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   BGH, 10.03.2010 - VIII ZR 144/09   

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https://dejure.org/2010,192
BGH, 10.03.2010 - VIII ZR 144/09 (https://dejure.org/2010,192)
BGH, Entscheidung vom 10.03.2010 - VIII ZR 144/09 (https://dejure.org/2010,192)
BGH, Entscheidung vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09 (https://dejure.org/2010,192)
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Volltextveröffentlichungen (20)

  • rechtsprechung-im-internet.de

    § 536 BGB
    Wohnraummiete: Berechnung der Mietminderung bei über 10%iger Unterschreitung der mit einer ca.-Angabe vereinbarten Wohnfläche

  • IWW
  • Deutsches Notarinstitut

    BGB § 536
    Sachmangel bei 10 %-iger Unterschreitung der vereinbarten Quadratmeteranzahl auch bei "ca." Zusatz

  • Kanzlei Prof. Schweizer

    Keine zusätzliche Toleranzspanne bei "ca."-Angabe der Wohnfläche

  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Beurteilung des Vorliegens eines Sachmangels bei einer mehr als zehn Prozent unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegenden tatsächlichen Wohnfläche trotz einer "ca."-Angabe; Zusätzliche Toleranzspanne bei einer Beurteilung der Erheblichkeit eines Mietmangels aufgrund ...

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Wohnflächendifferenz; vereinbarte Wohnfläche mit einer "Ca."-Angabe

  • rewis.io

    Wohnraummiete: Berechnung der Mietminderung bei über 10%iger Unterschreitung der mit einer ca.-Angabe vereinbarten Wohnfläche

  • ra.de
  • rewis.io

    Wohnraummiete: Berechnung der Mietminderung bei über 10%iger Unterschreitung der mit einer ca.-Angabe vereinbarten Wohnfläche

  • RA Kotz

    Wohnflächenangabe - Mietminderung bei "ca.-Angabe"

  • streifler.de (Kurzinformation und Volltext)

    Mietminderung: Mangel der Mietsache bei Wohnflächenabweichung

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 536 Abs. 1
    Beurteilung des Vorliegens eines Sachmangels bei einer mehr als zehn Prozent unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegenden tatsächlichen Wohnfläche trotz einer "ca."-Angabe; Zusätzliche Toleranzspanne bei einer Beurteilung der Erheblichkeit eines Mietmangels aufgrund ...

  • rechtsportal.de

    BGB § 536 Abs. 1
    Beurteilung des Vorliegens eines Sachmangels bei einer mehr als zehn Prozent unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegenden tatsächlichen Wohnfläche trotz einer "ca."-Angabe; Zusätzliche Toleranzspanne bei einer Beurteilung der Erheblichkeit eines Mietmangels aufgrund ...

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Keine doppelte Toleranzgrenze bei falschen Wohnflächen

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (33)

  • bundesgerichtshof.de (Pressemitteilung)

    Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung: Keine zusätzliche Toleranzschwelle bei "ca."-Zusatz

  • Daryai & Kuo - Rechtsanwälte (Kurzinformation/Entscheidungsbesprechung)

    Flächenabweichung, kein Unterschied wenn "ca."-Fläche vereinbart

  • raschlosser.com (Kurzinformation)

    Wohnflächenberechnung - die ca-Angabe

  • meyer-koering.de (Kurzinformation)

    Mietminderung bei (Wohn-)Flächenunterschreitung

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Wohnfläche ca. 100 m²

  • rechtsindex.de (Kurzinformation)

    Wohnfläche: Keine zusätzliche Toleranzschwelle durch Circa-Angabe

  • anwaltonline.com (Kurzinformation)

    Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung: Keine zusätzliche Toleranzschwelle bei ca.-Zusatz

  • mahnerfolg.de (Kurzmitteilung)

    Erhebliche Abweichung von Circa-Wohnfläche

  • onlineurteile.de (Kurzmitteilung)

