Weitere Entscheidung unten: BGH, 22.05.2019

Rechtsprechung
   BGH, 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, VIII ZR 167/17   

Zitiervorschläge
https://dejure.org/2019,13382
BGH, 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, VIII ZR 167/17 (https://dejure.org/2019,13382)
BGH, Entscheidung vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, VIII ZR 167/17 (https://dejure.org/2019,13382)
BGH, Entscheidung vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, VIII ZR 167/17 (https://dejure.org/2019,13382)
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Volltextveröffentlichungen (12)

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Eigenbedarfskündigung und Anwendung der Sozialklausel

  • Wolters Kluwer

    Ordentliche Kündigung eines Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs; Fehlende Möglichkeit des Umzugs aufgrund des Vorliegens einer Demenzerkrankung; Ge...

  • zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    BGB § 574 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2, § 574a Abs. 2; ZPO § 144
    Zur Interessenabwägung bei vom Mieter geltend gemachter Härte nach Wohnraum- (hier: Eigenbedarfs-)kündigung

  • rewis.io
  • iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

    Eigenbedarfskündigung: Sorgfältige Sachverhaltsaufklärung bei Härtefallklausel

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    Ordentliche Kündigung eines Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs; Fehlende Möglichkeit des Umzugs aufgrund des Vorliegens einer Demenzerkrankung; Gefahren für den Mieter durch einen Wechsel in eine andere Wohnung

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Bei Eigenbedarfskündigungen muss jeder Härtefall sorgsam geprüft werden

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (26)

  • bundesgerichtshof.de (Pressemitteilung)

    Bundesgerichtshof mahnt sorgfältige Sachverhaltsaufklärung bei Härtefallklausel an

  • ferner-alsdorf.de (Kurzinformation)

    Eigenbedarf: Sorgfältige Sachverhaltsaufklärung bei Härtefallklausel

  • ferner-alsdorf.de (Kurzinformation)

    Eigenbedarf - Sorgfältige Sachverhaltsaufklärung bei Härtefallklausel angemahnt

  • Daryai & Kuo - Rechtsanwälte (Kurzinformation)

    Härtewiderspruch bei Eigenbedarf

  • faz.net (Pressebericht, 22.05.2019)

    Eigenbedarfskündigung wird schwieriger

  • anwaltonline.com (Kurzinformation)

    Eigenbedarfskündigung - sorgfältige Sachverhaltsaufklärung bei Härtefallklausel!

  • rabüro.de (Pressemitteilung)

    Eigenbedarfskündigung: Sorgfältige Sachverhaltsaufklärung bei Härtefallklausel angemahnt

  • tp-presseagentur.de (Kurzinformation)

    Sorgfältige Sachverhaltsaufklärung bei Härtefallklausel

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Mehr Sorgfalt bei Härtefallprüfung nach Kündigung

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Mehr Sorgfalt bei Härtefallprüfung nach Kündigung

  • rechtstipp24.de (Kurzinformation)

    Härtefall & Eigenbedarf - Mieterrechte: schematische Betrachtung unzulässig

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Eigenbedarf: Einen alten Baum verpflanzt man nicht, oder doch?

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Zum Härtefall bei der Eigenbedarfskündigung

  • datev.de (Kurzinformation)

    Eigenbedarfskündigung: Sorgfältige Sachverhaltsaufklärung bei Härtefallklausel

  • promietrecht.de (Kurzinformation)

    Eigenbedarfskündigung - hohes Lebensalter der Mieter als Härtegrund

  • anwalt-suchservice.de (Kurzinformation)

    Kündigung wegen Eigenbedarf und Härtefall

  • rofast.de (Kurzinformation)

    Ein hohes Alter oder lange Mietzeit sind nicht automatisch ein Härtegrund

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Kündigung wegen Eigenbedarf und Härtefall

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Kündigung wegen Eigenbedarf

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Gerichte müssen Härtefälle bei Eigenbedarfskündigungen sorgfältiger prüfen

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Eigenbedarfskündigung: Einzelfälle sind detailliert und in gebotener Tiefe zu prüfen

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Gerichte müssen Härtefälle sorgfältiger prüfen

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Eigenbedarfskündigung muss im Einzelfall beurteilt werden

  • bundesgerichtshof.de (Pressemitteilung - vor Ergehen der Entscheidung)

    Widerspruch gegen Eigenbedarfskündigung; sogenannte Sozialklausel in §§ 574 ff. BGB

  • rechtsanwalts-kanzlei-wolfratshausen.de (Kurzinformation zum Verfahren - vor Ergehen der Entscheidung)

    BGH hält Instanzgerichte an bei Eigenbedarfskündigung die Härtefallregelungen besser zu prüfen

Besprechungen u.ä. (6)

  • lto.de (Entscheidungsbesprechung, auf der Grundlage der Pressemitteilung)

    Kündigung wegen Eigenbedarfs: Im Zweifel für das Sachverständigengutachten

  • Wolters Kluwer (Entscheidungsbesprechung)

    Eigenbedarfskündigung und Anwendung der Sozialklausel

  • Alpmann Schmidt | RÜ(Abo oder Einzelheftbestellung) (Fallmäßige Aufbereitung - für Studienzwecke)

    §§ 573, 574, 574 a BGB
    Alter und Krankheit nicht per se Härtefall bei Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Grundsatzentscheidung des BGH zur Anwendung der Sozialklausel: Fehlender Ersatzraum als Härtegrund (IMR 2019, 311)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    Grundsatzentscheidung des BGH zur Anwendung der Sozialklausel: Hohes Alter, lange Wohnzeit und altersbedingte Krankheit als Härtegrund (IMR 2019, 310)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    Grundsatzentscheidung des BGH zur Anwendung der Sozialklausel: Interessenabwägung (IMR 2019, 309)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • (Für BGHZ vorgesehen)
  • NJW 2019, 2765
  • MDR 2019, 858
  • NZM 2019, 518
 
