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   BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 354/12   

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https://dejure.org/2013,14970
BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 354/12 (https://dejure.org/2013,14970)
BGH, Entscheidung vom 03.07.2013 - VIII ZR 354/12 (https://dejure.org/2013,14970)
BGH, Entscheidung vom 03. Juli 2013 - VIII ZR 354/12 (https://dejure.org/2013,14970)
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Volltextveröffentlichungen (16)

  • rechtsprechung-im-internet.de

    § 558 Abs 2 BGB, § 286 ZPO
    Mieterhöhung bei Reihenhausmiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten

  • IWW
  • Deutsches Notarinstitut

    ZPO § 563 Abs. 3; ZPO § 562 Abs. 1; ZPO § 286; ZPO § 287; BGB § 558 Abs. 2; BGB § 560; BGB § 558a Abs. 2 Nr. 1; BGB § 558c; BGB § 556c
    Grundsätze zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Grundsätze zur Ermittlung der ortsüblichen Miete durch Anordnung eines Sachverständigengutachtens

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand von Vergleichswohnungen; Einfamilienhauszuschlag; Soldatensiedlung

  • WM Zeitschrift für Wirtschafts- und Bankrecht(Abodienst; oder: Einzelerwerb Volltext 12,79 €)

    Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten

  • rewis.io

    Mieterhöhung bei Reihenhausmiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten

  • ra.de
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    ZPO § 558 Abs. 2
    Grundsätze zur Ermittlung der ortsüblichen Miete durch Anordnung eines Sachverständigengutachtens

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch SV-Gutachten

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (17)

  • bundesgerichtshof.de (Pressemitteilung)

    Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer ehemaligen Soldatensiedlung

  • ra-skwar.de (Pressemitteilung)

    Vergleichsmiete, ortsübliche - Ermittlung

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Ortsübliche Vergleichsmiete in einer ehemaligen Soldatensiedlung

  • lto.de (Kurzinformation)

    Zu Mieterhöhungen - Keine Orientierung an Preisniveau einzelner Stadtteile

  • anwaltonline.com (Kurzinformation)

    Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer ehemaligen Soldatensiedlung

  • rabüro.de (Pressemitteilung)

    Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer ehemaligen Soldatensiedlung

  • vermieter-ratgeber.de (Kurzinformation/Auszüge)

    Der Mietspiegel ist das Maß der Dinge

  • Wolters Kluwer (Kurzinformation)

    Auswahl von Wohnungen des Vermieters kann nicht zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden

  • spiegel.de (Pressemeldung, 04.07.2013)

    Mietspiegel-Zuschläge verbindlich

  • hausundgrund-rheinland.de (Kurzinformation)

    Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Voraussetzung für Mieterhöhungen

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Einfamilienhauszuschlag fließt immer in Vergleichsmiete ein

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Einfamilienhauszuschlag fließt immer in Vergleichsmiete ein

  • anwalt-suchservice.de (Kurzinformation)

    Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer ehemaligen Soldatensiedlung

  • juraforum.de (Kurzinformation)

    Mietpreise nur eines Vermieters taugen nicht als Vergleichsmiete

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Mieterhöhung - Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • rechtsanwalt.com (Kurzinformation)

    Festlegung der Vergleichsmiete bei ehemaliger Soldatensiedlung

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Stadt insgesamt Maßstab für Mieterhöhung

Besprechungen u.ä. (2)

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Mieterhöhung: Mietspiegel geht Sachverständigengutachten vor! (IMR 2013, 356)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    Mieterhöhung: Oberer Spannenwert des Mietspiegels keine Grenze für Zuschläge! (IMR 2013, 398)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • BGHZ 197, 366
  • NJW 2013, 2963
  • MDR 2013, 1024
  • NZM 2013, 610
  • WM 2013, 2081
 
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Wird zitiert von ... (17)

  • BGH, 18.11.2015 - VIII ZR 266/14

    Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der

    Auch diese wird nach objektiven Maßstäben, nämlich aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind (Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 20; vgl. auch BVerfGE 53, 352, 358).
  • BGH, 15.03.2017 - VIII ZR 295/15

    Mieterhöhungsverlangen bei Wohnraummiete: Vornahme eines Stichtagszuschlags durch

    Im Falle eines - wie hier - einfachen Mietspiegels (§ 558c Abs. 1 BGB) stellt sich bei der richterlichen Überzeugungsbildung die Frage, ob diesem eine mögliche Indizwirkung hinsichtlich der richtigen Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch die dort angegebenen Entgelte Bedeutung zukommt (vgl. Senatsurteile vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 11 ff.).

    aa) Einem - wie hier - einfachen Mietspiegel kommt zwar im Prozess eine Indizwirkung für die zutreffende Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu, wobei es von den jeweiligen konkreten Umständen abhängt, wie weit diese Indizwirkung, die eine Heranziehung weiterer Beweismittel entbehrlich machen kann, reicht (Senatsurteile vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, aaO; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO).

  • BGH, 24.04.2019 - VIII ZR 62/18

    Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete für eine gemietete

    Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, welche die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 21; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 20; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; siehe auch BVerfGE 37, 132, 143).

    (b) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Grundlage der tatsächlichen und üblicherweise gezahlten Entgelte zu ermitteln (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, aaO; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, aaO; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO; siehe auch BVerfGE 37, 132, 143).

