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   BGH, 11.02.2004 - VIII ZR 195/03   

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Zitiervorschläge

https://dejure.org/2004,369
BGH, 11.02.2004 - VIII ZR 195/03 (https://dejure.org/2004,369)
BGH, Entscheidung vom 11.02.2004 - VIII ZR 195/03 (https://dejure.org/2004,369)
BGH, Entscheidung vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 195/03 (https://dejure.org/2004,369)
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Volltextveröffentlichungen (13)

  • Judicialis
  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Anspruch auf Nachzahlung von Mietnebenkosten; Verletzung vorvertraglicher Nebenpflichten durch unrealistische Kalkulation; Begründung eines Vertrauenstatbestands; Täuschung des Mieters; Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht

  • Berliner Mieterverein (Volltext/Auszüge/Inhaltsangabe)

    Betriebskosten

  • RA Kotz (Volltext/Leitsatz)

    Nebenkostenvorauszahlung - tatsächliche Kosten wesentlich höher - Pflichtverletzung

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Nachforderung bei erheblich zu niedrigen Betriebskostenvorschüssen

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    MHG § 4 Abs. 1
    Rechtsfolgen der Vereinbarung zu niedriger Nebenkostenvorauszahlungen

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Nebenkosten-Vorauszahlungen müssen nicht realistisch sein

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (7)

  • raschlosser.com (Kurzinformation)

    Zu geringe Kalkulation der Betriebskostenvorauszahlung bei Vertragsschluß

  • Kanzlei Prof. Schweizer (Kurzinformation)

    Der Bundesgerichtshof hilft den mit niedrigen Nebenkosten-Vorauszahlungen geköderten Mietern nicht

  • anwaltonline.com(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Kurzinformation)

    Mietrecht - Wenn die Nebenkosten zu niedrig vereinbart wurden...

Sonstiges (4)

  • wolterskluwer-online.de (Literaturhinweis: Entscheidungsbesprechung)

    Zusammenfassung von "Vermieterhaftung bei unzureichender Nebenkosten-Vorauszahlungsabrede" von Wiss. Ass. Dr. Markus Artz, original erschienen in: NZM 2004, 328 - 330.

  • wolterskluwer-online.de (Literaturhinweis: Entscheidungsbesprechung)

    Zusammenfassung von "Betriebskostenvorauszahlungen-Sorgenkind "Zweite Miete"?" von RA Rainer Derckx, original erschienen in: NZM 2004, 321 - 326.

  • wolterskluwer-online.de (Literaturhinweis: Entscheidungsbesprechung)

    Zusammenfassung von "Urteilsanmerkung zur Entscheidung des BGH, 11.02.2004, Az.: VIII ZR 195/03" von RA Norbert Eisenschmid, original erschienen in: WuM 2004, 201 - 202.

  • wolterskluwer-online.de (Literaturhinweis: Entscheidungsbesprechung)

    Zusammenfassung von "Nachzahlungsansprüche des Vermieters bei nicht kostendeckenden Nebenkostenvorauszahlungen" von RA Arnold Lehmann-Richter, original erschienen in: WuM 2004, 254 - 257.

Papierfundstellen

  • NJW 2004, 1102
  • MDR 2004, 624
  • NZM 2004, 251
  • ZMR 2004, 347
 
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Wird zitiert von ... (25)

  • BGH, 09.03.2005 - VIII ZR 57/04

    Rechte des Mieters bei unterbliebener Nebenkostenabrechnung

    Denn die vertraglich vereinbarten Abschlagszahlungen beruhen lediglich auf einer vorläufigen Schätzung oder einer freien Festsetzung (vgl. Senatsurteil vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 195/03, NJW 2004, 1102 = NZM 2004, 251 = Grundeigentum 2004, 416); aus der entsprechenden Regelung des Mietvertrages folgt deshalb unmittelbar die Verpflichtung des Vermieters zur Erstattung etwaiger Überzahlungen, ohne daß es insoweit eines Rückgriffs auf die gesetzlichen Vorschriften des Auftrags oder der ungerechtfertigten Bereicherung, auf die Rechtsfigur der positiven Vertragsverletzung oder einer ergänzenden Vertragsauslegung bedarf.

    Das liegt ohne weiteres auf der Hand, wenn der Vermieter - was ihm frei steht (Senatsurteil vom 11. Februar 2004 aaO) - keine Vorauszahlungen erhebt, sondern lediglich am Ende eines Abrechungszeitraumes die Aufwendungen geltend macht, die ihm durch die nach dem Vertrag vom Mieter zu tragenden Betriebskosten entstanden sind.