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Wird zitiert von ... (24)

  • BGH, 11.12.2019 - VIII ZR 144/19

    Prüfung der Missbräuchlichkeit einer Eigenbedarfskündigung eines Vermieters;

    Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums setzt konkrete tatrichterliche Feststellungen voraus, welcher Ersatzwohnraum für den Mieter nach seinen finanziellen und persönlichen Verhältnissen angemessen ist, welche Bemühungen von dem Mieter nach diesen Verhältnissen anzustellen sind und ob er diesen Anstrengungen genügt hat (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 Rn. 50, 53, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Auch im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB ist daher die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 60 mwN).

    Zugleich haben die Gerichte aber auch die volle Bedeutung und Tragweite des Bestandsinteresses des Mieters zu erfassen und zu berücksichtigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 62 mwN).

    a) Dass die Kläger den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs durch den Erwerb der an die Beklagten vermieteten Wohnung selbst verursacht haben, schließt - wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht aus (st. Rspr.; vgl. Senatsbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100; Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 Rn. 16, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

    Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beiderseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 26, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24 mwN; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter II 2 mwN).

    Die Wohnung muss allerdings dem bisherigen Wohnraum weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 50 mwN).

    Leben im Haushalt des Mieters Angehörige mit eigenem Einkommen, ist die Suche nach angemessenen Ersatzwohnraum grundsätzlich auch auf solche Wohnungen zu erstrecken, die mit dem Haushaltseinkommen finanziert werden können, wobei auch zu berücksichtigen ist, ob der Mieter für eine Ersatzwohnung erstmals oder in höherem Umfang Sozialleistungen (vor allem Wohngeld) erhalten würde (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO mwN).

    Die finanzielle Lage der Beklagten ist - neben ihren persönlichen Verhältnissen - sowohl für die Frage, welcher Ersatzwohnraum für die Großfamilie angemessen ist, als auch für den Umfang der von den Beklagten bei der Suche nach einer Ersatzwohnung anzustellenden Bemühungen von Bedeutung (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 50, 53).

    Die Obliegenheit des Mieters, sich mit Hilfe von Verwandten und Bekannten, oder öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien (bspw. Zeitungsannoncen, Internet) ernsthaft und nachhaltig um eine angemessene Ersatzwohnung zu bemühen, richtet sich vielmehr danach, was dem Mieter unter seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zuzumuten ist (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 53 mwN).

    Allerdings reicht es regelmäßig nicht aus, wenn der Mieter nur gelegentliche Versuche unternimmt, anderen Wohnraum zu finden (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO).

    aa) Bei der Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange haben die Tatsacheninstanzen darauf zu achten, sich nicht in Widerspruch zu verfassungsrechtlich verbürgten Rechtspositionen der Mietvertragsparteien (insbesondere Art. 14 Abs. 1 Satz 1, Art. 2 Abs. 2 GG) zu setzen (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 55).

    Weiter haben sie zu berücksichtigen, dass die Abwägung stets auf der Grundlage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände zu erfolgen hat (vgl. auch BT-Drucks. 3/1234, S. 74 [zu § 565a-E, der später als § 556a BGB aF Gesetz geworden ist]; BT-Drucks. V/1743, S. 3 Nr. 2 [zur geänderten Fassung des § 556a BGB]), weswegen sie sich nicht auf eine - aufgrund der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse grundsätzlich nicht mögliche - Kategorisierung zurückziehen dürfen (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 37).

    Die grundrechtlich verbürgte Eigentumsgarantie, die - wie bereits ausgeführt (unter II 1 a) - auch dann eingreift, wenn der Vermieter die Eigenbedarfssituation, etwa durch den Erwerb einer vermieteten Wohnung, willentlich herbeigeführt hat (vgl. BVerfGE 79, 292, 305; 81, 29, 34), und die es - wie ebenfalls oben ausgeführt (unter II 1 b) - den Gerichten verbietet, dem Vermieter entgegen seinen auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen basierenden Vorstellungen auf die (Mit-)Nutzung anderer Räume zu verweisen, ist nicht nur bei der Auslegung und Anwendung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, sondern auch bei der Interessenabwägung nach § 574 BGB zu beachten (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 56; vgl. auch BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098 [zu § 556a BGB aF]).

    (2) Bei beiden Erwägungen hat es die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts missachtet, die bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe aufgestellt hat (vgl. etwa BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; vgl. ferner BVerfG, NJW-RR 1993, 1358 [jeweils zu § 556a BGB aF]; Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 60).

    (3) Außerdem hat sich das Berufungsgericht nicht - wie geboten - ausschließlich an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls orientiert (vgl. hierzu BT-Drucks. 3/1234, S. 74 [zu § 556a BGB aF]; Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 66 ff.), sondern hat sich offensichtlich auch von der von ihm vorgenommenen Kategorisierung von Eigenbedarfslagen leiten lassen.

    Bei ähnlich gelagerten Sachverhalten kann bei der Abwägung je nach Einzelfall mal ein Überwiegen der Interessen des Vermieters, mal des Mieters möglich sein (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 66).

    Auf Seiten der Beklagten ist nicht nur das - den in Art. 6 Abs. 1 GG geregelten Schutzbereich mitumfassende - Grundrecht des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu beachten, das zur Folge hat, dass der Mieter bei der Anwendung der Vorschrift des § 574 BGB und der Auslegung der dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe, namentlich des Begriffs der "Härte" verlangen kann, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 62 mwN; BVerfGE 89, 1, 9 f.).

