Rechtsprechung
   BGH, 14.07.2009 - VIII ZR 165/08   

Volltextveröffentlichungen (18)

  • bundesgerichtshof.de PDF
  • Judicialis
  • ra-skwar.de

    Nutzung

  • Deutsches Notarinstitut PDF
  • Jurion

    Duldungspflicht des Vermieters hinsichtlich nach außen in Erscheinung tretender geschäftlicher Aktivitäten des Mieters; Verpflichtung des Vermieters zur Erlaubniserteilung zur teilgewerblichen Nutzung nach Treu und Glauben

  • zimmermann-notar-rostock.de PDF

    Anspruch des maklers auf Duldung des Vermieters zur teilgewerblichen Wohnungsnutzung

  • nwb

    BGB § 546 Abs. 1, § 573 Abs. 2

  • iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

    Berufliche Nutzung einer Mietwohnung ist möglich.

  • Deutsches Notarinstitut

    BGB § 546 Abs. 1, BGB § 573 Abs. 2
    Duldungspflicht des Vermieters hinsichtlich nach außen in Erscheinung tretender geschäftlicher Aktivitäten des Mieters in der Wohnung

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Ungenehmigte Gewerbenutzung einer Wohnung durch den Mieter; Erlaubnis auf teilgewerbliche Nutzung; Kündigung wegen Pflichtverletzung

  • rabüro.de

    Zur Gestattung einer Geschäftstätigkeit in einer Wohnung durch den Vermieter

  • rechtsanwalt-ebenhoeh.de

    Duldung geschäftlicher Aktivitäten des Mieters in der Wohnung

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 546 Abs. 1; BGB § 573 Abs. 2
    Duldungspflicht des Vermieters hinsichtlich nach außen in Erscheinung tretender geschäftlicher Aktivitäten des Mieters; Verpflichtung des Vermieters zur Erlaubniserteilung zur teilgewerblichen Nutzung nach Treu und Glauben

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Gewerbliche Nutzung einer Wohnung nur mit Zustimmung des Vermieters!

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (48)

  • bundesgerichtshof.de (Pressemitteilung)

    Ausübung von Gewerbe in der Mietwohnung

  • damm-legal.de (Kurzinformation)

    § 546 Abs. 1 BGB
    Das bittere Aus für den Wohnzimmerhändler

  • IWW (Pressemitteilung)

    Ausübung von Gewerbe in der Mietwohnung

  • beck-blog (Leitsatz und Entscheidungsanmerkung)

    Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung

  • lawblog.de (Kurzinformation)

    Die Geisterarmee als Kündigungsgrund

  • raschlosser.com (Kurzinformation)

    Kündigung bei Gewerbe in Mietwohnung?

  • mitfugundrecht.de (Kurzinformation)

    Ausübung von Gewerbe in der Mietwohnung

  • ratgeberrecht.eu (Kurzinformation)

    Ausübung von Gewerbe in Mietwohnung

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Kein Gewerbe in der Mietwohnung

  • rechtsindex.de (Kurzinformation)

    Gewerbe in Wohnung kann Mietkündigung rechtfertigen

  • bethgeundpartner.de (Kurzinformation)

    Wohnraummietrecht: Vermieter muss gewerbliche Tätigkeit nicht generell dulden

  • rkkm.de (Kurzinformation/Kurzanmerkung)

    Kündigung des Wohnmietverhältnisses wegen Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit in der Wohnung

  • ebnerstolz.de (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Ausübung von Gewerbe in Mietwohnungen ist auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt ein Kündigungsgrund

  • Berliner Mieterverein (Leitsatz)

    Heimarbeit

  • info-m.de (Leitsatz)

    Teilgewerbliche Nutzung: Wieviel Geschäftstätigkeit ist erlaubt?

