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   BGH, 18.01.2019 - V ZR 72/18   

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https://dejure.org/2019,14470
BGH, 18.01.2019 - V ZR 72/18 (https://dejure.org/2019,14470)
BGH, Entscheidung vom 18.01.2019 - V ZR 72/18 (https://dejure.org/2019,14470)
BGH, Entscheidung vom 18. Januar 2019 - V ZR 72/18 (https://dejure.org/2019,14470)
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Volltextveröffentlichungen (17)

  • IWW

    § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG, § 21 Abs. 8 WEG, § 16 Abs. 4 WEG, § 21 Abs. 1 WEG, § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG, § 97 Abs. 1 ZPO

  • Deutsches Notarinstitut

    WEG §§ 10 Abs. 2 S. 3, 16 Abs. 4, 21 Abs. 8
    Ausnahmsweise Herabsetzung der Stimmkraft eines Eigentümers bei über Jahren nicht errichtetet Wohnungen

  • Wolters Kluwer
  • zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    WEG § 10 Abs. 2 Satz 3, § 21 Abs. 8
    (Vorübergehende) Änderung der in Teilungserklärung enthaltenen Stimmkraftregelung bei fehlendem Sondereigentum mangels fertiggestellter Wohnungen

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Stimmkraftherabsetzung für "Geisterwohnungen"

  • iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

    Zur Stimmrechtsmajorisierung bei noch nicht errichtetem Teileigentum und zum Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung; § 10 Abs. 2 S. 3 WEG

  • rewis.io

    Wohnungseigentum: Herabsetzung der Stimmkraft von sog. "Geisterwohnungen"

  • ra.de
  • degruyter.com(kostenpflichtig, erste Seite frei)
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    WEG § 10 Abs. 2 S. 3; WEG § 21 Abs. 8

  • rechtsportal.de

    WEG § 10 Abs. 2 S. 3; WEG § 21 Abs. 8
    Antrag auf Herabsetzung der Stimmkraft des Eigentümers von sog. "Geisterwohnungen" in einer Eigentümerversammlung; Abänderung der Stimmkraftregelung in einer Gemeinschaftsordnung

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Herabsetzung der Stimmkraft des Eigentümers von sog. "Geisterwohnungen"?

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (7)

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Geisterwohnungen - und die Abstimmung in der Wohnungseigentümerversammlung

  • anwaltonline.com(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Kurzinformation)

    Herabsetzung der Stimmkraft des Eigentümers von "Geisterwohnungen"

  • Wolters Kluwer (Kurzinformation)

    Herabsetzung der Stimmkraft des Eigentümers von sog. "Geisterwohnungen"

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Stimmkraft des Bauträgers durch "Geisterwohnungen" kann gerichtlich reduziert werden

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Stimmanteile von Geisterwohnungen können reduziert werden

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Stimmrecht bei sog. Geisterwohnungen

  • mietrecht-dav.de PDF, S. 23 (Leitsatz)

    Wohnungseigentumsrecht: Herabsetzung der Stimmkraft bei sog. "Geisterwohnungen"

Besprechungen u.ä. (2)

  • Wolters Kluwer (Entscheidungsbesprechung)

    Maßvolle Stimmrechts-Herabsetzung für "Geisterwohnungen"

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Stimmrecht: Was gilt für "Geisterwohnungen" (= substanzlose Miteigentumsanteile)? (IMR 2019, 283)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW-RR 2019, 909
  • MDR 2019, 984
  • NZM 2019, 480
  • ZMR 2019, 616
  • ZfBR 2019, 555
 
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Wird zitiert von ... (7)Neu Zitiert selbst (18)

  • BGH, 15.01.2010 - V ZR 114/09

    Wohnungseigentum: Anfechtung eines Negativbeschlusses; Vorbefassung der

    Auszug aus BGH, 18.01.2019 - V ZR 72/18
    a) Dabei kann offen bleiben, ob die Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG schon deshalb die richtige Klageart ist, weil die Gemeinschaftsordnung, deren Anpassung die Kläger erstreben, eine Öffnungsklausel enthält, also durch Beschluss geändert werden könnte (vgl. zu § 16 Abs. 4 WEG Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 144/09, BGHZ 184, 88 Rn. 21).

