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   BGH, 26.10.2005 - VIII ZR 41/05   

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https://dejure.org/2005,370
BGH, 26.10.2005 - VIII ZR 41/05 (https://dejure.org/2005,370)
BGH, Entscheidung vom 26.10.2005 - VIII ZR 41/05 (https://dejure.org/2005,370)
BGH, Entscheidung vom 26. Januar 2005 - VIII ZR 41/05 (https://dejure.org/2005,370)
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Volltextveröffentlichungen (15)

  • Judicialis
  • Kanzlei Prof. Schweizer (Volltext/Auszüge)

    Bruttokaltmietenerhöhung mit Nettomieten-Mietspiegel

  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer
  • Wolters Kluwer

    Mieterhöhung: Bruttomieterhöhung anhand Nettomietspiegel; Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete; Ansetzung von Betriebskostenwerten aus dem Mietspiegel; Materielle Berechtigung eines Erhöhungsverlangens; Anforderungen an eine ...

  • Berliner Mieterverein (Volltext/Auszüge/Inhaltsangabe)

    Berliner Mietspiegel und Bruttokaltmiete

  • RA Kotz (Volltext/Leitsatz)

    Bruttokaltmietenerhöhung anhand Mietspiegel mit Nettomieten

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Mieterhöhungsverlangen; Umrechnung von Brutto- auf Nettomiete

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB §§ 558 558a 558b
    Vergleichsmaßstab bei einem Mieterhöhungsverlangen

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (8)

  • anwaltonline.com(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Kurzinformation)

    Mietrecht - Erhöhung der Bruttokaltmiete, wenn Mietspiegel Nettomieten aufweist

  • grundeigentum-verlag.de (Kurzinformation und Entscheidungsanmerkung)

    Mieterhöhung nach Berliner Mietspiegel - Bruttomieten sind mit aktuellen Betriebskosten umzurechnen

  • advogarant.de (Kurzinformation)

    Anforderungen an die Begründung bei einer Mieterhöhung

  • onlineurteile.de (Kurzmitteilung)

    Mietspiegel mit Nettomieten - Umrechnung ist erforderlich, wenn die Bruttomiete erhöht werden soll

  • Berliner Mietergemeinschaft (Kurzmitteilung/Auszüge)

    Angabe der tatsächlich in der Miete enthaltenen Betriebskosten bei vereinbarter Bruttokaltmiete und Mieterhöhung nach Mietspiegel

  • koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

    Mieterhöhung bei Bruttokaltmieten

  • vermieter-ratgeber.de (Kurzinformation/Auszüge)

    Bruttomietumrechnung

  • kanzlei-klumpe.de PDF, S. 9 (Kurzinformation)

    Brutto-Kaltmietenerhöhung mit Netto-Mieten-Mietspiegel

Besprechungen u.ä.

  • grundeigentum-verlag.de (Kurzinformation und Entscheidungsanmerkung)

    Mieterhöhung nach Berliner Mietspiegel - Bruttomieten sind mit aktuellen Betriebskosten umzurechnen

Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW 2006, 1061 (Ls.)
  • NJW-RR 2006, 227
  • MDR 2006, 503
  • NZM 2006, 101
  • ZMR 2006, 110
 
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Wird zitiert von ... (46)

  • BGH, 19.07.2006 - VIII ZR 212/05

    Zulässigkeit der Vereinbarung einer Bruttowarmmiete; Wirksamkeit eines

    Davon unabhängig ist die Frage, ob die im Zustimmungsverlangen geforderte Miete gemäß § 558 BGB der Höhe nach (materiell) berechtigt ist (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553 S. 54; Senat, Urteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, WuM 2006, 39, unter II 1 a m.w.Nachw.; MünchKommBGB/Artz, aaO, § 558 a Rdnr. 1).

    Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO, m.w.Nachw.).

    Dieser Kostenanteil bleibt daher bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB außer Betracht (vgl. zur Erhöhung einer Teilinklusivmiete Senat, Urteil vom 19. November 2003, aaO und Urteil vom 26. Oktober 2005, aaO).