  • BGH, 09.12.2009 - XII ZR 109/08

    Zulässigkeit der Festlegung einer Umlage von "Kosten der kaufmännischen und

    Ein solcher Vertrauenstatbestand erfordert vielmehr das Vorliegen besonderer Umstände (Senatsurteil vom 28. April 2004 - XII ZR 21/02 - NJW 2004, 2674; ebenso BGH Urteil vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 195/03 - NJW 2004, 1102).
  • BGH, 28.04.2004 - XII ZR 21/02

    Rechtsfolgen überhöhter Betriebskostenvorauszahlungen

    Eine solche ist nur bei Vorliegen besonderer Umstände, die einen Vertrauenstatbestand beim Mieter begründen, zu bejahen (im Anschluß an BGH Urteil vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 195/03 - NJW 2004, 1102).

    Derartige besondere Umstände können etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluß die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewußt zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen (vgl. BGH, Urteil vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 195/03 - NJW 2004, 1102).

    Denn der Vermieter ist nicht verpflichtet, überhaupt oder in einer gewissen Mindesthöhe Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu verlangen (vgl. zur Wohnraummiete BGH, Urteil vom 11. Februar 2004 aaO m.w.N.; vgl. auch Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 528; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., §§ 535, 536 Rdn. 274).

  • OLG Düsseldorf, 27.03.2012 - 24 U 123/11

    Umfang der Verpflichtung zur Tragung von Mietnebenkosten eines Gewerbeobjekts

    Derartige besondere Umstände können etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen (BGH, NJW 2004, 1102; NJW 2004, 619).

    Dies erscheint auch deshalb sachgerecht, weil zu den in Frage kommenden Nebenkosten regelmäßig, wie auch hier, Heizkosten und andere Kosten zählen, die in ihrer Höhe verbrauchsabhängig sind, wesentlichen Schwankungen unterliegen können und daher vom Vermieter weder vorherzusehen noch zu beeinflussen sind (vgl. BGH, NJW 2004, 1102).

    Denn der Vermieter ist sowohl bei der Wohnraummiete als auch bei der Gewerberaummiete nicht verpflichtet, überhaupt oder in einer gewissen Mindesthöhe Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu verlangen (BGH, NJW 2004, 1102; NJW 2004, 619).

  • OLG Köln, 18.01.2008 - 1 U 40/07

    Umlage der Kosten für kaufmännische und technische Hausverwaltung als sonstige

    Für den Vermieter besteht grundsätzlich keine Pflicht, die Höhe der tatsächlich anfallenden Kosten anzugeben (BGH NZM 2004, 251; NZM 2004, 619).

    Wenn nämlich zum einen keine Pflicht zur Angabe der tatsächlichen Kostenhöhe bei der Nebenkostenvorauszahlung besteht und zum anderen bei Divergenz der angegebenen Nebenkosten im Vergleich zu den tatsächlich anfallenden Nebenkosten allenfalls ein Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter wegen Verletzung eines Vertrauensverhältnisses in Betracht kommt (vgl. BGH NZM 2004, 251; NZM 2004, 619), oder in solchen Fällen eine Korrektur nach den Grundsätzen von Treu und Glauben i. S. des § 242 BGB vorzunehmen ist, dann kann bei der unbezifferten Verortung der Verwalterkosten unter die sonstigen Betriebskosten nichts anderes gelten.

  • OLG Frankfurt, 18.03.2013 - 2 U 179/12

    Wirksamkeit einer doppelten Schriftformklausel in AGB

    Dieser Begriff legt aber nicht die Annahme nahe, die Summe der Vorauszahlungen werde den voraussichtlichen Abrechnungsbetrag auch nur annähernd erreichen, und begründet für den Mieter keinen entsprechenden Vertrauenstatbestand (vgl. BGH, NJW 2010, 671 ff.; 2004, 1102 f. m.w.N.).
  • OLG Köln, 24.06.2008 - 22 U 131/07

    Umlegbarkeit der Betriebskosten, wenn Nutzung verboten?

    So ist es zwar für sich gesehen richtig, daß eine - auch unbezifferte - Regelung über die Umlegung von Kosten der Verwaltung nicht unüblich ist und daß Nebenkostenvorauszahlungen nicht notwendig kostendeckend sein müssen (vgl. zuletzt BGH NJW 04, 1102 und 2674 f; OLG Hamm NZM 03, 717).
  • OLG Düsseldorf, 08.03.2012 - 24 U 162/11

    Umfang der Aufklärungspflicht des Vermieters über die Höhe der Nebenkosten

    Allein der Umstand, dass sie Vorauszahlungen auf die Betriebskosten verlangt hat, die in ihrer Höhe die tatsächlichen Kosten deutlich unterschreiten, ohne den Beklagten hierauf hinzuweisen, führt nicht zur Annahme einer Aufklärungspflichtverletzung (vgl. BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671; BGH, NJW 2004, 1102; 2674; ZMR 2011, 788; OLG Düsseldorf [10. Zivilsenat], ZMR 2000, 604).