    Ob die von den Klägern begehrte Herabsetzung der Stimmkraft auf der Grundlage der in § 18 TE enthaltenen Öffnungsklausel hätte beschlossen werden können oder ob sie zwingend einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedurfte (vgl. zu den Grenzen der durch Öffnungsklauseln legitimierten Mehrheitsmacht Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 12), bedarf hier keiner Klärung, da ein Anspruch auf die begehrte Änderung in beiden Fällen nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG besteht (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 27).

    Bestünde die Beschlusskompetenz aufgrund der Öffnungsklausel, wäre dem Vorbefassungsgebot (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 14 f.; Urteil vom 24. Mai 2013 - V ZR 182/12, ZWE 2013, 360 Rn. 23) genüge getan, da der Beschlussantrag der Kläger mehrheitlich abgelehnt wurde.

    Bestünde sie nicht, so wäre die Vorbefassung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Ziel des Abschlusses einer entsprechenden Vereinbarung ohnehin entbehrlich (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 17).

  • BGH, 08.04.2016 - V ZR 191/15

    Wohnungseigentum: Zuweisung im Gemeinschaftseigentum stehender Flächen an

    Auszug aus BGH, 18.01.2019 - V ZR 72/18
    Eine Vereinbarung kann jedenfalls dann durch eine gerichtliche Entscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG ersetzt werden, wenn ein Wohnungseigentümer auf ihren Abschluss nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG einen Anspruch hat, den die übrigen Wohnungseigentümer nicht erfüllen, und wenn - wie hier - bei der inhaltlichen Ausgestaltung Spielraum besteht (vgl. Senat, Urteil vom 8. April 2016 - V ZR 191/15, ZWE 2016, 453 Rn. 26).

    a) Diese Vorschrift begründet einen (Individual-)Anspruch jedes Wohnungs- oder Teileigentümers gegen die anderen Miteigentümer auf Abschluss einer Vereinbarung, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint (vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 131/10, ZWE 2011, 170, 171; Urteil vom 8. April 2016 - V ZR 191/15, ZWE 2016, 453 Rn. 27; Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 65/17, ZfIR 2018, 521 Rn. 16).

    a) Die Ausübung des tatrichterlichen Ermessens im Rahmen von § 21 Abs. 8 WEG ist von dem Revisionsgericht nur darauf zu überprüfen, ob alle wesentlichen Umstände Beachtung gefunden haben, die Grenzen der Ermessensausübung eingehalten sind und in einer dem Zweck der Ermächtigung entsprechenden Weise von dieser Gebrauch gemacht wurde (vgl. Senat, Urteil vom 24. Mai 2013 - V ZR 182/12, NJW 2013, 2271 Rn. 24; Urteil vom 8. April 2016 - V ZR 191/15, NJW 2017, 64 Rn. 23).

  • BGH, 14.07.2017 - V ZR 290/16

    Wohnungseigentum: Entstehung eines neuen Stimmrechts bei Übertragung des

    Auszug aus BGH, 18.01.2019 - V ZR 72/18
    aa) Es erkennt zutreffend, dass das Stimmrecht der Wohnungseigentümer nach ständiger Rechtsprechung des Senats zu dem Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte gehört (vgl. Senat, Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 57 f.; Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10, NJW 2011, 679 Rn. 8; Urteil vom 6. Dezember 2013 - V ZR 85/13, ZfIR 2014, 332 Rn. 10; Urteil vom 13. Januar 2017 - V ZR 138/16, ZfIR 2017, 397 Rn. 17; Urteil vom 14. Juli 2017 - V ZR 290/16, ZfIR 2017, 709 Rn. 9).

    Dies schließt Einschränkungen des Stimmrechts zwar nicht prinzipiell aus, führt aber dazu, wovon das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend ausgeht, dass eine solche nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen in Betracht kommt (vgl. Senat, Urteil vom 14. Juli 2017 - V ZR 290/16, ZfIR 2017, 709 Rn. 9).

    Einer solchen Majorisierung der faktischen Minderheit durch einen Wohnungseigentümer wäre jeweils mit den hierfür zur Verfügung stehenden Rechtsbehelfen, namentlich der Beschlussanfechtungs- und der Beschlussersetzungsklage zu begegnen, die den Minderheitenschutz im Einzelfall gewährleisten (vgl. Senat, Urteil vom 14. Juli 2017 - V ZR 290/16, ZfIR 2017, 709 Rn. 12 f. mwN).

