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   BGH, 21.11.2012 - VIII ZR 46/12   

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https://dejure.org/2012,42073
BGH, 21.11.2012 - VIII ZR 46/12 (https://dejure.org/2012,42073)
BGH, Entscheidung vom 21.11.2012 - VIII ZR 46/12 (https://dejure.org/2012,42073)
BGH, Entscheidung vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12 (https://dejure.org/2012,42073)
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Volltextveröffentlichungen (16)

  • bundesgerichtshof.de PDF
  • rechtsprechung-im-internet.de

    § 558d Abs 1 BGB, § 558d Abs 3 BGB
    Zustimmungsprozess zum Mieterhöhungsverlangen bei Wohnraummiete: Tatrichterliche Prüfung des Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels; Darlegungs- und Beweislast

  • Deutsches Notarinstitut

    BGB § 558d Abs. 1, 3
    Zur Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels

  • Kanzlei Prof. Schweizer

    Prüfung und Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels

  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Notwendigkeit der Prüfung bzgl. der Entsprechung eines Mietspiegel im Hinblick auf die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB bei Bezeichnung als qualifizierter Mietspiegel seitens des Erstellers; Notwendigkeit der Prüfung bzgl. der Entsprechung eines Mietspiegel im Hinblick ...

  • iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

    Zu den Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel bei Mieterhöhungsbegehren, §§ 558, 558a, 558c, 558d BGB

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Beweislast für Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels; beste Wohnlage

  • rewis.io
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 558d Abs. 1; BGB § 558d Abs. 3
    Notwendigkeit der Prüfung bzgl. der Entsprechung eines Mietspiegel im Hinblick auf die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB bei Bezeichnung als qualifizierter Mietspiegel seitens des Erstellers; Notwendigkeit der Prüfung bzgl. der Entsprechung eines Mietspiegel im Hinblick ...

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Bezeichnung als qualifizierter Mietspiegel reicht nicht!

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (9)

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Der doch nicht qualifizierte Berliner Mietspiegel

  • anwaltonline.com (Kurzinformation)

    Mietrecht - Mietspiegel wird nicht per Bezeichnung zum qualifizierten Mietspiegel!

  • onlineurteile.de (Kurzmitteilung)

    Mieterhöhung und qualifizierter Mietspiegel - Bestreitet eine Prozesspartei, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, muss ihn das Gericht prüfen

  • haus-und-grund-bonn.de (Kurzinformation)

    Wer sich auf einen qualifizierten Mietspiegel beruft, muss im Bestreitensfalle beweisen, dass es sich tatsächlich um einen solchen handelt

  • koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

    Beweislast für qualifizierten Mietspiegel

  • vermieter-ratgeber.de (Kurzinformation/Auszüge)

    Mietspiegel wird auch gerichtlich geprüft

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Bezeichnung allein macht keinen "qualifizierten" Mietspiegel

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Bezeichnung allein macht keinen "qualifizierten" Mietspiegel

  • haufe.de (Kurzinformation)

    BGB § 558 d Abs. 1 und 3 Tatrichterliche Prüfung des Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Selbstbezeichnung als qualifizierter Mietspiegel reicht nicht! (IMR 2013, 49)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW 2013, 775
  • MDR 2013, 210
  • NZM 2013, 138
  • ZMR 2013, 262
  • NJ 2013, 226
  • AnwBl 2013, 99
 
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Wird zitiert von ... (82)

  • BGH, 18.11.2015 - VIII ZR 266/14

    Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der

    Auch diese wird nach objektiven Maßstäben, nämlich aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind (Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 20; vgl. auch BVerfGE 53, 352, 358).
  • LG Berlin, 29.03.2017 - 65 S 424/16