  • BGH, 06.11.2013 - VIII ZR 346/12

    Erhöhung der Wohnraummiete: Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel

    Abgesehen davon, dass die Beklagte die Vergleichbarkeit der benannten Wohnungen bestritten hat, stellen sechs Wohnungen im Regelfall eine zu geringe Datengrundlage dar, um im Prozess die ortsübliche Vergleichsmiete zu beweisen (vgl. Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 28 [zu vier Vergleichswohnungen] mwN); dies gilt insbesondere, wenn man bedenkt, dass sie alle aus dem Bestand der Klägerin stammen (vgl. Senatsurteil vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, NJW 2013, 2963 Rn. 22).
  • BGH, 18.11.2020 - VIII ZR 123/20

    Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

    Wie weit diese Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels ab (vgl. Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NZM 2010, 665 Rn. 12; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 263/12, ZMR 2013, 954 Rn. 33, und VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO Rn. 17; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, WuM 2020, 423 Rn. 102, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).
  • BGH, 26.05.2021 - VIII ZR 93/20

    Welcher Zeitpunkt ist für die Ermittlung der Vergleichsmiete maßgebend?

    Wie weit diese Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels ab (vgl. Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NZM 2010, 665 Rn. 12; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 16; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 263/12, NZM 2013, 612 Rn. 33, und VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 17; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 102; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 33; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (2) (a)).

    (a) Ohne Erfolg wendet die Revision ein, das vom Berufungsgericht verwertete Gutachten sei - vor dem Hintergrund, dass ein für die Ermittlung der Einzelvergleichsmiete erforderliches breites Spektrum von Vergleichswohnungen voraussetze, dass nicht sämtliche dieser Wohnungen dem die Mieterhöhung begehrenden Vermieter gehörten (vgl. Senatsurteil vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 21 f.) - deshalb untauglich, weil die Datenerhebung des Sachverständigen - aufgrund fehlender Angaben dazu, ob und gegebenenfalls welche der Vergleichsobjekte im Eigentum der Klägerin stünden - nicht nachvollziehbar sei und nicht auf Repräsentativität überprüft werden könne.

  • LG Berlin, 11.04.2019 - 67 S 21/19

    Anwendung des Berliner Mietspiegels 2017

    Ob das Sachverständigengutachten ohnehin unverwertbar war, weil der Sachverständige die von ihm zur Wertermittlung herangezogenen Vergleichswohnungen nur anonymisiert angegeben hat, konnte davon ausgehend dahinstehen (vgl. dazu BVerfG, Beschl. v. 11. Oktober 1994 - 1 BvR 1398/93, NJW 1995, 40; BGH, Urt. v. 15. April 1994 - V ZR 286/92, NJW 1994, 2899; Urt. v. 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, NJW 2013, 2963, juris Tz. 22).
  • LG Berlin, 16.07.2015 - 67 S 120/15

    Mieterhöhung für Wohnraum in Berlin: Berliner Mietspiegel 2013 als geeignete

    Davon abgesehen ist es wegen der in der gutachterlichen Praxis üblichen Anonymisierung der herangezogenen Vergleichswohnungen bereits grundsätzlich zweifelhaft, ob und unter welchen Voraussetzungen entsprechend erstellte Sachverständigengutachten überhaupt verfahrensfehlerfrei verwertet werden können (vgl. dazu BGH, Urt. v. 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, NJW 2013, 2963 Tz. 22 a.E.).
  • BGH, 28.04.2021 - VIII ZR 22/20

    Sachverständigengutachten trotz Mietspiegels mit Mietspannen

    Wie weit diese Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels ab (vgl. Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NZM 2010, 665 Rn. 12; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 263/12, NZM 2013, 612 Rn. 33, und VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO Rn. 17; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 102).
  • FG Köln, 06.11.2014 - 13 K 1665/12

    Ortsübliche Durchschnittsmiete bei doppelter Haushaltsführung

    Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte für Wohnraum des allgemeinen Wohnungsmarkts darstellen soll (BGH-Urteil vom 3. Juli 2013 VIII ZR 354/12, NJW 2013, 2963, und Palandt / Weidenkaff, BGB, Kommentar, § 558 Rz. 13, jeweils m.w.N.).

    Eine andere Beurteilung hält er - wie es im Urteil vom 3. Juli 2013 VIII ZR 354/12 (NJW 2013, 2963) heißt - auch nicht für geboten, wenn der Ortsteil, in dem sich die betreffende Wohnung befindet, gewisse Besonderheiten aufweist.

    Diese Umstände nötigten - so der BGH wörtlich - "auch nicht dazu, eine Art Spezialmietspiegel für diesen Ortsteil aufzustellen, da Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete "das Mietniveau der gesamten Gemeinde" sei (BGH in NJW 2013, 2963).

  • OLG Naumburg, 23.04.2015 - 2 U 5/13

    Billigkeitskontrolle von Netzentgelten III

  • LG München I, 10.01.2018 - 14 S 7847/17

    Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten

  • LG Marburg, 05.02.2014 - 5 S 117/13

    Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?

  • LG Nürnberg-Fürth, 07.10.2015 - 7 S 1731/15

    Rückgriff auf den gemeindlichen Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen

  • OLG Naumburg, 23.04.2015 - 2 U 6/13

    Billigkeitskontrolle von Netzentgelten II

  • OVG Sachsen, 26.09.2013 - 1 C 37/11

    Zulässigkeit des Normenkontrollantrag eines Grundeigentümers bei Veräußerung des

  • LG Berlin, 28.04.2016 - 18 S 295/15

    Einfacher Mietspiegel ist aussagekräftiger als Sachverständigengutachten!

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