  • BGH, 24.05.2013 - V ZR 182/12

    Wohnungseigentum: DIN-gerechte Sanierung gravierender Mängel der Bausubstanz als

    Auszug aus BGH, 18.01.2019 - V ZR 72/18
    Bestünde die Beschlusskompetenz aufgrund der Öffnungsklausel, wäre dem Vorbefassungsgebot (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 14 f.; Urteil vom 24. Mai 2013 - V ZR 182/12, ZWE 2013, 360 Rn. 23) genüge getan, da der Beschlussantrag der Kläger mehrheitlich abgelehnt wurde.

    a) Die Ausübung des tatrichterlichen Ermessens im Rahmen von § 21 Abs. 8 WEG ist von dem Revisionsgericht nur darauf zu überprüfen, ob alle wesentlichen Umstände Beachtung gefunden haben, die Grenzen der Ermessensausübung eingehalten sind und in einer dem Zweck der Ermächtigung entsprechenden Weise von dieser Gebrauch gemacht wurde (vgl. Senat, Urteil vom 24. Mai 2013 - V ZR 182/12, NJW 2013, 2271 Rn. 24; Urteil vom 8. April 2016 - V ZR 191/15, NJW 2017, 64 Rn. 23).

  • BGH, 10.11.2017 - V ZR 184/16

    Wohnungseigentumssache: Beschlusskompetenz der Mitglieder der für einzelne

    Auszug aus BGH, 18.01.2019 - V ZR 72/18
    Dies führt dazu, dass die Mitglieder der Untergemeinschaften über Maßnahmen, die ein zu dieser Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, weitestgehend allein und unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer entscheiden können (vgl. Senat, Urteil vom 10. November 2017 - V ZR 184/16, NJW 2018, 1309 Rn. 21 ff.).

    Zudem muss in den Beschlüssen der Untergemeinschaften über die Durchführung solcher Maßnahmen eine Finanzierung vorgesehen werden, die die übrigen Wohnungseigentümer nicht mit einbezieht, so dass das mit der Außenhaftung verbundene wirtschaftliche Risiko für die nicht an der Untergemeinschaft beteiligten Eigentümer gering ist (vgl. Senat, Urteil vom 10. November 2017 - V ZR 184/16, NJW 2018, 1309 Rn. 27).

  • BGH, 19.09.2002 - V ZB 30/02

    Abstimmung über die Abberufung eines zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümers

    Auszug aus BGH, 18.01.2019 - V ZR 72/18
    aa) Es erkennt zutreffend, dass das Stimmrecht der Wohnungseigentümer nach ständiger Rechtsprechung des Senats zu dem Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte gehört (vgl. Senat, Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 57 f.; Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10, NJW 2011, 679 Rn. 8; Urteil vom 6. Dezember 2013 - V ZR 85/13, ZfIR 2014, 332 Rn. 10; Urteil vom 13. Januar 2017 - V ZR 138/16, ZfIR 2017, 397 Rn. 17; Urteil vom 14. Juli 2017 - V ZR 290/16, ZfIR 2017, 709 Rn. 9).
  • BGH, 22.12.1989 - V ZR 339/87

    Eintragung der Teilungserklärung oder -vereinbarung vor Errichtung des Gebäudes

    Auszug aus BGH, 18.01.2019 - V ZR 72/18
    Das Wohnungseigentum bleibt nämlich - der Substanz nach als Miteigentumsanteil - auf Dauer wirksam, wenn das geplante Gebäude - gleich aus welchen Gründen - nicht errichtet wird und das Sondereigentum daher nicht entsteht (vgl. Senat, Urteil vom 22. Dezember 1989 - V ZR 339/87, BGHZ 110, 36, 39).
  • BGH, 11.06.2010 - V ZR 174/09

    Wohnungseigentum: Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels;

    Auszug aus BGH, 18.01.2019 - V ZR 72/18
    Die danach vorzunehmende Würdigung der Umstände des Einzelfalls ist in erster Linie Sache des Tatrichters und revisionsrechtlich nur darauf zu überprüfen, ob die in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG bestimmten Rechtsbegriffe zutreffend erfasst und ausgelegt, alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände berücksichtigt sowie die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet wurden (vgl. Senat, Urteil vom 11. Juni 2010 - V ZR 174/09, BGHZ 186, 34 Rn. 22; Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 307/16, NJW-RR 2018, 1227 Rn. 12).
  • BGH, 11.06.2010 - V ZR 144/09