    Vielmehr hätte das Berufungsgericht im Hinblick auf den von ihm wiedergegebenen Vortrag der Beklagten zum gesundheitlichen Zustand des Beklagten zu 1 und der Tochter M.    prüfen müssen, ob dieses Vorbringen zutrifft und damit auch und gegebenenfalls in welchem Ausmaß das Grundrecht auf körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) betroffen ist (zum Prüfungsmaßstab vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 31 ff., 61).

    Maßgebend für die Abwägung der beiderseitigen Interessen im Rahmen des § 574 BGB ist aber der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in den Tatsacheninstanzen (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 32, und VIII ZR 167/17, aaO Rn. 48).

    Dies trifft nicht zu, weil das Gesetz den Gerichten ein - rechtsfehlerfrei auszuübendes - Ermessen einräumt (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 69 mwN).

  • BGH, 22.05.2019 - VIII ZR 167/17

    Anspruch auf Räumung und Herausgabe einer Doppelhaushälfte nach Kündigung des

    Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert dabei nicht, dass der Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist, sondern ist bereits dann erfüllt, wenn der (ernsthaft verfolgte) Eigenbedarfswunsch des Vermieters auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird (st. Rspr.; Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, unter II 1 b aa, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt; Senatsurteile vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 15; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 14/15, NJW 2015, 2727 Rn. 9; Senatsbeschluss vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 24; jeweils mwN).

    Zur Wahrung der Belange des Mieters haben die Gerichte jedoch den vom Mieter bestrittenen Eigennutzungswunsch des Vermieters auch darauf zu überprüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird (Senatsurteil VIII ZR 180/18 vom heutigen Tag aaO, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, aaO; Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, aaO; jeweils mwN).

    Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beiderseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, unter II 3 a; Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 f. unter II 2; jeweils mwN).

    b) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats kommen nur solche für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, unter II 3 b aa; Senatsurteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 17; jeweils mwN).

    Indes hat es - wie die Revision zu Recht rügt - bei seiner Würdigung, eine solche Härte liege hier für die Beklagten nicht vor, wesentlichen Vortrag der Beklagten hierzu unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO nicht berücksichtigt und darüber hinaus unbeachtet gelassen, dass das dem Tatrichter in § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO eingeräumte Ermessen, auch in dem vom Beibringungsgrundsatz geprägten Parteienprozess die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen, bei der Frage der Klärung der gesundheitlichen Folgen eines mit der Beendigung des Mietverhältnisses verbundenen Umzugs im Hinblick auf die Grundrechtsrelevanz seiner Entscheidung bei Vorliegen ausreichender Anknüpfungstatsachen für eine sachverständige Beurteilung auf null reduziert sein kann (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, unter II 3 c bb (1) (b)); so auch im Streitfall.

    (1) Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels ihm drohende, schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, unter II 3 c bb (1); vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29; vgl. auch Senatsurteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, aaO Rn. 17 ff.).

    (2) Macht ein Mieter daher durch hinreichend substantiierten Prozessvortrag, insbesondere durch Vorlage eines Attests des behandelnden Facharztes geltend, ihm, seiner Familie oder einem anderen Angehörigen seines Haushalts sei ein Umzug wegen einer von ihm näher bezeichneten schweren Erkrankung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags aufgrund der Grundrechtsrelevanz des potentiell beeinträchtigten Rechts regelmäßig nach § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt unter II 3 c bb (1) (b)).

    Denn mit Rücksicht darauf, dass der maßgebliche Zeitpunkt für die Abwägung der Interessen im Rahmen des § 574 BGB die letzte Verhandlung in den Tatsacheninstanzen ist (vgl. Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, unter II 3 b bb (2) (a) mwN), müsste sich das Interesse der Beklagten durchsetzen, weil das in der Kündigung angegebene Nutzungsinteresse der Kläger angesichts des Versterbens der Großmutter entfallen ist.

  • BGH, 03.02.2021 - VIII ZR 68/19

    Noch keine Begründung einer nicht zu rechtfertigenden Härte im Falle eines

    Zu den Voraussetzungen einer nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133).

    Das hohe Alter eines Mieters begründet ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133, Rn. 30).

    Der Annahme, das hohe Lebensalter des Mieters gebiete auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters in der Regel die Fortsetzung des Mietverhältnisses, liegt eine unzulässige Kategorisierung der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB abzuwägenden Interessen zugrunde (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133, Rn. 36 f.).

    Vielmehr hängt deren Entstehung maßgeblich von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters (Pflegen sozialer Kontakte in der Nachbarschaft etc.) ab (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133, Rn. 30).

    Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beiderseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 26, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; jeweils mwN).

    Zwar ist das Berufungsgericht im Ansatz noch zutreffend davon ausgegangen, dass nur solche für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht kommen, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (st. Rspr.; siehe etwa Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 28, und VIII ZR 167/17, aaO Rn. 31; jeweils mwN).

    Es hat insoweit außer Acht gelassen, dass sich das hohe Alter eines Menschen je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung unterschiedlich auswirkt und dieser Umstand deshalb - wie der Senat mit seinem nach der Verkündung der angegriffenen Entscheidung ergangenem Urteil vom 22. Mai 2019 (VIII ZR 180/18, aaO Rn. 30) entschieden hat - ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch nicht eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB begründet.

    (1) Das hohe Lebensalter eines Mieters kann in Verbindung mit weiteren Umständen - im Einzelfall auch der auf einer langen Mietdauer beruhenden tiefen Verwurzelung des Mieters in seiner Umgebung - bei der gebotenen wertenden Gesamtbetrachtung, mithin unter Berücksichtigung der sich aus diesen Faktoren konkret für den betroffenen Mieter ergebenden Folgen eines erzwungenen Wohnungswechsels, eine Härte begründen (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO).