    Mietpreisbremse: Vermieter muss überhöhte Miete zurückzahlen

    Da der Gesetzgeber der Mietrechtsreform 2001 den Mietspiegel nach § 558c BGB weiterhin als eine von mehreren tauglichen Grundlagen für ein Mieterhöhungsverlangen beibehalten hat, vgl. § 558a Abs. 2 BGB, kann dieser - soweit er ordnungsgemäß erstellt wurde - im Mieterhöhungsprozess nach einhelliger Auffassung in der Instanzrechtsprechung und Literatur, die der Bundesgerichtshof teilt, auch weiterhin taugliche Erkenntnisquelle bei der richterlichen Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) sein (vgl. BGH, Urt. v. 16.06.2010 - VIII ZR 99/09, WuM 2010, 505, m. w. z. N.; Urt. v. 21.11.2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775, Rn. 16; Urt. v. 03.07.2013 - VIII ZR 267/12, Rn. 32; LG Duisburg, Beschl. v. 24.01.2005 - 13 T 9/05, WuM 2005, 460; st. Rspr. nahezu aller Kammern des LG Berlin, vgl. schon LG Berlin Urt. v. 19.06.2003 - 62 S 15/03, in Grundeigentum 2003, 1020; w. N. in LG Berlin Urt. v. 31.08.2016 - 65 S 197/16, a.a.O.; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 558c Rn. 5; Börstinghaus, NZM 2002, 273, [278]).

    Selbst wenn ein Mietspiegel mit dem Anspruch erstellt wurde, den Anforderungen des § 558d BGB ("Qualifizierter Mietspiegel") zu genügen, kann offen bleiben, ob er ihnen genügt, wenn er jedenfalls die (geringeren) Anforderungen des § 558c BGB ("Mietspiegel") erfüllt, allerdings mit der Folge, dass (unter anderem, hier allein relevant) die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB nicht greift (vgl. BGH, Urt. v. 21.11.2012 - VIII ZR 46/12, in NJW 2013, 775).

    So wie nicht unterstellt werden kann, dass ein Mietspiegel qualifiziert im Sinne des § 558d BGB ist, weil er von seinen Erstellern als solcher bezeichnet worden ist (vgl. BGH, Urt. v. 21.11.2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775, m. w. N.; so schon Börstinghaus, NZM 2000, 1087, [1091]), ist die Anwendung des § 558c BGB nicht etwa "gesperrt", weil die Mietspiegel-Ersteller diesen Anspruch seiner Erstellung zugrunde gelegt haben (vgl. auch Börstinghaus, a.a.O.).

    Diesen Ansatz hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 21. November 2012 (VIII ZR 46/12, WuM 2013, 233 = Grundeigentum 2013, 197) auch nicht etwa in Frage gestellt, sondern sich (lediglich) mit der Annahme des Berufungsgerichts auseinandergesetzt, dass ein qualifizierter Mietspiegel schon dann vorliegen soll, wenn dieser von seinem Ersteller als solcher bezeichnet und/oder von der Gemeinde und/oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter als solcher anerkannt und veröffentlicht wurde (vgl. LG Berlin, Urt. v. 09.12.2011 - 63 S 220/11).

  • BGH, 06.11.2013 - VIII ZR 346/12

    Erhöhung der Wohnraummiete: Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel

    Zu den Anforderungen an das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels (Bestätigung des Senatsurteils vom 21. November 2012, VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775).

    Der Senat hat - nach Erlass des Berufungsurteils - im Urteil vom 21. November 2012 (VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 ff.) in einer vergleichbaren Sachverhaltsgestaltung grundlegend zu der Frage Stellung genommen, unter welchen Voraussetzungen ein qualifizierter Mietspiegel gegeben ist, der die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB auslöst.

    a) Bei der dem Tatrichter obliegenden Prüfung, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, darf die ortsübliche Vergleichsmiete nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NZM 2010, 665 Rn. 9; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 13; vgl. BVerfGE 37, 132, 143).