    Verschulden bei Vertragsschluss: Schadensersatzanspruch bei Verletzung von

    Auszug aus BGH, 18.01.2019 - V ZR 72/18
    a) Dabei kann offen bleiben, ob die Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG schon deshalb die richtige Klageart ist, weil die Gemeinschaftsordnung, deren Anpassung die Kläger erstreben, eine Öffnungsklausel enthält, also durch Beschluss geändert werden könnte (vgl. zu § 16 Abs. 4 WEG Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 144/09, BGHZ 184, 88 Rn. 21).
  • BGH, 10.12.2010 - V ZR 60/10

    Wohnungseigentum: Ausschluss von der Wohnungseigentümerversammlung bei Verzug mit

    Auszug aus BGH, 18.01.2019 - V ZR 72/18
    aa) Es erkennt zutreffend, dass das Stimmrecht der Wohnungseigentümer nach ständiger Rechtsprechung des Senats zu dem Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte gehört (vgl. Senat, Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 57 f.; Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10, NJW 2011, 679 Rn. 8; Urteil vom 6. Dezember 2013 - V ZR 85/13, ZfIR 2014, 332 Rn. 10; Urteil vom 13. Januar 2017 - V ZR 138/16, ZfIR 2017, 397 Rn. 17; Urteil vom 14. Juli 2017 - V ZR 290/16, ZfIR 2017, 709 Rn. 9).
  • BGH, 17.12.2010 - V ZR 131/10

    Wohnungseigentum: Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels

  • BGH, 06.12.2013 - V ZR 85/13

    Wohnungseigentümerversammlung: Stimmverbot für einen Wohnungseigentümer bei der

  • BGH, 10.10.2014 - V ZR 315/13

    Wohnungseigentümerbeschluss: Schwebende Unwirksamkeit eines Mehrheitsbeschlusses

  • BGH, 10.07.2015 - V ZR 169/14

    Zweckwidrige Nutzung eines Ladens als Gaststätte in einer Wohnungseigentumsanlage

  • BGH, 13.01.2017 - V ZR 138/16

    Wohnungseigentum: Stimmberechtigung eines Wohnungseigentümers für die

  • BGH, 15.12.2017 - V ZR 275/16

    Wohnungseigentum: Verwirkung des Anspruchs der Wohnungseigentümer gegen einen

  • BGH, 23.03.2018 - V ZR 307/16

    Nutzung einer Teileigentumseinheit im "Ärztehaus" zu Wohnzwecken?

  • BGH, 23.03.2018 - V ZR 65/17

    Herbeiführen der dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und

  • BGH, 08.07.2022 - V ZR 202/21

    Beschlussersetzungsklage: Vertretung einer Wohnungseigentümergemeinschaft

    Die Beschlussklagen im Sinne von § 44 Abs. 1 WEG ermöglichen es einem oder mehreren Wohnungseigentümern, eine Beschlussfassung der Mehrheit überprüfen zu lassen bzw. eine Beschlussfassung gegen die ablehnende Mehrheit zu bewirken, und dienen damit dem Minderheitenschutz im Einzelfall (vgl. Senat, Urteil vom 14. Juli 2017 - V ZR 290/16, ZfIR 2017, 709 Rn. 12 f.; Urteil vom 18. Januar 2019 - V ZR 72/18, ZfIR 2019, 447 Rn. 24 mwN).
  • BGH, 16.07.2021 - V ZR 163/20

    Wohnungseigentum - Auch bei Untergemeinschaften gilt: Nur einheitliche

    a) Gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG aF (ebenso § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG) können in Mehrhausanlagen durch Vereinbarung - wie hier - weitgehend verselbständigte Untergemeinschaften gebildet werden (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 10. November 2017 - V ZR 184/16, WuM 2018, 100 Rn. 12; Urteil vom 18. Januar 2019 - V ZR 72/18, NJW-RR 2019, 909 Rn. 23 mwN).