    Dies erscheint auch deshalb sachgerecht, weil zu den in Frage kommenden Nebenkosten regelmäßig, wie auch hier, Heizkosten und andere Kosten zählen, die in ihrer Höhe verbrauchsabhängig sind, wesentlichen Schwankungen unterliegen können und daher vom Vermieter weder vorherzusehen noch zu beeinflussen sind (vgl. BGH, NJW 2004, 1102).

    Auf die Frage, ob und inwieweit ein Schadensersatzanspruch des Mieters im Falle des Vorliegens einer Aufklärungspflichtverletzung über die Nebenkosten auf Befreiung von den die Vorauszahlungen überschreitenden, dem Vermieter tatsächlich entstandenen Betriebskosten gerichtet ist (vgl. dazu BGH, NJW 2004, 1102 m.N.; zu den Schwierigkeiten der Schadensbemessung auch Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Auflage, Rdn. 541 a.E.), kommt es nach alledem nicht mehr an.

  • OLG Saarbrücken, 08.05.2013 - 2 U 3/13

    Fehlende Isolierverglasung als Mangel eines vermieteten Friseursalons

    Ein daraus etwa resultierender Schadensersatzanspruch des Mieters wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen kann nämlich lediglich auf die Befreiung von Nebenkosten, soweit sie den Vorauszahlungsbetrag übersteigen, gerichtet sein; vereinzelt wird zudem ein außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters, verbunden mit einem Anspruch auf Ersatz seiner nutzlosen Aufwendungen, bejaht (offen gelassen von BGH, NJW 2004, 1102 f.; ausführlich Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 556 Rn. 389 ff. mwN).

    Solche Umstände können etwa vorliegen, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen (BGH, NJW 2004, 1102 und 2674 f.).

  • OLG Düsseldorf, 19.10.2009 - 24 U 129/08

    Sind Center-Managementkosten umlagefähig?

    Denn die vertraglich vereinbarten Abschlagszahlungen beruhen lediglich auf einer vorläufigen Schätzung oder einer freien Festsetzung (vgl. BGH NJW 2004, 1102).

    Allerdings ist es richtig, dass eine - auch unbezifferte - Regelung über die Umlegung von Kosten der Verwaltung im Gewerberaummietverhältnis nicht unüblich ist und dass es nicht darauf ankommt, ob die Nebenkostenvorauszahlungen kostendeckend waren oder nicht (vgl. BGH NJW 2004, 1102; NJW 2004, 2674; OLG Köln NZM 2008, 807).

  • OLG Rostock, 23.10.2008 - 3 U 123/07

    Gewerbemietvertrag: Verpflichtung zur Zahlung rückständiger Nebenkosten bei

  • KG, 25.06.2007 - 8 U 208/06

    Gewerberaummiete: Verletzung der Pflicht zur Aufklärung über die Höhe der

  • OLG Düsseldorf, 04.07.2013 - 10 U 52/13

    Anforderungen an die Abrechnung der Betriebskosten

  • KG, 17.08.2006 - 8 U 33/06

    Gewerberaummietvertrag: Mangel der Schriftform bei einem vereinbarten Umzug in

  • KG, 04.07.2005 - 8 U 13/05

    Betriebskosten: Beteiligung an Kosten eines Müllschluckers ; Isoliereigenschaft

  • OLG Düsseldorf, 03.11.2005 - 24 U 103/05

    Zur Aufklärungspflicht des Verpächters über wirtschaftliche Chancen und Risiken

  • KG, 21.12.2006 - 8 U 56/06

    Befristeter Mietvertrag: Einhaltung der Schriftform bei nicht mehr vorhandenen

  • BGH, 03.03.2004 - VIII ZA 25/03

    Rechtsfolgen der Vereinbarung zu niedriger Nebenlkostenvorauszahlungen

  • LG Berlin, 06.03.2012 - 65 S 376/11
  • LG Berlin, 29.10.2018 - 65 T 106/18

    Nebenkostenvorauszahlungen zu niedrig: Keine Pflichtverletzung des Vermieters!

  • LG Berlin, 22.10.2012 - 67 S 1/12

    Wann ist die Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß?

  • AG Köln, 20.11.2007 - 217 C 180/07

    Formularvertragliche Umlage von Betriebskosten ist bei der Vermietung von

  • AG Göttingen, 29.08.2007 - 28 C 34/07
  • AG Gießen, 12.07.2004 - 48 MC 208/04

    Anspruch aus vorvertraglicher Pflichtverletzung wegen zu niedrig angesetzter

  • LG Kiel, 07.06.2004 - 1 S 67/04
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