  • BGH, 10.10.2007 - VIII ZR 331/06

    Anforderungen an die Begründung einer Mieterhöhung bei Vereinbarung einer

    Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete (Teilinklusivmiete), den er - wie hier die Klägerin - mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, anhand der zuletzt auf die betreffende Wohnung entfallenden Betriebskosten und nicht auf der Grundlage eines durchschnittlichen (pauschalen) Betriebskostenanteils zu beurteilen ist (Senatsurteile vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NZM 2006, 101, unter II 1 b bb (2); vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, NZM 2006, 864, unter II 2; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, unter II 1).
  • BGH, 12.12.2007 - VIII ZR 11/07

    Formelle Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen Zur Frage der

    Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen; auf diese Weise sollen überflüssige Prozesse vermieden werden (Senatsurteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, NJW-RR 2006, 1599, Tz. 13; Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 10 m.w.N.; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 558a Rdnr. 8).
  • BGH, 09.07.2008 - VIII ZR 181/07

    Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

    An diese Praxis, wonach die Nettomiete im Marktgeschehen der Ausgangspunkt einer Mietpreisbildung ist, hat auch der Senat angeknüpft, als er bei der Teilinklusivmiete die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden Kostenanteils für sachgerecht erachtet hat (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 13 ff.; Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 10; Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, WuM 2007, 707, Tz. 9).
  • BGH, 23.05.2007 - VIII ZR 138/06

    Zur Mieterhöhung, wenn die vermietete Wohnung tatsächlich größer ist als

    Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen (Senatsurteile vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, und vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, NJW-RR 2006, 1599).

    Der auf die Wohnung tatsächlich entfallende Betriebskostenanteil, den der Vermieter zur schlüssigen Darlegung seines Anspruchs auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete im Mieterhöhungsverlangen anzugeben hat, ist der "zuletzt feststellbare" Betriebskostenanteil (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO unter II 1 b bb (1)).

  • BGH, 15.03.2017 - VIII ZR 295/15

    Mieterhöhungsverlangen bei Wohnraummiete: Vornahme eines Stichtagszuschlags durch

    b) In zeitlicher Hinsicht ist zur Beurteilung der Berechtigung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung auf den Zugang des Zustimmungsverlangens abzustellen, der damit auch den Zeitpunkt für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete festlegt, bis zu der ein Anspruch auf Erhöhung der Miete besteht (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227 Rn. 15 mwN).
  • BGH, 12.07.2006 - VIII ZR 215/05

    Anforderungen an die schlüssige Darlegung des Anspruchs auf Erhöhung der

    Zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete, den der Vermieter mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten aufweist, bedarf es der Angabe der auf die Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten; die Angabe eines statistischen Durchschnittswerts für Betriebskosten genügt nicht (im Anschluss an Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227).

    Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227 unter II 1 a m.w.Nachw.).

    Die Frage, ob der angegebene Betriebskostenanteil (auch im Ansatz) zutreffend ist, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO m.w.Nachw.).

    Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, ist der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen und nicht auf der Grundlage eines durchschnittlichen (pauschalen) Betriebskostenanteils (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO, unter II 1).

    Ihrem Erhöhungsverlangen ist nicht zu entnehmen, welchen Anteil an der Bruttokaltmiete die auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten tatsächlich haben; dieser Anteil entspricht nicht ohne weiteres den statistischen Durchschnittswerten des Mietspiegels (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO, unter II 1 b bb (2)), auf den die Klägerin Bezug genommen hat.

    Die Sache ist noch nicht zur Endentscheidung reif, weil die Klägerin in Anbetracht der bisherigen Rechtsprechung des Berufungsgerichts bis zum Erlass des Senatsurteils vom 26. Oktober 2005 (aaO) keine Veranlassung hatte, zur Höhe des in deer Bruttokaltmiete tatsächlich enthaltenen Betriebskostenanteils vorzutragen.

  • BGH, 20.01.2010 - VIII ZR 141/09

    Mieterhöhung bei der Wohnraummiete: Nachholung der Angaben zu den Betriebskosten

    a) Nach der Rechtsprechung des Senats bedarf es bei einer Bruttomiete, die unter Heranziehung eines Mietspiegels, der Nettomieten ausweist, erhöht werden soll, einer Umrechnung, um die Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen - Bruttomiete einerseits, Nettomiete andererseits - zu gewährleisten (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 13).

