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• Wolters Kluwer

  Anforderungen an die Auslegung eines Mietvertrages - Voraussetzungen für das vertragliche Anbieten von Konkurrenzschutz - Vereinbarung von Konkurrenzschutz durch die Einbeziehung der Baubeschreibung

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Papierfundstellen

• NJW 1979, 1404
• MDR 1979, 665
• GRUR 1979, 431
• WM 1979, 500
• DB 1979, 1173

Wird zitiert von ... (34)Neu Zitiert selbst (4)

• OLG Karlsruhe, 05.07.1972 - 6 U 158/71

  Auszug aus BGH, 24.01.1979 - VIII ZR 56/78

  Der Bundesgerichtshof hat die vom Reichsgericht begonnene Rechtsprechung fortgesetzt, wonach der Vermieter gewerblich zu nutzender Räume auch ohne Bestehen einer vertraglichen Regelung die Pflicht hat, den Mieter gegen Konkurrenz im selben Hause zu schützen (vgl. BGH Urteile vom 26. Januar 1955 = LM BGB § 536 Nr. 2; vom 8. Januar 1957 = LM BGB § 536 Nr. 3; vom 26. Januar 1960 = LM BGB § 536 Nr. 5; vom 22. März 1961 = LM BGB § 536 Nr. 6 und vom 24. April 1968 = WM 1968, 699, 670; vgl. ferner OLG Celle Urteil vom 26. September 1963 = MDR 1964, 59; OLG Frankfurt Urteil vom 3. April 1968 = Betrieb 1970, 46, das der erkennende Senat dadurch gebilligt hat, daß er die Revision durch Beschluß vom 15. August 1968 ohne mündliche Verhandlung zurückgewiesen hat; OLG Karlsruhe Urteil vom 5. Juli 1972 = NJW 1972, 2224).
• BGH, 22.05.1978 - VIII ZR 188/77

  Außerordentliche Kündigung eines Mietvertrages infolge Störung der …

  Auszug aus BGH, 24.01.1979 - VIII ZR 56/78

  Der Bundesgerichtshof und insbesondere auch der erkennende Senat stehen in ständiger Rechtsprechung auf dem Standpunkt, daß Umstände, die in den Risikobereich einer Partei fallen, dieser in aller Regel nicht das Recht geben, sich auf § 242 BGB zu berufen, weil die Anwendung der Rechtsfolgen beim Fehlen oder Wegfall der Geschäftsgrundlage nicht zu einer Beseitigung der im Vertrage liegenden Risikoverteilung führen darf (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 1978 VIII ZR 188/77 = WM 1978, 1008).
• BGH, 12.11.1969 - I ZR 93/67

  Verkäufer - Einzelhandelsgeschäft - Schadenhaftung - Mängel

  Auszug aus BGH, 24.01.1979 - VIII ZR 56/78

  Eine solche Pflicht läßt sich insbesondere nicht aus der von der Revision zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 12. November 1969 (I ZR 93/67 = NJW 1970, 653, 655), die einen Unternehmenskauf zum Gegenstand hat, herleiten.
• BGH, 07.12.1977 - VIII ZR 101/76

  Konkurrenzschutz für Facharzt als Mieter

  Auszug aus BGH, 24.01.1979 - VIII ZR 56/78

  Zu dieser Rechtsprechung hat sich der erkennende Senat im Urteil vom 7. Dezember 1977 VIII ZR 101/76 (BGHZ 70, 79) bekannt.

• BGH, 26.02.2020 - XII ZR 51/19

  Benachteiligung des Mieters eines Gewerberaummietvertrages durch vereinbarte …

  Zwar besteht kein Anlass, die dort niedergelassenen Gewerbetreibenden stärker gegen erlaubten Wettbewerb zu schützen als dies in herkömmlichen Geschäftsstraßen der Fall ist (vgl. BGH Urteil vom 24. Januar 1979 - VIII ZR 56/78 - NJW 1979, 1404, 1405 f.).
• BGH, 10.10.2012 - XII ZR 117/10

  Geschäftsraummietvertrag: Mietminderungsrecht bei Verletzung einer …

  aa) Bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb eines bestimmten Geschäfts gehört es auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gemäß § 535 BGB, in anderen Räumen des Hauses oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen (sogenannter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz, BGHZ 70, 79 ff. = NJW 1978, 585 zur Vermietung von Arztpraxisräumen; BGH Urteil vom 24. Januar 1979 - VIII ZR 56/78 - NJW 1979, 1404, 1405).
• BGH, 01.07.1981 - VIII ZR 192/80