    Lässt der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zu oder besteht im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters, kann sogar allein dies einen Härtegrund darstellen (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 31 mwN).

    Dabei ist zu berücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestandes des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 60; vgl. BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; NJW-RR 1993, 1358), so dass auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen ist (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO; vgl. BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310 ; NJW 1995, 1480, 1481).

    Dabei ist es angesichts der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse unzulässig, bestimmten Belangen des Vermieters und/ oder des Mieters von vornherein - kategorisch - ein größeres Gewicht beizumessen als denen der Gegenseite (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 36 f.).

    Da es aber infolge der aufgezeigten Kategorisierung der Belange eines älteren Mieters weder zu den von der Beklagten neben ihrem Lebensalter geltend gemachten Härtegründen im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (soziale Verwurzelung am bisherigen Wohnort, zahlreiche Erkrankungen) noch zu den mit einem Umzug konkret für diese verbundenen Folgen (ausreichende) Feststellungen getroffen hat, hat es sich den Weg zu einer zuverlässigen Gewichtung der etwa zu bejahenden Härte (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 46) und damit zu einer den oben genannten Anforderungen genügenden Interessenabwägung versperrt.

    Für das weitere Verfahren wird vorsorglich darauf hingewiesen, dass regelmäßig die Einholung eines - oder, wie hier, die Heranziehung des vom Amtsgericht bereits eingeholten - Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich ist, wenn der Mieter - wie hier - unter Vorlage von Attesten der behandelnden Fachärzte geltend macht, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten, und der Vermieter dieses Vorbringen bestreitet (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 29; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44).

    Die vom Mieter als Beleg für sein Vorbringen eingereichten ärztlichen Atteste reichen deshalb in der Regel - anders als vom Berufungsgericht unter Bezugnahme auf die Grundsätze des Anscheinsbeweises in Betracht gezogen - nicht aus, um den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage zu versetzen, das Vorliegen eines Härtegrunds im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu beurteilen und diesen gegebenenfalls im Rahmen der erforderlichen Interessenabwägung sachgerecht zu gewichten (vgl. Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO).

    Weiter wird für den Fall, dass es nach den noch zu treffenden Feststellungen des Berufungsgerichts darauf ankommen sollte, ob der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums (§ 574 Abs. 2 BGB) gegeben ist, vorsorglich darauf hingewiesen, dass der - durch eine entsprechend angespannte Wohnlage veranlasste - Erlass der Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin vom 28. April 2015 - anders als vom Berufungsgericht etwa erwogen - allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellt, das lediglich in Verbindung mit substantiiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret vom Mieter ergriffenen Maßnahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen sei für den Mieter nicht zu erlangen (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 51 f.).

  • BGH, 11.12.2019 - VIII ZR 361/18

    Rücktritt vom Pkw-Kaufvertrag aufgrund fehlender Vorlage einer Allgemeinen

    Zwar hat das Revisionsgericht bei der Gewichtung und Würdigung der in die Abwägung einzubeziehenden Umstände und Interessen den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (vgl. etwa Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 Rn. 26 mwN [zu § 574 BGB]; zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen).
  • BGH, 28.04.2021 - VIII ZR 6/19

    Härteeinwand setzt Gutachten über Kündigungsfolgen voraus!

    Auch wenn ein Mieter seine Behauptung, ihm sei ein Umzug wegen einer bestehenden Erkrankung nicht zuzumuten, unter Vorlage bestätigender ärztlicher Atteste geltend macht, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (Bestätigung von Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 44).

    b) Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Wunsch des Klägers, die Wohnung seiner Tochter zum Studienbeginn im Oktober 2017 für die Gründung eines eigenen Hausstands zur Verfügung zu stellen, von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist und insoweit die Anforderungen des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfüllt (vgl. hierzu etwa Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 17 ff. mwN).

    Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beiderseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 23; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 26, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter II 2; jeweils mwN).

    Damit hat es hinreichend berücksichtigt, dass sich die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken können und deshalb ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtfertigen (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 30 mwN).

    (1) Zwar hat der Senat bereits entschieden, dass von einem Mieter, der geltend macht, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten, als medizinischem Laien über die Vorlage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests hinaus nicht verlangt werden könne, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Folgen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender gesundheitlicher Nachteile zu tätigen (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 48, im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464).

    Vielmehr hat der Senat betreffend die Härtefallprüfung nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB mehrfach ausdrücklich darauf hingewiesen, dass auch dann, wenn ein Mieter durch Vorlage eines fachärztlichen Attests geltend macht, ihm sei ein Umzug wegen einer von ihm näher bezeichneten schweren Erkrankung nicht zuzumuten, im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die - beim Fehlen eines entsprechenden Beweisantritts sogar von Amts wegen vorzunehmende (§ 144 ZPO) - Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich ist (siehe Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44; VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 38; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 19).

    Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Ausmaß der Erkrankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitlichen Einschränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Einschränkungen zu klären ist (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO; VIII ZR 167/17, aaO; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO).

    Denn das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum, welches den Gerichten verbietet, dem Vermieter entgegen seinen auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen basierenden Vorstellungen auf die Nutzung anderer Räume zu verweisen, ist nicht nur bei der Auslegung und Anwendung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, sondern auch bei der Interessenabwägung nach § 574 BGB zu beachten (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 56; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, aaO Rn. 34; jeweils mwN).