    Die Vergleichbarkeit ist dabei in der Weise herzustellen, dass entweder in Höhe der auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten, die in der Grundmiete enthalten sind, ein Zuschlag zu der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettomiete vorgenommen oder der Betriebskostenanteil aus der vereinbarten Bruttomiete herausgerechnet wird (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO, Rdnr. 13, 15).

  • LG Potsdam, 25.09.2015 - 13 S 26/14

    Mieterhöhung nach dem Potsdamer Mietspiegel 2012: Einordnung einer

    Die Begründung soll hierbei dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (BGH, Urteil vom 26.10.2005, VIII ZR 41/05, NZM 2006, 101 mwN; BGH, Urteil vom 12.07.2006, VIII ZR 215/05, NZM 2006, 864 mwN; BGH, Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 = NZM 2008, 164).
  • LG Bielefeld, 31.10.2007 - 22 S 224/07

    Berechnung des auf die Nebenkosten entfallenden Mietanteils bei einer

    Dabei kann das ortsübliche Mietpreisniveau durch einen Mietspiegel festgestellt werden (vgl. § 558 a II Nr. 1, BGH, NZM 2006, 101).

    Die Frage, ob die Aufstellung der Höhe nach zutreffend war, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung (BGH, NZM 2006, 101; NJW 2004, 1379).

    Begründet der Vermieter sein Verlangen auf Zustimmung zu einer Erhöhung der vereinbarten Bruttokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit einem Mietspiegel, der nur Nettokaltmieten aufweist, bedarf es einer Umrechnung, um die Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen - Bruttomiete einerseits, Nettomiete andererseits - zu gewährleisten (vgl. BGH NZM 2006, 101; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., München 2007, § 558 a Randnummer 55 m.w.N.).

    Die Vergleichbarkeit kann dadurch hergestellt werden, dass ein Zuschlag in Höhe der derzeit auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettokaltmiete hinzugerechnet wird, sofern sie den Rahmen des üblichen nicht überschreiten, oder der Betriebskostenanteil aus der vereinbarten Bruttomiete herausgerechnet wird, um den in der Vertragsmiete enthaltenen Nettomietanteil dem (netto) Mietspiegelwert gegenüber zu stellen (vgl. BGH, NZM 2006, 101; OLG Hamm, NJW-RR 1993, 398; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., München 2007, § 558 a BGB Randnummer 57).

    Die maßgeblich herauszurechnenden Nebenkosten sind dabei anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen und nicht auf der Grundlage eines durchschnittlichen (pauschalen) Betriebskostenanteils (vgl. BGH, NJW-RR 2006, 1599; NZM 2006, 101).

    Der Vermieter hat vom Ausgangspunkt her nach § 558 I BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zu der im Zeitpunkt des Zugangs des Zustimmungsverlangens ortsüblichen Vergleichsmiete (vgl. BGH, NZM 2006, 101; BayObLG, NJW-RR 1993, 202; m.w.N.).

  • BGH, 09.07.2008 - VIII ZR 83/07

    Miethöhe bei unwirksamer Klausel über Schönheitsreparaturen

  • LG Berlin, 16.11.2016 - 65 S 187/16

    Mieterhöhungsverlangen in Berlin: Abgezogener Dielenfußboden als hochwertiger

  • KG, 24.07.2008 - 8 U 26/08

    Voraussetzungen für die Annahme unverschuldeter Zahlungsunfähigkeit im Rahmen des

  • KG, 12.11.2009 - 8 U 106/09

    Wohnraummiete: Berücksichtigungsfähiger Mietspiegel bei Ermittlung der

  • LG Berlin, 07.09.2016 - 65 S 79/16

    Wohnraummiete: Formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens bei Mitteilung

  • AG Berlin-Charlottenburg, 16.01.2007 - 218 C 228/06

    Wohnraummiete: Erhöhung der Bruttokaltmiete auf Grund eines Mietspiegels;