  • mahnerfolg.de (Kurzmitteilung)

    Tätigkeit als Immobilienmakler in Mietwohnung

  • onlineurteile.de (Kurzmitteilung)

    Makler arbeitete in der Mietwohnung: - (Teil-)Gewerbliche Nutzung ist ohne Erlaubnis der Vermieterin unzulässig

  • haus-und-grund-bonn.de (Kurzinformation)

    Die Ausübung von Gewerbe in einer Mietwohnung berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung

  • nwb.de (Kurzmitteilung)

    Ausübung eines Gewerbes in der Mietwohnung

  • mietkaution.org (Kurzinformation)

    Pflicht des Vermieters zur Duldung einer teilgewerblichen Wohnungsnutzung

  • eurojuris.de (Kurzinformation)

    Gewerbe eines Wohnraummieters kann verboten werden

  • anwaltzentrale.de (Kurzinformation)

    Gewerbliche Nutzung des Wohnraums?

  • steuertipps.de (Kurzinformation)

    Gewerbliche Nutzung von Mietwohnungen ist genehmigungspflichtig

  • streifler.de (Kurzinformation)

    Mietrecht: Mietwohnung: Ausübung von Gewerbe kann zur Kündigung führen

  • mietrechtsinfo.de (Leitsatz)

    Teilgewerbliche Nutzung ohne vertragliche Vereinbarung

  • ebnerstolz.de (Kurzinformation)

    Vermieter hat teilgewerbliche Wohnungsnutzung unter bestimmten Voraussetzungen zu dulden

  • handelsvertreter-blog.de (Kurzinformation)

    Dürfen Versicherungen von zu Hause aus verkauft werden?

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Arbeiten in der Wohnung - wann darf der Mieter in der Wohnung gewerblichen Tätigkeiten nachgehen?

  • kanzlei-klumpe.de PDF, S. 10 (Kurzinformation)

    Wohnungsvermieter muss die Gewerbeausübung in einer Mietwohnung grundsätzlich nicht dulden

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Ausübung eines Gewerbes in einer privaten Mietwohnung

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Ausübung von Gewerbe in der Mietwohnung

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Ausübung von Gewerbe in der Mietwohnung

  • hausundgrund-rheinland.de (Kurzinformation)

    Gewerbliche Nutzung einer Wohnung nur mit Zustimmung des Vermieters

  • wittich-hamburg.de (Kurzinformation)

    Ausübung von Gewerbe in der Mietwohnung

  • channelpartner.de (Rechtsprechungsübersicht)

    Home-Office und Co. - Job in der Wohnung ausüben - ist das erlaubt?

  • rechtstipps.de (Kurzinformation)

    Gewerbliche Nutzung von Mietwohnungen genehmigungspflichtig

  • relaw.de (Kurzinformation)

    Vermieter kann "Home Office" nicht verbieten

  • anwalt-suchservice.de (Kurzinformation)

    Gewerbe eines Wohnraummieters kann verboten werden

  • anwalt-suchservice.de (Kurzinformation)

    Gewerbliche Nutzung Wohnraum?

  • anwalt24.de (Kurzinformation)

    Gewerbliche Tätigkeiten in Mietwohnungen

  • anwalt24.de (Kurzinformation)

    Ausübung von Gewerbe in der Mietwohnung, VIII ZR 165/08

  • gevestor.de (Kurzinformation)

    Nur unter diesen Voraussetzungen müssen Sie Gewerbeausübung dulden

  • gevestor.de (Kurzinformation)

    Mietwohnung kündigen bei Gewerbe in Privatwohnung

  • anwalt24.de (Kurzinformation)

    Gewerbliche Nutzung von Wohnraum

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Gewerbe eines Wohnraummieters kann verboten werden

  • 123recht.net (Pressemeldung, 14.7.2009)

    Mietwohnungen können bei gewerblicher Nutzung gekündigt werden

  • 123recht.net (Kurzinformation)

    Geschäftliche Aktivitäten in einer zu Wohnzwecken gemieteten Wohnung kann eine Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen

  • 123recht.net (Kurzinformation)

    Geschäftliche Tätigkeit des Mieters in der Wohnung

Besprechungen u.ä. (3)

  • beck-blog (Leitsatz und Entscheidungsanmerkung)

    Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung

  • rkkm.de (Kurzinformation/Kurzanmerkung)

    Kündigung des Wohnmietverhältnisses wegen Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit in der Wohnung

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Kündigung eines Mietverhältnisses wegen teilgewerblicher Nutzung (IMR 2009, 336)

Sonstiges

  • Jurion (Literaturhinweis: Entscheidungsbesprechung)

    Zusammenfassung von "Geschäftliche Aktivitäten in der Wohnung" von RiOLG BayOblG a. D. Dr. Michael J. Schmid, original erschienen in: MDR 2009, 1263 - 1265.

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW 2009, 3157
  • NJW-RR 2009, 1311
  • MDR 2009, 1215
  • NZM 2009, 658



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Wird zitiert von ... (10)  

  • BGH, 29.02.2012 - VIII ZR 155/11  

    Zu den Anforderungen an die Darlegung eines Mangels einer Mietwohnung

    Im Rahmen der - ähnlich gelagerten - Frage, ob der Wohnraummieter im Einzelfall vom Vermieter die Gestattung einer teilgewerblichen Nutzung verlangen kann, stellt der Senat ebenfalls entscheidend auf die konkrete Ausgestaltung der Nutzung ab, insbesondere ob sie so organisiert ist, dass von einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung (Senatsurteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, NJW 2009, 3157 Rn. 15).
  • BGH, 10.04.2013 - VIII ZR 213/12  

    Erteilung von Musikunterricht in der Mietwohnung

    Eine Verpflichtung des Vermieters, eine vertragswidrige Nutzung der Mieträume zu gestatten, kommt nur dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit - was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat - keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung (Bestätigung von BGH, Urteil vom 14. Juli 2009, VIII ZR 165/08, NJW 2009, 3157).

    Der Senat hat beispielhaft hierfür die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers, die Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors sowie den Empfang oder die Bewirtung von Geschäftsfreunden angeführt (Senatsurteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, NJW 2009, 3157 Rn. 14).

    Hingegen muss der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen geschäftliche (gewerbliche oder [frei-]berufliche) Aktivitäten des Mieters, die nach außen in Erscheinung treten, grundsätzlich nicht ohne entsprechende vorherige Vereinbarung dulden (Senatsurteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, aaO Rn. 15).

    Eine solche Verpflichtung des Vermieters, eine nach den Bestimmungen des Mietvertrags vertragswidrige Nutzung zu gestatten, wird jedoch nur dann in Betracht kommen, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit - was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat (Senatsurteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, aaO Rn. 17) - keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung.

    Beispielhaft hat der Senat dabei eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr genannt (Senatsurteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, aaO Rn. 15).

  • BGH, 31.07.2013 - VIII ZR 149/13  

    Wohnraummiete: Ordentliche Kündigung des Mieters eines Einfamilienhauses wegen

    Die Auffassung der Vorinstanzen, dass im Verhalten des Beklagten eine nach dem Mietvertrag nicht erlaubte und deshalb vertragswidrige gewerbliche Nutzung liegt, steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats (vgl. Senatsurteile vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, NJW 2009, 3157 Rn. 13 ff. sowie vom 10. April 2013 - VIII ZR 213/12, NJW 2013, 1806 Rn. 14).

    Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt eine Nutzung vor, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss (Senatsurteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, aaO Rn.15).

    Ein - auf Treu und Glauben gestützter - Anspruch des Mieters auf Gestattung gewerblicher Aktivitäten in der ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Wohnung kommt nach der Rechtsprechung des Senats nur ausnahmsweise in Betracht (vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, aaO).

  • LG Berlin, 19.06.2013 - 65 S 449/12  

    Umfasst die Untermieterlaubnis die Vermietung als Ferienwohnung?

    Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung ist insofern entscheidend auf die konkrete Ausgestaltung der Nutzung abzustellen, insbesondere ob sie so organisiert ist, dass von einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung (vgl. BGH, Urt. v. 14.07.2009 - VIII ZR 165/08, NJW 2009, 3157; Urt. v. 10.04.- - VIII ZR 213/12).
  • LG Berlin, 04.03.2016 - 63 S 199/15  

    "Wohnzimmerkanzlei" ist keine gewerbliche Nutzung!

    Auch eine selbständige berufliche Tätigkeit kann im Einzelfall so organisiert sein oder einen so geringen Umfang haben, dass sie - wie beispielsweise bei einem Rechtsanwalt oder Makler - im Wesentlichen am Schreibtisch erledigt wird, in der Wohnung keine Mitarbeiter beschäftigt werden und von etwaigem Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung; dies wird etwa in der Existenzgründungsphase einer selbständigen Tätigkeit der Fall sein können.(BGH Urt.v. 10.04.- - VIII ZR 21312 unter Hinweis auf BGH, Urteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08 -, ibr-online).
  • LG Berlin, 24.10.2013 - 67 S 208/13  

    Private Kita in der Mietwohnung ist unzulässig!

    Geschäftliche Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, hat der Vermieter in Wohnräumen grundsätzlich nicht zu dulden (BGH, Urteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, Rn. 15).
  • OLG Köln, 23.02.2011 - 13 U 115/10  

    Verwirkung einer Vertragsstrafe in einem Grundstückskaufvertrag

    Auch eine selbstständige berufliche Tätigkeit kann im Einzelfall so organisiert sein oder einen so geringen Umfang haben, dass sie - wie beispielsweise bei einem Rechtsanwalt oder Makler - im Wesentlichen am Schreibtisch erledigt wird, in der Wohnung keine Mitarbeiter beschäftigt werden und von etwaigem Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung; dies wird insbesondere in der Existenzgründungsphase einer selbstständigen Tätigkeit der Fall sein können (BGH NJW 2009, 3157; vgl. dazu auch Sternel, MietR aktuell, 4. Aufl. VI, Rdn. 213; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2006, § 535 Rdn. 36 f; Palandt/Weidenkaff, Kommentar zum BGB, 70. Auflage 2011, § 535 BGB Rdn. 17).
  • AG Frankfurt/Main, 28.01.2016 - 33 C 2828/15  
    Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt, wofür der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt (BGH, Urt. v. 14.7.2009 - VIII ZR 165/08, NZM 2009, 658 [= WuM 2009, 517]).
  • AG Hamburg-Blankenese, 20.11.2012 - 532 C 259/12  

    Gewerbliche Tätigkeit des Wohnmieters ist kein Kündigungsgrund!

    Anderes kommt jedoch in Betracht, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt (BGH, Urteil vom 14.7.2009 - VIII ZR 165/08, Rn. 9 ff., ibr-online; siehe auch LG Hamburg, Beschluss vom 23.3.1984 - 11 S 22/84).
  • LG Freiburg, 25.10.2011 - 9 S 36/11  

    Wohnraummiete: Beweislast bei Streit über eine Mangelursache

    Inwieweit ohne vertragliche Vereinbarung ein Vermieter eine berufliche Tätigkeit des Mieters in den als Wohnung angemieteten Räumlichkeiten nach Treu und Glauben zu dulden hat, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles (BGH Urt. v. 14.07.2009 - VIII ZR 165/08 -, zit. nach Juris), da es sich um ein angemietetes Haus handelt und nur 5 - 6 Kunden pro Woche erscheinen, ist die Tätigkeit der Beklagten zu 1 so ausgestaltet, dass von ihr im Vergleich zu einer reinen Wohnnutzung keine ins Gewicht fallenden störenden Einwirkungen ausgehen.
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