    Wohnung um ein Fünftel kleiner als vereinbart: Mieter können trotz "ca."-Zusatz die Miete kürzen

  • haus-und-grund-bonn.de (Kurzinformation)

    "Ca."-Zusatz bei Wohnflächenangabe im Mietvertrag ist für Bemessung der Minderung wegen Unterschreitung der tatsächlichen Wohnfläche ohne Bedeutung

  • rabüro.de (Pressemitteilung)

    Keine Toleranzschwelle bei Wohnflächenunterschreitung

  • koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

    Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung: Keine zusätzliche Toleranzschwelle bei "ca."-Zusatz

  • mein-mietrecht.de (Kurzinformation)

    Mietminderung wegen Wohnflächenabweichung

  • vermieter-ratgeber.de (Kurzinformation/Auszüge)

    Wohnfläche mit "ca"-Angabe 2

  • schluender.info (Kurzinformation)

    Wohnfläche mit Abweichung der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 %

  • kanzlei-klumpe.de PDF, S. 6 (Kurzinformation)

    10 %-Toleranzklausel für Flächenabweichungen gilt auch bei ca.-Angaben

  • blog.de (Kurzinformation)

    Bei Wohnflächenunterschreitung gilt keine zusätzliche Toleranzschwelle bei "ca." - Zusatz

  • sh-recht.de (Kurzinformation)

    Mietminderung zulässig, unterschreitet die Circaangabe der Wohnfläche im Mietvertrag die tatsächliche Fläche

  • tp-partner.com (Kurzinformation)

    Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung

  • rechtstipps.de (Kurzinformation)

    Keine zusätzliche Toleranzschwelle bei "ca."-Wohnflächenangabe

  • haufe.de (Kurzinformation)

    "Ca."-Angabe im Mietvertrag hilft dem Vermieter nicht

  • haufe.de (Kurzinformation)

    "Ca."-Angabe im Mietvertrag hilft dem Vermieter nicht

  • anwalt-suchservice.de (Kurzinformation)

    Die Berücksichtigung der Terrasse bei der Wohnflächenberechnung

  • anwalt-suchservice.de (Kurzinformation)

    Geld zurück bei falscher Wohnungsgröße

  • gevestor.de (Kurzinformation)

    Mietkürzung bei zu kleiner Wohnung

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Keine doppelte Toleranzgrenze bei falschen Wohnflächenangaben

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Geld zurück bei falscher Wohnungsgröße

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Vermieter müssen genau rechnen - Mieter holen anteilige Miete zurück

  • 123recht.net (Pressemeldung)

    BGH stärkt Mieter erneut bei Wohnflächenberechnung // Vermieter darf "Circa"-Angaben nicht zu seinen Gunsten auslegen

  • 123recht.net (Kurzinformation)

    Minderungs- und Erstattungsansprüche bei Mietflächenunterschreitung

  • 123recht.net (Kurzinformation)

    Mietminderung bei Flächendifferenz auch bei "ca."-Zusatz

  • 123recht.net (Kurzinformation)

    Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung bei circa-Angabe

  • 123recht.net (Kurzinformation)

    Wohnflächenunterschreitung im Mietrecht // Die Rechte des Vermieters und des Mieters bei Wohnflächenunterschreitung

Besprechungen u.ä. (2)

  • Daryai & Kuo - Rechtsanwälte (Kurzinformation/Entscheidungsbesprechung)

    Flächenabweichung, kein Unterschied wenn "ca."-Fläche vereinbart

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Flächenangabe mit Zusatz "ca.": Keine doppelte Toleranzgrenze bei falscher Wohnfläche! (IMR 2010, 213)

Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW 2010, 1745
  • ZIP 2010, 27
  • MDR 2010, 617
  • NZM 2010, 313
  • ZMR 2010, 522
 
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Wird zitiert von ... (26)Neu Zitiert selbst (16)

