängel im Grundstückskaufvertrag auch für die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften

  • WM Zeitschrift für Wirtschafts- und Bankrecht(Abodienst; oder: Einzelerwerb Volltext 11,50 €)

    Zur Erfassung der nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes durch umfassenden Haftungsausschluss für Sachmängel in Grundstückskaufvertrag

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 434 Abs. 1 S. 3; BGB § 444
    Erstreckung des in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarten umfassenden Haftungsausschlusses für Sachmängel auf die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Grundstückskaufvertrag: Umfang des Haftungsausschlusses

  • ZIP-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    Zum Umfang eines umfassenden Haftungsausschlusses für Sachmängel in Grundstückskaufvertrag

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (9)

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Grundstückskaufvertrag - und der Haftungsausschluss für Sachmängel

  • otto-schmidt.de (Kurzinformation)

    Umfassender Haftungsausschluss für Sachmängel hinsichtlich der zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks

  • mahnerfolg.de (Kurzmitteilung)

    Hauskauf: Falsche Angabe des Baujahrs

  • karief.com (Kurzinformation)

    Die arglistige Täuschung bei Haus- / Grundstückskaufverträgen

  • etl-rechtsanwaelte.de (Kurzinformation)

    Haftungsausschluss beim Grundstückskauf

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Hauskaufvertrag: Haftung des Verkäufers für vorvertragliche Angaben

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Haftungsausschluss beim Hauskauf - entscheidend ist der Kaufvertrag

  • rechtsanwalts-kanzlei-wolfratshausen.de (Kurzinformation)

    Immobilienkauf - Nur der notarielle Vertrag zählt

  • otto-schmidt.de (Kurzinformation)

    Öffentliche Beschaffenheitsangaben und notarieller Gewährleistungsausschluss

Besprechungen u.ä. (3)

  • Jurion (Entscheidungsbesprechung)

    Sachmangel eines Hausgrundstücks bei Integration eines älteren Bauteils bei der Errichtung

  • Alpmann Schmidt | RÜ(Abo oder Einzelheftbestellung) (Fallmäßige Aufbereitung - für Studienzwecke)

    Umfang des Haftungsausschlusses für Sachmängel in einem Grundstückskaufvertrag

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Grundstückskaufvertrag: Haftung für Angaben über Baujahr im Internet? (IMR 2016, 478)

Sonstiges (2)

  • wolterskluwer-online.de (Literaturhinweis: Entscheidungsbesprechung)

    Kurznachricht zu "Grundstückskaufvertrag: Trau keinem Exposé! - Öffentliche Äußerungen des Verkäufers und Haftungsausschluss" von RA Jérome S. Friedrich, original erschienen in: DB 2016, 2772 - 2773.

  • wolterskluwer-online.de (Literaturhinweis: Entscheidungsbesprechung)

    Kurznachricht zu "Haftung für vorvertragliche Eigenschaftsangaben beim Immobilienkaufvertrag" von Notar Sebastian Herrler, original erschienen in: NotBZ 2017, 121 - 130.

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW 2017, 150
  • ZIP 2016, 1930
  • MDR 2016, 1258
  • DNotZ 2016, 921
  • VersR 2017, 44
  • WM 2017, 875
  • BauR 2016, 2080
  • BauR 2016, 2134
 
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Wird zitiert von ... (15)

  • BGH, 27.09.2017 - VIII ZR 271/16

    Gebrauchtwagenkauf über eine Internet-Verkaufsplattform: Ausschluss der Haftung

    Der Verkäufer kann im Hinblick auf die in § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB getroffene gesetzgeberische Wertung grundsätzlich seine Haftung nicht nur für das Fehlen einer üblichen und vom Käufer zu erwartenden Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB), sondern auch für das Fehlen von Eigenschaften ausschließen, deren Vorhandensein der Käufer nach den vom Verkäufer abgegebenen öffentlichen Äußerungen berechtigterweise erwarten kann (im Anschluss an BGH, Urteil vom 22. April 2016, V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 14).

    aa) Zwar ist in den Fällen einer vertraglich (ausdrücklich oder stillschweigend) getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ein daneben vereinbarter Haftungsausschluss für Sachmängel dahin auszulegen, dass er nicht für das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit, sondern nur für Mängel nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB gelten kann (BGH, Urteile vom 29. November 2006 - VIII ZR 92/06, BGHZ 170, 86 Rn. 31; vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 96/12, NJW 2013, 1074 Rn. 19, und VIII ZR 117/12, NJW 2013, 1733, Rn. 15; vom 13. März 2013 - VIII ZR 172/12, NJW 2013, 2749 Rn. 19; vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 9; vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 14; vom 26. April 2017 - VIII ZR 233/15, WM 2015, 1225 Rn. 22).