  Mietzinsminderung - Vorausetzungen - Ladenlokal - Kaufinteresse - Umfang des …

  Es entspricht gefestigter Rechtsprechung, daß Umstände, die in den Risikobereich einer Partei fallen, dieser in aller Regel nicht das Recht geben, eine Änderung der Vertragspflichten zu ihren Gunsten herbeizuführen, weil andernfalls die in der Vertragsgestaltung liegende Risikoverteilung in einer für den Vertragspartner nicht tragbaren Weise verändert würde (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 1978 - VIII ZR 188/77 = WM 1978, 1008 und vom 24. Januar 1979 - VIII ZR 56/78 = WM 1979, 500 = NJW 1979, 1404).

 
• OLG Rostock, 10.01.2005 - 3 W 130/04

  Zum Umfang des Konkurrenzschutzes des Vermieters gegenüber Mieter

  Nach gefestigter Rechtsprechung schuldet der Vermieter dem Mieter mangels gegenteiliger vertraglicher Vereinbarung einen vertragsimmanenten Konkurrenzsschutz (BGH ZMR 1955, 200; BGH WM 1968, 699; BGHZ 70, 79 = NJW 1978, 585; BGH NJW 1979, 1404; BGH NJW 1985, 2258 = ZIP 1985, 935).

  In Anschluss an die Rechtsprechung des Reichsgerichts (RGZ 119, 353; RGZ 131, 274) schließt der Bundesgerichtshof (WM 1968, 699; NJW 1979, 1404) nicht aus, die Konkurrenzschutzpflicht des Vermieters nicht nur auf das eigentliche Mietgrundstück, sondern auch auf Nachbargrundstücke desselben Vermieters zu erstrecken (ebenso OLG Frankfurt, NJW-RR 1988, 396; OLG Celle OLG-Report 2000, 150).

  Daher kann ein Vermieter, dem - wie vorliegend - in einem innerstädtischen Geschäftszentrum mehrere Grundstücke gehören, nicht gehalten sein, nur derart zu vermieten, dass seine Mieter nicht gegenseitig in Wettbewerb stehen (vgl. BGH WM 1968, 699; BGH NJW 1979, 1404).

• KG, 06.05.2010 - 12 U 150/09

  Gewerberaummiete: Auslegung einer die Vermietung an einen …

  Aus der Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewähren, hat die Rechtsprechung bei der Vermietung von Geschäftsräumen auch ohne Bestehen einer vertraglichen Regelung die Pflicht des Vermieters abgeleitet, den Mieter auf demselben oder auf seinem angrenzenden Grundstück vor Konkurrenz zu schützen (vgl. BGH, NJW 1979, 1404, 1405; ZMR 1968, 248, 249; Senat, Beschluss vom 5. September 2005 - 12 U 95/05, juris, Tz. 17; OLG Karlsruhe, NJW-RR 1990, 1234, 1235).

  Es ist unumstritten, dass der Grundsatz des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes eine Eingrenzung in der Weise erfährt, dass der Vermieter nicht gehalten ist, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten, vielmehr nach den Umständen des einzelnen Falles abzuwägen ist, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist (BGH, NJW 1979, 1404, 1405; Senat, Beschluss vom 5. September 2005 - 12 U 95/05, juris, Tz. 20;… Kraemer in Bub/Treier, aaO, III, Rn. 1240).

  Insbesondere für das Mietrecht gilt, dass die Erwartung, auf dem zu gewerblichen Zwecken überlassenen Grundstück gewinnbringende Geschäfte abzuschließen und nicht etwa Verlust zu machen, zum Risiko des Mieters gehört (BGH, NJW 1981, 2405, 2406; NJW 1979, 1404, 1406; OLG Celle, NJW-RR 1996, 1099; OLG München, NJWE-MietR 1996, 156).