  • BGH, 23.05.2007 - VIII ZR 231/06

    Berücksichtigung von Nutzflächen bei der Berechnung der Wohnfläche

    Auszug aus BGH, 10.03.2010 - VIII ZR 144/09
    Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Angabe einer Wohnfläche von "ca. 100 m²" als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB) der Mietsache darstellt (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2 c; VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1; VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, unter II; vom 28. September 2005 - VIII ZR 101/04, WuM 2005, 712, unter II 2; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 12; VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 13; vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421, Tz. 9; vom 28. Oktober 2009 - VIII ZR 164/08, NJW 2010, 292, Tz. 16 und vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09, juris, Tz. 16; jeweils m.w.N.).

    Nach der Rechtsprechung des Senats bedarf es zur Ermittlung der Kriterien, nach denen die Wohnfläche zu berechnen ist, der Auslegung, weil insoweit kein einheitliches Verständnis besteht (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO, unter II 1, und VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO, Tz. 13; vom 16. September 2009, aaO, Tz. 10).

    Soweit nicht die Parteien dem Begriff "Wohnfläche" eine andere Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender ist, ist davon auszugehen, dass sich die Parteien stillschweigend darauf geeinigt haben, dass die Vorschriften der Wohnflächenverordnung beziehungsweise der §§ 42 bis 44 II. BV anzuwenden sind (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b aa, und vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO, Tz. 13, 17).

    Bei Mietverträgen, die - wie hier - vor Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung abgeschlossen worden sind, ist dabei auf die Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung abzustellen (Senatsurteil vom 23. Mai 2007, aaO, Tz. 17).

  • BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 295/03

    Minderung der Miete wegen Abweichung der angegebenen Wohnfläche

    Auszug aus BGH, 10.03.2010 - VIII ZR 144/09
    Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Angabe einer Wohnfläche von "ca. 100 m²" als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB) der Mietsache darstellt (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2 c; VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1; VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, unter II; vom 28. September 2005 - VIII ZR 101/04, WuM 2005, 712, unter II 2; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 12; VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 13; vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421, Tz. 9; vom 28. Oktober 2009 - VIII ZR 164/08, NJW 2010, 292, Tz. 16 und vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09, juris, Tz. 16; jeweils m.w.N.).

    Nach der Rechtsprechung des Senats bedarf es zur Ermittlung der Kriterien, nach denen die Wohnfläche zu berechnen ist, der Auslegung, weil insoweit kein einheitliches Verständnis besteht (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO, unter II 1, und VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO, Tz. 13; vom 16. September 2009, aaO, Tz. 10).

    Ist dies der Fall, so ist auch die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert, ohne dass es auf einen Nachweis einer konkreten Beeinträchtigung des Mieters durch die Flächenabweichung ankommt (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO, unter II 2 b, und vom 28. September 2005, aaO).

    Vielmehr ist auch in diesem Fall die Miete entsprechend der prozentualen Flächenabweichung gemindert (Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO, unter II 2 d; vgl. ferner Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 BGB Rdnr. 58; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. VIII 126; Kraemer, NZM 1999, 156, 161).

  • BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 133/03

    Mietminderung bei Abweichung der vereinbarten von der tatsächlichen Wohnfläche um

    Auszug aus BGH, 10.03.2010 - VIII ZR 144/09
    Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Angabe einer Wohnfläche von "ca. 100 m²" als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB) der Mietsache darstellt (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2 c; VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1; VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, unter II; vom 28. September 2005 - VIII ZR 101/04, WuM 2005, 712, unter II 2; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 12; VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 13; vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421, Tz. 9; vom 28. Oktober 2009 - VIII ZR 164/08, NJW 2010, 292, Tz. 16 und vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09, juris, Tz. 16; jeweils m.w.N.).

    Die Erheblichkeitsgrenze von 10 % gilt, wie das Berufungsgericht beachtet hat, auch dann, wenn der Mietvertrag - wie hier - zur Größe der Wohnung nur eine "ca."-Angabe enthält (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, aaO; vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08, WuM 2009, 344, Tz. 14, und vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 218/08, NJW 2009, 2880, Tz. 17).