    Diese gesetzgeberische Wertung spricht dafür, dass der Verkäufer grundsätzlich nicht nur seine Haftung für das Fehlen einer üblichen und vom Käufer zu erwartenden Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB), sondern auch für das Fehlen von Eigenschaften ausschließen kann, deren Vorhandensein der Käufer nach den vom Verkäufer abgegebenen öffentlichen Äußerungen berechtigterweise erwarten kann (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB; BGH, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, aaO).

    Ob und unter welchen Voraussetzungen eine solche Erwartung für die Auslegung eines Haftungsausschlusses relevant sein kann, hat er aber ausdrücklich offengelassen (BGH, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, aaO Rn. 15).

    Allein der Umstand, dass der Käufer (berechtigt) eine bestimmte Erwartungshaltung bezüglich der Kaufsache hegt, bedeutet nicht zwangsläufig, dass diese zugleich zu den Begleitumständen zählt, die den Sinngehalt des Haftungsausschlusses erhellen könnten (vgl. BGH, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, aaO).

    Nach den vom Berufungsgericht verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen hat der Beklagte weder eine Garantie übernommen noch hat er bezüglich der unrichtigen Angabe der Ausstattungsvariante arglistig (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, aaO Rn. 21 mwN) gehandelt.

  • BGH, 19.01.2018 - V ZR 256/16

    Umfassen des Haftungsausschlusses für Sachmängel auch die nach den öffentlichen

    Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf, zählen auch Angaben (hier: zu der Trockenheit eines Kellers) in einem Exposé, wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22. April 2016, V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7).

    Ein Haftungsausschluss für Sachmängel umfasst auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22. April 2016, V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12).

    c) Übersehen hat das Berufungsgericht aber, dass gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB, der nach der Rechtsprechung des Senats auch für Grundstückskaufverträge gilt (Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 18), zur Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf.

    Dazu zählen auch Angaben in einem Exposé (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7; so auch bereits Senat, Urteil vom 16. März 2012, V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16), wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 2 und 7) oder um ein Maklerexposé handelt (vgl. auch OLG Hamm, OLGR 2009, 161).

    Zwar umfasst ein solcher Haftungsausschluss auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen - beispielsweise in einem Exposé - zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes (Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12).

  • BGH, 09.02.2018 - V ZR 274/16

    Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache

    Der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie haftet aber für einen solchen Sachmangel - anders als für das Fehlen einer nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarten Beschaffenheit - in den Grenzen des § 444 BGB regelmäßig nicht, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22. April 2016, V ZR 23/15, NJW 2017, 150).

    aa) Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB gehören zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu zählen auch Angaben in einem Exposé (vgl. Senat, Urteile vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, juris Rn. 10; vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7 und vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16).

    cc) Anders als das Berufungsgericht meint, ergibt sich aus der Entscheidung des Senats vom 22. April 2016 (V ZR 23/15, NJW 2017, 150) nicht, dass Eigenschaften der Kaufsache, die der Käufer aufgrund öffentlicher Äußerungen des Verkäufers nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB erwarten darf, keine Sollbeschaffenheit begründen, wenn sie in dem Kaufvertrag keine Erwähnung finden.

    (3) Der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie haftet aber für einen solchen Sachmangel - anders als für das Fehlen einer nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarten Beschaffenheit - in den Grenzen des § 444 BGB regelmäßig nicht, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12, 18).

    Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ist ein vereinbarter Haftungsausschluss für Sachmängel nämlich dahin auszulegen, dass er nicht für das Fehlen einer vertraglich (ausdrücklich oder stillschweigend) vereinbarten Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB gilt, wohl aber für Mängel nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB (vgl. Senat, Urteile vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 9 und vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 14; BGH, Urteile vom 29. November 2006 - VIII ZR 92/06, BGHZ 170, 86 Rn. 31, vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 96/12, NJW 2013, 1074 Rn. 19, vom 26. April 2017 - VIII ZR 233/15, WM 2015, 1225 Rn. 22 und vom 27. September 2017 - VIII ZR 271/16, NJW 2018, 146 Rn. 23).