• KG, 28.09.2020 - 8 U 147/17

  Geschäftraummiete: Wirksamkeit der fristlosen Kündigung wegen Verstoß des …

  Einen die Ertragslage in der Regel nicht wesentlich beeinträchtigenden Wettbewerb in bloßen Nebenartikeln muss der Mieter hinnehmen (BGH NJW-RR 1988, 717; NJW-RR 1986, 9; NJW 1979, 1404;… Bub/Treier/Kramer, a.a.O., III. Rdnr. 2894).
• OLG Brandenburg, 25.11.2014 - 6 U 117/13

  Mietvertrag über eine Gewerbefläche in einem Supermarkt: Wirksamkeit des …

  Dabei ist der Vermieter allerdings nicht gehalten, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerber fernzuhalten, vielmehr ist nach den Umständen des Einzelfalles abzuwägen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist (vgl. BGH NJW 1979, 1404 m.w.N.;… Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingsrechts, 10. Aufl., Rn. 709;… Bub/Treier/Kraemer/Ehlert, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl., Rn. III B 2887).
• OLG Düsseldorf, 09.11.2009 - 24 U 61/09

  Auslegung einer Konkurrenzschutzklausel in einem Gewerberaummietvertrag

  Vorrang haben zwar in jedem Fall die Abreden der Parteien, die den Konkurrenzschutz sowohl beliebig ausdehnen als auch einschränken können (BGH NJW 1979, 1404; KG ZMR 2008, 616; OLG Hamm ZMR 1997, 581;… Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2006, § 535 Rn. 23;… Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Auflage, § 535 Rn. 27 m.w.N.).

  Der Konkurrenzschutz greift dann ein, wenn es sich um Geschäfte mit denselben Hauptartikeln handelt, die sich an dieselben Kundenkreise wenden, so dass sie letztlich auf demselben Markt tätig sind (BGHZ 70, 79 (80); WM 1968, 699; NJW 1979, 1404; NJW-RR 1986, 9; OLG Hamm NJW-RR 1988, 911; NZM 1998, 511; OLG Köln ZMR 1998, 347; OLG Frankfurt NZM 2004, 706 (707);… Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 535 Rn. 24 m.w.N.;… Fritz, Gewerberaummietrecht, 4. Auflage, Rn. 76 a).

• OLG Brandenburg, 26.05.1999 - 3 U 172/98

  Gewerbeflächen nicht an die Konkurrenz vermieten!

  Gemäß der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum, der der erkennende Senat beitritt, hat der Vermieter gewerblich zu nutzender Räume auch ohne Bestehen einer vertraglichen Regelung die Verpflichtung, den Mieter gegen Konkurrenz im selben Hause zu schützen; dies beruht auf der Erwägung, daß es bei der Vermietung von Räumen zum Betriebe eines bestimmten Geschäfts zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gehört, in anderen Räumen des Gebäudes oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen oder gar selbst zu betreiben (sog. vertragsimmanenter Konkurrenzschutz;… st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 26.01.1955 - VI ZR 274/53, ZMR 1955, 200; BGHZ 70, 79, 80 f.; BGH, Urt. v. 24.01.1979 - VIII ZR 56/78, WuM 1979, 144, 145 = NJW 1979, 1404;… ferner Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rdn. 1240; Gather, DWW 1998, 302;… Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rdn. 687; jeweils m.w.N.).

  Zwar ist der Vermieter aufgrund der gesetzlichen Regelung nicht verpflichtet, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten; es muß vielmehr nach den Umständen des einzelnen Falles abgewogen werden, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange beider Seiten die Fernhaltung von Konkurrenz erforderlich ist (st. Rspr., vgl. BGH ZMR 1955, 200, 201; BGHZ 70, 79, 80 f.; BGH WuM 1979, 144, 145 = NJW 1979, 1404).

  Insoweit ist der vorliegende Rechtsstreit nicht mit dem vom Bundesgerichtshof Ende der siebziger Jahre entschiedenen Fall vergleichbar; dort war die als Fußgängerzone ausgestaltete Ladenstraße ausweislich des Tatbestandes 350 oder 500 m lang und an einzelnen Ladeneinheiten bestand Teileigentum (vgl. BGH WuM 1979, 144 f. = NJW 1979, 1404).

• OLG Frankfurt, 14.11.1994 - 4 U 64/93

  Ladenpassage: Wer trägt das Risiko für die erwartete Ertragslage?

  Denn unabhängig davon, daß mangels einer besonderen Regelung im Mietvertrag die Einbeziehung eines Übersichtsplans keine Zusicherung einer ganz bestimmten Flächenverwendung darstellt, hatten die Beklagten zunächst auch durch Belegung mit dem ... eine entsprechende Verwendung vorgenommen (vgl. hierzu auch BGH WM 1979, 500, 501 zur Einbeziehung einer Baubeschreibung).