    Dies hat der Senat erst kürzlich ausgesprochen (Urteil vom 18. Januar 2019 - V ZR 72/18, NJW-RR 2019, 909 Rn. 23), und es entspricht - soweit ersichtlich - einhelliger Meinung (vgl. nur Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl., § 28 Rn. 8; BeckOGK/Falkner, WEG [1.3.2020], § 10 Rn. 46; BeckOK/M.A. Müller, WEG [42. Ed. 1.8.2020], § 10 Rn. 36; Bärmann/Seuß/Rüscher, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 23 Rn. 44; Jennißen in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 28 Rn. 147; Sommer, ZWE 2019, 153, 165, jeweils mwN).

  • AG München, 06.12.2021 - 1293 C 19127/21

    Wohnungseigentumsversammlung unter 2GPlus-Bedingungen

    Bevor ein Wohnungseigentümer das WEG-Gericht in Anspruch nimmt, um eine Regelung wegen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 18, 19 WEG) zu erreichen, müssen er und die anderen Wohnungseigentümer grundsätzlich selbst versuchen, in Wahrnehmung ihres Selbstorganisationsrechts eine angemessene Lösung des Problems zu finden (stRspr, exemplarisch BGH NJW-RR 2019, 909 Rn. 13; NJW 2018, 1749 Rn. 14).

    Ein Rechtsschutzbedürfnis besteht daher in der Regel nicht, wenn der klagende Wohnungseigentümer ohne vorherige Einschaltung der anderen Wohnungseigentümer und ohne Versuch einer eigenen Regelung sogleich das Gericht mit seinem Begehren befasst (stRspr., exemplarisch BGH NZM 2019, 480 Rn. 13; NJW 2010, 2129 Rn. 14).

  • BGH, 10.02.2023 - V ZR 246/21

    Fassung eines im Kern inhaltsgleichen Zweitbeschlusses einer

    Die Anfechtungsklage, die es einem oder mehreren Wohnungseigentümern ermöglicht, eine Beschlussfassung der Mehrheit überprüfen zu lassen, dient dem Minderheitenschutz im Einzelfall (vgl. Senat, Urteil vom 14. Juli 2017 - V ZR 290/16, NZM 2017, 734 Rn. 12; Urteil vom 18. Januar 2019 - V ZR 72/18, ZfIR 2019, 447 Rn. 24; Urteil vom 8. Juli 2022 - V ZR 202/21, NJW 2022, 3003Rn.
  • BGH, 28.06.2019 - V ZR 250/18

    Juristische Person in Eigentümerversammlung vertretungsbefugt

    Es sind - wie das Berufungsgericht zutreffend erkennt - nicht nur das berechtigte Interesse der Eigentümergemeinschaft, fremde Einflüsse von der Gemeinschaft fernzuhalten, zu berücksichtigen, sondern es ist auch der Bedeutung des Stimmrechts, das nach ständiger Rechtsprechung des Senats zu dem Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte gehört (Senat, Urteil vom 18. Januar 2019 - V ZR 72/18, NJW-RR 2019, 909 Rn. 17 mwN), Rechnung zu tragen.
  • LG Frankfurt/Main, 07.11.2019 - 13 S 103/18

    Gemeinschaftsfläche nicht erreichbar: Darf Sondereigentum betreten werden?

    Falls ein Wohnungseigentümer der Auffassung sein sollte, dass ihm oder allen anderen Eigentümern ein entsprechendes Recht zusteht, hat er die Möglichkeit, die Eigentümer zur Mitwirkung an einer Änderung der Teilungserklärung in Anspruch zu nehmen, ggf. mag - was aber eine Inanspruchnahme aller übrigen Eigentümer erfordert - auch eine Ersetzung einer Vereinbarung in Betracht kommen (vgl. BGH NZM 2019, 480; ZWE 2019, 318).
  • AG Siegburg, 12.09.2022 - 150 C 2/22

    Auswirkung verspäteter Rügen hinsichtlich der Jahresabrechnung

    Ein Rechtsschutzbedürfnis besteht daher in der Regel nicht, wenn der klagende Wohnungseigentümer ohne vorherige Einschaltung der anderen Wohnungseigentümer und ohne Versuch einer eigenen Regelung sogleich das Gericht mit seinem Begehren befasst (BGH NZM 2019, 480 Rn. 13; NJW 2010, 2129 Rn. 14; zitiert nach (Hügel/Elzer, WEG vor § 43 Rn. 7, beck-online).
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