  • BGH, 26.04.2017 - VIII ZR 233/15

    Kaufvertrag über ein gebrauchtes Kraftfahrzeug: Umfang des vereinbarten

    Haben die Vertragsparteien in einem Kaufvertrag über ein gebrauchtes Kraftfahrzeug neben einem Gewährleistungsausschluss zusätzlich ausdrücklich die Rechtsmängelfreiheit der Kaufsache zum Gegenstand ihrer Vereinbarung gemacht, gilt der Haftungsausschluss nicht für Rechtsmängel gemäß § 435 BGB, sondern ausschließlich für Sachmängel gemäß § 434 BGB (Fortführung von BGH, Urteile vom 29. November 2006, VIII ZR 92/06, BGHZ 170, 86 Rn. 30; vom 19. Dezember 2012, VIII ZR 117/12, NJW 2013, 1733, Rn. 15; vom 13. März 2013, VIII ZR 172/12, NJW 2013, 2749 Rn. 19; vom 6. November 2015, V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 9 und vom 22. April 2016, V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 14).

    Dementsprechend ist es für den Bereich der Sachmängelhaftung gefestigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass im Fall einer vertraglichen (ausdrücklich oder stillschweigend getroffenen) Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB selbst ein daneben ausdrücklich vereinbarter Gewährleistungsausschluss nur dahin ausgelegt werden kann, dass er nicht für das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit, sondern nur für Mängel nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB gelten kann (BGH, Urteile vom 29. November 2006 - VIII ZR 92/06, aaO; vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 117/12, NJW 2013, 1733, Rn. 15; vom 13. März 2013 - VIII ZR 172/12, NJW 2013, 2749 Rn. 19; vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 9; vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 14).

  • BGH, 25.01.2019 - V ZR 38/18

    Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises für ein Grundstück aufgrund

    Ein allgemeiner Haftungsausschluss erfasst auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks (Bestätigung u.a. von Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12).

    aa) Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB gehören zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu zählen auch Angaben in einem Exposé (vgl. Senat, Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 17; Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 10; Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7; Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16).

    Das hat der Senat in jüngerer Zeit wiederholt ausgesprochen (vgl. Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 15; Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 18; Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 10; Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 21).

    Das betrifft sowohl einen vereinbarten Haftungsausschluss (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 18), als auch Beschaffenheitsvereinbarungen.

    b) aa) Der vereinbarte allgemeine Haftungsausschluss erfasst - wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgeht - auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12; Senat, Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 22; Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 22 jeweils mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 271/16, NJW 2018, 146 Rn. 32).

    (1) Die Offenbarungspflicht der Beklagten zu 1 ergab sich bereits daraus, dass die unrichtige Angabe in dem Verkaufsexposé über die Zulässigkeit der Errichtung von Pferdeboxen eine Fehlvorstellung der Klägerin und des Drittwiderbeklagten hervorgerufen hat (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 19).

  • BGH, 21.07.2017 - V ZR 250/15

    Grundstückskaufvertrag: Altlastenverdacht als Sachmangel; arglistiges

    Dann fehlte es an dem subjektiven Tatbestand der Arglist, weil diese nicht vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt werden darf (Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 21).
  • OLG Frankfurt, 03.05.2018 - 19 U 188/15

    Mängelansprüche bei fehlerhafter Herkunftszuordnung eines Kunstwerks in einem

    Arglist ist vielmehr schon dann anzunehmen, wenn der Verkäufer ohne tatsächliche Grundlage unrichtige Angaben über die Mängelfreiheit oder über wesentliche Eigenschaften der Kaufsache macht, die geeignet sind, den Kaufentschluss des Käufers mit zu beeinflussen (vgl. insbesondere BGH, Urteil vom 18.03.1981, VIII ZR 44/80, Rn. 13, vom 27.09.2017, VIII ZR 271/16, Rn. 46, und vom 22.04.2016, 22.04.2016, V ZR 23/15, Rn. 21 f.).
  • BGH, 14.03.2019 - V ZR 186/18

    Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages einer Eigentumswohnung aufgrund der

    Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB gehören zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu gehören auch Angaben in einem Exposé (vgl. Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16; Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7).

    Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten kann, setzt nicht voraus, dass diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7; Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 10; Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 21).

    Auf den in dem Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss, der auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB) eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes erfasst (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12), kann die Beklagte sich nicht berufen, wenn sie arglistig gehandelt hat (§ 444 BGB).

  • OLG Saarbrücken, 27.12.2017 - 1 U 145/14

    Anfechtung des Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung wegen Verschweigens

    b) Während in objektiver Hinsicht die arglistige Täuschung durch Unterlassen das Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Umstands in vorstehendem Sinne voraussetzt, setzt der subjektive Tatbestand der Arglist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zumindest Eventualvorsatz voraus; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt dagegen nicht (BGH, Urteil vom 22.4.2016 - V ZR 23/15, bei Juris Rn. 21; Urteil vom 12.4.2013 - V ZR 266/11, bei Juris Rn. 12).

    Ein arglistiges Verschweigen ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den offenbarungspflichtigen Umstand kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer diesen Umstand nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (vgl. BGH, Urteil vom 22.4.2016 - V ZR 23/15, bei Juris Rn. 8; Urteil vom 7.3.2003 - V ZR 437/01, bei Juris Rn. 12).

    Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde (BGH, Urteil vom 22.4.2016 - V ZR 23/15, bei Juris Rn. 21; BGH, Urteil vom 12.4.2013 - V ZR 266/11, bei Juris Rn. 13).

    Diese Kenntnis muss festgestellt werden; sie kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden (BGH, Urteil vom 22.4.2016 - V ZR 23/15, bei Juris Rn. 21).

    Kenntnis der objektiv offenbarungspflichtigen Tatsachen allein ist für den subjektiven Tatbestand der Arglist freilich nicht ausreichend (vgl. BGH, Urteil vom 22.4.2016 - V ZR 23/15, bei Juris Rn. 20 und 25; Staudinger/Singer/von Finckenstein, BGB (2017), § 123 Rn. 50; Faust, JuS 2012, 354, 356).

    Weil weder nachgewiesen ist, dass der Zeuge Z. die Beklagten zu 1 und 2 explizit darauf hingewiesen hat, dass die eingebaute Folie nur ein kurzfristiges Provisorium darstellte, noch feststeht, dass der von dem Sachverständigen E. beschriebene Bauwerksmangel sich in der Zeit zwischen Fertigstellung des Innenausbaus im Dach im Jahr 2006 und Verkauf der Eigentumswohnung im Jahr 2012 für die Beklagten zu 1 und 2 durch äußere, für den Nutzer des Dachgeschosses erkennbare Symptome bemerkbar gemacht hat, greift im Ergebnis in Bezug auf den Mangel an der Unterspannbahn zu Gunsten der Beklagten zu 1 und 2 der Grundsatz, dass ein Verkäufer, der Sanierungs- oder Baumaßnahmen an einem Gebäude durch ein Fachunternehmen hat durchführen lassen, auf die Fachgerechtigkeit der Arbeiten vertrauen darf, solange er nicht konkrete Umstände kennt, die den Verdacht begründen, dass die Arbeiten unzulänglich waren (vgl. BGH, Urteil vom 22.4.2016 - V ZR 23/15 bei Juris Rn. 30, Urteil vom 19.2.2016 - V ZR 216/14, bei Juris Rn. 19 und Urteil vom 16.3.2017 - V ZR 170/16, bei Juris Rn. 8).

    Signalisiert der Veräußerer eines Wohnobjekts in einer öffentlichen Verkaufsannonce und ergänzend in einem nachfolgenden Besichtigungstermin, dass Teile des Objekts renoviert bzw. erstmalig neu zu Wohnzwecken ausgebaut worden sind, dann entspricht es dem Erwartungshorizont eines durchschnittlichen Käufers, dass die entsprechenden Baumaßnahmen fachgerecht und dem Stand der Technik entsprechend erfolgt sind (vgl. zur Mangelhaftigkeit eines Kaufobjekts nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2, Satz 3 BGB wegen Erwartungen an das Kaufobjekt infolge öffentlicher oder sonstiger Äußerungen zum Zustand der Kaufsache im Vorfeld des Vertragsabschlusses BGH, Urteil vom 22.4.2016 - V ZR 23/15 bei Juris Rn. 7 ff.; OLG Karlsruhe, NJW-RR 2014, 1525 Rn. 22 ff., Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB (2013), § 434 Rn. 89 f. und 99 ff.).

  • OLG Koblenz, 13.09.2017 - 5 U 363/17

    Wann verschweigt der Verkäufer einen Mangel arglistig?

    Folglich kann - worauf die Beklagten verweisen - ein bewusstes Sichverschließen nicht den Anforderungen genügen, die an die Arglist zu stellen sind (zum Ganzen BGH, NJW 2017, 150, 151 f.).

    Der BGH hat ferner klargestellt, dass die erforderliche Kenntnis tatrichterlich festgestellt werden muss und nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden kann (BGH, NJW 2017, 150, 152; BGH, NJW -, 2182, 2183).

  • OLG Dresden, 25.10.2016 - 4 U 453/16

    Rechte des Käufers eines ungenehmigten Hotelbetriebes

  • OLG Düsseldorf, 31.10.2016 - 21 U 12/16

    Anforderungen an die Form von Beschaffenheitsabreden beim Grundstückskauf

  • KG, 18.04.2019 - 18 U 15/19

    Rechtsstreit über die Vollziehung von Kaufverträgen der Blöcke D-Nord und C-Süd

  • OLG Köln, 23.11.2016 - 11 U 173/15

    Ansprüche der Käufer von Wohnungseigentum wegen optischer Mängel am

  • LG Krefeld, 17.05.2017 - 2 O 306/15
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