    Diese Grenze ist im Interesse der Praktikabilität und der Rechtssicherheit bei 10 % anzusetzen; eine zusätzliche Toleranz ist dann nicht mehr gerechtfertigt (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, aaO).

    Denn ein zur Minderung berechtigender Mangel der Mietsache ist allein schon dann anzunehmen, wenn die tatsächliche Fläche von der im Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl um mehr als 10 % nach unten abweicht (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, aaO; vom 22. April 2009, aaO, und vom 8. Juli 2009, aaO).

  • BGH, 22.04.2009 - VIII ZR 86/08

    Wohnflächenberechnung unter anteiliger Einbeziehung von Dachterrassenflächen

    Auszug aus BGH, 10.03.2010 - VIII ZR 144/09
    Soweit das Amtsgericht - dem Sachverständigen folgend - bei der Flächenberechnung die Terrassenfläche nur mit 25 % (2,21 m²) in Ansatz gebracht habe, sei dies allerdings mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung (Senatsurteil vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08) nicht in Einklang zu bringen.

    Die Erheblichkeitsgrenze von 10 % gilt, wie das Berufungsgericht beachtet hat, auch dann, wenn der Mietvertrag - wie hier - zur Größe der Wohnung nur eine "ca."-Angabe enthält (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, aaO; vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08, WuM 2009, 344, Tz. 14, und vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 218/08, NJW 2009, 2880, Tz. 17).

    Denn ein zur Minderung berechtigender Mangel der Mietsache ist allein schon dann anzunehmen, wenn die tatsächliche Fläche von der im Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl um mehr als 10 % nach unten abweicht (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, aaO; vom 22. April 2009, aaO, und vom 8. Juli 2009, aaO).

    Das Berufungsgericht hat zwar im Ausgangspunkt zutreffend erkannt, dass die Terrassenfläche unter den Voraussetzungen des § 44 Abs. 2 II. BV mit dem Höchstsatz von 50 % anzurechnen ist, falls keine abweichenden Parteiabreden oder anderweitige ortsübliche Berechnungsweisen existieren (vgl. Senatsurteil vom 22. April 2009, aaO, Tz. 21 ff.).

  • BGH, 28.10.2009 - VIII ZR 164/08

    Wohnflächenabweichung bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten als ein

    Auszug aus BGH, 10.03.2010 - VIII ZR 144/09
    Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Angabe einer Wohnfläche von "ca. 100 m²" als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB) der Mietsache darstellt (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2 c; VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1; VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, unter II; vom 28. September 2005 - VIII ZR 101/04, WuM 2005, 712, unter II 2; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 12; VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 13; vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421, Tz. 9; vom 28. Oktober 2009 - VIII ZR 164/08, NJW 2010, 292, Tz. 16 und vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09, juris, Tz. 16; jeweils m.w.N.).

    Das ist nur dann der Fall, wenn die Terrasse über einen Sichtschutz verfügt (Senatsurteil vom 28. Oktober 2009, aaO, Tz. 23, m.w.N).

    Eine Überdachung oder Überdeckung ist dagegen nicht erforderlich; vielmehr genügt ein Schutz gegen die Einsichtnahme, zum Beispiel durch Umfassungswände, Sichtblenden oder Bepflanzung, wobei der Sichtschutz nicht vollständig zu sein braucht (Senatsurteil vom 28. Oktober 2009, aaO, m.w.N.).

  • BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 44/03

    Abweichung der anrechenbaren von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche

    Auszug aus BGH, 10.03.2010 - VIII ZR 144/09
    Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Angabe einer Wohnfläche von "ca. 100 m²" als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB) der Mietsache darstellt (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2 c; VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1; VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, unter II; vom 28. September 2005 - VIII ZR 101/04, WuM 2005, 712, unter II 2; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 12; VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 13; vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421, Tz. 9; vom 28. Oktober 2009 - VIII ZR 164/08, NJW 2010, 292, Tz. 16 und vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09, juris, Tz. 16; jeweils m.w.N.).