    Dies trifft nicht zu, weil das Gesetz den Gerichten ein - rechtsfehlerfrei auszuübendes - Ermessen einräumt (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 69; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, aaO Rn. 42).

  • BGH, 01.07.2020 - VIII ZR 323/18

    Revision gegen eine abgewiesene Räumungsklage in Bezug auf Wohnraum; Erlass eines

    Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung setzt das Eingreifen des Ausschlusstatbestands des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zwingend voraus, dass ein Grund für die fristlose Kündigung in dem für die eigentliche Härtefallabwägung maßgebenden Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz (dazu Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 41; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 48) besteht.
  • BGH, 09.10.2019 - VIII ZR 21/19

    Zur Härtefallabwägung bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung (hier

    Das Revisionsgericht kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 Rn. 26, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, und VIII ZR 167/18, NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; jeweils mwN und jeweils zu § 574 BGB).

    Der Mieter kann daher bei der Anwendung des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB und der Auslegung der dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe, namentlich des Begriffs "Härte" verlangen, dass die Gerichte die Bedeutung und die Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen (vgl. BVerfGE 89, 1, 9 f.; Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 62; BerlVerfGH, NZM 2003, 593, 594; jeweils zu § 574 BGB).

  • AG Dortmund, 02.06.2020 - 425 C 3346/19

    Kündigungsverzicht "bis zum Tod des Mieters" bedarf der Schriftform!

    Das erkennende Gericht hat die Parteien mit Beschluss vom 16.7.2019 auf die Grundsätze, die dabei nach der Rechtsprechung des BGH (MDR 2019, 858 = WuM 2019, 385 = GE 2019, 905 = NZM 2019, 518 = NJW 2019, 2765 = ZMR 2019, 848, danach noch einmal bestätigt durch BGH GE 2020, 256 = WuM 2020, 88 = NZM 2020, 276 = MDR 2020, 402 = DWW 2020, 99 = NJW 2020, 1215) zu gelten haben, hingewiesen und Gelegenheit zu entsprechendem Sachvortrag gegeben.

    Auch wenn es gerichtsbekannt ist, dass der E Wohnungsmarkt inzwischen wieder angespannter, als noch vor einiger Zeit ist, reicht dies für die Annahme eines Härtegrundes gem. § 574 Abs. 2 BGB nicht (BGH NZM 2019, 518 = NJW 2019, 2765).

    Es reicht regelmäßig nicht aus, wenn der Mieter nur gelegentliche Versuche unternimmt, anderen Wohnraum zu finden (BGH NZM 2019, 518 = NJW 2019, 2765).

    Maßgebend ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt (BGH NZM 2019, 518 = NJW 2019, 2765).

    Die grundrechtlich verbürgte Eigentumsgarantie ist nicht nur bei der Auslegung und Anwendung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, sondern auch bei der Interessenabwägung nach § 574 BGB zu beachten (vgl. BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; BGH NZM 2019, 518 = NJW 2019, 2765).

    Soweit der BGH (NZM 2019, 518) vom Mieter als medizinischen Laien nicht zu verlangt, noch weitere Angaben zu den gesundheitlichen Folgen zu machen, gilt das genauso auch für den Vermieter als Laien.

    Maßgebend ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt (BGH NJW 2019, 2765).

    Nach den Vorgaben des BGH (NZM 2019, 518 = NJW 2019, 2765) ist es aber falsch, wenn die Gerichte im Falle eines ungewissen Wegfalls einer bestehenden Härte zwingend eine unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses anordnen.

  • BGH, 26.05.2020 - VIII ZR 64/19

    Berufen des Mieters im Räumungsprozess auf Beendigung des Mietverhältnisses als

    Beruft sich der Mieter im Räumungsprozess darauf, die Beendigung des Mietverhältnisses stelle für ihn eine unzumutbare Härte dar (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) und trägt er zu seinen diesbezüglich geltend gemachten gesundheitlichen Beeinträchtigungen substantiiert sowie unter Vorlage aussagekräftiger fachärztlicher Atteste vor, verstößt die Nichteinholung eines Sachverständigengutachtens zum Gesundheitszustand des Mieters sowie zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen seiner - behaupteten - Erkrankungen auf die Lebensführung im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung regelmäßig gegen das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG; im Anschluss an Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133, Rn. 31, 44 und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 38).

    Einen Härtegrund in diesem Sinne stellen - soweit vorliegend von Relevanz - etwa leichtere Erkrankungen des Mieters in Verbindung mit weiteren Umständen (Alter, durch eine lange Mietdauer geprägte Verwurzelung im bisherigen Lebensumfeld), weiter ein gesundheitlicher Zustand, der für sich genommen einen Umzug nicht zulässt oder schließlich die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters im Falle eines Wohnungswechsels dar (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 31).

    Weiter haben sie zu berücksichtigen, dass die Abwägung stets auf der Grundlage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände zu erfolgen hat (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 37).

    Diese Verpflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 41 und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; jeweils mwN).

    Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44 und VIII ZR 167/17 aaO Rn. 38; jeweils mwN).

    Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht nach Einholung eines Sachverständigengutachtens vom Vorliegen eines Härtegrundes im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgegangen wäre (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 31, mwN).

    Zudem kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht - im Fall der Bejahung einer Härte in vorstehendem Sinne - bei der anschließenden Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange von Vermieter und Mieter die gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Mieter sowie deren etwaige - wie ausgeführt hinsichtlich Art, Umfang sowie den konkreten Auswirkungen im Einzelnen durch Sachverständigengutachten zu klärende - Verschlechterungen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels mit ihrem entsprechenden Gewicht in die gebotene Abwägung mit den Interessen des Vermieters eingestellt hätte und damit im Ergebnis zu einer abweichenden Beurteilung des Härteeinwands der Beklagten (§§ 574, 574a BGB) gelangt wäre (vgl. zur Interessenabwägung Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 36 ff.).