  • LG Berlin, 23.11.2006 - 62 S 154/06
  • LG Berlin, 06.06.2016 - 65 S 149/16

    Wohnraummiete: Formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens bei Bezugnahme

  • LG Berlin, 05.03.2014 - 65 S 481/12

    Mieter kann die Betriebskostenabrechnung nicht pauschal bestreiten

  • LG Berlin, 20.12.2013 - 63 S 146/13
  • AG Berlin-Schöneberg, 15.11.2006 - 8 C 187/06

    Wohnraummiete: Umrechnung einer Bruttomiete in Nettowerte des Mietspiegels in der

  • LG Berlin, 31.01.2006 - 63 S 271/05

    Mieterhöhung bei Bruttomiete

  • LG Potsdam, 21.11.2012 - 13 S 127/12

    Wohnraummiete: Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens des Hausverwalters ohne

  • LG Potsdam, 14.03.2014 - 13 S 86/13

    Erhöhung der Wohnraummiete: Keine Anwendung des Potsdamer Mietspiegels auf die

  • AG Berlin-Charlottenburg, 28.06.2013 - 213 C 497/12

    Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete auf die ortsübliche

  • LG Berlin, 02.09.2016 - 65 S 146/16

    Wohnraummiete: Wirksamkeit eines widersprüchlich begründeten

  • LG Berlin, 26.01.2015 - 67 S 241/14

    Wohnraummiete: Auslegung des Mietvertrags hinsichtlich der Überbürdung von

  • LG Berlin, 05.04.2016 - 63 S 209/15

    Wohnraummiete: Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens

  • AG Berlin-Schöneberg, 10.12.2009 - 106 C 336/09

    Wohnraummiete in Berlin: Wohnwerterhöhendes Merkmal der bevorzugten Citylage

  • AG Berlin-Charlottenburg, 01.02.2016 - 213 C 160/15

    Mieterhöhungsverlangen auf Grundlage des Berliner Mietspiegels 2015:

  • AG Berlin-Wedding, 16.01.2008 - 8a C 286/07

    Wohnraummiete: Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen bei Erhöhung der

  • LG Frankfurt/Oder, 27.03.2012 - 6a S 194/11

    Mieterhöhung der Wohnraummiete: Sachliche Nichtanwendbarkeit eines Mietspiegels

  • AG Berlin-Schöneberg, 26.09.2008 - 17b C 121/08

    Mieterhöhung: Wirksamkeit eines eine Bruttokaltmiete betreffenden

  • LG Düsseldorf, 23.11.2006 - 21 S 362/05
  • AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, 04.05.2006 - 15 C 164/04

    Mieterhöhungsverlangen - Bezugnahme auf Mietspiegel

  • AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, 26.01.2010 - 3 C 374/09

    Grundlage bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete

  • LG Berlin, 29.03.2016 - 63 S 264/15

    Mieterhöhungsverlangen bei Wohnraummiete: Schätzung ortsüblicher Vergleichsmiete

  • LG Berlin, 02.02.2007 - 63 S 277/06

    Wohnraummiete: Anforderungen an Form und Inhalt eines Erhöhungsverlangens für

  • AG Berlin-Schöneberg, 19.04.2013 - 18 C 230/12

    Mietminderung wegen Wasserschäden und schadhafter Holz-Innenfenster

  • AG Düren, 31.03.2011 - 47 C 185/10

    Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit der Übernahme von

  • AG Berlin-Wedding, 20.12.2007 - 19 C 275/07

    Wohnraummiete: Begründung des Zustimmungsverlangens zur Erhöhung einer

  • LG Berlin, 17.07.2015 - 63 S 165/15

    Mieterhöhungsverlangen: Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens bei Falschbezeichnung

  • LG Frankfurt/Oder, 07.03.2012 - 6a S 194/11
  • AG Berlin-Wedding, 20.12.2007 - 19 C 277/07

    Wohnraummiete: Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete ohne Erläuterung des

  • AG Frankfurt/Main, 17.10.2006 - 33 C 3669/05
  • AG Frankfurt/Main, 28.03.2007 - 33 C 1521/06
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