    Nach der Rechtsprechung des Senats bedarf es zur Ermittlung der Kriterien, nach denen die Wohnfläche zu berechnen ist, der Auslegung, weil insoweit kein einheitliches Verständnis besteht (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO, unter II 1, und VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO, Tz. 13; vom 16. September 2009, aaO, Tz. 10).

    Soweit nicht die Parteien dem Begriff "Wohnfläche" eine andere Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender ist, ist davon auszugehen, dass sich die Parteien stillschweigend darauf geeinigt haben, dass die Vorschriften der Wohnflächenverordnung beziehungsweise der §§ 42 bis 44 II. BV anzuwenden sind (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b aa, und vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO, Tz. 13, 17).

  • BGH, 23.09.2009 - VIII ZR 300/08

    Begründung eines Mietmangels durch Geräuschimmissionen von Zuluftleitungen und

    Auszug aus BGH, 10.03.2010 - VIII ZR 144/09
    Dies erfordert eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441, Tz. 9; vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659, Tz. 11 m.w.N; BGH, Urteil vom 21. September 2005 - XII ZR 66/03, NJW 2006, 899, Tz. 19).

    Ob dies der Fall ist, bestimmt sich in erster Linie nach den Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Beschaffenheit der Mietsache (Senatsurteile vom 17. Juni 2009, aaO, Tz. 10, und vom 23. September 2009, aaO, jeweils m.w.N.).

  • BGH, 16.09.2009 - VIII ZR 275/08

    Wohnflächenberechnung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung

    Auszug aus BGH, 10.03.2010 - VIII ZR 144/09
    Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Angabe einer Wohnfläche von "ca. 100 m²" als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB) der Mietsache darstellt (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2 c; VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1; VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, unter II; vom 28. September 2005 - VIII ZR 101/04, WuM 2005, 712, unter II 2; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 12; VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 13; vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421, Tz. 9; vom 28. Oktober 2009 - VIII ZR 164/08, NJW 2010, 292, Tz. 16 und vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09, juris, Tz. 16; jeweils m.w.N.).

    Nach der Rechtsprechung des Senats bedarf es zur Ermittlung der Kriterien, nach denen die Wohnfläche zu berechnen ist, der Auslegung, weil insoweit kein einheitliches Verständnis besteht (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO, unter II 1, und VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO, Tz. 13; vom 16. September 2009, aaO, Tz. 10).

  • BGH, 17.06.2009 - VIII ZR 131/08

    Ungenügender Trittschallschutz in einer Wohnung als Mietmangel; Vorliegen eines

    Auszug aus BGH, 10.03.2010 - VIII ZR 144/09
    Dies erfordert eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441, Tz. 9; vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659, Tz. 11 m.w.N; BGH, Urteil vom 21. September 2005 - XII ZR 66/03, NJW 2006, 899, Tz. 19).

    Ob dies der Fall ist, bestimmt sich in erster Linie nach den Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Beschaffenheit der Mietsache (Senatsurteile vom 17. Juni 2009, aaO, Tz. 10, und vom 23. September 2009, aaO, jeweils m.w.N.).

  • BGH, 28.09.2005 - VIII ZR 101/04

    Rechte des Mieters bei geringerer Wohnfläche der Mietwohnung

    Auszug aus BGH, 10.03.2010 - VIII ZR 144/09
    Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Angabe einer Wohnfläche von "ca. 100 m²" als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB) der Mietsache darstellt (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2 c; VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1; VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, unter II; vom 28. September 2005 - VIII ZR 101/04, WuM 2005, 712, unter II 2; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 12; VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 13; vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421, Tz. 9; vom 28. Oktober 2009 - VIII ZR 164/08, NJW 2010, 292, Tz. 16 und vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09, juris, Tz. 16; jeweils m.w.N.).