    Für das weitere Berufungsverfahren weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz der maßgebliche Zeitpunkt sowohl für die nach wirksamen Widerspruch des Mieters gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter ist, als auch für die sich anschließende Beurteilung, ob, beziehungsweise für welchen Zeitraum das durch wirksame ordentliche Kündigung nach § 573 BGB beendete Mietverhältnis nach § 574a BGB fortzusetzen ist (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 32 und VIII ZR 167/17, aaO Rn. 48).

  • AG Aachen, 20.05.2021 - 121 C 109/19

    Räumungsfrist bis ins Jahr 2022 u.a. wegen Coronavirus-Pandemielage

    So ist der hinreichend bestimmte, konkrete und ernsthaft verfolgte Nutzungswunsch als Wohnung - ausreichend auch der Wohnbedarf als Ferien- oder Zweitwohnung (vgl. BVerfG NZM 2014, 624; BGH WuM 2018, 776; 2017, 721) - erforderlich, der von vernünftigen oder nachvollziehbaren Gründen getragen wird und nicht missbräuchlich ist (vgl. BGH WuM 2019, 385; NJW 1988, 904; BGH NZM 2015, 378; BVerfGE 68, 361 = NJW 1985, 2633; BVerfGE 79, 292 = NJW 1989, 970; BVerfG WuM 1999, 449; 2002, 21; Palandt/Weidenkaff, BGB, 79. Aufl. 2020, § 573 Rn. 28).

    Ergibt sich nach der vorgenommenen Abwägung ein Überwiegen - auf ein deutliches Überwiegen kommt es nicht an - der Belange des Mieters, kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (vgl. BGH, Urteil vom 22.5.2019 - VIII ZR 180/18 = NJW 2019, 2765).

    Lässt der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zu oder besteht im Fall eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters, kann sogar allein dies einen Härtegrund darstellen (BGH a. a. O. - m. W. N.; BGH, Urteil vom 22.5.2019 - VIII ZR 180/18 = NJW 2019, 2765).

  • LG Berlin, 25.05.2021 - 67 S 345/18

    Schutz alter und am Wohnort verwurzelter Mieter vor der (Eigenbedarfs-)Kündigung

  • BGH, 02.09.2020 - VIII ZR 35/19

    Eigenbedarf gilt auch für getrennt lebende Ehegatten

  • AG Nürnberg, 21.11.2019 - 244 C 7495/18

    Räumung einer Wohnung

  • LG Berlin, 18.12.2019 - 64 S 91/18

    Vermieter bestimmt die wegen Eigenbedarfs zu kündigende Wohnung selbst

  • AG Berlin-Schöneberg, 24.06.2020 - 104 C 37/20

    Wohnung als Zweitwohnung gedacht: Eigenbedarfskündigung zulässig?

  • OLG Stuttgart, 27.01.2021 - 4 U 87/18

    Schadensersatzklage nach Verkehrsunfall: Notwendigkeit eines weiteren Gutachtens;

  • LG Berlin, 23.06.2020 - 67 T 57/20

    Räumungsfrist ausreichend?

  • LG Wuppertal, 30.04.2020 - 9 S 208/19

    Vergraulen von Mietinteressenten ist ein Kündigungsgrund!

  • LG Freiburg, 30.06.2020 - 9 S 4/20

    Auslegung lückenhaft ausgefüllter Vertragsvordrucke

  • LG München I, 27.11.2019 - 14 S 11886/19

    Unwirksame Eigenbedarfskündigung bei vorgeschobenen Eigenbedarf zur

  • AG Berlin-Charlottenburg, 05.09.2019 - 230 C 45/19
  • LG Berlin, 13.01.2021 - 64 S 11/20
  • LG Osnabrück, 12.06.2019 - 1 S 36/19
  • AG Hamburg, 08.09.2020 - 25a C 286/19

    Eigenbedarfskündigung wegen geplanter Wohnungszusammenlegung zulässig?

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Rechtsprechung
   BGH, 22.05.2019 - VIII ZR 167/17   

Zitiervorschläge
https://dejure.org/2018,54928
BGH, 22.05.2019 - VIII ZR 167/17 (https://dejure.org/2018,54928)
BGH, Entscheidung vom 22.05.2019 - VIII ZR 167/17 (https://dejure.org/2018,54928)
BGH, Entscheidung vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17 (https://dejure.org/2018,54928)
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Volltextveröffentlichungen (11)

  • rechtsprechung-im-internet.de

    § 573 BGB, § 574 Abs 1 S 1 BGB, § 574a BGB

  • Wolters Kluwer

    Anspruch auf Räumung und Herausgabe einer Doppelhaushälfte nach Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund von Eigenbedarf; Bestimmung des maßgebli...

  • zfir-online.de

    BGB § 574 Abs. 1 Satz 1
    Zwingende gerichtliche Anordnung eines Sachverständigengutachtens bei behauptetem Härtefall nach Wohnraum- (hier: Eigenbedarfs-)kündigung

  • rewis.io
  • rechtsportal.de

    BGB § 574 Abs. 1 S. 1
    Anspruch auf Räumung und Herausgabe einer Doppelhaushälfte nach Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund von Eigenbedarf; Bestimmung des maßgeblichen Zeitpunkts für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters vorzunehmende Abwägung der wechselseitigen Interessen von ...

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online

    Maßgeblicher Zeitpunkt für die nach Widerspruch vorzunehmende Interessenabwägung?