  So bestand vor Vertragsschluß keine Pflicht der Beklagten zur Aufklärung über die unterschiedlichen Vertragsbedingungen der einzelnen Mitmieter, wie dem ... oder ... Die Verhandlungspartner sind nicht gehalten, einander das Vertragsrisiko abzunehmen und die Interessen der anderen Partei wahrzunehmen und haben deshalb nur unter besonderen, zusätzlichen Umständen, welche die Klägerin hätte darlegen müssen, zusätzliche Aufklärungspflichten (…vgl. dazu Treier a.a.O. zu II Rdnr. 190; BGH WM 1979, 500, 501 und BGH WM 1981, 1224, 1225 zu den Grenzen einer Hinweispflicht bei Konkurrenzschutzvereinbarungen des Vermieters mit anderen Mietern).

  Danach entspricht es gefestigter Rechtsprechung, der sich der Senat anschließt, daß Umstände, die in den Risikobereich einer Partei fallen, dieser in aller Regel nicht das Recht geben, eine Änderung der Vertragspflichten zu ihren Gunsten herbeizuführen, weil andernfalls die in der Vertragsgestaltung liegende Risikoverteilung in einer für den Vertragspartner nicht tragbaren Weise verändert würde (so ständige Rechtsprechung des BGH z. B. in WM 1979, 500 ff).

• OLG Hamm, 28.06.2011 - 7 U 54/10

  Mietrechtsstreit des ehemaligen Notars Dr. N. entschieden
• KG, 17.01.2005 - 8 U 212/04

  Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz bei Gewerberaummiete: Voraussetzungen und …
• OLG Frankfurt, 27.01.2012 - 2 U 299/11

  Mietvertragliche Gewährung von Konkurrenzschutz für Betreiber eines …
• OLG Düsseldorf, 12.09.2023 - 24 U 47/22

  Verletzung einer mietvertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzabrede als …
• OLG Dresden, 03.01.2006 - 5 U 1451/05

  Mietvertrag; Gewerberaum; Zwischenfeststellungswiderklage
• OLG Düsseldorf, 06.07.2001 - 24 U 174/00

  Konkurrenzschutz im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrages
• KG, 05.09.2005 - 12 U 95/05

  Gewerberaummiete: Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz in einem Einkaufszentrum
• OLG Düsseldorf, 19.02.2013 - 24 U 157/12

  Außerordentliche Kündigung des Mietvertrages über Gewerberäume wegen Verstoßes …
• OLG München, 13.12.2002 - 21 U 1938/02

  Überschreitung des ortsüblichen Pachtzinses um 88 %
• OLG Nürnberg, 11.01.2006 - 4 U 1102/05

  Grenzen des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes gewerblicher Mietverträge
• KG, 10.05.1999 - 8 U 7114/98
• BGH, 10.12.1980 - VIII ZR 186/79

  Wegfall der Geschäftsgrundlage - Risiko eines Vollmachtmissbrauchs - Mißssbrauch …
• OLG Karlsruhe, 07.04.1989 - 14 U 16/86

  Wettbewerb; Gewerbe; Gewerberaummiete
• LG Hagen, 15.04.2021 - 21 O 103/20

  Inanspruchnahme wegen Mietzins im Urkundenprozess
• KG, 21.01.2008 - 8 W 85/07

  Konkurrenzschutz Nagelstudio - Friseur
• OLG Köln, 06.12.2000 - 11 U 205/99

  Anspruch auf Schadensersatz wegen Beeinträchtigung von Exklusivrechten zur …
• VG Aachen, 20.07.2004 - 4 L 113/04

  Untersagung einer Vermietung von Räumen in einem Kreishaus an private …
• OLG Köln, 26.02.1996 - 16 U 43/95

  Laufzeit eines Vertrages über Breitbandkabelanschluß
• OLG München, 10.11.2010 - 20 U 2514/10

  Auslegung und kartellrechtliche Zulässigkeit einer Konkurrenzschutzklausel in …
• OLG Bremen, 05.01.2006 - 2 U 99/05

  Schutz vor Konkurrenzunternehmen als Bestandteil des vertragsmäßigen Gebrauchs …
• OLG Naumburg, 13.12.1996 - 6 U 126/96

  Fristgerechte Berufungsbegründung per Telefax; Zulässigkeit der Entscheidung …
• OLG Karlsruhe, 02.04.1987 - 12 U 206/86

  Anpruch auf Mietzinszahlung wegen unwirksamer Kündigung durch den Mieter; …
• LG Frankfurt/Main, 05.07.1988 - 18 O 234/87
• KG, 08.11.1993 - 20 U 6014/93