    Ist dies der Fall, so ist auch die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert, ohne dass es auf einen Nachweis einer konkreten Beeinträchtigung des Mieters durch die Flächenabweichung ankommt (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO, unter II 2 b, und vom 28. September 2005, aaO).

  • BGH, 08.07.2009 - VIII ZR 218/08

    Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche; Berücksichtigung

  • BGH, 23.05.2007 - VIII ZR 138/06

    Zur Mieterhöhung, wenn die vermietete Wohnung tatsächlich größer ist als

  • BGH, 16.12.2009 - VIII ZR 39/09

    Berücksichtigung der Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses

  • BGH, 06.04.2005 - XII ZR 225/03

    Einbeziehung der Nebenkosten in die Minderung des Mietzinses

  • BGH, 21.09.2005 - XII ZR 66/03

    Zusicherung von Eigenschaften bei der Vermietung von Gewerbeflächen;

  • BGH, 20.07.2005 - VIII ZR 347/04

    Mietminderung bei Abweichung der im Mietvertrag angegebenen von der tatsächlichen

  • BGH, 18.11.2015 - VIII ZR 266/14

    Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der

    a) Nach der Rechtsprechung des Senats beinhaltet die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Festlegung der Sollbeschaffenheit der Mietsache im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8 mwN; ebenso für die Gewerberaummiete BGH, Urteil vom 18. Juli 2012 - XII ZR 97/09, WM 2013, 1087 Rn. 15).
  • BGH, 30.05.2018 - VIII ZR 220/17

    Wohnraummiete: Abrechnung von Betriebskosten nach der tatsächlichen Wohnfläche

    Nach der Rechtsprechung des Senats enthält die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung (Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 9; vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; jeweils mwN).
  • BGH, 17.04.2019 - VIII ZR 33/18

    Geltendmachung einer Wohnflächenabweichung im Rahmen eines

    Durch sie soll die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den Leistungen des Vermieters - der Bereitstellung einer vertragsgemäßen Mietsache - und der Leistung des Mieters - der Mietzahlung - bei einer Störung auf der Vermieterseite wiederhergestellt werden (vgl. BGH, Urteile vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1, 6; vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 12).

    a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats beinhaltet die in einem Wohnraummietvertrag angegebene Wohnfläche, auch bei einer "ca."-Angabe, im Allgemeinen zugleich eine dahingehende vertragliche Festlegung der Sollbeschaffenheit der Mietsache im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268 unter II; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, aaO Rn. 8; vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 9 mwN).

  • BGH, 10.11.2010 - VIII ZR 306/09

    Zur Mietminderung wegen Flächenunterschreitung bei ausdrücklichem Hinweis auf

    Nach der Rechtsprechung des Senats liegt ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8 mwN; ebenso BGH, Urteil vom 4. Mai 2005 - XII ZR 254/01, NJW 2005, 2152 unter II 4 c aa - für das Gewerberaummietrecht).
  • OLG Frankfurt, 18.04.2023 - 2 U 43/22

    Nackter Vermieter im Hof kein Mietmangel

    Bei Vorliegen einer solchen Differenz spricht nach Ansicht des BGH eine tatsächliche Vermutung für eine erhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit (vgl. BGH, Urt. v. 24.03.2004, Az.: VIII ZR 295/03, NJW 2004, S. 1947, MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, BGB § 536, 16 ff.) bzw. kommt auf eine tatsächliche Beeinträchtigung des Gebrauchs gar nicht an, so dass der Beweis des Gegenteils i.d.R. abgeschnitten ist (BGH, Urt. v.04.05.2005, Az.: XII ZR 254/01, NJW 2005, S. 2152, f. Rn. 11. BGH, Urt. v. 10.03.2010, Az. VIII ZR 144/09, (NJW 2010, 1745, Rn. 11; vgl. auch Kraemer NZM 1999, S. 156ff (161); (MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, BGB § 536, Rn. 16 ff.).
  • BGH, 18.07.2012 - XII ZR 97/09

    Geschäftsraummiete: Mietminderung bei Minderfläche von Nebenräumen

    Vielmehr muss eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses den geringeren Gebrauchswert dieser Räume in Rechnung stellen (Abgrenzung zu BGH Urteil vom 24. März 2004, VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und vom 10. März 2010, VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745).