  • juris (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (22)

  • bundesgerichtshof.de (Pressemitteilung)

    Bundesgerichtshof mahnt sorgfältige Sachverhaltsaufklärung bei Härtefallklausel an

  • ferner-alsdorf.de (Kurzinformation)

    Eigenbedarf: Sorgfältige Sachverhaltsaufklärung bei Härtefallklausel

  • ferner-alsdorf.de (Kurzinformation)

    Eigenbedarf - Sorgfältige Sachverhaltsaufklärung bei Härtefallklausel angemahnt

  • raschlosser.com (Kurzinformation)

    Eigenbedarfskündigung: Unzumutbare Härte muss sorgfältig geprüft werden

  • faz.net (Pressebericht, 22.05.2019)

    Eigenbedarfskündigung wird schwieriger

  • koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

    Bundesgerichtshof mahnt sorgfältige Sachverhaltsaufklärung bei Härtefallklausel an

  • Wolters Kluwer (Kurzinformation)

    Mehr Sorgfalt bei Härtefallprüfung nach Kündigung

  • tp-presseagentur.de (Kurzinformation)

    Sorgfältige Sachverhaltsaufklärung bei Härtefallklausel

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Mehr Sorgfalt bei Härtefallprüfung nach Kündigung

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Mehr Sorgfalt bei Härtefallprüfung nach Kündigung

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Zum Härtefall bei der Eigenbedarfskündigung

  • datev.de (Kurzinformation)

    Eigenbedarfskündigung: Sorgfältige Sachverhaltsaufklärung bei Härtefallklausel

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Kündigung wegen Eigenbedarf und Härtefall

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Gerichte müssen Härtefälle bei Eigenbedarfskündigungen sorgfältiger prüfen

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Kündigung wegen Eigenbedarf

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Gerichte müssen Härtefälle sorgfältiger prüfen

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Eigenbedarfskündigung des Vermieters

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Eigenbedarfskündigung muss im Einzelfall beurteilt werden

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Zur Eigenbedarfskündigung und die Anforderungen an die Sachverhaltsaufklärung

  • beck-blog (Kurzinformation zum Verfahren - vor Ergehen der Entscheidung)

    Wegfall des Eigenbedarfs

  • rechtsanwalts-kanzlei-wolfratshausen.de (Kurzinformation zum Verfahren - vor Ergehen der Entscheidung)

    BGH hält Instanzgerichte an bei Eigenbedarfskündigung die Härtefallregelungen besser zu prüfen

Besprechungen u.ä. (3)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    Sozialklausel: Maßgeblicher Zeitpunkt, zu dem die Interessen abgewogen werden müssen? (IMR 2019, 308)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    Eigenbedarf: Wegfall des Bedarfsgrunds nach Ablauf der Kündigungsfrist unbeachtlich (IMR 2019, 312)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    Maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen von Härtegründen i.S.v. § 574 BGB (IVR 2019, 141)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • BGHZ 222, 133
  • NJW-RR 2019, 972
  • MDR 2019, 925
  • NZM 2019, 527
 
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Wird zitiert von ... (16)

  • BGH, 11.12.2019 - VIII ZR 144/19

    Prüfung der Missbräuchlichkeit einer Eigenbedarfskündigung eines Vermieters;

    Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beiderseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 26, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24 mwN; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter II 2 mwN).

    Maßgebend für die Abwägung der beiderseitigen Interessen im Rahmen des § 574 BGB ist aber der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in den Tatsacheninstanzen (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 32, und VIII ZR 167/17, aaO Rn. 48).

  • BGH, 28.04.2021 - VIII ZR 6/19

    Härteeinwand setzt Gutachten über Kündigungsfolgen voraus!

    Auch wenn ein Mieter seine Behauptung, ihm sei ein Umzug wegen einer bestehenden Erkrankung nicht zuzumuten, unter Vorlage bestätigender ärztlicher Atteste geltend macht, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (Bestätigung von Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 44).

    Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 19; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NZM 2017, 559 Rn. 20; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 15; jeweils mwN).

    Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, aaO; vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102 Rn. 7; vom 17. März 2010 - VIII ZR 70/09, NZM 2010, 400 Rn. 8).

    b) Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Wunsch des Klägers, die Wohnung seiner Tochter zum Studienbeginn im Oktober 2017 für die Gründung eines eigenen Hausstands zur Verfügung zu stellen, von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist und insoweit die Anforderungen des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfüllt (vgl. hierzu etwa Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 17 ff. mwN).

    Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beiderseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 23; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 26, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter II 2; jeweils mwN).

    Vielmehr hat der Senat betreffend die Härtefallprüfung nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB mehrfach ausdrücklich darauf hingewiesen, dass auch dann, wenn ein Mieter durch Vorlage eines fachärztlichen Attests geltend macht, ihm sei ein Umzug wegen einer von ihm näher bezeichneten schweren Erkrankung nicht zuzumuten, im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die - beim Fehlen eines entsprechenden Beweisantritts sogar von Amts wegen vorzunehmende (§ 144 ZPO) - Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich ist (siehe Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44; VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 38; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 19).

    Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Ausmaß der Erkrankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitlichen Einschränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Einschränkungen zu klären ist (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO; VIII ZR 167/17, aaO; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO).

  • BGH, 01.07.2020 - VIII ZR 323/18

    Revision gegen eine abgewiesene Räumungsklage in Bezug auf Wohnraum; Erlass eines

    Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung setzt das Eingreifen des Ausschlusstatbestands des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zwingend voraus, dass ein Grund für die fristlose Kündigung in dem für die eigentliche Härtefallabwägung maßgebenden Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz (dazu Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 41; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 48) besteht.
  • BGH, 09.10.2019 - VIII ZR 21/19

    Zur Härtefallabwägung bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung (hier

    Das Revisionsgericht kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 Rn. 26, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, und VIII ZR 167/18, NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; jeweils mwN und jeweils zu § 574 BGB).
  • BGH, 03.02.2021 - VIII ZR 68/19

    Noch keine Begründung einer nicht zu rechtfertigenden Härte im Falle eines

    Zu den Voraussetzungen einer nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133).