    Aus diesen Gründen wird von Gesetzes wegen (§ 292 ZPO) vermutet, dass die in einem qualifizierten, die zeitlichen Vorgaben des § 558d Abs. 2 BGB einhaltenden Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 15).

    c) Voraussetzung für das Eingreifen der gesetzlichen Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB ist jedoch, dass der vom Tatrichter herangezogene Mietspiegel die Tatbestandsmerkmale des § 558d Abs. 1 BGB unstreitig, offenkundig (§ 291 ZPO) oder nachweislich erfüllt (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 21 mwN).

    Denn diese Umstände beweisen noch nicht, dass die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB auch tatsächlich vorliegen, der Mietspiegel also nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 19 mwN).

    aa) Von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist allerdings zu verlangen, dass sie im Rahmen des Möglichen substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 22 mwN).

    Sie muss sich vielmehr mit dem Inhalt der Dokumentation substantiiert auseinandersetzen, soweit dies ohne Fachkenntnisse - etwa auf dem Gebiet der Statistik - möglich ist (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 23).

    Die Einhaltung/Nichteinhaltung anerkannter wissenschaftlicher Grundsätze wird sich, sofern sie sich nicht bereits - etwa aufgrund der im Mietspiegel oder den hierzu veröffentlichten Erläuterungen enthaltenen (aussagekräftigen) Angaben zum Verfahren der Datengewinnung und -auswertung sowie zu den einzelnen Bewertungsschritten - als offenkundig darstellt oder vom Gericht in eigener Sachkunde beurteilt werden kann - häufig nur durch ein Sachverständigengutachten klären lassen (vgl. Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 19 mwN).

    Es wird aber durchaus auch Fälle geben, in denen eine ausreichende Klärung aufgrund ergiebiger Erläuterungen im Mietspiegel und ergänzend eingeholter amtlicher Auskünfte, durch Anhörung sachverständiger Zeugen (§ 414 ZPO) - etwa von Experten, die an der Erstellung des Mietspiegels maßgeblich beteiligt waren - oder kraft eigener Sachkunde des Gerichts erreicht werden kann (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 19, 24).

    Ob im Bestreitensfall ein Sachverständigengutachten erforderlich ist, hängt vorrangig von der Art der gegen den Mietspiegel vorgebrachten Einwendungen, der Aussagekraft der vorhandenen und zugänglichen Dokumentation der Datenerhebung und Datenauswertung, dem Inhalt der Erläuterungen zu der im Mietspiegel angewandten Methodik und der eigenen Sachkunde des Gerichts ab (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 19).

    Ein in einem anderen Verfahren über die Frage der Einhaltung anerkannter wissenschaftlicher Methoden erhobenes Gutachten kann gegebenenfalls entweder nach § 411a ZPO als Sachverständigenbeweis oder nach §§ 415 ff. ZPO als Urkundenbeweis verwertet werden (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 25).

    Abgesehen davon, dass die Beklagte die Vergleichbarkeit der benannten Wohnungen bestritten hat, stellen sechs Wohnungen im Regelfall eine zu geringe Datengrundlage dar, um im Prozess die ortsübliche Vergleichsmiete zu beweisen (vgl. Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 28 [zu vier Vergleichswohnungen] mwN); dies gilt insbesondere, wenn man bedenkt, dass sie alle aus dem Bestand der Klägerin stammen (vgl. Senatsurteil vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, NJW 2013, 2963 Rn. 22).

    b) Allerdings hat dieser Gesichtspunkt im bisherigen Prozessverlauf keine Rolle gespielt, weswegen - falls das Berufungsgericht im weiteren Verfahren diesen Weg wählen wollte - der Klägerin gegebenenfalls Gelegenheit zu geben wäre, einen entsprechenden Beweisantritt nachzuholen (vgl. Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 28).

    Bei der Würdigung eines zur Ortsüblichkeit der verlangten Miete eingeholten Sachverständigengutachtens wird der Tatrichter aber zu berücksichtigen haben, dass in den Fällen, in denen ein qualifizierter Mietspiegel für das betroffene Wohngebiet vorliegt, diesem eine besondere Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der in ihm enthaltenen Daten zukommt (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 57; Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 29).

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