    In diesem Sinne hat der Bundesgerichtshof zunächst zur Wohnraummiete entschieden (BGH Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 - NJW 2004, 1947 Rn. 11 f.; zuletzt BGH Urteile vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09 - NJW 2010, 1745 Rn. 11 f. und vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09 - NJW 2011, 220 Rn. 14).

    Dass die in Bezug auf die Beschaffenheit der Mietsache vereinbarte Nutzfläche schließlich mit einem Circa-Maß angegeben ist, steht einem zur Mietminderung berechtigenden Sachmangel nicht im Wege, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt (vgl. BGH Urteil vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09 - NJW 2010, 1745 Rn. 12 mwN).

    Es kommt des Weiteren nicht darauf an, in welcher Weise der Mieter die betreffende Fläche im konkreten Fall hätte nutzen wollen und in welchem Umfang er konkret beeinträchtigt ist (BGH Urteil vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09 - NJW 2010, 1745 Rn. 11 mwN; Kraemer NZM 1999, 156, 161).

    Allerdings legt der Bundesgerichtshof zum Wohnraummietrecht in ständiger Rechtsprechung die prozentualen Flächenunterschreitung als Maßstab der Minderung zugrunde (BGH Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 - NJW 2004, 1947, 1949 unter Bezugnahme auf Kraemer NZM 1999, 156, 161 und Urteil vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09 - NJW 2010, 1745 Rn. 12).

  • AG Brandenburg, 04.07.2014 - 31 C 311/13

    Wie wird die Wohnfläche berechnet?

    69 Auch gilt dies selbst dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche eine "ca."-Angabe enthält (BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 133/03, u. a. in: NZM 2004, Seite 456; BGH, Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08, u. a. in: NJW 2009, Seiten 2295 ff.; BGH, NJW 2009, Seite 2880; BGH, NJW 2010, Seite 1745; AG Dortmund, ZMR 2014, Seiten 369 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: "juris" und teilw.
  • BGH, 27.09.2023 - VIII ZR 117/22

    Was ist eine "Türnische"?

    Nach der Rechtsprechung des Senats ist die in einem Wohnraummietvertrag angegebene Wohnfläche auch bei einer "ca."-Angabe regelmäßig zugleich als dahingehende vertragliche Festlegung der Soll-Beschaffenheit der Mietsache im Sinn einer Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 17. April 2019 - VIII ZR 33/18, NJW 2019, 2464 Rn. 34; vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8; vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, NZM 2004, 456 unter II; Senatsbeschluss vom 22. Juni 2021 - VIII ZR 26/20, NZM 2021, 759 Rn. 9).

    Nach der ständigen Senatsrechtsprechung ist der Begriff der "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen und vorliegend aufgrund der im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltenden Wohnflächenverordnung zu ermitteln, wenn nicht - wofür hier jedoch keine Anhaltspunkte vorliegen - die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beimessen oder ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (vgl. Senatsurteile vom 17. April 2019 - VIII ZR 33/18, NJW 2019, 2464 Rn. 36; vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 9; vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421 Rn. 10; Senatsbeschluss vom 22. Juni 2021 - VIII ZR 26/20, NZM 2021, 759 Rn. 10; jeweils mwN).

    Eine darüberhinausgehende Maßtoleranz ist nach der Senatsrechtsprechung im Interesse der Praktikabilität und Rechtssicherheit nicht anzuerkennen (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, NZM 2004, 456 unter II; vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8).