    Das hohe Alter eines Mieters begründet ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133, Rn. 30).

    Der Annahme, das hohe Lebensalter des Mieters gebiete auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters in der Regel die Fortsetzung des Mietverhältnisses, liegt eine unzulässige Kategorisierung der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB abzuwägenden Interessen zugrunde (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133, Rn. 36 f.).

    Vielmehr hängt deren Entstehung maßgeblich von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters (Pflegen sozialer Kontakte in der Nachbarschaft etc.) ab (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133, Rn. 30).

    Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beiderseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 26, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; jeweils mwN).

  • BGH, 09.12.2020 - VIII ZR 238/18

    Zu Ansprüchen des Mieters auf Schadensersatz nach einem Auszug aus der

    Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigt, hat er - zur Vermeidung eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens - den Mieter auf einen späteren Wegfall des Eigenbedarfs bis zum Ablauf der Kündigungsfrist hinzuweisen (im Anschluss an Senatsurteile vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, BGHZ 165, 75, 81; vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 22; vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 356/11, juris Rn. 10; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 62; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 28 und Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, WuM 2016, 743 Rn. 2 und 9).

    Nur in einem solchen Fall ist der Vermieter mit Rücksicht auf das Verbot rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) gehindert, sich angesichts des bei Wegfall des Kündigungsgrundes noch bestehenden Mietverhältnisses auf die Kündigung zu berufen (vgl. Senatsurteile vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 28).

    Diese zeitliche Eingrenzung bringt - in verfassungsrechtlich unbedenklicher Weise, vgl. BVerfG, NJW 2006, 2033 Rn. 5 - die berechtigten Interessen von Mieter und Vermieter in einen angemessenen Ausgleich und sorgt für Rechtssicherheit (vgl. Senatsurteile vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO S. 79; vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 22; vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 356/11, aaO; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO Rn. 62; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, aaO).

  • BGH, 26.05.2020 - VIII ZR 64/19

    Berufen des Mieters im Räumungsprozess auf Beendigung des Mietverhältnisses als

    Beruft sich der Mieter im Räumungsprozess darauf, die Beendigung des Mietverhältnisses stelle für ihn eine unzumutbare Härte dar (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) und trägt er zu seinen diesbezüglich geltend gemachten gesundheitlichen Beeinträchtigungen substantiiert sowie unter Vorlage aussagekräftiger fachärztlicher Atteste vor, verstößt die Nichteinholung eines Sachverständigengutachtens zum Gesundheitszustand des Mieters sowie zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen seiner - behaupteten - Erkrankungen auf die Lebensführung im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung regelmäßig gegen das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG; im Anschluss an Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133, Rn. 31, 44 und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 38).

    Einen Härtegrund in diesem Sinne stellen - soweit vorliegend von Relevanz - etwa leichtere Erkrankungen des Mieters in Verbindung mit weiteren Umständen (Alter, durch eine lange Mietdauer geprägte Verwurzelung im bisherigen Lebensumfeld), weiter ein gesundheitlicher Zustand, der für sich genommen einen Umzug nicht zulässt oder schließlich die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters im Falle eines Wohnungswechsels dar (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 31).

    Diese Verpflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 41 und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; jeweils mwN).

  • BGH, 02.09.2020 - VIII ZR 35/19

    Eigenbedarf gilt auch für getrennt lebende Ehegatten

    Ein Eigenbedarfsinteresse der Kläger liegt nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts vor, weil der (ernsthafte) Wunsch der Klägerin zu 1, die Wohnung künftig selbst zu nutzen, um eine deutliche Verkürzung des Schulwegs ihrer Kinder zu erreichen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt ist (vgl. zu diesen Kriterien Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 18 mwN).
  • AG Dortmund, 02.06.2020 - 425 C 3346/19

    Kündigungsverzicht "bis zum Tod des Mieters" bedarf der Schriftform!

    Entscheidend sind die Umstände zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung, also im Mai 2020 (BGHZ 222, 133 = NZM 2019, 527 = NJW-RR 2019, 972; NZM 2020, 276 = NJW 2020, 1215).
  • BGH, 09.02.2021 - VIII ZR 346/19

    Kostenentscheidung nach übereinstimmender Erledigungserklärung des Rechtsstreits

    Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 23; vom 17. März 2010 - VIII ZR 70/09, NZM 2010, 400 Rn. 8; vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102 Rn. 7; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 15; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 19).
  • OLG Stuttgart, 27.01.2021 - 4 U 87/18

    Schadensersatzklage nach Verkehrsunfall: Notwendigkeit eines weiteren Gutachtens;

  • LG Berlin, 18.12.2019 - 64 S 91/18

    Vermieter bestimmt die wegen Eigenbedarfs zu kündigende Wohnung selbst

  • LG Berlin, 23.03.2021 - 67 S 11/21

    Unterbringung eines Au-pairs als Grund für Eigenbedarfskündigung?

  • LG München I, 27.11.2019 - 14 S 11886/19

    Unwirksame Eigenbedarfskündigung bei vorgeschobenen Eigenbedarf zur

  • LG Kiel, 24.02.2020 - 1 S 259/19

    Antragserweiterung nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist

  • LG Berlin, 13.01.2021 - 64 S 11/20
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