  • BGH, 17.10.2023 - VIII ZR 61/23

    Auslegung des Begriffs der "Wohnfläche" im frei finanzierten Wohnraum

    aa) Das Berufungsgericht ist zunächst rechtsfehlerfrei - unausgesprochen - davon ausgegangen, dass die Angabe einer Wohnfläche im Mietvertrag (hier: 49, 18 m²) als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist und dass eine Abweichung hiervon um mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters einen Mangel der Mietsache darstellt, welcher gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Minderung der Miete in dem Verhältnis führt, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8, 12; vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 9; vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17, NJW 2018, 2317 Rn. 16; vom 17. April 2019 - VIII ZR 33/18, NJW 2019, 2464 Rn. 34 f.; vom 23. September 2023 - VIII ZR 177/22, aaO Rn. 12 f.).
  • BGH, 02.03.2011 - VIII ZR 209/10

    Zur Mietminderung wegen Flächenunterschreitung bei einer möbliert vermieteten

    Nach der Rechtsprechung des Senats - von der im Ansatz auch das Berufungsgericht ausgeht - stellt die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Minderung der Miete in dem Verhältnis berechtigt, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet (Senatsurteile vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8, 11 f.; vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220 Rn. 14; jeweils mwN).
  • OLG Düsseldorf, 17.11.2011 - 24 U 56/11

    Rechte des Mieters bei Abweichung von der vertraglich vereinbarten Fläche

  • OLG Stuttgart, 20.03.2013 - 4 U 149/12

    Neuwagenkaufvertrag: Ausschluss des Rücktrittsrechts bei behebbarem und nicht die

  • LG Hamburg, 31.03.2022 - 333 S 15/21

    Flächenunterschreitung von mehr als 10% ist immer ein Mangel!

  • KG, 28.06.2010 - 8 U 167/09

    Gewerberaummietvertrag: Geltendmachung von Nebenkostennachforderungen im

  • OLG Saarbrücken, 03.03.2011 - 8 U 262/10

    Mietvertrag mit einer Gemeinde: Wirksamkeit des Mietvertrages trotz fehlenden

  • OLG Brandenburg, 06.01.2015 - 6 U 134/13

    Gewerberaummiete: Kündigung aufgrund fehlender Barrierefreiheit in einer Praxis

  • OLG Düsseldorf, 19.11.2013 - 10 U 112/13

    Rechte des Mieters bei Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche

  • AG Hamburg, 23.12.2019 - 25a C 155/18

    Ausgleich von Mietrückständen vs. Rückzahlung zu viel entrichteter Miete

  • AG Hamburg, 02.03.2016 - 49 C 91/13

    Wohnraummiete: Mietminderung wegen Wohnflächenabweichung und Kellerfeuchtigkeit

  • LG Saarbrücken, 23.06.2022 - 10 S 136/21

    Der Begriff der "Wohn- und Nutzfläche" im Mietvertrag kann auch mitvermietete

  • LG Hamburg, 24.11.2017 - 318 S 67/16

    Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Einräumung von Sondernutzungsrechten an

  • AG Köln, 31.07.2012 - 220 C 8/12

    Rückzahlung überzahlter Miete bei Abweichung der tatsächlich vermieteten Fläche

  • AG Dortmund, 26.11.2013 - 425 C 7773/12

    Mietfläche weicht 10% vom Mietvertrag ab: Gebrauchsbeeinträchtigung!

  • AG Berlin-Charlottenburg, 09.05.2017 - 203 C 295/15

    Duldungspflicht des Mieters in Bezug auf Modernisierungsmaßnahmen

  • LG Saarbrücken, 06.03.2015 - 10 S 160/14

    Wohnraummiete: Methode der Wohnflächenberechnung

  • LG Mannheim, 16.08.2021 - 15 O 155/20

    Exposé-Angabe und Schlüsselrückgabe begründen keine Mietbeendigung!

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